Miten myyntivoittovero lasketaan – käytännön opas

Huomio: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Verotuskäytännöt voivat muuttua.

Asunnon myynnistä syntyvä voitto on verotuksessa luovutusvoittoa, joka verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona. Arkikielessä puhutaan usein myyntivoittoverosta, mutta erillistä myyntivoittoveroa ei ole: luovutusvoitto lasketaan yhteen muiden pääomatulojen kanssa ja verotetaan pääomatulojen veroprosentilla. Tässä artikkelissa käymme läpi luovutusvoiton laskennan vaihe vaiheelta, esittelemme vähennyskelpoiset kulut ja näytämme käytännön esimerkkien avulla, miten laskenta tehdään. Oman vakituisen asunnon myynti voi olla kokonaan verovapaa, kun edellytykset täyttyvät.

Myyntivoittoveron peruskaava

Luovutusvoiton laskenta lähtee Verohallinnon ohjeen mukaisesta kaavasta:

Luovutusvoitto = Luovutushinta − (hankintameno + perusparannusmenot + oston ja myynnin kulut)

Jos tulos on positiivinen, syntyy verotettavaa luovutusvoittoa. Jos tulos on negatiivinen, syntyy luovutustappio. Todellisten kulujen sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, ja Verohallinto käyttää automaattisesti sitä laskentatapaa, joka on myyjälle edullisempi.

Veron määrä

Luovutusvoittoa verotetaan pääomatulojen veroprosentilla:

• 30 % veronalaisesta pääomatulosta 30 000 euroon asti
• 34 % 30 000 euroa ylittävältä osalta

Raja koskee kaikkia saman verovuoden pääomatuloja yhteensä, esimerkiksi vuokratuloja, osinkoja ja luovutusvoittoja. Jos myyjällä on muitakin pääomatuloja, 34 %:n osuus voi alkaa pienemmästä luovutusvoitosta. Tämän artikkelin esimerkeissä oletetaan, ettei myyjällä ole muita pääomatuloja. Veroprosentit voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta.

Myyntihinnan määrittäminen

Luovutushinta tarkoittaa sitä kauppahintaa, jonka myyjä saa asunnosta kaupassa. Asunto-osakkeen kohdalla huomio kiinnittyy usein yhtiölainaosuuteen.

Velaton hinta

Asunto-osakkeen hinta ilmoitetaan tyypillisesti kahdella tavalla:

• Myyntihinta eli kauppahinta: ostajan myyjälle maksama summa
• Velaton hinta: kauppahinta + osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus

Verohallinnon ohjeen mukaan tuloverotuksessa luovutushintaan ei lueta asunto-osakkeeseen kohdistuvaa yhtiölainaosuutta. Luovutusvoitto lasketaan siis kauppahinnasta, ei velattomasta hinnasta. Varainsiirtoverossa tilanne on toinen: ostajan varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta.

Esimerkki:

• Kauppahinta: 180 000 euroa
• Yhtiölainaosuus: 40 000 euroa
• Velaton hinta: 220 000 euroa
• Luovutushinta tuloverotuksessa: 180 000 euroa

Milloin myynti katsotaan tapahtuneeksi?

Luovutusvoitto verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona, eli ratkaisevaa on sitovan kauppakirjan allekirjoittaminen. Sillä ei ole merkitystä, milloin myyjä saa kauppahinnan. Omistusaika lasketaan yleensä sitovan lopullisen kauppakirjan tekemisestä.

Hankintamenon määrittäminen

Hankintameno on luovutusvoiton laskennan keskeinen tekijä. Se koostuu tyypillisesti ostohinnasta ja siihen liittyvistä kuluista sekä omistusaikana tehdyistä perusparannuksista.

Hankintamenon osat

1. Ostohinta

Asunnon ostohinta on hankintamenon perusta. Asunto-osakkeessa ostohinta on ostajan maksama kauppahinta. Ostohetkellä osakkeisiin kohdistunut yhtiölainaosuus ei sellaisenaan kuulu hankintamenoon, mutta Verohallinnon mukaan hankintamenoon luetaan omistusaikana maksetut yhtiölainaosuudet, jos taloyhtiö on rahastoinut ne kirjanpidossaan, sekä lainaosuus, jonka osakas on maksanut pois kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä. Rahastoinnin voi tarkistaa isännöitsijältä.

