Valtakirja asunto-osakkeen myyntiin – näin laadit oikein

Huomio: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa lakimiehen neuvoja. Valtakirjat kannattaa laatia huolellisesti.

Asunto-osakkeen myynti voidaan hoitaa valtakirjalla, jos myyjä ei itse pääse paikalle kaupantekotilaisuuteen tai haluaa valtuuttaa toisen henkilön hoitamaan myyntiprosessin. Valtakirjan laatiminen oikein on tärkeää, jotta kauppa sujuu ongelmitta. Tässä artikkelissa käymme läpi valtakirjan vaatimukset, sisällön ja käytännön ohjeet asunto-osakkeen myyntiin.

Milloin valtakirjaa tarvitaan?

Valtakirja on tarpeen, kun asunnon omistaja ei voi tai halua itse osallistua myyntiprosessiin tai kaupantekoon. Tyypillisiä tilanteita:

Maantieteelliset esteet

• Myyjä asuu ulkomailla
• Myyjä asuu kaukana myytävästä asunnosta
• Myyjä on matkoilla kaupantekohetkellä

Henkilökohtaiset syyt

• Sairaus tai toimintakyvyn rajoite
• Kiireet työn tai muiden velvoitteiden vuoksi
• Useampi omistaja, joista kaikki eivät pääse paikalle

Kuolinpesän myynti

• Kuolinpesän osakkaat valtuuttavat yhden henkilön hoitamaan myyntineuvottelut
• Yksi osakas hoitaa käytännön järjestelyt muiden puolesta

Valtakirjan muoto asunto-osakkeen kaupassa

Asunto-osakkeen kaupassa valtakirjalle ei ole laissa säädettyä erityistä muotovaatimusta, toisin kuin kiinteistökaupassa. Maakaaren 2 luvun 3 §:n mukaan valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti, myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Käytetyn asunto-osakkeen kaupalle tai sen valtakirjalle asuntokauppalaissa ei ole vastaavaa muotosäännöstä. Tämä tarkoittaa, että:

• Valtakirja voi lain mukaan olla vapaamuotoinen
• Kirjallinen muoto on kuitenkin erittäin suositeltava
• Oikeustoimilaki (228/1929) tuntee myös valtuutuksen, joka perustuu vain valtuuttajan valtuutetulle tekemään tiedonantoon (18 §), mutta käytännössä tällainen valtuutus on vaikea todistaa, ja se hyväksytään kaupanteossa harvoin

Suositus: Kirjallinen ja allekirjoitettu

Vaikka muotovaatimusta ei ole, kirjallinen ja allekirjoitettu valtakirja on käytännössä lähes välttämätön:

• Pankki ja välitysliike edellyttävät käytännössä yleensä kirjallisen valtakirjan ennen kuin asiamies voi allekirjoittaa kauppakirjan tai vastaanottaa kauppahinnan
• Todistettavuus riitatilanteissa
• Selkeys kaikille osapuolille

Oikeustoimilain 10 §:n mukaan valtuuttaja tulee kolmanteen nähden oikeutetuksi ja velvoitetuksi oikeustoimesta, jonka valtuutettu tekee valtuutuksen rajoissa valtuuttajan nimissä. Jos valtuutettu toimii vastoin valtuuttajan antamia ohjeita, oikeustoimi ei lain 11 §:n mukaan sido valtuuttajaa, jos kolmas tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää toimivallan ylityksestä. Siksi valtuutuksen rajat kannattaa kirjoittaa itse valtakirjaan, jossa ostaja ja pankki näkevät ne.

Todistajien käyttö

Todistajien käyttö ei ole pakollista asunto-osakkeen kaupan valtakirjassa, mutta se lisää valtakirjan luotettavuutta. Kaksi esteetöntä todistajaa on hyvä käytäntö. Vertailun vuoksi: edunvalvontavaltuutus edellyttää kahta samanaikaisesti läsnä olevaa todistajaa (laki edunvalvontavaltuutuksesta 648/2007, 6 §), mutta tavalliselle myyntivaltakirjalle tällaista vaatimusta ei ole.

Valtakirjan sisältö

Hyvän valtakirjan tulisi sisältää selkeät tiedot valtuutuksen antajasta, saajasta ja valtuutuksen laajuudesta.

