Asunnon myynti kuolinpesästä: mitä pitää huomioida?
Asunnon myynti kuolinpesästä: aikataulu perunkirjoituksesta kauppaan, osakkaiden päätöksenteko, luovutusvoiton vero ja kauppahinnan jako kuolinpesän osakkaille.
Kun läheisen asunto päätetään myydä, osakkaat joutuvat tekemään monta ratkaisua lyhyessä ajassa: milloin perunkirjoitus pidetään, myydäänkö asunto ennen perinnönjakoa vai sen jälkeen ja kuka allekirjoittaa kauppakirjan. Ratkaisuilla on seurauksia myös verotukseen, sillä saman asunnon myyntiä voidaan verottaa eri tavalla sen mukaan, kuka sen myy ja kuka siinä on asunut kuoleman jälkeen. Tämä artikkeli kokoaa yhteen kohdat, joihin myyntiä suunnittelevan osakkaan kannattaa kiinnittää huomiota.
Artikkeli on yleiskatsaus. Päätöksentekoa, valtakirjoja ja alaikäisen osakkaan lupaa käsitellään tarkemmin artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti – kuka päättää ja miten ja verotusta artikkelissa luovutusvoiton verotus kuolinpesän asunnon myynnissä. Kuolinpesäasiat ovat usein juridisesti monimutkaisia, joten epäselvässä tilanteessa kannattaa kysyä neuvoa lakimieheltä.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kuolinpesä asunnon omistajana
Kuoleman jälkeen vainajan omaisuus muodostaa kuolinpesän, ja asunto kuuluu pesälle siihen asti, kunnes se myydään tai jaetaan perinnönjaossa. Perunkirjoitus ei muuta omistajaa, vaan pesä omistaa asunnon myös perunkirjoituksen jälkeen. Vasta perinnönjaossa asunto siirtyy yhdelle tai useammalle osakkaalle.
Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, yleisjälkisäädöksen eli yleistestamentin saajat ja eloonjäänyt puoliso. Puoliso ei kuitenkaan ole osakas, jos ositus on jo toimitettu tai jos hänellä ei avioehtosopimuksen, avio-oikeuden vanhentumisen tai muun syyn vuoksi ole avio-oikeutta toisen puolison omaisuuteen, ellei hän ole perillinen tai yleistestamentin saaja. Perilliset ja yleistestamentin saajat ovat osakkaita silloinkin, kun heidän oikeutensa on riidanalainen (PK 18:1). Osakaspiiri kannattaa siksi selvittää huolellisesti jo ennen kuin myynnistä aletaan sopia.
Osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä, ellei pesälle ole järjestetty erityistä hallintoa, ja edustavat yhdessä pesää ulkopuolisiin nähden (PK 18:2). Käytännössä asunnon myyminen on siksi kaikkien osakkaiden yhteinen päätös. Toimenpiteen, joka ei siedä viivytystä, voi kuitenkin tehdä, vaikka kaikkien osakkaiden suostumusta ei saada.
Myynnin vaiheet
Kuolinpesän asunnon myynti etenee samoin kuin muukin asuntokauppa, mutta ennen markkinointia on hoidettava muutama pesälle ominainen vaihe. Järjestyksellä on merkitystä, koska perukirjaan merkitty asunnon arvo vaikuttaa myöhemmin myynnin verotukseen. Seuraavassa on tavallinen eteneminen.
- Perunkirjoitus toimitetaan kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirja annetaan Verohallinnolle kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta.
- Myyntipäätös: osakkaat sopivat myynnistä, hintatavoitteesta, välittäjästä ja kulujen jakamisesta, mieluiten kirjallisesti.
- Valmistelu: asunto tyhjennetään, ja tarvittavat asiakirjat ja valtakirjat hankitaan.
- Myynti ja kaupanteko: kuolinpesä on myyjä, ja kauppakirjan allekirjoittavat kaikki osakkaat tai heidän valtuuttamansa henkilö.
- Kauppahinnan käyttö: pesän velat ja kulut maksetaan, ja loppu jaetaan osakkaille perinnönjaossa.
Perunkirjoituksen määräaika voi pidentyä. Perintökaaren mukaan aikaa voidaan pidentää saman kolmen kuukauden kuluessa tehdystä hakemuksesta pesän laadun tai muun erityisen syyn vuoksi (PK 20:1), ja Verohallinnon mukaan lisäaikaa haetaan Verohallinnolta. Perukirjaan merkitään asunnon käypä arvo eli todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä. Arvon määrittämistä käsitellään artikkelissa asunnon arviointi kuolinpesässä.