2. Ostoon liittyvät kulut

Seuraavat kulut voidaan lisätä hankintamenoon:

• Varainsiirtovero (12.10.2023 tai sen jälkeen tehdyissä kaupoissa asunto-osakkeissa 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöissä 3 % kauppahinnasta; sitä ennen kiinteistöissä 4 % ja asunto-osakkeissa 2 % 1.3.2013 alkaen tehdyissä kaupoissa, aiemmin 1,6 %)
• Ostajan maksamat välitys-, tarkastus- ja arviointipalkkiot
• Kiinteistökaupassa kaupanvahvistus- ja lainhuutokulut

Asuntolainan korot ja lainan järjestely- tai kiinnityskulut eivät kuulu hankintamenoon.

3. Perusparannusmenot

Omistusaikana tehdyt perusparannukset kasvattavat hankintamenoa. Verohallinnon ohjeen mukaan perusparannusta on asunnon saattaminen parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin se oli hankittaessa, esimerkiksi varustetasoa, tilankäyttöä tai materiaaleja parantamalla. Perusparannusmeno lisätään hankintamenoon, vaikka siitä olisi saatu kotitalousvähennys.

Esimerkkejä, jotka voivat olla perusparannusta:

• Kylpyhuoneremontti, jossa varustetasoa tai materiaaleja parannetaan
• Keittiöremontti, jossa kalusteet ja tilaratkaisut uudistetaan aiempaa paremmiksi
• Parvekelasitus
• Uuden lämmitysjärjestelmän asentaminen omakotitaloon

Esimerkkejä vuosikorjauksista (eivät lisää hankintamenoa):

• Maalaus ja tapetointi
• Kuluneen laitteen tai kodinkoneen uusiminen vastaavaan
• Pienet korjaukset (hanat, lukot)

Rajanveto riippuu siitä, parantaako työ asunnon tasoa hankintahetkeen verrattuna. Kerrostalossa moni järjestelmä kuuluu taloyhtiön vastuulle, jolloin osakas maksaa sen vastikkeina eikä kyse ole hänen omasta perusparannuksestaan.

Kuinka hankintameno lasketaan

Esimerkki hankintamenon laskennasta:

Matti osti asunto-osakkeen vuonna 2018:

• Kauppahinta: 200 000 euroa
• Yhtiölainaosuus ostohetkellä: 20 000 euroa (velaton hinta 220 000 euroa)
• Varainsiirtovero: 2 % x 220 000 = 4 400 euroa (vuonna 2018 voimassa ollut verokanta)
• Ostohinta ja ostokulut yhteensä: 200 000 + 4 400 = 204 400 euroa

Omistusaikana tehdyt perusparannukset:

• Kylpyhuoneremontti: 15 000 euroa
• Keittiöremontti: 10 000 euroa
• Perusparannukset yhteensä: 25 000 euroa

Hankintameno yhteensä: 204 400 + 25 000 = 229 400 euroa

Esimerkissä oletetaan, ettei Matti ole maksanut rahastoitavia yhtiölainaosuuksia omistusaikanaan. Jos olisi, ne lisättäisiin hankintamenoon.

Myyntikulujen vähentäminen

Myyntikulut eli voiton hankkimisesta aiheutuneet menot vähennetään luovutushinnasta. Verohallinnon ohjeessa mainitaan esimerkiksi seuraavat myyjän maksamat kulut.

Vähennyskelpoiset myyntikulut

• Kiinteistönvälittäjän palkkio
• Myynti-ilmoitusten ja esittelyiden menot
• Kauppakirjan laatimispalkkio
• Myyntiä varten tehdyn kuntotarkastuksen ja arvioinnin kulut
• Myyntiä varten tarvittavat asiakirjat (esim. isännöitsijäntodistus, lainhuuto- ja rasitustodistus)
• Myyntikuntoon saattamisen korjausmenot
• Tyhjillään olleen osakehuoneiston hoitovastikkeet myyntiajalta tai myyntiä varten tehdyn korjauksen ajalta
• Myyntiin liittyvät matkakulut todellisten kustannusten mukaan

Ei-vähennyskelpoiset kulut

• Muuttokuljetus ja muut omaan muuttoon liittyvät kulut
• Asuntolainan korkokulut
• Hoitovastikkeet ajalta, jolloin asunnossa asuttiin tai se oli muussa käytössä

Myyntivoiton laskenta käytännössä

Esimerkeissä ei ole yhtiölainaa, ellei toisin mainita, eikä myyjällä ole muita pääomatuloja. Varainsiirtovero on laskettu ostovuonna voimassa olleella verokannalla.