Keskeiset tiedot

1. Valtuuttajan tiedot

• Koko nimi
• Henkilötunnus
• Osoite

2. Valtuutetun tiedot

• Koko nimi
• Henkilötunnus
• Osoite

3. Myytävän kohteen yksilöinti

• Asunto-osakeyhtiön nimi
• Osakeryhmä (osakkeiden numerot)
• Huoneiston tunnus (esim. A 5)
• Osoite

4. Valtuutuksen laajuus

• Mitä toimia valtuutettu saa tehdä
• Voiko sopia hinnasta
• Voiko allekirjoittaa kauppakirjan
• Voiko vastaanottaa kauppahinnan
• Voiko antaa myyjän suostumuksen ostajan omistuksen rekisteröintiin huoneistotietojärjestelmään (ks. jäljempänä)

5. Päiväys ja allekirjoitus

• Valtuutuksen antamispäivä
• Valtuuttajan allekirjoitus

Suositeltavat lisätiedot

Valtakirjan voimassaoloaika Määrittele, kuinka kauan valtakirja on voimassa. Tämä lisää selkeyttä ja vähentää vanhan valtakirjan väärinkäytön riskiä.

Hintaehdot Voit määritellä vähimmäishinnan tai hintahaarukan, jonka puitteissa valtuutettu voi sopia kaupasta.

Erityisehdot Jos kauppaan liittyy erityisehtoja (esim. hallinnan luovutuksen ajankohta), nämä voi mainita valtakirjassa. Kauppakirjaan kirjattavista ehdoista kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon kauppakirjan sisällöstä.

Valtakirja ja huoneistotietojärjestelmä

Osakehuoneiston omistus perustuu nykyään joko paperiseen osakekirjaan tai sähköiseen omistajamerkintään Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä huoneistotietojärjestelmässä. Maanmittauslaitoksen ohjeiden mukaan myyjän tehtävät kaupantekotilanteessa riippuvat siitä, kumpi on kyseessä:

• Sähköinen omistajamerkintä: myyjä antaa ostajalle suostumuksen omistuksen rekisteröintiin. Suostumus voidaan osoittaa kauppakirjan jäljennöksellä tai erillisellä kirjallisella suostumuksella, ja Maanmittauslaitos varmistaa suostumuksen myyjältä.
• Paperinen osakekirja: myyjä tekee osakekirjaan siirtomerkinnän ja luovuttaa osakekirjan ostajalle.

Jos valtuutettu hoitaa kaupanteon, valtakirjasta kannattaa käydä ilmi, että hän saa myös antaa suostumuksen rekisteröintiin tai tehdä siirtomerkinnän. Kun myyjänä on kuolinpesä ja osakas on valtuuttanut henkilön antamaan suostumuksen, valtakirja liitetään Maanmittauslaitoksen mukaan ostajan rekisteröintihakemukseen. Ostajan on haettava omistuksensa rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa, ja Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan varainsiirtovero maksetaan ennen rekisteröinnin hakemista. Lisää aiheesta artikkelissa osakekirjasta ja osakerekisteristä.

Valtakirjan tyypit

Yleisvaltuutus myyntiin

Laaja valtakirja, joka oikeuttaa valtuutetun hoitamaan koko myyntiprosessin alusta loppuun:

• Myynti-ilmoituksen laatiminen
• Näyttöjen järjestäminen
• Tarjousneuvottelut
• Hinnan sopiminen (annettujen rajojen puitteissa)
• Kauppakirjan allekirjoittaminen
• Kauppahinnan vastaanottaminen

Rajoitettu valtuutus

Suppeampi valtakirja, joka rajoittuu tiettyihin toimiin:

Esimerkki: Vain kauppakirjan allekirjoitus

• Valtuutettu saa allekirjoittaa kauppakirjan sovituilla ehdoilla
• Myyjä on itse hoitanut neuvottelut ja sopinut hinnan

Esimerkki: Vain näyttöjen järjestäminen

• Valtuutettu saa esitellä asuntoa ostajaehdokkaille
• Myyjä hoitaa neuvottelut ja kaupanteon itse

Kuolinpesän valtakirja

Kun kuolinpesä myy asuntoa, tarvitaan tyypillisesti kaikkien osakkaiden valtuutus tai allekirjoitus, koska perintökaaren 18 luvun 2 §:n mukaan osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä. Valtakirjalla yksi osakas tai ulkopuolinen henkilö voi hoitaa myynnin.