Myynnin ajoitus vaikuttaa myös perintöverotukseen. Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, Verohallinto voi mahdollisessa muutosverotuksessa katsoa asunnon käyväksi arvoksi toteutuneen velattoman myyntihinnan, josta vähennetään kuolinhetken yhtiölainaosuus. Perintöverotukseen voi hakea oikaisua kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä.
Päätöksenteko kuolinpesässä
Koska osakkaat hallitsevat pesää yhdessä, yhdenkin osakkaan vastustus voi pysäyttää myynnin. Siksi on hyvä tietää etukäteen, mitä keinoja on käytettävissä, jos yksimielisyyttä ei synny. Keinot vievät aikaa ja maksavat, joten neuvotteluratkaisu on usein kaikille edullisin.
Ensimmäinen keino on pesänselvittäjä. Osakkaan hakemuksesta oikeuden on päätettävä, että pesän omaisuus luovutetaan pesänselvittäjän hallintoon (PK 19:1). Pesänselvittäjä hoitaa pesän selvittämisen, mutta kiinteää omaisuutta hän saa luovuttaa vain, jos osakkaat ovat antaneet siihen suostumuksensa kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asiakirjassa tai, kun suostumusta ei saada, oikeus on hakemuksesta sallinut sen (PK 19:14). Pesänselvittäjällä on oikeus saada pesän varoista kohtuullinen palkkio.
Toinen keino on pesänjakaja. Jako on pesänjakajan toimitettava, jos osakas sitä vaatii (PK 23:3), ja oikeus määrää hakemuksesta sopivan henkilön pesänjakajaksi. Hakemukseen liitetään jäljennös perukirjasta (PK 23:4). Jollei jakoa muutoin saada toimitetuksi, oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä, että tietty omaisuus tai tarvittaessa pesän koko omaisuus myydään pesänjakajan toimesta (PK 23:8). Pesänjakajallakin on oikeus kohtuulliseen palkkioon pesän varoista. Vaihtoehtoja käsitellään tarkemmin artikkelissa kun kuolinpesän osakas ei halua myydä asuntoa.
Kolmas vaihtoehto on, että yksi osakas lunastaa asunnon muilta. Verohallinnon ohjeen mukaan perintöosuuden ylittävä osa ei ole perintösaantoa. Jos lunastaja maksaa muille pesän ulkopuolisilla varoilla, kyse on luopuvien osakkaiden osalta verotettavasta luovutuksesta, ja lunastaja maksaa lunastetusta osasta varainsiirtoveron.
Valtakirjalla yksi osakas tai ulkopuolinen voi hoitaa kaupanteon muiden puolesta. Kiinteistön myyntiä koskeva valtakirja on tehtävä kirjallisesti, myyjän on allekirjoitettava se, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö (MK 2:3). Asunto-osakkeen kauppaan valtakirja tehdään käytännössä myös kirjallisena ja yksilöitynä, ja sen muotovaatimukset kannattaa tarkistaa kaupan toteuttavalta välittäjältä tai pankilta. Kuolinpesän veroasioita varten Verohallinnolle annettava valtakirja (lomake 3630) koskee Verohallinnon mukaan vain veroasioita, joten se ei riitä asunnon myyntiin.
Verotus
Kuolinpesän asunnon myynnissä luovutusvoiton verotus poikkeaa tavallisesta oman asunnon myynnistä kahdella tavalla. Hankintamenona käytetään perintöverotuksen arvoa eikä vainajan aikanaan maksamaa hintaa, ja oman asunnon verovapaus ratkaistaan perillisten eikä vainajan asumisen perusteella. Moni olettaa, että vainajan pitkä asuminen tekee myynnistä verovapaan, mutta näin ei ole.
Vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo (TVL 47.1), ja omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Luovutusvoitto on myyntihinta, josta vähennetään hankintameno, kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset ja myyntikulut, kuten välityspalkkio. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, joka on 20 % luovutushinnasta, kun omistus on kestänyt alle 10 vuotta, ja 40 %, kun vähintään 10 vuotta. Olettamaa käytettäessä todellista hankintamenoa ja myyntikuluja ei vähennetä erikseen.