Esimerkki 1: Perustapaus

Liisa ostaa sijoitusasunnon 2019:

• Kauppahinta: 180 000 euroa
• Varainsiirtovero: 2 % x 180 000 = 3 600 euroa
• Hankintameno: 183 600 euroa

Liisa myy asunnon 2025:

• Kauppahinta: 220 000 euroa
• Välityspalkkio: 7 000 euroa

Luovutusvoitto: 220 000 − 183 600 − 7 000 = 29 400 euroa

Hankintameno-olettamalla (omistusaika alle 10 vuotta, 20 %) voitto olisi 220 000 − 44 000 = 176 000 euroa, joten todellinen hankintameno on edullisempi.

Vero:

• 29 400 x 30 % = 8 820 euroa

Esimerkki 2: Perusparannukset huomioiden

Pekka ostaa asunnon 2016:

• Kauppahinta: 150 000 euroa
• Varainsiirtovero: 2 % x 150 000 = 3 000 euroa
• Kylpyhuoneremontti 2020 (perusparannus): 18 000 euroa
• Hankintameno: 171 000 euroa

Pekka myy asunnon 2025 eikä täytä oman asunnon verovapauden edellytyksiä:

• Kauppahinta: 210 000 euroa
• Myy itse, ilmoituskulut: 300 euroa

Luovutusvoitto: 210 000 − 171 000 − 300 = 38 700 euroa

Vero:

• 30 000 x 30 % = 9 000 euroa
• 8 700 x 34 % = 2 958 euroa
• Yhteensä: 11 958 euroa

Esimerkki 3: Yhtiölainan vaikutus

Sari ostaa sijoitusasunnon 2017:

• Kauppahinta: 150 000 euroa
• Yhtiölainaosuus: 30 000 euroa (velaton hinta 180 000 euroa)
• Varainsiirtovero: 2 % x 180 000 = 3 600 euroa
• Omistusaikana Sari maksaa rahoitusvastikkeina yhtiölainaa 20 000 euroa, ja taloyhtiö on rahastonut vastikkeet

Sari myy asunnon 2026:

• Kauppahinta: 200 000 euroa
• Jäljellä oleva yhtiölainaosuus: 10 000 euroa (velaton hinta 210 000 euroa)
• Välityspalkkio: 6 000 euroa

Hankintameno: 150 000 + 3 600 + 20 000 = 173 600 euroa

Luovutusvoitto: 200 000 − 173 600 − 6 000 = 20 400 euroa

Vero: 20 400 x 30 % = 6 120 euroa

Yhtiölainaosuus ei siis ole mukana luovutushinnassa eikä ostohetken yhtiölainaosuus hankintamenossa. Rahastoidut, itse maksetut yhtiölainaosuudet kasvattavat hankintamenoa.

Hankintameno-olettama

Todellisen hankintamenon sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa. Se on usein edullinen, kun:

• Asunto on omistettu pitkään
• Hankintahinta oli alhainen
• Todellista hankintahintaa on vaikea todentaa

Hankintameno-olettaman määrä

• 20 % luovutushinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta
• 40 % luovutushinnasta, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta

Tärkeää hankintameno-olettamasta

Kun käytetään hankintameno-olettamaa:

• Ostohintaa ja perusparannusmenoja ei voi vähentää erikseen
• Myyntikuluja ei voi vähentää erikseen
• Olettama korvaa kaikki nämä vähennykset

Esimerkki hankintameno-olettaman käytöstä

Maija peri asunnon 2012 (perintöverotusarvo 80 000 euroa). Hän myy sen 2025 hintaan 200 000 euroa. Omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta, joten se on yli 10 vuotta.

Vaihtoehto 1: Todellinen hankintameno

• Perintöverotusarvo: 80 000 euroa
• Välityspalkkio: 7 000 euroa
• Luovutusvoitto: 200 000 − 80 000 − 7 000 = 113 000 euroa
• Vero: 30 000 x 30 % + 83 000 x 34 % = 9 000 + 28 220 = 37 220 euroa

Vaihtoehto 2: Hankintameno-olettama (40 %, vähintään 10 v.)

• Olettama: 40 % x 200 000 = 80 000 euroa
• Luovutusvoitto: 200 000 − 80 000 = 120 000 euroa
• Vero: 30 000 x 30 % + 90 000 x 34 % = 9 000 + 30 600 = 39 600 euroa

Tässä tapauksessa todellinen hankintameno on edullisempi, ja Verohallinto käyttää sitä.

Milloin hankintameno-olettama kannattaa?