Valtakirjan laatiminen käytännössä

Vaihe 1: Määritä valtuutuksen laajuus

Mieti tarkkaan, mitä haluat valtuutetun voivan tehdä:

• Saako päättää hinnasta yksin?
• Mikä on alin hyväksyttävä hinta?
• Saako sopia erityisehdoista?
• Saako vastaanottaa rahat?

Vaihe 2: Laadi valtakirja

Kirjoita valtakirja selkeästi ja yksiselitteisesti. Voit käyttää alla olevaa mallirakennetta.

Vaihe 3: Allekirjoita ja todista

• Allekirjoita valtakirja henkilökohtaisesti
• Käytä mieluiten kahta todistajaa
• Todistajien tulisi olla esteettömiä (ei perheenjäseniä tai kaupan osapuolia)

Vaihe 4: Toimita valtakirja

• Toimita alkuperäinen valtakirja valtuutetulle
• Ota itsellesi kopio
• Varmista, että pankki ja muut tahot saavat nähdä valtakirjan

Mallipohja: Valtakirja asunto-osakkeen myyntiin

VALTAKIRJA

Valtuuttaja:
Nimi: [Myyjän koko nimi]
Henkilötunnus: [000000-0000]
Osoite: [Katuosoite, postinumero, paikkakunta]

Valtuutettu:
Nimi: [Valtuutetun koko nimi]
Henkilötunnus: [000000-0000]
Osoite: [Katuosoite, postinumero, paikkakunta]

Valtuutan edellä mainitun henkilön puolestani myymään seuraavan
asunto-osakkeen:

Asunto-osakeyhtiö: [Asunto Oy Nimi]
Osakkeet numerot: [xxx-xxx]
Huoneisto: [Tunnus, esim. A 5]
Osoite: [Huoneiston osoite]

Valtuutuksen laajuus:
[  ] Valtuutettu saa käydä neuvotteluja ja sopia kauppahinnasta
[  ] Valtuutettu saa allekirjoittaa kauppakirjan puolestani
[  ] Valtuutettu saa vastaanottaa kauppahinnan puolestani
[  ] Valtuutettu saa antaa suostumukseni ostajan omistuksen
     rekisteröintiin huoneistotietojärjestelmään / tehdä
     siirtomerkinnän osakekirjaan
[  ] Alin hyväksyttävä kauppahinta on _____ euroa

Valtuutus on voimassa [päivämäärä] asti / toistaiseksi.

Paikka ja aika:

_________________________    ____.____.________
Paikka                       Päiväys

_____________________________________________
Valtuuttajan allekirjoitus

_____________________________________________
Nimenselvennys

Todistamme allekirjoituksen oikeaksi:

_________________________    _________________________
Todistaja 1                  Todistaja 2
Nimenselvennys               Nimenselvennys
Henkilötunnus                Henkilötunnus

Valtakirja ulkomailta käsin

Jos myyjä on ulkomailla, valtakirjan laatimisessa on huomioitava lisäseikkoja:

Suomen edustuston vahvistus

Ulkomailla allekirjoitetun valtakirjan voi vahvistuttaa Suomen edustustossa. Tämä lisää luotettavuutta, vaikka se ei ole pakollista asunto-osakkeen kaupassa. Edustustojen notaaripalvelujen saatavuus ja maksut kannattaa tarkistaa etukäteen edustuston omilta sivuilta.

Paikallisen notaarin vahvistus

Paikallisen julkisen notaarin vahvistama valtakirja hyväksytään Suomessa yleensä, mutta vastaanottava pankki tai välitysliike päättää omista vaatimuksistaan. Joissakin tilanteissa voidaan edellyttää lisäksi asiakirjan laillistamista tai apostille-todistusta. Varmista vaatimukset etukäteen siltä taholta, jolle valtakirja esitetään.

Sähköinen allekirjoitus

Sähköinen allekirjoitus voi olla hyväksyttävä, mutta käytännöt vaihtelevat vastaanottajan mukaan. Vahvan sähköisen tunnistautumisen käyttö lisää luotettavuutta. Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelussa toisen henkilön puolesta voi asioida myös Suomi.fi-valtuudella "Kiinteistöihin ja huoneistoihin liittyvä asiointi", jonka valtuuttaja antaa sähköisesti ja jolle hän määrittelee voimassaoloajan.

