Valtakirja asunnon myyntiin: mitä pitää tietää?
Valtakirja asunnon myyntiin: kiinteistön ja asunto-osakkeen myyntivaltakirjan vaatimukset, sähköinen valtuutus, edunvalvonta, kuolinpesä ja peruuttaminen.
Asunnon myynti ei kaikissa tilanteissa onnistu henkilökohtaisesti. Ulkomailla asuminen, sairaus tai muu este voi tehdä valtuuttamisesta tarpeellista. Valtakirjalla voit antaa toiselle henkilölle oikeuden toimia puolestasi asuntokaupassa. Vaatimukset riippuvat siitä, myydäänkö kiinteistö (esimerkiksi omakotitalo tontteineen) vai asunto-osake (esimerkiksi kerrostalo- tai rivitaloasunto).
Tässä artikkelissa käydään läpi valtakirjan laatiminen asunnon myyntiä varten. Artikkeli on yleiskatsaus. Jos tilanne on epätavallinen, esimerkiksi valtuuttajan terveydentila on heikentynyt tai kyse on kuolinpesästä, kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Milloin valtakirjaa tarvitaan?
Tyypillisiä tilanteita
| Tilanne | Selitys |
|---|---|
| Ulkomailla asuminen | Ei pääse paikalle (ks. asunnon myynti ulkomailta käsin) |
| Sairaus | Ei pysty osallistumaan kaupantekoon, vaikka kykenee tekemään päätöksen |
| Työmatka | Ei ehdi kaupantekoon |
| Kuolinpesä | Yksi osakas hoitaa kaupan muiden valtuuttamana |
| Käytännöllisyys | Yhteisomistajista yksi hoitaa käytännön asiat |
Valtakirjan antaminen edellyttää, että valtuuttaja ymmärtää, mitä valtuuttaa. Jos tämä on epävarmaa, tavallinen valtakirja ei ole oikea ratkaisu, vaan kyseeseen voi tulla edunvalvontavaltuutus tai edunvalvoja (ks. Erityistilanteet).
Kuka voi toimia valtuutettuna?
Laki ei rajaa tarkasti, kuka voi olla asiamies. Tärkeintä on luotettavuus, koska valtuutettu voi valtuutuksen rajoissa sitoa valtuuttajan kauppaan.
| Henkilö | Huomioitavaa |
|---|---|
| Sukulainen tai ystävä | Yleinen valinta, kun henkilö on luotettava |
| Lakimies | Ammattilainen, joka tuntee kaupan ehdot |
| Kiinteistönvälittäjä | Voi toimia myyjän valtuutettuna esimerkiksi sähköisessä kiinteistökaupassa |
| Muu täysi-ikäinen henkilö | Sähköisessä palvelussa asiointi edellyttää täysi-ikäisyyttä ja vahvaa tunnistautumista |
Valtakirjan muotovaatimukset
Asunto-osake vs. kiinteistö
| Kohdetyyppi | Vaatimukset |
|---|---|
| Asunto-osake | Käytetyn asunto-osakkeen kaupalle ei ole laissa muotovaatimusta, joten valtakirjallekaan ei ole lakisääteistä muotoa. Käytännössä valtakirja tehdään kirjallisesti. |
| Kiinteistö | Maakaaren 2 luvun 3 §:n mukaan valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. |
Asunto-osakkeen myyntivaltakirja
Vaikka laki ei vaadi tiettyä muotoa, kirjallinen ja yksilöity valtakirja helpottaa kauppaa, koska ostaja, välittäjä ja pankki haluavat yleensä varmistua valtuutetun oikeudesta toimia. Valtakirjasta kannattaa käydä ilmi:
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Valtuuttaja | Kuka antaa valtuutuksen |
| Valtuutettu | Kuka saa toimia |
| Kohde | Yhtiö, osakkeiden numerot tai huoneistotunnus, osoite |
| Valtuutuksen laajuus | Mitä valtuutettu saa tehdä |
| Allekirjoitus ja päiväys | Valtuuttajan allekirjoitus |
Lisää asunto-osakkeen valtakirjasta: valtakirja asunto-osakkeen myyntiin.
