Puolison suostumus kiinteistökaupassa – milloin tarvitaan?

Kiinteistökauppa voi vaatia myyjän puolison suostumuksen, vaikka kiinteistö olisi vain toisen puolison nimissä. Avioliittolaki (234/1929) suojaa puolisoa tilanteissa, joissa luovutettava kiinteistö on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi. Tässä oppaassa käymme läpi, milloin suostumus tarvitaan, miten se annetaan, mitä sen puuttumisesta seuraa ja miten ostaja voi varmistaa asian ennen kauppaa.

Artikkeli on yleiskatsaus. Yksittäisessä tilanteessa, esimerkiksi avioeron tai tulkinnanvaraisen vapaa-ajan asunnon kohdalla, kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.

Miksi puolison suostumus tarvitaan?

Suojan tarkoitus

Avioliittolain suostumusvaatimus rajoittaa puolison oikeutta määrätä omasta omaisuudestaan silloin, kun kyse on perheen kodista. Se suojaa:

• Puolisoiden yhteisen kodin säilymistä
• Puolison asemaa, vaikka hän ei omista kotia
• Perheen asumista myös silloin, kun omistus on vain toisella

Oikeudellinen perusta

Keitä koskee?

Suostumusvaatimus koskee:

• Avioliitossa olevia
• Rekisteröidyssä parisuhteessa olevia: uusia parisuhteita ei ole voinut rekisteröidä 1.3.2017 jälkeen, mutta voimassa oleviin parisuhteisiin sovelletaan avioliittoa ja aviopuolisoa koskevia säännöksiä

Ei koske:

• Avopuolisoita
• Eronneita, kun avioliitto on purkautunut
• Leskiä

Milloin suostumus tarvitaan?

Yhteinen koti

Avioliittolain 38 §:n mukaan puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina.

Omistussuhteesta riippumatta:

• Kiinteistö vain myyvän puolison nimissä
• Kiinteistö molempien nimissä, jolloin kumpikin on myyjänä
• Toisen maalla oleva rakennus, esimerkiksi vuokratontilla oleva koti, ja käyttöoikeus maahan

Luovutukseen rinnastetaan:

• Kiinteistön antaminen vuokralle
• Muun kiinteistöä koskevan käyttöoikeuden perustaminen

Poikkeus: suostumusta ei tarvita, jos luovutettava omaisuus on tarkoitettu pääasiallisesti muuhun käyttöön eikä kotia ja siihen liittyvää maa-aluetta voida jättää luovutuksen ulkopuolelle alentamatta merkittävästi kiinteistön arvoa.

Asunto-osakkeet

Jos yhteinen koti on asunto-osakeyhtiön huoneisto, sovelletaan avioliittolain 39 §:ää. Puoliso ei saa ilman toisen puolison suostumusta luovuttaa osakkeita, vuokraoikeutta tai muita oikeuksia, jotka oikeuttavat hallitsemaan yksinomaan tai pääasiallisesti yhteiseksi kodiksi tarkoitettua huoneistoa. Samaan pykälään kuuluu myös yhteinen asuntoirtaimisto.

Esimerkkitilanteet

Kesämökin erityistapaus

Vapaa-ajan asunnot ovat usein rajanvetokysymys. Laissa ratkaisevaa on, onko kiinteistö tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina.

Suostumus voi olla tarpeen:

• Mökissä asutaan vakituisesti
• Mökki on tarkoitettu perheen kodiksi

Suostumusta ei yleensä tarvita:

• Pelkkä lomakäyttö
• Perheellä on muu vakituinen koti

Tulkinnanvaraisessa tilanteessa kirjallisen suostumuksen hankkiminen on yksinkertainen tapa vähentää riskiä sekä myyjälle että ostajalle.

Miten suostumus annetaan?

Kirjallinen muoto

Kiinteistön luovutukseen tarvitaan avioliittolain 38 §:n mukaan puolison kirjallinen suostumus. Asunto-osakkeita koskevassa 39 §:ssä kirjallista muotoa ei erikseen mainita, mutta kirjallinen suostumus on käytännössä selvin tapa osoittaa suostumus.