Käytännön ohjeita ulkomailta

1. Ota yhteys pankkiin ja välittäjään etukäteen
2. Selvitä, mitä vahvistuksia he edellyttävät
3. Varaa riittävästi aikaa postin kuljetukseen
4. Harkitse sähköistä allekirjoitusta ja videoneuvottelua

Kuolinpesän valtakirja

Kuolinpesän asunnon myynnissä valtakirjalla on erityinen merkitys, koska kaikkien osakkaiden on hyväksyttävä myynti. Käytännön kulkua kuvataan tarkemmin artikkelissa kuolinpesän asunnon myynnistä.

Kaikkien osakkaiden valtuutus

Jokaisen kuolinpesän osakkaan tulisi allekirjoittaa:

• Oma valtakirja tai
• Yhteinen valtakirja, jonka kaikki allekirjoittavat

Kenelle valtuutus annetaan?

Valtuutus voidaan antaa:

• Yhdelle osakkaalle (tyypillisin)
• Kiinteistönvälittäjälle
• Ulkopuoliselle asiamiehelle (esim. lakimies)

Erityishuomioita

• Varmista, että kaikki osakkaat ovat tiedossa (perukirja)
• Lesken asema on huomioitava. Maanmittauslaitoksen mukaan lesken tai testamentinsaajan, jolla on hallinta- tai käyttöoikeus myytävään huoneistoon, suostumus myyntiin kannattaa pyytää kirjallisesti.
• Alaikäisen tai muun edunvalvonnassa olevan osakkaan puolesta toimii edunvalvoja, joka tarvitsee holhoustoimilain (442/1999) 34 §:n mukaan holhousviranomaisen eli Digi- ja väestötietoviraston luvan asunto-osakkeiden luovuttamiseen
• Maanmittauslaitos suosittelee, että jakamattoman kuolinpesän omistus rekisteröidään (kuolinpesän selventäminen) ennen asuntokauppaa, jolloin ostajalle ei tarvitse antaa perukirjaa ja sukuselvitystä rekisteröintiä varten

Valtakirjan peruuttaminen

Valtuuttaja voi peruuttaa valtakirjan milloin tahansa. Oikeustoimilaki (228/1929) sääntelee, miten peruuttaminen tehdään tehokkaasti suhteessa ulkopuolisiin.

Peruuttamisen muoto

• Valtuutetulle hallussa pidettäväksi annettuun asiakirjaan perustuva valtuutus peruutetaan ottamalla asiakirja takaisin tai hävityttämällä se (15 §)
• Jos valtakirja on kadonnut eikä sitä saada viipymättä takaisin, asiakirja voidaan julistaa tehottomaksi (17 §)
• Jos valtuutus on ilmoitettu erikseen esimerkiksi pankille tai välittäjälle, peruutus on ilmoitettava myös heille (12 §)
• Jos valtuuttajalla on erityinen aihe epäillä, että valtuutettu käyttää peruutettua valtakirjaa, hänen on mahdollisuuksien mukaan ilmoitettava asiasta sille, jonka kanssa oikeustoimi saatettaisiin tehdä (19 §)

Kirjallinen peruutusilmoitus kaikille osapuolille on käytännössä selkein tapa.

Valtakirjan haltuunotto

Peruutuksen yhteydessä alkuperäinen valtakirja tulisi ottaa takaisin ja tuhota tai merkitä mitätöidyksi, koska juuri asiakirjan takaisin ottaminen on laissa säädetty peruuttamistapa.

Voimassaolon päättyminen

Valtakirjan voimassaolo päättyy:

• Määräajan umpeutuessa
• Kun valtuutettu toimenpide on suoritettu, jos valtakirja on rajattu siihen

Huomaa, että valtuuttajan kuolema ei automaattisesti lakkauta valtuutusta: oikeustoimilain 21 §:n mukaan valtuutus on kuolemasta huolimatta voimassa, ellei erityisistä asianhaaroista johdu, että sen tulee olla rauennut. Kuolinpesän tilanteessa on siksi suositeltavaa selvittää valtuutuksen asema lakimiehen kanssa.

Pankin vaatimukset

Pankit suhtautuvat valtakirjoihin vaihtelevasti, ja käytännöt ovat pankkikohtaisia. Tyypillisesti pankki haluaa:

Alkuperäinen valtakirja

Pankki haluaa yleensä nähdä alkuperäisen, allekirjoitetun valtakirjan. Kopio ei välttämättä riitä.

