Asunnon myynti ja verotus: kokonaisopas
Asunnon myynti ja verotus: milloin myyntivoitto on verovapaa, miten luovutusvoitto ja sen vero lasketaan sekä paljonko ostaja maksaa varainsiirtoveroa.
Asunnon myyntiin ja ostoon liittyy useita verokysymyksiä. Myyjä maksaa myynnistä syntyvästä voitosta eli luovutusvoitosta pääomatuloveroa, ellei myynti ole verovapaa oman asunnon myynti. Ostaja puolestaan maksaa varainsiirtoveron. Lisäksi perintö, lahja ja avioero vaikuttavat siihen, miten omistusaika ja hankintameno lasketaan. Kun perusasiat ovat selvillä, verotuksen yllätyksiä on helpompi välttää.
Tässä artikkelissa käydään läpi asuntokaupan verotuksen kokonaiskuva Verohallinnon ohjeiden pohjalta. Yksittäistapauksissa kannattaa tarkistaa oma tilanne Verohallinnosta tai veroasiantuntijalta.
Ymmärrä kohteen arvotekijät AsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja.
Asuntokaupan verot yleiskatsaus
Myyjän verot
| Vero | Milloin |
|---|---|
| Luovutusvoitosta pääomatulovero | Kun myynnistä syntyy veronalaista voittoa |
| Ei veroa | Kun oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa |
Myynti ilmoitetaan Verohallinnolle OmaVerossa myös silloin, kun se on verovapaa.
Ostajan verot
| Vero | Määrä |
|---|---|
| Varainsiirtovero (asunto-osake) | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Varainsiirtovero (kiinteistö) | 3 % kauppahinnasta |
| Ensiasunto | Verovapaus poistui 1.1.2024 |
Luovutusvoiton verotus
Milloin luovutusvoitosta maksetaan veroa?
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Sijoitusasunto | Voitto on veronalaista pääomatuloa |
| Oma asunto, ei täytä ehtoja | Voitto on veronalaista pääomatuloa |
| Vapaa-ajan asunto | Voitto on veronalaista pääomatuloa |
| Oma asunto, täyttää ehdot | Verovapaa |
Myyntivoitto verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona. Verohallinnon mukaan verotusajankohtaan ei vaikuta se, milloin kauppahinta maksetaan.
Verovapaan myynnin ehdot
Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun molemmat ehdot täyttyvät samanaikaisesti:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Sinä tai perheesi jäsen (puoliso tai alaikäinen lapsi) on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikanasi |
Myynnin ei tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä. Verohallinnon mukaan asuntoa voi esimerkiksi vuokrata ennen myyntiä menettämättä verovapautta, kun kahden vuoden omistus- ja asumisaika on jo täyttynyt. Sen sijaan vuokraus kesken kahden vuoden asumisjakson katkaisee yhtäjaksoisen asumisen, vaikka vuokra-aika olisi lyhyt. Omistusaika lasketaan yleensä sitovan kauppakirjan allekirjoituksesta. Tarkemmin rajatapauksia käsitellään artikkelissa asunnon myynnistä alle kahden vuoden omistuksen jälkeen.
Luovutusvoiton laskenta
Luovutusvoitto = Myyntihinta – Hankintameno – Voiton hankkimisesta aiheutuneet menot
| Erä | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta (asunto-osakkeessa ilman osakkeeseen kohdistuvaa yhtiölainaosuutta) |
| Hankintameno | Ostohinta, varainsiirtovero, oston kulut, perusparannusmenot ja rahastoidut yhtiölainaosuudet |
| Voiton hankkimisesta aiheutuneet menot | Esimerkiksi välityspalkkio, myynti-ilmoitukset ja myyntiä varten hankitut asiakirjat |
Veroprosentti
Luovutusvoitto on pääomatuloa. Pääomatuloveron raja koskee kaikkia verovuoden pääomatuloja yhteensä, ei pelkkää asunnon myyntivoittoa.
