Kuolinpesän asunnon myynti: hankintamenona perintöverotusarvo, omistusaika kuolemasta ja verovapaus vain perillisille, jotka ovat asuneet siinä kaksi vuotta.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kuolinpesän asunnon myynti on verotuksellisesti erityistilanne. Hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa, ja omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Myyjänä voi olla jakamaton kuolinpesä, tai perilliset voivat myydä perinnönjaossa saamansa asunnon itse.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten kuolinpesän asunnon myyntivoitto eli luovutusvoitto verotetaan, milloin myynti voi olla osittain verovapaa ja mitä käytännön asioita kannattaa huomioida. Esimerkit ovat yksinkertaistettuja, ja jokaisen pesän tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeista.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Kuolinpesän myyntivoiton perusteet
Kuka on myyjä?
Tilanne
Kenen tuloa luovutusvoitto on
Jakamaton kuolinpesä myy
Kuolinpesän tuloa, osakkaat eivät ilmoita sitä omassa verotuksessaan
Perinnönjako tehty ennen myyntiä
Asunnon jaossa saaneen osakkaan tuloa
Legaatinsaaja (erityistestamentti)
Legaatinsaajan tuloa, kun legaatti on täytetty
Kuolinpesää verotetaan kuolinvuoden jälkeen erillisenä verovelvollisena niin kauan kuin se on olemassa (tuloverolaki 17 §). Kuolinvuodelta kuolinpesää verotetaan sekä vainajan että kuolinpesän tuloista.
Hankintameno kuolinpesän myynnissä
Lähtökohta
Peruste
Perintöverotusarvo
Hankintameno (tuloverolaki 47 §)
Käypä arvo kuolinhetkellä
Todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä, merkitään perukirjaan
Perittävän ostohinta
Ei siirry, eikä perittävän perusparannuksia lisätä
Verovapausmahdollisuus
Edellytys
Miten arvioidaan kuolinpesässä
Omistusaika
Lasketaan perittävän kuolemasta
Asuminen
Vain perittävän kuoleman jälkeinen perillisen asuminen otetaan huomioon
Verovapaa osuus
Vain niiden perillisten osuus, jotka ovat asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta kuoleman jälkeen
Hankintamenon määräytyminen
Perintöverotusarvo
Tilanne
Hankintameno
Perintöverotus toimitettu
Perintöverotuksessa vahvistettu arvo
Perintöverotusta on oikaistu
Oikaistu arvo sen perillisen osalta, jota oikaisu koskee
Perintöverotus on vielä kesken
Hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettavaa arvoa; menettely kannattaa varmistaa Verohallinnosta
Asunto-osakkeen käypä arvo perintöverotuksessa on velaton hinta, josta vähennetään osakkeeseen kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta. Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, Verohallinto voi mahdollisessa muutosverotuksessa katsoa käyväksi arvoksi toteutuneen kaupan velattoman hinnan, josta on vähennetty kuolinhetken yhtiölainaosuus. Arvon määrittämisestä kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon arviointi kuolinpesässä.
Miksi perintöverotusarvo on tärkeä?
Vaikutus
Selitys
Korkeampi arvo
Suurempi perintövero, pienempi luovutusvoitto
Matalampi arvo
Pienempi perintövero, suurempi luovutusvoitto
Oikea arvo
Perukirjaan merkitään käypä arvo, ei verotuksellisesti valittua arvoa
Perintöverotusarvon oikaisu
Tilanne
Toimenpide
Arvo liian korkea tai matala
Oikaisuvaatimus 3 vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä
Oikaisu vain yhdelle perilliselle
Kuolinpesän hankintameno suhteutetaan perillisten osuuksien mukaan
Myyntihinta alle perintöverotusarvon
Voi syntyä luovutustappio
Myyntivoiton laskeminen
Luovutusvoitto on myyntihinta, josta vähennetään hankintameno (perintöverotusarvo), kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset ja myyntikulut, kuten välityspalkkio. Pesänselvityksen, perinnönjaon ja osituksen kulut eivät ole vähennyskelpoisia. Laskelmissa oletetaan, että muita pääomatuloja ei ole, joten vero on 30 %.
Kuolinpesä myyjänä
Erä
Esimerkki
Myyntihinta
250 000 €
Hankintameno (perintöverotusarvo)
220 000 €
Myyntikulut
7 500 €
Luovutusvoitto
22 500 €
Vero (30 %)
6 750 €
Perillinen myyjänä (perinnönjaon jälkeen)
Erä
Esimerkki
Perintöverotusarvo (50 % osuus)
110 000 €
Myyntihinta (50 % osuus)
125 000 €
Myyntikulut (50 %)
3 750 €
Luovutusvoitto
11 250 €
Useita perillisiä
Jos asunto on jaettu perillisille ja he myyvät omat osuutensa, kukin maksaa veron omasta voitostaan. Esimerkissä kukaan perillisistä ei ole asunut asunnossa.