Kiinteistön myyntivaltakirja
| Vaatimus | Peruste |
|---|---|
| Kirjallinen | Laissa säädetty (MK 2:3) |
| Myyjän allekirjoitus | Laissa säädetty (MK 2:3) |
| Asiamies ilmi | Laissa säädetty (MK 2:3) |
| Kiinteistö ilmi | Laissa säädetty (MK 2:3), käytännössä kiinteistötunnuksella |
| Päiväys ja laajuus | Suositeltavaa selvyyden vuoksi |
Tavallinen kiinteistön myyntivaltakirja ei laissa edellytä todistajia. Todistajat vaaditaan edunvalvontavaltuutukseen, joka on eri asiakirja (ks. alempana).
Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön kaupan. Ennen vahvistamista hänen on tarkastettava muun muassa luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyys, eikä hän saa vahvistaa luovutusta, jos on selvästi perusteltua aihetta epäillä sen pätevyyttä (laki kaupanvahvistajista 573/2009). Valtakirja kannattaa siksi toimittaa kaupanvahvistajalle ennen kaupantekoa, jotta sen riittävyys voidaan tarkistaa. Lue lisää: kaupanvahvistajan rooli.
Sähköinen kiinteistökauppa ja valtuutus
Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa kiinteistökaupan voi tehdä sähköisesti ilman kaupanvahvistajaa. Palvelussa voi valtuuttaa toisen henkilön toimimaan puolestaan, ja maakaaren mukaan asiamies voi toimia palvelussa sähköisen valtakirjan nojalla. Palvelun käyttö edellyttää suomalaista henkilötunnusta, täysi-ikäisyyttä, oikeustoimikelpoisuutta ja vahvaa sähköistä tunnistautumista. Kiinteistönvälittäjä voi toimia palvelussa myyjän valtuutettuna.
Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelussa (esimerkiksi omistuksen rekisteröintiä koskevat hakemukset) toisen puolesta voi asioida Suomi.fi-valtuudella "Kiinteistöihin ja huoneistoihin liittyvä asiointi".
Valtakirjan sisältö
Suositeltavat tiedot
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Valtuuttaja | Nimi ja yksilöintitiedot |
| Valtuutettu | Nimi ja yksilöintitiedot |
| Kohde | Kiinteistötunnus tai yhtiö, osakkeet ja osoite |
| Valtuutuksen sisältö | Mitä saa tehdä ja millä ehdoilla |
| Voimassaolo | Määräaika tai tietty toimenpide |
| Päiväys ja allekirjoitus | Valtuuttajan |
Valtakirjaa ei tarvitse lähettää sähköpostilla henkilötunnuksineen. Arkaluonteiset tiedot kannattaa toimittaa turvallista reittiä.
Valtuutuksen laajuus
| Laajuus | Kuvaus |
|---|---|
| Suppea | Vain kauppakirjan allekirjoitus sovituilla ehdoilla, esimerkiksi vähimmäishinnalla |
| Laaja | Myynnin hoitaminen kokonaisuudessaan: neuvottelu, allekirjoitus ja kauppahinnan vastaanotto |
| Yleinen | Kaikki valtuuttajan asiat (ei yleensä tarkoituksenmukainen asunnon myyntiin) |
Jos valtuutettu toimii vastoin valtuuttajan antamia ohjeita, oikeustoimi ei sido valtuuttajaa, jos kolmas henkilö tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että valtuutettu ylitti toimivaltansa (oikeustoimilaki 11 §). Siksi rajoitukset, kuten vähimmäishinta, kannattaa kirjoittaa itse valtakirjaan eikä vain sopia niistä suullisesti.
Esimerkki valtuutuksen sisällöstä
Alla olevat muotoilut ovat havainnollistavia esimerkkejä, eivät virallisia malleja.
Suppea valtuutus:
"Valtuutan [valtuutetun nimi] allekirjoittamaan puolestani kauppakirjan, joka koskee asunto-osakkeita [yhtiö, osakkeet], osoitteessa [osoite], kauppahinnalla vähintään [summa] euroa."
Laaja valtuutus:
"Valtuutan [valtuutetun nimi] myymään puolestani asunto-osakkeet [yhtiö, osakkeet], neuvottelemaan kaupan ehdoista, allekirjoittamaan kauppakirjan ja vastaanottamaan kauppahinnan tililleni [tilinumero]."