| Verovuoden pääomatulot | Veroprosentti |
|---|---|
| 30 000 euroon asti | 30 % |
| 30 000 € ylittävä osa | 34 % |
Varainsiirtovero
Ostajan maksettava vero
| Kohdetyyppi | Veroprosentti | Laskentapohja |
|---|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % | Velaton hinta (kauppahinta ja yhtiölainaosuus) |
| Kiinteistö | 3 % | Kauppahinta |
Milloin maksetaan?
| Kohde | Ilmoitus- ja maksuaika |
|---|---|
| Asunto-osake | 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Välittäjää käytettäessä vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, ja välittäjä antaa ilmoituksen. Uudiskohteessa ostaja ilmoittaa ja maksaa veron itse 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. |
| Kiinteistö | Ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Ostaja tekee ilmoituksen itse myös silloin, kun kaupassa on käytetty välittäjää. |
Huomautus varainsiirtoverosta
Nykyiset verokannat ovat asunto-osakkeissa 1,5 % ja kiinteistöissä 3 %. Lakimuutos tuli voimaan 1.1.2024, mutta alennettua verokantaa sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät.
Ostajan maksama varainsiirtovero kuuluu asunnon hankintamenoon. Se vähennetään siis myöhemmin, jos asunto myydään verollisesti ja voitto lasketaan todellisten kulujen mukaan.
Erityistilanteet
Peritty asunto
| Vaihe | Verotus |
|---|---|
| Perintö | Perintövero lasketaan perintöosuuden arvosta |
| Myynti | Hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa |
| Omistusaika | Alkaa perittävän kuolemasta |
| Verovapaus | Mahdollinen, jos perillinen on perittävän kuoleman jälkeen asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
Perintöveron asteikko (I veroluokka, kun perittävä on kuollut 1.1.2026 tai myöhemmin):
| Perintöosuuden arvo | Vero alarajan kohdalla | Vero ylimenevästä osasta |
|---|---|---|
| 30 000–40 000 € | 100 € | 7 % |
| 40 000–60 000 € | 800 € | 10 % |
| 60 000–200 000 € | 2 800 € | 13 % |
| 200 000–1 000 000 € | 21 000 € | 16 % |
| Yli 1 000 000 € | 149 000 € | 19 % |
Alle 30 000 euron perintöosuudesta ei makseta perintöveroa. Ennen vuotta 2026 kuolleen henkilön jälkeen sovelletaan vanhaa asteikkoa, jossa verovapaa raja oli 20 000 euroa. Verohallinnon perintöverolaskurilla voi laskea oman tilanteen.
Lahjaksi saatu asunto
| Vaihe | Verotus |
|---|---|
| Lahja | Lahjavero lasketaan lahjan arvosta |
| Myynti | Hankintamenona käytetään lahjaverotuksessa käytettyä verotusarvoa |
| Poikkeus | Jos lahja myydään ennen kuin vuosi on kulunut lahjoituksesta, hankintamenona käytetään lahjoittajan hankintamenoa |
Lahjana saadun asunnon omistusaika alkaa lahjan saamisesta, käytännössä yleensä lahjakirjan allekirjoituspäivästä.
Kuolinpesän myynti
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Jakamaton kuolinpesä myy | Luovutusvoitosta verotetaan kuolinpesää |
| Verovapaus | Koskee vain niiden perillisten osuutta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
| Pesä jaettu ennen myyntiä | Luovutusvoitosta verotetaan osakkaita, ja verovapaus ratkaistaan kunkin osalta erikseen |
Pelkästään se, että vainaja asui asunnossa, ei tee perillisten myynnistä verovapaata. Aiheesta lisää artikkelissa asunnon myynnistä kuolinpesästä.