Henkilöllisyyden varmistus

Sekä valtuuttajan että valtuutetun henkilöllisyys on voitava varmistaa. Pankki saattaa pyytää:

• Valtuutetun henkilöllisyystodistuksen
• Valtuuttajan henkilöllisyystodistuksen kopion
• Lisävarmistuksen (esim. puhelu valtuuttajalle)

Ennakkoilmoitus

Ilmoita pankille valtakirjan käytöstä etukäteen. Tämä nopeuttaa käsittelyä ja vähentää yllätyksiä kaupantekohetkellä. Jos osakekirja on pankissa lainan vakuutena, Maanmittauslaitoksen mukaan pankki hoitaa omistuksen rekisteröinnin hakemisen, joten pankin rooli kaupanteossa on joka tapauksessa keskeinen.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko valtakirjan tehdä sähköisesti?

Kyllä, mutta käytännöt vaihtelevat. Vahva sähköinen tunnistautuminen lisää luotettavuutta, ja Maanmittauslaitoksen asiointiin on olemassa Suomi.fi-valtuus. Varmista käytäntö pankista ja välittäjältä etukäteen.

Onko valtakirja vahvistettava virallisesti?

Asunto-osakkeen kaupassa ei ole lakisääteistä muotovaatimusta, joten virallista vahvistusta ei vaadita. Todistajat ja tarvittaessa notaarin vahvistus lisäävät kuitenkin luotettavuutta. Kiinteistökaupassa valtakirjan on sen sijaan oltava kirjallinen, myyjän allekirjoittama ja yksilöitävä asiamies ja kiinteistö (maakaari 2:3).

Voiko välittäjälle antaa valtakirjan?

Kyllä. Kiinteistönvälittäjälle voi antaa valtuutuksen hoitaa myyntineuvottelut ja tietyt toimet. Kauppakirjan allekirjoittamiseen tarvitaan kuitenkin yleensä erillinen, nimenomainen valtuutus.

Kuka saa toimia valtuutettuna?

Valtuutettuna voi toimia kuka tahansa täysivaltainen henkilö: sukulainen, ystävä, lakimies tai kiinteistönvälittäjä. Valitse henkilö, johon luotat.

Miten varmistan, ettei valtakirjaa väärinkäytetä?

• Rajaa valtakirja tarkasti (vähimmäishinta, voimassaolo)
• Käytä todistajia
• Pyydä valtuutettua raportoimaan säännöllisesti
• Peruuta valtakirja välittömästi oikeustoimilain mukaisesti, jos luottamus horjuu

Voinko valtuuttaa useamman henkilön?

Kyllä. Voit antaa valtuutuksen useammalle henkilölle, jotka toimivat yhdessä tai erikseen. Määrittele tämä selkeästi valtakirjassa.

Yhteenveto

Valtakirja on käytännöllinen työkalu, kun et pääse itse hoitamaan asunto-osakkeen myyntiä. Huolellisesti laadittu valtakirja auttaa varmistamaan, että myynti sujuu ongelmitta.

Keskeiset muistettavat asiat:

• Laadi valtakirja kirjallisesti ja allekirjoita se
• Yksilöi kohde ja valtuutuksen laajuus tarkasti, mukaan lukien suostumus omistuksen rekisteröintiin
• Käytä todistajia luotettavuuden lisäämiseksi
• Ilmoita valtakirjasta pankille etukäteen
• Säilytä kopio itsellesi ja peruuta valtakirja ottamalla alkuperäinen takaisin, jos sitä ei enää tarvita

Lue myös

• Valtakirja asunnon myyntiin: kiinteistön ja asunto-osakkeen erot
• Kuolinpesän asunnon myynti – kuka päättää ja miten?
• Asunnon kauppakirjan sisältö
• Osakekirja ja osakerekisteri huoneistotietojärjestelmässä

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa oikeudellista neuvontaa.

Lähteet

• Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 228/1929 (oikeustoimilaki), 2 luku – Finlex
• Maakaari 540/1995, 2 luku 3 § (valtuutus kiinteistön kauppaan) – Finlex
• Laki holhoustoimesta 442/1999, 34 § – Finlex
• Maanmittauslaitos: Suostumus osakehuoneiston omistuksen tai panttauksen rekisteröintiin – maanmittauslaitos.fi
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston myyjän muistilista – maanmittauslaitos.fi
• Maanmittauslaitos: Asiointi toisen puolesta – maanmittauslaitos.fi
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon myyminen – kkv.fi