Asunnon myynti ilmoitetaan Verohallinnolle myös verovapaana ja tappiollisena, mieluiten OmaVerossa jo myyntivuonna. Katso aikataulu, tiedot ja seuraamukset.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asunnon myynti ilmoitetaan Verohallinnolle, oli myynti verollinen, verovapaa tai tappiollinen. Verohallinnon ohjeen mukaan myynti kannattaa ilmoittaa itse OmaVerossa jo myyntivuonna, jolloin mahdollinen vero voidaan ottaa huomioon ennakkoverossa tai verokortilla. Oikea-aikainen ja kattava ilmoitus auttaa välttämään jäännösveron, viivästyskoron ja mahdolliset myöhästymisseuraamukset.
Tässä artikkelissa käymme läpi asunnon myynnin ilmoittamisen: milloin, miten ja mitä tietoja tarvitaan.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Ilmoitusvelvollisuus pääsäännöt
Milloin myynti ilmoitetaan?
Tilanne
Ilmoitettava
Verotettava myynti
Kyllä
Verovapaa myynti
Kyllä, Verohallinnon mukaan myös verovapaa myynti ilmoitetaan
Tappiollinen myynti
Kyllä
Ulkomailla oleva asunto
Kyllä, jos asut Suomessa
Myynti ilmoitetaan sen vuoden verotuksessa, jolloin kauppakirja on allekirjoitettu. Verotusajankohtaan ei vaikuta se, milloin saat kauppahinnan.
Myyntivuonna ilmoitettu vero voidaan maksaa ennakkona
Verohallinnon tiedot – riittävätkö ne?
Verohallinnolla voi olla
Sinun ilmoitettava
Tieto myynnistä
Tarkistus ja puuttuvat tiedot
Huoneiston tai kiinteistön tiedot
Oma omistusosuus
Alustava laskelma selvityspyynnössä
Korjatut hankinta- ja myyntikulut
Asumistiedot väestötiedoista
Asumisaika, jos haet verovapautta
Jos myynti on jo Verohallinnon tiedossa, se näkyy OmaVerossa esitäytettynä. Kulut, perusparannukset ja asumisaika ilmoitetaan kuitenkin itse. Verohallinto voi myös lähettää selvityspyynnön, jossa myyntivoitto on laskettu alustavasti sen käytettävissä olevien tietojen perusteella.
Veroilmoituksen aikataulu
Ilmoitusaika
Vaihe
Ajankohta
Myynti vuonna 2026
Ilmoitus OmaVerossa jo vuoden 2026 aikana
Esitäytetty veroilmoitus
Tarkistetaan keväällä 2027
Veroilmoituksen määräpäivä
Henkilökohtainen, keväällä 2026 se oli 1.4., 14.4., 21.4. tai 28.4.
Myöhästyminen
Voi johtaa myöhästymismaksuun tai veronkorotukseen
Esitäytetty veroilmoitus
Vaihe
Toimenpide
Maaliskuu
Esitäytetty ilmoitus OmaVerossa maaliskuun loppuun mennessä
Tarkistus
Tarkista, näkyykö myynti oikein
Täydennys
Lisää puuttuvat tai korjaa virheelliset tiedot
Määräpäivä
Oma määräpäivä näkyy veroilmoituksessa
Jos myyt loppuvuodesta
Tilanne
Huomio
Joulukuun myynti
Voit ilmoittaa myynnin vielä myyntivuonna tai veroilmoituksessa
Lisäennakko
Tammikuun loppuun mennessä maksettu lisäennakko voi estää huojennetun viivästyskoron
Dokumentoi heti
Kokoa tositteet kaupanteon jälkeen
Verohallinnon ohjeen mukaan, jos ilmoitat edellisen vuoden myynnin vasta esitäytetyssä veroilmoituksessa, maksat veron jäännösverona syksyllä. Maksamalla lisäennakon viimeistään myyntivuotta seuraavan tammikuun loppuun mennessä voit välttää huojennetun viivästyskoron.
Ilmoitettavat tiedot
Perustiedot myynnistä
Tieto
Mistä saat
Myyntihinta
Kauppakirja, ilman yhtiölainaosuutta
Kauppapäivä
Sitovan kauppakirjan allekirjoituspäivä
Ostaja
Nimi ja henkilö- tai Y-tunnus
Omistusosuus
Vain oma osuus hinnasta ja kuluista
Esimerkki Verohallinnon ohjeesta: jos velaton hinta on 200 000 euroa ja yhtiölainaosuus 40 000 euroa, myyntihinnaksi ilmoitetaan 160 000 euroa.