Perillinen
Osuus
Voitto
Vero (30 %)
Perillinen A
50 %
11 250 €
3 375 €
Perillinen B
25 %
5 625 €
1 688 €
Perillinen C
25 %
5 625 €
1 688 €
Jos jakamaton kuolinpesä myy asunnon, voitto (22 500 €) verotetaan kuolinpesän tulona, eikä sitä jaeta osakkaiden verotukseen.
Hankintameno-olettama
Milloin käytetään?
Tilanne
Hankintameno-olettama
Omistus alle 10 v
20 % myyntihinnasta
Omistus vähintään 10 v
40 % myyntihinnasta
Kuolinpesässä
Omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta
Olettaman lisäksi ei voi vähentää hankintamenoa eikä myyntikuluja. Verohallinto käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa laskentatapaa.
Vertailu perintöverotusarvoon
Laskelma
Summa
Myyntihinta
250 000 €
Perintöverotusarvo + kulut
227 500 €
Hankintameno-olettama (20 %)
50 000 €
Edullisempi
Perintöverotusarvo ja todelliset kulut
Milloin olettama kannattaa?
Tilanne
Huomio
Perintöverotusarvo matala
Laske molemmat vaihtoehdot
Omistus vähintään 10 v kuolemasta
40 % olettama voi olla edullisempi
Arvo noussut moninkertaiseksi
Olettama voi olla edullisempi, koska se lasketaan myyntihinnasta
Kuolinpesän verovapaus
Oman asunnon verovapaus kuolinpesässä
Edellytys
Toteutuminen
Perittävä asui asunnossa
Perittävän omistus- ja asumisaikaa ei lueta perillisille
Perillinen asunut ennen kuolemaa
Ei merkitystä, koska omistus alkaa kuolinhetkestä
Perillinen asunut 2 v kuoleman jälkeen
Hänen perintöosuuttaan vastaava osa voitosta on verovapaa
Verohallinnon esimerkissä kolmesta perillisestä yksi on asunut asunnossa kuoleman jälkeen yli kaksi vuotta. Tällöin kuolinpesän voitosta 1/3 on verovapaata ja 2/3 veronalaista. Perillisen osuus määräytyy lakimääräisen perimysjärjestyksen tai testamentin mukaan.
Poikkeustilanteet
Tilanne
Verotus
Leski asuu, mutta asunto oli vainajan
Lesken asuminen ei tee kuolinpesän voittoa verovapaaksi avio-oikeuden perusteella (KHO 2005:25)
Leski on testamentin perusteella osakas
Testamenttisaantoa vastaava osa voi olla verovapaa lesken asumisen perusteella
Yhteisomistus perittävän kanssa
Lesken tai muun omistajan oma osuus arvioidaan hänen omien edellytystensä mukaan
Lesken asema
Tilanne
Verotus
Leski omistaa osan
Oma osuus: omistus- ja asumisaika lasketaan lesken omasta hankinnasta
Leski saa asunnon osituksessa
Omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta, asumisaika siitä, kun leski alkoi asua asunnossa
Kuolinpesä myy ennen ositusta
Kuolinpesän osuus verotetaan, jos perillisen asumisedellytys ei toteudu
Kuolinpesän vai perillisten myynti?
Jakamaton kuolinpesä myy
Etu
Haitta
Yksi myyjä ja kauppakirja
Kaikkien osakkaiden päätös tarvitaan
Voitto verotetaan pesässä
Kuolinpesän veroilmoitus korjataan useimmiten paperilomakkeella
Kulut jaetaan
Mahdolliset erimielisyydet
Perinnönjako ensin, sitten myynti
Etu
Haitta
Jokainen päättää omasta osuudestaan
Monivaiheisempi prosessi
Voitto verotetaan kunkin omana pääomatulona
Useita ilmoituksia
Verovapaus arvioidaan osakaskohtaisesti
Perinnönjaon kulut eivät ole vähennyskelpoisia
Perinnönjako ei muodosta uutta saantoa, jos siinä ei käytetä pesän ulkopuolisia varoja. Omistusaika lasketaan silloinkin perittävän kuolemasta. Jos perillinen maksaa muille osakkaille vastiketta pesän ulkopuolisilla varoilla, tämän vastikkeellisen osan omistusaika lasketaan siitä, kun vastikkeesta on sovittu.