Käytännön ohjeet
Valtakirjan laatiminen
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1 | Päätä valtuutuksen laajuus ja rajoitukset |
| 2 | Kirjoita valtakirja |
| 3 | Allekirjoita |
| 4 | Tarkista etukäteen, kelpaako valtakirja kaupanvahvistajalle, välittäjälle ja pankille |
| 5 | Toimita alkuperäinen valtakirja valtuutetulle |
Valtakirjan toimittaminen
| Tilanne | Toimitus |
|---|---|
| Alkuperäinen | Yleensä varmin vaihtoehto paperisessa kaupassa |
| Sähköinen | Sähköisessä kiinteistökaupassa valtuutus annetaan palvelussa |
| Kopio | Kannattaa varmistaa etukäteen, hyväksyykö vastaanottaja kopion |
Todistajat
Tavallisessa myyntivaltakirjassa todistajat eivät ole laissa vaadittuja, mutta ne voivat helpottaa allekirjoituksen aitouden osoittamista. Maakaaren mukaan luovutuksensaaja ei saa vilpittömän mielen suojaa, jos luovuttajan edustajan valtakirja on väärennetty (MK 13:5). Siksi kaupan osapuolet voivat pyytää selvitystä allekirjoituksen aitoudesta, etenkin jos valtakirja on allekirjoitettu ulkomailla.
Erityistilanteet
Kuolinpesän valtakirja
| Huomio | Sisältö |
|---|---|
| Yhteishallinto | Osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä, ellei pesälle ole järjestetty erityistä hallintoa (perintökaari 18 luku 2 §) |
| Valtakirjat | Jokainen osakas, joka ei itse allekirjoita, antaa valtakirjan |
| Valtuutettu | Usein yksi osakkaista |
Jos pesällä on pesänselvittäjä, tämä hoitaa pesän omaisuutta. Lue lisää: asunnon myynti kuolinpesästä.
Aviopuolison suostumus
| Tilanne | Vaatimus |
|---|---|
| Kiinteistö yhteisenä kotina | Toisen puolison kirjallinen suostumus (avioliittolaki 38 §) |
| Asunto-osakkeet yhteisenä kotina | Toisen puolison suostumus (avioliittolaki 39 §) |
| Valtakirja | Ei korvaa puolison suostumusta |
Lisää: puolison suostumus kiinteistökaupassa.
Ulkomailla annettu valtakirja
Jos valtakirja allekirjoitetaan ulkomailla, kaupan osapuolet, kaupanvahvistaja tai pankki voivat edellyttää lisäselvitystä allekirjoituksen aitoudesta tai käännöstä, jos valtakirja on muulla kuin suomen tai ruotsin kielellä. Vaatimukset kannattaa selvittää etukäteen vastaanottajalta, koska asiakirjojen lähettäminen maasta toiseen vie aikaa.
Edunvalvonta ja edunvalvontavaltuutus
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Edunvalvoja | Toimii määräyksensä perusteella ilman valtakirjaa |
| Holhousviranomaisen lupa | Edunvalvoja tarvitsee Digi- ja väestötietoviraston luvan päämiehen kiinteistön ja pääsääntöisesti myös asunto-osakkeiden myyntiin (holhoustoimilaki 34 ja 84 §) |
| Edunvalvontavaltuutus | Valtakirja, jolla henkilö etukäteen valtuuttaa jonkun hoitamaan asioitaan siltä varalta, että hän myöhemmin tulee kykenemättömäksi |
Edunvalvontavaltuutusta koskee laki edunvalvontavaltuutuksesta (648/2007):
- Valtakirja on tehtävä kirjallisesti, ja valtuuttajan on allekirjoitettava se kahden samanaikaisesti läsnä olevan todistajan läsnä ollessa (6 §).
- Valtuutus tulee käyttöön vasta, kun Digi- ja väestötietovirasto on vahvistanut sen (24 §).
- Valtuutettu on kelpoinen myymään kiinteistön edunvalvontavaltuutuksen perusteella, vaikka valtakirja ei täyttäisi maakaaren myyntivaltakirjaa koskevaa vaatimusta, ellei valtakirjassa toisin määrätä (20 §).
- Holhousviranomaisen lupaa tarvitaan vain, jos valtakirjassa on niin määrätty (19 §).