Esim. välityspalkkio ja huoneistotietojärjestelmän rekisteröintimaksu
Rahastoidut yhtiölainaosuudet
Isännöitsijä
Perusparannukset
Kuitit
Asumistiedot (oman asunnon myynti)
Tieto
Miksi
Asumisaika
Verovapauden edellytys
Vakituinen asunto
Sinä tai perheesi (puoliso ja alaikäiset lapset)
Omistusaika
Vähintään 2 vuotta
Muuttoilmoitukset
Asumisaika määritellään lähtökohtaisesti niiden perusteella
Verovapaan myynnin ilmoittaminen
Myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Myynnin ei tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä. Omakotitalon tontti on verovapaa enintään 10 000 m²:n tai kaavoitetulla alueella kaavan mukaisen rakennuspaikan suuruisena. Lisää ehdoista artikkelissa verovapaa asunnon myynti.
Miksi ilmoittaa, jos verovapaa?
Syy
Selitys
Ohjeen mukaan
Verohallinto edellyttää ilmoitusta myös verovapaasta myynnistä
Edellytysten arviointi
Verohallinto tarkistaa omistus- ja asumisajan
Esitäytetyt tiedot
Korjaus tarvittaessa
Selvityspyyntö
Jos ehdot eivät toteudu, saat pyynnön täydentää tiedot
Mitä ilmoitetaan?
Tieto
Sisältö
Myynti
Perustiedot ja myyntihinta
Asumisaika
Ajanjakso, jona sinä tai perheesi asuitte
Pinta-ala
Kokonaisala ja vakituisena asuntona käytetty osa
Hankintapäivä
Muita hankintatietoja ei tarvitse ilmoittaa
Verohallinto voi pyytää lisätietoja
Tilanne
Mahdollinen pyyntö
Asumisaika epäselvä
Selvitys tosiasiallisesta asumisesta
Useita asuntoja
Mikä on ollut vakituinen asunto
Ehdot eivät toteudu
Selvityspyyntö ja verollisen myynnin tiedot
Verotettavan myynnin ilmoittaminen
Ilmoitettavat tiedot
Tieto
Sisältö
Luovutushinta
Myyntihinta euroina ilman yhtiölainaosuutta
Hankintameno
Ostohinta tai perintö- tai lahjaverotusarvo
Kulut
Hankinta-, perusparannus- ja myyntikulut
Hankintapäivä
Vaikuttaa hankintameno-olettaman suuruuteen
Hankintameno-olettama vai todellinen?
Vaihtoehto
Milloin edullisempi
Todellinen hankintameno
Jos ostohinta ja kulut ovat olettamaa suuremmat
Hankintameno-olettama 20 %
Omistus alle 10 vuotta
Hankintameno-olettama 40 %
Omistus vähintään 10 vuotta
OmaVero laskee molemmat ja käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa tapaa. Olettaman lisäksi kuluja ei voi vähentää.
Vähennyskelpoiset kulut
Kulu
Hyväksytty
Varainsiirtovero (osto)
Kyllä
Välityspalkkio (osto ja myynti)
Kyllä
Perusparannukset
Kyllä
Rahastoidut yhtiölainaosuudet
Kyllä
Vuosikorjaukset
Vain myyntiä varten tehdyt
Hoitovastikkeet
Vain poikkeuksellisesti tyhjillään olleen asunnon myynnin tai korjausten ajalta
Ei numeroituja lomakkeita, tiedot kysytään vaiheittain
Mitä tietoja OmaVerossa kysytään?
Kohta
Sisältö
Omaisuuden laji
Asunto-osakeyhtiön osakkeet tai kiinteistö
Ostaja ja kauppapäivä
Tunnus ja allekirjoituspäivä
Myyntihinta ja osuus
Oma osuus
Oma vakituinen asunto
Asumisaika, jos haet verovapautta
Hankintatiedot
Päivä, hinta tai verotusarvo
Kulut
Hankinta-, perusparannus- ja myyntikulut
Jos et tiedä hankintahintaa tai haluat käyttää hankintameno-olettamaa, hankintahinnaksi merkitään 0, jolloin OmaVero laskee voiton olettaman perusteella.
Virheet ja niiden korjaaminen
Yleisimmät virheet
Virhe
Seuraus
Ilmoituksen tekemättä jättäminen
Myöhästymismaksu tai veronkorotus
Kulujen unohtaminen
Liikaa veroa
Yhtiölaina mukana myyntihinnassa
Liian suuri voitto
Asumisajan virhe
Verovapaus voidaan evätä
Korjaaminen
Tilanne
Toimenpide
Ennen verotuksen päättymistä
Korjaa veroilmoitusta OmaVerossa tai paperilla
Verotuksen päätyttyä
Oikaisuvaatimus 3 vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta
Esimerkki
Vuoden 2025 verotuksen oikaisuvaatimus viimeistään 2.1.2029
Verotuksen päättymispäivä on henkilökohtainen, ja sen näkee verotuspäätöksestä.