Verosuunnittelunäkökulma
Näkökulma
Vaikutus
Käypä arvo perukirjaan
Arvo perustuu todennäköiseen myyntihintaan kuolinpäivänä
Pääomatulojen 30 000 €:n raja
Raja koskee kutakin verovelvollista, myös kuolinpesää, erikseen
Kokonaisvaikutus
Perintövero ja luovutusvoiton vero kannattaa arvioida yhdessä
Tappion vähentäminen
Milloin syntyy tappio?
Tilanne
Syy
Markkinat laskeneet
Myyntihinta alle perintöverotusarvon
Perintöverotusarvo korkea
Arvio on ollut markkinaa korkeampi
Myyntikulut
Pienentävät voittoa tai lisäävät tappiota
Tappion käsittely
Sääntö
Sisältö
Vähennys
Luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista, ei ansiotuloista
Aika
Myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuotena
Kuolinpesän tappio
Vähennetään kuolinpesän verotuksessa, perilliset eivät saa vähentää sitä omassa verotuksessaan
Verovapaa osuus
Tappio ei ole vähennyskelpoinen sen perillisen osalta, jonka osuus olisi ollut verovapaa
Esimerkki tappiosta
Erä
Summa
Myyntihinta
180 000 €
Perintöverotusarvo
200 000 €
Myyntikulut
5 400 €
Tappio
25 400 €
Veronmaksu ja -ilmoitus
Kuolinpesän veroilmoitus
Vaihe
Toimenpide
Esitäytetty veroilmoitus
Kuolinpesä saa sen joka kevät, kunnes pesä on lakkautettu
Myynnin ilmoittaminen
Myynti ilmoitetaan myös verovapaana tai tappiollisena
Korjaaminen
Useimmiten paperilomakkeella; OmaVerossa, jos pesällä on Y-tunnus ja asianhoitajalla Suomi.fi-valtuus
Perillisten veroilmoitus
Tilanne
Toimenpide
Perinnönjako tehty
Jokainen ilmoittaa oman myyntinsä, suositeltavasti OmaVerossa jo myyntivuonna
Jakamaton kuolinpesä
Myynti ilmoitetaan kuolinpesän veroilmoituksessa
Ennakkovero
Myyntivuonna maksettu ennakkovero voi vähentää jäännösveroa ja viivästyskorkoa
Veron maksaminen
Tilanne
Maksaja
Kuolinpesä myy
Kuolinpesä pesän varoista
Perillinen myy
Perillinen itse
Useita perillisiä
Kukin omasta osuudestaan
Käytännön esimerkkejä
Esimerkki 1: Kuolinpesän asunto myydään kuolinvuonna
Vaihe
Tiedot
Kuolema
Tammikuu 2025
Perintöverotusarvo
200 000 €
Myynti
Lokakuu 2025
Myyntihinta
210 000 €
Myyntikulut (oletus)
4 200 €
Voitto
5 800 €
Vero (30 %)
1 740 €
Kuolinvuonna kuolinpesää verotetaan sekä vainajan että pesän tuloista, joten myös vainajan kuolinvuoden pääomatulot vaikuttavat siihen, ylittyykö 30 000 euron raja.
Esimerkki 2: Perintöverotusarvon vaikutus kokonaisveroon
Oletukset: kuolema vuonna 2026, kaksi täysi-ikäistä lasta perii puoliksi, pesässä ei ole muuta omaisuutta eikä velkoja, jakamaton kuolinpesä myy asunnon 210 000 eurolla, myyntikuluja ei huomioida. Perintövero lasketaan 1.1.2026 alkaen sovellettavan I veroluokan asteikon mukaan.
Erä
Skenaario A
Skenaario B
Perintöverotusarvo
180 000 €
200 000 €
Perintöosuus / lapsi
90 000 €
100 000 €
Perintövero / lapsi
6 700 €
8 000 €
Perintövero yhteensä
13 400 €
16 000 €
Luovutusvoitto (kuolinpesä)
30 000 €
10 000 €
Luovutusvoiton vero (30 %)
9 000 €
3 000 €
Verot yhteensä
22 400 €
19 000 €
Perintövero lasketaan kaavalla 2 800 € + 13 % 60 000 euroa ylittävästä osasta. Esimerkki osoittaa, että matalampi arvo ei automaattisesti pienennä kokonaisveroa. Arvo merkitään perukirjaan käypänä arvona, ja pian kuoleman jälkeen toteutunut kauppa voi vaikuttaa siihen, mitä käypänä arvona pidetään.