Valtakirjan voimassaolo
Voimassaoloaika
| Määritelmä | Vaikutus |
|---|---|
| Määräaikainen | Päättyy tiettynä päivänä |
| Toistaiseksi | Kunnes peruutetaan |
| Tiettyyn toimenpiteeseen | Päättyy, kun toimenpide on tehty |
Valtakirjan peruuttaminen
Oikeustoimilain 2 luvussa säädetään valtuutuksen peruuttamisesta:
| Tilanne | Miten peruutetaan |
|---|---|
| Valtuutetulle annettu valtakirja | Valtuuttaja ottaa valtakirjan takaisin tai hävityttää sen (15 §) |
| Valtakirja kadonnut tai sitä ei saa takaisin | Valtakirja voidaan julistaa tehottomaksi (17 §) |
| Pelkkä ilmoitus valtuutetulle | Peruutettu, kun ilmoitus on saapunut valtuutetulle (18 §) |
Jos valtuuttajalla on erityistä syytä epäillä, että valtuutettu käyttää valtuutusta peruutuksesta huolimatta, hänen on mahdollisuuksien mukaan ilmoitettava asiasta sille, jonka kanssa valtuutettu saattaa tehdä kaupan (19 §).
Milloin valtakirja lakkaa?
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Peruutus | Valtuutus lakkaa |
| Määräajan umpeutuminen | Valtuutus lakkaa |
| Toimenpiteen suorittaminen | Valtuutus on käytetty |
| Valtuuttajan kuolema | Valtuutus on oikeustoimilain 21 §:n mukaan pääsääntöisesti edelleen voimassa, ellei erityisistä asianhaaroista johdu, että se on rauennut. Tilanne kannattaa selvittää lakimiehen kanssa ennen kauppaa. |
Mallipohjat
Alla olevat pohjat ovat havainnollistavia esimerkkejä valtakirjan rakenteesta. Ne eivät ole virallisia lomakkeita, eivätkä ne sovellu sellaisenaan jokaiseen tilanteeseen. Tarkista valtakirjan riittävyys kaupanvahvistajalta, välittäjältä tai lakimieheltä.
Esimerkki: asunto-osakkeen myyntivaltakirja
VALTAKIRJA
Valtuuttaja:
[Nimi], [yksilöintitieto]
[Osoite]
Valtuutettu:
[Nimi], [yksilöintitieto]
[Osoite]
Valtuutan edellä mainitun henkilön myymään puolestani
seuraavat asunto-osakkeet:
Yhtiö: [Asunto-osakeyhtiön nimi]
Osakkeet: [numerot tai huoneistotunnus]
Osoite: [huoneiston osoite]
Valtuutetulla on oikeus:
- Neuvotella kaupan ehdoista
- Hyväksyä kauppahinta (vähintään [summa] euroa)
- Allekirjoittaa kauppakirja
Kauppahinta maksetaan valtuuttajan tilille [tilinumero].
Valtakirja on voimassa [päivämäärä] asti.
Paikka ja aika: [Paikka], [Päivämäärä]
_______________________
[Valtuuttajan allekirjoitus]
[Nimenselvennys]
Esimerkki: kiinteistön myyntivaltakirja
VALTAKIRJA
Valtuuttaja (myyjä):
[Nimi], [yksilöintitieto]
[Osoite]
Valtuutettu (asiamies):
[Nimi], [yksilöintitieto]
[Osoite]
Valtuutan edellä mainitun henkilön myymään puolestani
seuraavan kiinteistön:
Kiinteistötunnus: [tunnus]
Osoite: [osoite]
Kunta: [kunta]
Valtuutetulla on oikeus:
- Neuvotella kaupan ehdoista
- Hyväksyä kauppahinta (vähintään [summa] euroa)
- Allekirjoittaa kauppakirja
Kauppahinta maksetaan valtuuttajan tilille [tilinumero].
Valtakirja on voimassa [päivämäärä] asti.