Jakamattoman kuolinpesän asunnon myynnistä saatavaa voittoa pidetään Verohallinnon ohjeen mukaan verovapaana oman asunnon luovutusvoittona vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Perittävän omaa asumista ei lueta perillisten hyväksi. Perillisen osuus määräytyy Verohallinnon ohjeen mukaan lakimääräisen perimysjärjestyksen tai testamentin mukaan, eikä lesken avio-oikeutta oteta huomioon osuuksia laskettaessa. Lesken asuminen ei myöskään tee kuolinpesän luovutusvoittoa verovapaaksi avio-oikeuden perusteella (KHO 2005:25). Verovapaus voi koskea lesken omaa omistusosuutta tai esimerkiksi testamenttiin perustuvaa osuutta.
Myyjänä voi olla joko jakamaton kuolinpesä tai osakas perinnönjaon jälkeen. Jakamattoman pesän myynnistä saatu luovutusvoitto on kuolinpesän tuloa, eikä osakkaan osuutta pesän tulosta pidetä hänen omana tulonaan (TVL 17.3). Jos pesä on jaettu ja jakokirja laadittu ennen myyntiä, luovutusvoitosta verotetaan osakkaita, ja oman asunnon verovapaus ratkaistaan kunkin osakkaan osalta erikseen. Pääomatulosta maksetaan veroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta, ja sama koskee myös kuolinpesää (TVL 124 §). Verohallinnon mukaan myynti on ilmoitettava joka tapauksessa, joko kuolinpesän tai osakkaan esitäytetyssä veroilmoituksessa.
Käytännön esimerkkejä
Kuvitteellinen esimerkki näyttää, miten perillisten asuminen muuttaa veroa. Oletukset: asunnon perintöverotusarvo on 200 000 €, myyntihinta 220 000 € ja myyntikulut 6 000 €, jakamaton kuolinpesä myy asunnon, kuoleman jälkeen ei ole tehty perusparannuksia, ja pesällä ei ole verovuonna muita pääomatuloja. Perillisiä on kaksi, ja he perivät puolet kumpikin.
| Tilanne | Luovutusvoitto | Verovapaa osuus | Vero 30 % |
|---|---|---|---|
| Vainaja asui asunnossa 30 vuotta, perilliset eivät asuneet | 14 000 € | 0 € | 4 200 € |
| Toinen perillinen asui asunnossa 2 vuotta kuoleman jälkeen | 14 000 € | 7 000 € | 2 100 € |
Luovutusvoitto on molemmissa tapauksissa 220 000 € − 200 000 € − 6 000 € = 14 000 €. Hankintameno-olettama olisi tässä epäedullinen, koska 20 % myyntihinnasta on vain 44 000 €, jolloin voitoksi tulisi 176 000 €. Ensimmäinen rivi osoittaa, ettei vainajan pitkä asuminen vapauta myyntiä verosta. Toisella rivillä asunnossa asuneen perillisen osuutta vastaava puolet voitosta on verovapaa, ja vain toisen perillisen osuudelta maksetaan veroa.
Laskelma olisi sama, vaikka asunto olisi ollut vainajan sijoitusasunto, koska vainajan käytöllä ei ole verovapauden kannalta merkitystä. Kahden vuoden asumisaika lasketaan lähtöpäivää edeltävään päivään asti, ja koko asunnon vuokraaminen, lyhytaikainenkin, katkaisee yhtäjaksoisen käytön. Myynnin ajoitus kannattaa siksi tarkistaa ennen kauppakirjan allekirjoittamista, jos joku perillisistä asuu asunnossa.
Tarvittavat asiakirjat
Kuolinpesän asuntokaupassa tarvitaan tavanomaisten kauppa-asiakirjojen lisäksi selvitys siitä, keitä osakkaat ovat ja kuka saa edustaa pesää. Puuttuva asiakirja viivästyttää kauppaa helposti viikoilla, joten hankinta kannattaa aloittaa heti perunkirjoituksen valmistelun yhteydessä. Ostaja ja pankki haluavat yleensä nähdä nämä asiakirjat ennen kaupantekoa.