Myöhästymismaksu ja veronkorotus
Tilanne
Seuraamus
Tulo ilmoitetaan oma-aloitteisesti myöhässä, ennen verotuksen päättymistä
Myöhästymismaksu 50 €
Virhettä ei korjata ennen verotuksen päättymistä
Veronkorotus, vähintään 75 €
Veronkorotuksen määrä
Yleensä 0,5–10 % lisätystä tulosta
Vähennysten myöhästynyt ilmoittaminen
Ei tavallisesti seuraamusta
Ulkomailla olevan asunnon myynti
Ilmoitusvelvollisuus
Sääntö
Sisältö
Asut Suomessa
Maksat Suomeen veroa kaikista tuloistasi
Sijaintivaltio
Yleensä verottaa myös
Kaksinkertainen verotus
Poistetaan Suomessa verosopimuksen mukaan
Verohallinnon mukaan esimerkiksi muissa Pohjoismaissa ja Espanjassa sijaitsevan asunnon myynnissä käytetään hyvitysmenetelmää, jolloin ulkomailla maksettu vero hyvitetään Suomen verosta. Ranskan ja Egyptin kanssa tehdyt verosopimukset edellyttävät vapautusmenetelmää. Jos olet omistanut ulkomaisen asunnon vähintään kaksi vuotta ja käyttänyt sitä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, myyntivoitto on Suomessa verovapaa.
Omistusaika laskettu kauppakirjojen allekirjoituspäivistä
Asumisaika vastaa muuttoilmoituksia
Myyntihinnasta vähennetty yhtiölainaosuus
Kaikki vähennyskelpoiset kulut mukana
Verovapausedellytykset täyttyvät (tai eivät)
Ilmoituksen vaiheet
Kirjaudu OmaVeroon myyntivuonna
Ilmoita myynti ja valitse ennakkovero tai verokortin muutos
Tarkista myynti esitäytetystä veroilmoituksesta seuraavana keväänä
Korjaa tiedot määräpäivään mennessä
Säilytä asiakirjat
Yhteenveto
Asunnon myynnin ilmoittaminen Verohallinnolle:
Ilmoita myös verovapaa ja tappiollinen myynti
Aikataulu – mieluiten OmaVerossa jo myyntivuonna, viimeistään esitäytetyssä veroilmoituksessa
Ennakkovero – vähentää jäännösveroa ja huojennettua viivästyskorkoa
Tositteet – säilytä kauppakirjat ja kuitit
Kulut – muista vähennyskelpoiset, ja jätä yhtiölainaosuus pois myyntihinnasta
Tappio – vähennetään pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuotena
Oikea-aikainen ja kattava ilmoitus auttaa välttämään jälkikäteiset korjaukset.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Myymässä? Kilpailuta välittäjä ennen kauppaa
Välittäjät antavat hinta-arvion ja tarjouksen palkkiosta vertailtavaksi. Välityspalkkio ja muut myyntikulut kannattaa pitää tallessa: ne otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa.
Ei tiliä, ei sitoumuksia — tarjoukset sähköpostiisi.
Usein kysytyt kysymykset
Ilmoitetaanko verovapaakin asunnon myynti verottajalle?
Kyllä. Verohallinnon mukaan asunnon myynti ilmoitetaan, vaikka se olisi verovapaa. Verovapauden edellytyksenä on, että olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Verovapaasta myynnistä riittää ilmoittaa hankintatiedoista hankintapäivä.
Milloin asunnon myynti ilmoitetaan?
Myynti ilmoitetaan sen vuoden verotuksessa, jolloin kauppakirja on allekirjoitettu. Verohallinto ohjeistaa ilmoittamaan myynnin OmaVerossa jo myyntivuonna, jolloin vero voidaan ottaa huomioon ennakkoverossa tai verokortilla. Lisäksi myynnin tiedot tarkistetaan esitäytetystä veroilmoituksesta myyntivuotta seuraavana keväänä.
Mitä seuraa, jos en ilmoita asunnon myyntiä?
Jos ilmoitat tulon oma-aloitteisesti myöhässä mutta ennen verotuksen päättymistä, henkilöasiakkaalle voidaan määrätä 50 euron myöhästymismaksu. Jos virhettä ei korjata ennen verotuksen päättymistä, seuraamus voi olla veronkorotus, joka on vähintään 75 euroa. Jos veroa ei makseta myyntivuonna ennakkona, se voi tulla maksettavaksi jäännösverona huojennetun viivästyskoron kanssa.
Kannattaako käyttää hankintameno-olettamaa vai todellista hankintamenoa?
OmaVero vertaa laskutapoja ja käyttää automaattisesti edullisempaa. Hankintameno-olettama on 20 prosenttia myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, ja 40 prosenttia, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta. Olettamaa käytettäessä ostohintaa ja kuluja ei vähennetä erikseen.
Miten myyntitappio ilmoitetaan ja hyödynnetään?
Tappiollinen myynti ilmoitetaan samalla tavalla kuin voitollinen. Verohallinto vähentää tappion automaattisesti ensin luovutusvoitoista ja sitten muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista. Vähentämätön osa vähennetään viiden seuraavan vuoden aikana. Tappiota ei vähennetä ansiotuloista, eikä verovapaan oman asunnon myyntitappiota voi vähentää.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