Avioero ja ositus
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Siirto osituksessa | Ositus ei ole luovutusvoittoverotuksessa veronalainen luovutus, ellei osituksessa käytetä avio-oikeuden ulkopuolisia varoja |
| Myöhempi myynti | Omistusaika ja hankintameno lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta |
| Asumisaika | Lasketaan siitä, kun asunnon osituksessa saanut puoliso on alkanut käyttää sitä vakituisena asuntonaan |
Jos osituksessa lunastetaan asunto ulkopuolisilla varoilla, esimerkiksi lainalla, saanto on tältä osin vastikkeellinen. Silloin omistus- ja asumisaika lasketaan tältä osuudelta ositussopimuksen tekohetkestä. Avioerotilanteet ovat usein monimutkaisia, joten verotuskohtelu kannattaa varmistaa ennen myyntiä.
Hankintamenon laskeminen
Todellinen hankintameno
| Erä | Esimerkki |
|---|---|
| Ostohinta | 200 000 € |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 3 000 € |
| Perusparannukset | 30 000 € |
| Yhteensä | 233 000 € |
Esimerkissä oletetaan, ettei osakkeeseen kohdistunut yhtiölainaosuutta, jolloin velaton hinta ja kauppahinta ovat samat.
Hankintameno-olettama
| Omistusaika | Olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Verohallinto käyttää automaattisesti sitä laskentatapaa, joka on myyjälle edullisempi. Jos käytetään hankintameno-olettamaa, myyntihinnasta ei voi vähentää ostohintaa eikä myyntikuluja.
Perusparannukset
Verohallinnon ohjeen mukaan perusparannusmenoja ovat kulut toimenpiteistä, joilla asunto saatetaan parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin missä se on aiemmin ollut saman omistajan hallussa. Esimerkkejä ovat varustetason, tilankäytön tai rakennusmateriaalien tason parantaminen. Perusparannusmenot lisätään hankintamenoon, vaikka samasta työstä olisi saatu kotitalousvähennys.
| Perusparannus (lisätään hankintamenoon) | Vuosikorjaus (ei lisätä) |
|---|---|
| Varustetason nosto, esim. saunan rakentaminen | Maalaus ja tapetointi |
| Tilankäytön parantaminen | Kuluneen laitteen uusiminen |
| Rakennusmateriaalien tason parantaminen | Tavanomainen kunnon ylläpito |
Samaan remonttiin voi sisältyä sekä vuosikorjausta että perusparannusta. Myyntiä varten tehtyjen korjausten kulut voivat olla vähennyskelpoisia voiton hankkimisesta aiheutuneina menoina.
Tappion vähentäminen
Luovutustappio
Tappio syntyy, kun myyntihinta jää pienemmäksi kuin hankintameno ja myyntikulut yhteensä:
| Asia | Käsittely |
|---|---|
| Vähentämisjärjestys | Ensin luovutusvoitoista, niiden puuttuessa muista pääomatuloista. Ei ansiotuloista |
| Käyttöaika | Myyntivuosi ja 5 seuraavaa vuotta |
| Oma vakituinen asunto | Tappio ei ole vähennyskelpoinen, jos saman asunnon myyntivoitto olisi ollut verovapaa |
Tappion siirtäminen
| Vuosi | Toimenpide |
|---|---|
| Myyntivuosi | Vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista |
| Seuraavat vuodet | Käyttämätön osa vähennetään automaattisesti |
| 5 vuoden jälkeen | Käyttämätön tappio vanhenee |
Tappiosta kerrotaan lisää artikkelissa asunnon myyntitappiosta.
Veroilmoitus
Myyjän ilmoitus
Verohallinnon mukaan asunnon myynti ilmoitetaan itse OmaVerossa jo myyntivuoden aikana, myös silloin kun myynti on verovapaa tai tappiollinen. Verollisesta myynnistä voi samalla valita, maksaako veron ennakkoverona vai nostaako verokortin veroprosenttia. Myyntivuotta seuraavana keväänä tiedot tarkistetaan esitäytetystä veroilmoituksesta.