Keskeisin asiakirja on perukirja, josta ilmenevät vainajan varat ja velat sekä osakkaat. Verohallinnon mukaan sukuselvitys pyydetään Digi- ja väestötietovirastosta tai virkatodistuksena seurakunnasta. Lisäksi tarvitaan mahdollinen testamentti, jos se vaikuttaa osakaspiiriin, ja valtakirjat, jos joku osakas ei itse allekirjoita kauppakirjaa. Asunto-osakkeen kaupassa tarvitaan tavalliseen tapaan myös isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön muut myyntiasiakirjat sekä energiatodistus, jos rakennukselta sitä edellytetään.
Kauppakirjassa myyjäksi merkitään kuolinpesä, esimerkiksi muodossa "X:n kuolinpesä", ja allekirjoittajina ovat kaikki osakkaat tai heidän valtuuttamansa henkilö. Kauppahinta on luontevinta maksaa kuolinpesän tilille, jolloin pesän velat ja kulut voidaan maksaa ennen jakoa.
Kauppahinnan jakaminen
Myynnin jälkeen kauppahinta kuuluu pesälle, eikä sitä kannata jakaa osakkaille heti. Kuolinpesän varoista maksetaan ensin pesän ja vainajan velat (PK 21:1). Jos osakas sitä kieltää, jakoon ei saa ryhtyä ennen kuin perunkirjoitus on toimitettu ja kaikki tiedossa olevat velat on maksettu tai niiden maksamiseen tarvittavat varat pantu erityiseen hoitoon (PK 23:2).
Käytännössä kauppahinnasta vähennetään välityspalkkio ja muut myyntikulut, ja pesän maksettavaksi tulevaa luovutusvoiton veroa varten kannattaa varata rahaa. Loppu jaetaan perinnönjaossa perintöosuuksien mukaan, elleivät osakkaat sovi toisin. Perintövero sen sijaan on kunkin perillisen henkilökohtainen vero, eikä se kuulu pesän yhteisiin kuluihin, ellei asiasta erikseen sovita. Kulut ja päätökset kannattaa kirjata huolellisesti, koska niitä tarvitaan sekä perinnönjaossa että verotuksessa.
Erityistilanteet
Kolme tilannetta muuttaa kuolinpesän asunnon myyntiä tavallista enemmän: leski asuu asunnossa, osakkaissa on alaikäinen tai pesää hoitaa tuomioistuimen määräämä henkilö. Jokaisessa niistä päätöksenteko ja aikataulu poikkeavat edellä kuvatusta.
Leski saa rintaperillisen jakovaatimuksen ja testamentinsaajan oikeuden estämättä hallita jakamattomana puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly hänen omaan varallisuuteensa (PK 3:1a). Rintaperilliset eivät siis voi jakovaatimuksellaan pakottaa leskeä luopumaan asunnosta. Käytännössä myynnistä on sovittava lesken kanssa, ja epäselvässä tilanteessa lakimiehen arvio on suositeltava ennen myyntipäätöstä.
Jos osakas on alaikäinen, häntä edustaa edunvalvoja, tavallisesti huoltaja. Edunvalvoja tarvitsee holhousviranomaisen luvan muun muassa kiinteistön ja asunto-osakkeiden luovuttamiseen sekä perinnönjakoon, joka toimitetaan ilman pesänjakajaa (HolhTL 34 §). Holhousviranomaisena toimii Digi- ja väestötietovirasto, ja luvan käsittelyaika kannattaa ottaa huomioon myynnin aikataulussa.
Jos pesä on pesänselvittäjän hallinnossa, pesänselvittäjä hoitaa myynnin, mutta tarvitsee kiinteän omaisuuden luovutukseen osakkaiden suostumuksen tai tuomioistuimen luvan. Pesänjakaja puolestaan voi myydä omaisuutta, kun oikeus on hänen esityksestään määrännyt sen myytäväksi. Molemmissa tilanteissa osakkaiden kannattaa seurata aktiivisesti, miten myynti etenee.
Vältettävät virheet
Useimmat kuolinpesän asuntokaupan ongelmat johtuvat aikataulusta, puuttuvista allekirjoituksista tai verotuksen väärinymmärryksistä. Ne on helppo välttää, kun ne tunnistaa etukäteen.
Tavallisin virhe on olettaa, että myynti on verovapaa, koska vainaja asui asunnossa pitkään. Verovapaus ratkaistaan perillisten kuoleman jälkeisen asumisen perusteella, joten veroon kannattaa varautua jo myyntihintaa sovittaessa. Toinen virhe on merkitä perukirjaan tarkoituksella liian matala arvo: se pienentää perintöveroa mutta kasvattaa myöhempää luovutusvoittoa, ja Verohallinto voi muuttaa arvoa, jos asunto myydään pian kuoleman jälkeen.