Vaihtoehdot:

1. Puoliso allekirjoittaa suostumuksen kauppakirjaan
2. Erillinen kirjallinen suostumusasiakirja
3. Puoliso on itse myyjänä, jos hän on kiinteistön osaomistaja

Suostumus kauppakirjassa

Käytännössä yleinen tapa:

• Puolison allekirjoitus kauppakirjassa
• Erillinen suostumuslauseke
• Selkeä ilmaisu siitä, mihin kauppaan suostutaan

Esimerkkilauseke:

"[Puolison nimi], myyjän aviopuoliso, suostuu tähän kiinteistön kauppaan avioliittolain 38 §:n mukaisesti."

Erillinen suostumusasiakirja

Milloin käytännöllinen:

• Puoliso ei pääse kaupantekotilaisuuteen
• Suostumus halutaan antaa etukäteen
• Kauppa tehdään sähköisesti

Sisältö:

• Suostumuksen antajan tiedot
• Luovutettavan kiinteistön yksilöinti, esimerkiksi kiinteistötunnus
• Kaupan osapuolet ja luovutuksen laatu
• Päiväys ja allekirjoitus

Kaupanvahvistajan rooli

Kiinteistön kauppa vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa, ellei kauppaa tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kaupanvahvistajan tehtävistä säädetään erikseen. Käytännössä myyjän kannattaa kertoa kaupanvahvistajalle siviilisäätynsä ja se, onko kiinteistö yhteinen koti, jotta suostumus voidaan ottaa huomioon kaupan asiakirjoissa. Lisää kaupanvahvistajan tehtävistä artikkelissa kaupanvahvistajan rooli.

Suostumuksen puuttumisen seuraukset

Kaupan pätemättömyys

Jos suostumus puuttuu, avioliittolain 38 §:n mukaan:

• Oikeustoimi on julistettava pätemättömäksi, jos toinen puoliso nostaa kanteen
• Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun puoliso sai tiedon luovutuksesta
• Luovutus tulee kuitenkin päteväksi, jos ostajalle on myönnetty lainhuuto eikä ostaja kaupantekohetkellä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjällä ollut oikeutta luovuttaa kiinteistöä

Moitekanne

Puolisolla on oikeus:

• Vaatia tuomioistuimessa kaupan julistamista pätemättömäksi
• Toimia kolmen kuukauden kuluessa tiedon saamisesta

Käytännössä:

• Kanne käsitellään tuomioistuimessa
• Ostajan vilpitön mieli ja lainhuuto vaikuttavat lopputulokseen
• Oikeudenkäyntiin liittyy kuluriski

Asunto-osakkeissa vastaava sääntö on avioliittolain 39 §:ssä: oikeustoimi julistetaan pätemättömäksi ja ostaja velvoitetaan luovuttamaan omaisuus, jos kanne nostetaan kolmen kuukauden kuluessa. Oikeustoimi on kuitenkin pätevä, jos ostajalla hallinnan saadessaan oli perusteltua aihetta olettaa, että suostumus oli annettu tai ettei kyse ollut yhteisestä kodista.

Lainhuudon estyminen

Maakaaren mukaan lainhuutohakemus jätetään lepäämään, jos saantoon tarvitaan muun henkilön suostumus (12 luku 2 §), ja hylätään, jos tarvittavaa suostumusta ei ole annettu (12 luku 4 §). Puuttuva suostumus voi siis viivästyttää lainhuutoa tai estää sen. Lainhuudon hakemisesta kerrotaan artikkelissa lainhuuto-opas.

Myyjän vastuu ostajalle

Jos kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta tai ostaja ei saa lainhuutoa myyjän saannon epäselvyyden vuoksi, kyse voi olla maakaaren 2 luvun 19 §:n mukaisesta oikeudellisesta virheestä. Silloin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, olennaisessa virheessä kaupan purkuun sekä vahingonkorvaukseen.