Hankintameno-olettama on usein edullinen, kun:

• Asunto on ostettu kauan sitten alhaisella hinnalla
• Asunnon arvo on noussut merkittävästi
• Perusparannuksia ei ole tehty tai niitä on vähän
• Todellinen hankintameno ja kulut jäävät alle olettaman

Esimerkki edullisesta olettamasta:

Kaisa osti asunnon 2005 hintaan 50 000 euroa. Hän myy sen 2025 hintaan 180 000 euroa. Omistusaika on 20 vuotta. Oletetaan, että varainsiirtovero ja muut ostokulut olivat yhteensä 1 000 euroa.

Todellinen hankintameno:

• Ostohinta ja ostokulut: 51 000 euroa
• Luovutusvoitto: 180 000 − 51 000 = 129 000 euroa

Hankintameno-olettama (40 %):

• Olettama: 40 % x 180 000 = 72 000 euroa
• Luovutusvoitto: 180 000 − 72 000 = 108 000 euroa

Hankintameno-olettama tuottaa pienemmän verotettavan voiton ja on edullisempi.

Verovapaan myynnin edellytykset

Luovutusvoitto voi olla kokonaan verovapaata, jos oman asunnon verovapauden ehdot täyttyvät.

Oman asunnon verovapaus

Verohallinnon mukaan oman asunnon myynti on verovapaa, kun:

1. Omistusaika vähintään 2 vuotta: myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta
2. Asumisaika vähintään 2 vuotta: myyjä tai hänen perheensä on käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana

Huomioitavaa verovapaudesta

• Pelkkä kirjoilla olo ei riitä, vaan todellinen asuminen ratkaisee
• Kahden vuoden jakso lasketaan päivämäärästä päivämäärään: verovapaa myynti on mahdollinen aikaisintaan ostopäivän kanssa saman numeroisena päivänä kahden vuoden kuluttua
• Tilapäinen poissaolo, kuten loma, ei katkaise asumista
• Koko asunnon vuokraaminen katkaisee yhtäjaksoisen asumisen, myös lyhytaikaisena (KHO 2021:75)
• Perheeseen luetaan puoliso ja alaikäiset lapset
• Omakotitalossa verovapaus koskee myös rakennuspaikkaa, enintään 10 000 m² tai kaava-alueella enintään kaavan mukaista tonttia

Osittainen verovapaus

Verohallinnon ohjeen mukaan asunnon osan vuokraaminen ei katkaise asumista, kun omistaja itse asuu asunnossa. Jos taas asunnossa on asuttu vain osa omistusajasta tai sitä on käytetty välillä muuhun tarkoitukseen, verovapauden edellytykset kannattaa tarkistaa tapauskohtaisesti Verohallinnon ohjeesta. Tarkemmin alle kahden vuoden omistuksesta kerrotaan artikkelissa asunnon myynti alle kahden vuoden omistuksen jälkeen.

Myyntitappion käsittely

Jos luovutushinta jää alle hankintamenon ja myyntikulujen, syntyy luovutustappio.

Myyntitappion vähentäminen

• Luovutustappio vähennetään ensisijaisesti luovutusvoitoista ja sen jälkeen muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista, kaupantekovuonna ja tarvittaessa viiden seuraavan vuoden aikana
• Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista, eikä se kasvata alijäämää tai oikeuta alijäämähyvitykseen
• Verovapaan oman asunnon myynnistä syntynyttä tappiota ei voi vähentää
• Tappiollinen myynti ilmoitetaan OmaVerossa samalla tavalla kuin voitollinen

Esimerkki myyntitappiosta

Mikko osti sijoitusasunnon 200 000 eurolla ja myy sen 180 000 eurolla. Yksinkertaisuuden vuoksi ostokuluja ei ole otettu huomioon.

• Luovutushinta: 180 000 euroa
• Hankintameno: 200 000 euroa
• Luovutustappio: 20 000 euroa

Jos Mikko myy samana vuonna toisen asunnon 50 000 euron voitolla:

• Verotettava luovutusvoitto: 50 000 − 20 000 = 30 000 euroa
• Vero: 30 000 x 30 % = 9 000 euroa

Tappioiden käsittelystä kerrotaan lisää artikkelissa asunnon myyntitappio verotuksessa.

Ilmoittaminen verottajalle

Verohallinnon mukaan asunnon myynti ilmoitetaan itse OmaVerossa jo myyntivuoden aikana, myös silloin, kun myynti on tappiollinen. Samalla valitaan, maksetaanko vero ennakkoverona vai nostetaanko verokortin veroprosenttia. Verohallinto voi myös lähettää selvityspyynnön, jossa voitto tai tappio on laskettu alustavasti sen käytössä olevien tietojen perusteella. Myyntivuotta seuraavana keväänä tiedot tarkistetaan esitäytetystä veroilmoituksesta.