Kolmas virhe on aloittaa myynti ennen kuin osakaspiiri on varmistettu. Jos sukuselvityksestä löytyy osakas, josta muut eivät tienneet, hänenkin suostumuksensa tarvitaan, ja kauppa voi viivästyä. Neljäs virhe on jättää valtakirjojen ja alaikäisen osakkaan luvan hankinta viime hetkeen. Asiakirjat kannattaa hankkia heti, ja myyntiehdoista kannattaa sopia osakkaiden kesken kirjallisesti.
Yhteenveto
Kuolinpesän asunnon myynti edellyttää käytännössä kaikkien osakkaiden yhteistä päätöstä, ja erimielisyydessä keinoina ovat pesänselvittäjä, pesänjakaja tai osakkaan lunastus. Perunkirjoitus toimitetaan kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirjan arvo on myöhemmin myynnin hankintameno. Verovapaus ratkaistaan kuoleman jälkeen asuneiden perillisten osuuksien mukaan, ei vainajan asumisen perusteella.
Huolellinen valmistelu, kirjallinen sopimus osakkaiden kesken ja ajoissa hankitut asiakirjat tekevät myynnistä sujuvamman. Jos pesässä on leski, alaikäinen osakas tai erimielisyyttä, lakimiehen apu kannattaa hankkia ennen myyntipäätöstä.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja kohteen asiakirjoista.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko kuolinpesän asunnon myydä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta?
Osakkaiden yhteishallinnossa olevan pesän asunnon myyntiin tarvitaan käytännössä kaikkien osakkaiden suostumus, koska osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä. Jos yksi osakas vastustaa, muut voivat hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjää tai pesänjakajaa. Pesänjakajan esityksestä oikeus voi määrätä asunnon myytäväksi, jollei jakoa muutoin saada toimitetuksi.
Tarvitaanko perunkirjoitus ennen asunnon myyntiä?
Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, joten se on käytännössä tehty ennen kuin myynti ehtii edetä. Perukirja osoittaa pesän osakkaat ja asunnon arvon, ja ostaja ja pankki pyytävät sitä yleensä nähtäväksi. Perukirjaan merkitty arvo on perintöverotuksen kautta myös myynnin hankintameno.
Milloin kuolinpesän asunnon myynti on verovapaa?
Verovapaus koskee vain niiden perillisten osuutta, jotka ovat käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta perittävän kuoleman jälkeen. Vainajan omaa asumista ei oteta huomioon. Jos kukaan perillisistä ei ole asunut asunnossa, luovutusvoitto on kokonaan veronalaista.
Miten kauppahinta jaetaan osakkaiden kesken?
Kauppahinnasta maksetaan ensin pesän ja vainajan velat, myyntikulut ja pesän maksettavaksi tuleva luovutusvoiton vero. Loppu jaetaan perinnönjaossa perintöosuuksien mukaan, elleivät osakkaat sovi toisin. Kunkin perillisen perintövero on hänen henkilökohtainen veronsa.
Voiko yksi osakas hoitaa kaupan muiden puolesta?
Muut osakkaat voivat valtuuttaa yhden osakkaan allekirjoittamaan kauppakirjan puolestaan. Kiinteistön myyntiin valtakirja on tehtävä kirjallisesti, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Asunto-osakkeen kaupassa valtakirja tehdään käytännössä myös kirjallisena, ja sen muoto kannattaa varmistaa kaupan toteuttajalta etukäteen.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Perintökaari (40/1965) – Finlex
- Tuloverolaki (1535/1992) – Finlex
- Maakaari (540/1995) – Finlex
- Laki holhoustoimesta (442/1999) – Finlex
- Verohallinto: Perunkirjoitus ja perukirja
- Verohallinto: Kuolinpesän tai perinnöksi saadun omaisuuden myynti
- Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä vero-ohje 48921)
- Verohallinto: Kuolinpesän omaisuuden luovutuksen verotus (syventävä vero-ohje 48076)
- Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä vero-ohje 48935)
- Verohallinto: Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (syventävä vero-ohje 152978)
- Verohallinto: Valtakirja kuolinpesän veroasioiden hoitoon
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 5.10.2026.