Poikkeukset suostumuksesta

Tuomioistuimen lupa

Avioliittolain 40 §:n mukaan tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan luovutukseen, jos toinen puoliso on kieltäytynyt antamasta suostumustaan tai jos suostumusta ei ole muusta syystä saatu hankituksi. Laissa ei luetella tarkempia edellytyksiä, vaan tuomioistuin arvioi asian tapauskohtaisesti.

Menettely:

• Hakemus tuomioistuimeen
• Puolison kuuleminen
• Päätös

Puolison toimintakyvyttömyys

Jos puoliso ei kykene antamaan suostumusta esimerkiksi sairauden vuoksi, tilanne voi kuulua 40 §:n piiriin, koska suostumusta ei muusta syystä saada. Jos puolisolle on määrätty edunvalvoja, edunvalvojan toimivalta kannattaa selvittää lakimiehen kanssa ennen kauppaa.

Puolison tavoittamattomuus

Jos puolisoa ei tavoiteta:

• Kiinteistön osalta suostumusvaatimuksesta ei ole laissa poikkeusta poissaolon perusteella
• Tuomioistuimen lupaa voi hakea 40 §:n nojalla
• Tavoittamisyritykset kannattaa dokumentoida

Avioliittolain 39 §:n mukaan suostumusta ei tarvita eräiden irtainten omaisuuserien, kuten asuntoirtaimiston, luovutukseen, jos suostumuksen hankkiminen poissaolon tai muun esteen vuoksi aiheuttaisi kohtuutonta haittaa ja viivytystä. Poikkeus ei koske asunto-osakkeita eikä kiinteistöä.

Erityistilanteet

Avioero vireillä

Avioeron harkinta-aikana:

• Avioliitto on edelleen voimassa, joten suostumussääntö voi soveltua
• Ratkaisevaa on, onko kiinteistö edelleen tarkoitettu yhteiseksi kodiksi
• Selvitettävä tapauskohtaisesti

Avioeron jälkeen:

• Avioliittolain suostumussääntö ei enää sovellu
• Omaisuuden jakautuminen ratkaistaan osituksessa

Asunnon myynnistä erotilanteessa kerrotaan artikkelissa avioero ja asunnon myynti.

Perintökiinteistö

Jos myyjä on saanut kiinteistön perintönä:

• Suostumus voi silti olla tarpeen, jos kiinteistö on tarkoitettu yhteiseksi kodiksi
• Saantotapa ei poista suojaa, sillä 38 § koskee puolison kiinteää omaisuutta yleisesti

Useita asuntoja

Jos perheellä on useita asuntoja:

Ratkaisevia tekijöitä:

• Mikä kiinteistö on tarkoitettu yhteiseksi kodiksi
• Tosiasiallinen asuminen
• Väestötietojärjestelmän osoite yhtenä selvityksenä

Lahjoitus

• Avioliittolain 38 § koskee luovutusta yleisesti, joten se koskee myös lahjoitusta
• Yhteisen kodin lahjoittamiseen tarvitaan puolison kirjallinen suostumus samoin kuin myyntiin

Ostajan selonottovelvollisuus

Mitä ostajan on selvitettävä?

Ennen kauppaa:

• Myyjän siviilisääty
• Onko kiinteistö tarkoitettu myyjän ja puolison yhteiseksi kodiksi
• Tarvitaanko puolison suostumus

Käytännössä:

• Kysy myyjältä
• Pyydä suostumus kauppakirjaan, jos myyjä on naimisissa ja kiinteistö on koti
• Tarkista kauppakirjan luonnos ennen kaupantekoa

Vilpitön mieli

Ostajan suoja:

• Kiinteistökaupassa luovutus tulee päteväksi, jos ostaja on saanut lainhuudon eikä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää suostumuksen puuttumisesta
• "Ei pitänyt tietää" edellyttää huolellisuutta, joten ostajan kannattaa kysyä asiasta
• Suoja ei poista suostumuksen tarvetta

Lainhuudon merkitys

Lainhuutohakemus:

• Kirjaamisviranomainen voi jättää hakemuksen lepäämään tai hylätä sen, jos tarvittava suostumus puuttuu
• Lainhuuto on edellytys vilpittömän ostajan suojalle 38 §:n mukaan
• Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa kaupasta

Käytännön tarkistuslista

Myyjälle

• Selvitä, onko kiinteistö tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi
• Keskustele puolison kanssa kaupasta hyvissä ajoin
• Hanki puolison kirjallinen suostumus
• Varmista suostumus kauppakirjaan tai erilliseen asiakirjaan
• Kerro tilanteesta kaupanvahvistajalle

Ostajalle

• Kysy myyjän siviilisääty
• Selvitä, onko kiinteistö myyjän perheen koti
• Varmista puolison suostumus kauppakirjassa
• Hae lainhuutoa määräajassa
• Säilytä kauppaan liittyvät asiakirjat

Kaupanvahvistajan kanssa

• Kerro myyjän siviilisääty
• Selvitä suostumuksen tarve
• Varmista, että suostumuksen antaja on tunnistettu
• Liitä suostumus kaupan asiakirjoihin

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitaanko suostumus, jos kiinteistö on täysin minun nimissäni?

Kyllä, jos kiinteistö on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi. Avioliittolain 38 § rajoittaa omistajan oikeutta luovuttaa yhteinen koti ilman toisen puolison kirjallista suostumusta.

Voiko puoliso estää kaupan?

Puoliso voi kieltäytyä antamasta suostumusta. Tällöin tuomioistuimelta voi avioliittolain 40 §:n mukaan hakea lupaa luovutukseen. Laissa ei luetella luvan edellytyksiä, joten tuomioistuin arvioi tilanteen tapauskohtaisesti.

Mitä jos olemme avoliitossa?

Avioliittolain suostumussääntö ei koske avoliittoja. Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta (26/2011) koskee yhteistalouden purkamista, eikä siinä ole vastaavaa suostumusvaatimusta kiinteistön myyntiin.

Koskeeko suostumusvaatimus myös kiinnittämistä?

Avioliittolain 38 §:n sanamuoto koskee luovutusta, vuokralle antamista ja muun käyttöoikeuden perustamista. Kiinnitystä tai panttausta pykälässä ei mainita erikseen. Jos yhteistä kotia käytetään lainan vakuutena, suostumuksen tarve kannattaa varmistaa lainanantajalta tai lakimieheltä.

Mitä jos puoliso on ulkomailla kaupantekohetkellä?

Suostumus voidaan antaa etukäteen erillisellä kirjallisella asiakirjalla. Jos suostumusta ei saada, tuomioistuimelta voi hakea lupaa avioliittolain 40 §:n nojalla.

Yhteenveto

Puolison suostumus kiinteistökaupassa:

1. Milloin tarvitaan: kun luovutetaan kiinteistö, joka on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi
2. Omistus ei ratkaise: suostumus tarvitaan, vaikka kiinteistö olisi vain toisen nimissä
3. Miten annetaan: kirjallisesti, kauppakirjassa tai erillisellä asiakirjalla
4. Puutteen seuraukset: kauppa voidaan julistaa pätemättömäksi, jos puoliso nostaa kanteen kolmen kuukauden kuluessa tiedon saamisesta
5. Ostajan suoja: lainhuudon saanut vilpittömässä mielessä ollut ostaja on suojattu
6. Poikkeus: tuomioistuimen lupa, jos suostumusta ei saada

Puolison suostumuksen varmistaminen ennen kauppaa vähentää riitojen riskiä ja helpottaa lainhuudon saamista.

Lähteet

• Finlex: Avioliittolaki 234/1929 (36–40 §)
• Finlex: Maakaari 540/1995 (2 luku 1 ja 19 §, 12 luku 2 ja 4 §)
• Finlex: Laki rekisteröidystä parisuhteesta 950/2001
• Finlex: Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta 26/2011

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet
• Kiinteistön kauppakirja: sisältö ja tarkistus
• Kaupanvahvistajan rooli kiinteistökaupassa
• Lainhuudon hakeminen
• Avioero ja asunnon myynti