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta |
| Hankintameno | Ostohinta, kulut ja perusparannukset |
| Myyntikulut | Välityspalkkio ym. |
| Voitto/tappio | Laskettu summa |
| Verovapaus | Perusteet, jos myynti on verovapaa |
Ostajan ilmoitus
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Varainsiirtoveroilmoitus | Ostaja tai välittäjä ilmoittaa kaupan tiedot |
| Maksu | Vero maksetaan määräajassa, ja kuitti kannattaa säilyttää |
Määräajat
| Toimenpide | Määräaika |
|---|---|
| Myynnin ilmoitus (myyjä) | Myyntivuoden aikana OmaVerossa |
| Varainsiirtovero (osake) | 2 kk kauppakirjan allekirjoittamisesta tai kaupanteossa välittäjän kautta; uudiskohteessa 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä |
| Varainsiirtovero (kiinteistö) | Ennen lainhuudon hakemista, lainhuuto 6 kk:n kuluessa |
Jos myyjä ei maksa veroa ennakkoon myyntivuoden aikana, hän voi joutua maksamaan jäännösveroa ja huojennettua viivästyskorkoa.
Dokumentointi
Säilytettävät asiakirjat
| Asiakirja | Tarkoitus |
|---|---|
| Kauppakirja (osto) | Hankintameno |
| Kauppakirja (myynti) | Myyntihinta |
| Remonttilaskut | Perusparannukset |
| Välityslasku | Myyntikulut |
| Varainsiirtoveron kuitti | Osa hankintamenoa |
Säilytysaika
Verohallinnon mukaan kuitit ja tositteet säilytetään yleensä 3 vuotta verovuoden päättymisestä. Omaisuuden hankintakuluja ja asunnon perusparannusmenoja koskevat tositteet kannattaa kuitenkin säilyttää pidempään, koska niitä voi tarvita vasta, kun asunto myydään ja luovutusvoitto tai -tappio lasketaan. Käytännössä ostokauppakirja ja remonttilaskut kannattaa säilyttää koko omistusajan ja myynnin verotuksen valmistumiseen asti.
Verosuunnittelu
Lailliset keinot
| Keino | Hyöty |
|---|---|
| Oman asunnon verovapaus | Voitto voi olla kokonaan verovapaa |
| Perusparannusten kirjaaminen | Pienentää verotettavaa voittoa |
| Hankintameno-olettama | Verohallinto soveltaa, jos se on edullisempi |
| Ajoitus | Omistus- ja asumisajan täyttymisen huomiointi |
Kauppakirjan päivämäärällä on merkitystä, koska omistusaika päättyy sitovan kauppakirjan tekemiseen. Jos kahden vuoden raja on lähellä, kannattaa tarkistaa laskenta ennen allekirjoitusta.
Mitä ei saa tehdä
| Virhe | Mahdollinen seuraus |
|---|---|
| Myynnin ilmoittamatta jättäminen | Veronkorotus |
| Vääristelty hankintameno | Veronkorotus, vakavissa tapauksissa rikosoikeudelliset seuraamukset |
| Tekaistut kulut | Veronkorotus, vakavissa tapauksissa rikosoikeudelliset seuraamukset |
Käytännön laskentaesimerkkejä
Esimerkeissä oletetaan, ettei myyjällä ole samana vuonna muita pääomatuloja ja ettei osakkeisiin kohdistu yhtiölainaosuutta.