Paikka ja aika: [Paikka], [Päivämäärä]
_______________________
[Myyjän allekirjoitus]
[Nimenselvennys]
Yleisimmät virheet
Vältettävät virheet
| Virhe | Mahdollinen seuraus |
|---|---|
| Epäselvä valtuutus | Kaupanvahvistaja tai vastapuoli ei hyväksy valtakirjaa |
| Kiinteistö tai asiamies puuttuu | Kiinteistön myyntivaltakirja ei täytä lain vaatimusta |
| Vanhentunut valtakirja | Ei kelpaa |
| Puolison suostumus unohtuu | Kauppa voi viivästyä tai joutua moitteen kohteeksi |
| Liian laaja valtuutus | Riskejä valtuuttajalle |
Vinkkejä
| Vinkki | Miksi |
|---|---|
| Ole täsmällinen | Vähentää tulkintaongelmia |
| Rajaa laajuutta | Suojaa valtuuttajaa |
| Tarkista etukäteen | Kaupanvahvistaja, välittäjä ja pankki voivat tarkistaa valtakirjan ennen kauppaa |
| Säilytä kopio | Dokumentaatio |
Yhteenveto
Valtakirja asunnon myyntiin:
- Asunto-osake: laissa ei ole muotovaatimusta, mutta kirjallinen ja yksilöity valtakirja on käytännössä tarpeen.
- Kiinteistö: valtakirja on tehtävä kirjallisesti, myyjän on allekirjoitettava se, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja kiinteistö.
- Sähköinen kauppa: Kiinteistövaihdannan palvelussa valtuutus annetaan sähköisesti.
- Edunvalvonta: edunvalvoja tarvitsee Digi- ja väestötietoviraston luvan, ja edunvalvontavaltuutus on vahvistettava ennen käyttöä.
- Voimassaolo: määräaika tai toistaiseksi. Peruutus tehdään ottamalla valtakirja takaisin.
Huolellisesti laadittu valtakirja mahdollistaa sujuvan asuntokaupan myös poissaollessa.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa tunnistamaan kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin tarvitsen valtakirjan asunnon myyntiin?
Valtakirja tarvitaan, kun et voi itse allekirjoittaa kauppakirjaa. Tyypillisiä tilanteita ovat ulkomailla asuminen, sairaus, työmatka tai kuolinpesän myynti, jossa yksi osakas hoitaa kaupan muiden puolesta.
Mikä ero on asunto-osakkeen ja kiinteistön myyntivaltakirjalla?
Kiinteistön myyntivaltakirjasta säädetään maakaaressa: se on tehtävä kirjallisesti, myyjän on allekirjoitettava se, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja kiinteistö. Asunto-osakkeen valtakirjalle laissa ei ole muotovaatimusta, mutta käytännössä se tehdään kirjallisesti ja yksilöidysti. Todistajia kumpikaan ei laissa edellytä.
Kuka voi toimia valtuutettuna asunnon myynnissä?
Valtuutetuksi sopii luotettava täysi-ikäinen henkilö, esimerkiksi sukulainen, ystävä, lakimies tai kiinteistönvälittäjä. Valtuutettu toimii puolestasi merkittävässä taloudellisessa asiassa.
Miten valtakirjan laajuus kannattaa määritellä?
Suppea valtuutus kattaa vain kauppakirjan allekirjoittamisen sovituilla ehdoilla. Laaja valtuutus antaa oikeuden myös neuvotella ja vastaanottaa kauppahinnan. Kirjoita rajoitukset, kuten vähimmäishinta, valtakirjaan.
Raukeaako valtakirja, jos valtuuttaja kuolee?
Ei pääsääntöisesti. Oikeustoimilain 21 §:n mukaan valtuutus on edelleen voimassa, ellei erityisistä asianhaaroista johdu, että se on rauennut. Kun kyse on kuolinpesän omaisuudesta, osakkaat hallitsevat pesää yhdessä, joten tilanne kannattaa käydä läpi lakimiehen tai kaupanvahvistajan kanssa ennen kauppaa.
Myymässä? Pyydä välittäjien arviot ja tarjoukset
Alueesi välittäjät antavat hinta-arvion, välityspalkkion ja myyntisuunnitelman vertailtavaksi. Valitset itse, jatkatko.
Kilpailuta välittäjäEi tiliä, ei sitoumuksia — tarjoukset sähköpostiisi.
Lähteet
- Finlex: Maakaari 540/1995 (2 luku 3 §, 13 luku 5 §)
- Finlex: Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 228/1929 (2 luku)
- Finlex: Laki holhoustoimesta 442/1999
- Finlex: Laki edunvalvontavaltuutuksesta 648/2007
- Finlex: Laki kaupanvahvistajista 573/2009
- Maanmittauslaitos: Kiinteistövaihdannan palvelu
- Maanmittauslaitos: Kuka voi asioida toisen puolesta
- Maanmittauslaitos: Etsi kaupanvahvistaja
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.