Mitä ilmoitetaan

• Kauppapäivä ja luovutushinta
• Hankintapäivä ja ostohinta sekä ostokulut
• Perusparannusmenot (eriteltynä)
• Myyntikulut
• Maksetut, rahastoidut yhtiölainaosuudet
• Asumistiedot, jos myynti on verovapaa

Dokumenttien säilytys

Verohallinnon mukaan kuitit ja tositteet säilytetään yleensä 3 vuotta verovuoden päättymisestä. Omaisuuden hankintaa ja perusparannuksia koskevat tositteet kannattaa kuitenkin säilyttää koko omistusajan ja sen jälkeen, koska niitä tarvitaan luovutusvoittoa laskettaessa. Säilytettäviä asiakirjoja ovat esimerkiksi:

• Osto- ja myyntikauppakirjat sekä todistus maksetusta varainsiirtoverosta
• Kuitit perusparannuksista
• Kuitit myyntikuluista
• Isännöitsijän selvitys maksetuista ja rahastoiduista yhtiölainaosuuksista

Usein kysytyt kysymykset

Kumpi lasketaan, todellinen hankintameno vai olettama?

Verohallinto käyttää automaattisesti sitä tapaa, joka on myyjälle edullisempi. Todelliset kulut kannattaa silti ilmoittaa. Todellinen hankintameno on usein edullisempi, jos olet tehnyt merkittäviä perusparannuksia. Olettama voi olla edullisempi, jos asunto on omistettu pitkään ja arvo noussut paljon.

Miten yhtiölaina vaikuttaa laskentaan?

Tuloverotuksessa luovutushintaan ei lueta yhtiölainaosuutta, joten voitto lasketaan kauppahinnasta. Omistusaikana maksetut yhtiölainaosuudet lisäävät hankintamenoa, jos taloyhtiö on rahastoinut ne tai lainaosuus on maksettu pois kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä.

Voiko remonttikustannuksia vähentää?

Perusparannukset voidaan lisätä hankintamenoon. Vuosikorjauksia, kuten maalausta ja tapetointia, ei lisätä. Myyntikuntoon saattamisen korjausmenot voivat olla vähennyskelpoisia myyntikuluja. Säilytä kuitit huolellisesti.

Miten perityn asunnon myyntivoitto lasketaan?

Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa, ja omistusaika alkaa perittävän kuolemasta. Jos perintöverotusarvo on mielestäsi väärä, perintöverotukseen voi hakea oikaisua 3 vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä. Perinnöistä kerrotaan lisää artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti.

Milloin vero maksetaan?

Luovutusvoitto on kaupantekovuoden pääomatuloa. Kun ilmoitat myynnin OmaVerossa, valitse ennakkovero tai verokortin muutos. Muuten voit joutua maksamaan jäännösveroa ja huojennettua viivästyskorkoa.

Voiko asunnon myynnistä syntyä tappiota?

Kyllä. Jos luovutushinta jää alle hankintamenon ja kulujen, syntyy tappio. Verollisen myynnin tappio vähennetään pääomatuloista, mutta verovapaan oman asunnon myynnin tappiota ei voi vähentää.

Yhteenveto

Luovutusvoiton laskenta perustuu kaavaan: luovutushinta miinus hankintameno, perusparannukset sekä oston ja myynnin kulut. Olennaista on:

• Asunto-osakkeessa luovutushintana on kauppahinta ilman yhtiölainaosuutta
• Huomioi kaikki vähennyskelpoiset kulut (varainsiirtovero, perusparannukset, rahastoidut yhtiölainaosuudet, myyntikulut)
• Verohallinto vertaa todellista hankintamenoa ja hankintameno-olettamaa ja käyttää edullisempaa
• Selvitä, täyttyvätkö oman asunnon verovapauden edellytykset
• Ilmoita myynti OmaVerossa myyntivuonna ja säilytä kuitit ja dokumentit

Lue myös

• Asunnon myyntivoittovero: näin verotus toimii
• Hankintameno-olettama ja sen käyttö
• Sijoitusasunnon myynnin verotus
• Asunnon myyntitappio verotuksessa
• Asunnon myynti alle kahden vuoden omistuksen jälkeen

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa verotuksellista neuvontaa.

Lähteet

• Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto – Oman asunnon myynti
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje)
• Verohallinto – Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
• Verohallinto – Kuitit ja tositteet
• Finlex – Tuloverolaki 1535/1992