Esimerkki 1: Verovapaa oma asunto
- Ostohinta 2020: 250 000 €
- Myyntihinta 2026: 310 000 €
- Myyjä on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti yli 2 vuotta omistusaikanaan
- Verovapaa, mutta myynti ilmoitetaan OmaVerossa
Esimerkki 2: Sijoitusasunto
- Ostohinta 2024: 150 000 €
- Varainsiirtovero (1,5 %): 2 250 €
- Perusparannukset: 15 000 €
- Myyntihinta 2026: 200 000 €
- Välityspalkkio: 7 000 €
- Hankintameno: 150 000 + 2 250 + 15 000 = 167 250 €
- Luovutusvoitto: 200 000 – 167 250 – 7 000 = 25 750 €
- Vero (30 %): 7 725 €
- Vertailu: hankintameno-olettamalla (20 % eli 40 000 €) voitto olisi 160 000 €, joten todelliset kulut ovat edullisemmat.
Esimerkki 3: Alle 2 vuotta omistettu
- Ostohinta 2025: 280 000 €
- Varainsiirtovero (1,5 %): 4 200 €
- Myyntihinta 2026: 300 000 €
- Myyjä asui asunnossa koko ajan, mutta omistusaika jäi alle 2 vuoden
- Veronalainen
- Voitto: 300 000 – 280 000 – 4 200 = 15 800 € → Vero (30 %): 4 740 €
- Myyntikulut, kuten välityspalkkio, pienentäisivät voittoa edelleen.
Yhteenveto
Asuntokaupan verotuksessa:
- Myyjä: luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa, ellei myynti ole verovapaa oman asunnon myynti
- Ostaja: varainsiirtovero, asunto-osakkeessa 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistössä 3 % kauppahinnasta
- Oma asunto: verovapaa, kun omistusta on vähintään 2 vuotta ja sinä tai perheesi olette asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana
- Dokumentointi: osto- ja remonttitositteet kannattaa säilyttää koko omistusajan
- Ilmoitus: myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuoden aikana, myös verovapaa myynti
Huolellinen dokumentointi ja verosäännösten tuntemus auttavat välttämään yllätykset.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin asunnon myyntivoitto on verovapaa?
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi jäsen (puoliso tai alaikäinen lapsi) on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Sijoitusasunnon ja vapaa-ajan asunnon myyntivoitto on tyypillisesti veronalaista, samoin oman asunnon voitto, jos ehdot jäävät täyttymättä.
Paljonko veroa asunnon myyntivoitosta maksetaan?
Luovutusvoitto on pääomatuloa, josta maksetaan 30 % veroa 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee kaikkia verovuoden pääomatuloja yhteensä. Jos 50 000 euron voiton lisäksi ei ole muita pääomatuloja, vero on 30 000 × 0,30 + 20 000 × 0,34 = 9 000 + 6 800 = 15 800 euroa.
Mitä kuluja voin vähentää luovutusvoitosta?
Todellisten kulujen mukaan laskettaessa myyntihinnasta vähennetään ostohinta, varainsiirtovero, perusparannusmenot, rahastoidut yhtiölainaosuudet sekä oston ja myynnin kulut, kuten välityspalkkiot. Tavallisia vuosikorjauksia, kuten maalausta tai tapetointia, ei lisätä hankintamenoon.
Mikä on hankintameno-olettama ja milloin sitä käytetään?
Hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta, kun asunto on omistettu alle 10 vuotta, ja 40 %, kun omistusaika on vähintään 10 vuotta. Verohallinto käyttää automaattisesti sitä tapaa, joka on myyjälle edullisempi. Olettaman lisäksi ei voi vähentää muita kuluja.
Miten perityn asunnon myynti verotetaan?
Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa, ja omistusaika alkaa perittävän kuolemasta. Myynti voi olla perillisen osalta verovapaa, jos hän on perittävän kuoleman jälkeen asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Maksettua perintöveroa ei vähennetä luovutusvoitosta.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto – Oman asunnon myynti
- Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
- Verohallinto – Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
- Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje)
- Verohallinto – Varainsiirtoveron ilmoitus- ja maksuajat
- Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Perintöverolaskuri
- Verohallinto – Kuitit ja tositteet
- Tuloverolaki 1535/1992 (Finlex)
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 25.9.2026.