Esimerkki 3: Pitkä omistusaika
Tilanne
Vaikutus
Kuolema 2016
Omistusaika lasketaan kuolemasta
Myynti 2027
Noin 11 vuotta omistusta
Perintöverotusarvo
150 000 €
Myyntihinta
250 000 €
Hankintameno-olettama 40 %
100 000 €
Edullisempi vaihtoehto
Perintöverotusarvo (150 000 €)
Voitto (ilman myyntikuluja)
100 000 €
Vero
9 000 € + 23 800 € = 32 800 €
Vero lasketaan 30 %:lla 30 000 euroon asti ja 34 %:lla ylittävästä 70 000 eurosta, jos myyjällä ei ole muita pääomatuloja.
Arvo perustuu vastaavien kohteiden toteutuneisiin hintoihin
Arvio ammattilaiselta
Perusteltu arvo perukirjaan
Yhtiölainaosuus huomioon
Asunto-osakkeen arvo on velaton hinta miinus yhtiölainaosuus
Oikaisu ajoissa
Oikaisuaika on 3 vuotta kuolinvuoden päättymisestä
Ajoitus
Näkökulma
Vaikutus
Nopea myynti
Hinta todennäköisesti lähellä perintöverotusarvoa
Odottaminen
Markkinahinnan muutokset vaikuttavat voittoon
Asuminen kuoleman jälkeen
Kahden vuoden asuminen voi vapauttaa perillisen osuuden verosta
Dokumentointi
Asiakirja
Tarkoitus
Perukirja ja perintöverotuspäätös
Hankintameno
Kauppakirja ja kulutositteet
Myyntihinta ja vähennettävät kulut
Perusparannusten kuitit
Kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset lisätään hankintamenoon
Käytännössä kuolinpesän asunnon myyntiin liittyy muutakin kuin verotus. Osakkaiden yhteinen päätös, asunnon hoito myynnin ajan ja kaupan käytännön järjestelyt kuvataan artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti. Jos pesän osakkaat ovat eri mieltä, tilanne kannattaa selvittää pesänselvittäjän tai lakimiehen kanssa ennen kauppaa.
Yhteenveto
Kuolinpesän asunnon luovutusvoiton verotuksessa:
Hankintameno on perintöverotuksessa vahvistettu arvo
Omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta, myös perinnönjaon jälkeen
Verovapaus koskee vain niiden perillisten osuutta, jotka ovat asuneet asunnossa vähintään kaksi vuotta kuoleman jälkeen
Hankintameno-olettamaa käytetään, jos se on edullisempi
Tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuotena
Myynti ilmoitetaan kuolinpesän tai perillisen verotuksessa, myös verovapaana tai tappiollisena
Perintöverotuksen ja luovutusvoiton verotuksen yhteisvaikutus kannattaa arvioida ennen myyntipäätöstä. Epäselvissä tilanteissa kannattaa kääntyä Verohallinnon tai veroasiantuntijan puoleen.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Kuolinpesän asunto: pyydä arvio ja tarjoukset välittäjiltä
Välittäjät tekevät perunkirjoitukseen kelpaavan hinta-arvion ja tarjouksen myynnistä. Lomakkeessa tilanne on valmiiksi kuolinpesän myynti.
Ei tiliä, ei sitoumuksia — tarjoukset sähköpostiisi.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on kuolinpesän asunnon hankintameno verotuksessa?
Hankintameno on perintöverotuksessa vahvistettu arvo eli asunnon käypä arvo kuolinhetkellä. Perittävän alkuperäinen ostohinta ei siirry kuolinpesälle. Jos perintöverotusta on oikaistu, käytetään oikaistua arvoa.
Voiko kuolinpesä saada oman asunnon verovapauden?
Osittain. Jakamattoman kuolinpesän myyntivoitto on verovapaa niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta perittävän kuoleman jälkeen. Lesken asuminen ei tee kuolinpesän osuutta verovapaaksi avio-oikeuden perusteella, mutta lesken oma omistusosuus arvioidaan hänen omien edellytystensä mukaan. Verovapaan asunnon myynnistä kerrotaan lisää artikkelissa verovapaa asunnon myynti.
Miten myyntivoitto lasketaan kuolinpesän myynnissä?
Myyntivoitto = myyntihinta − perintöverotusarvo − kuoleman jälkeiset perusparannukset − myyntikulut. Esimerkiksi 250 000 euron myyntihinta − 220 000 euron perintöverotusarvo − 7 500 euron myyntikulut = 22 500 euron voitto. Vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on edullisempi.
Kannattaako asunto myydä kuolinpesästä vai tehdä perinnönjako ensin?
Kuolinpesän myynnissä on yksi myyjä ja voitto verotetaan pesän tulona. Perinnönjako ensin mahdollistaa sen, että jokainen päättää omasta osuudestaan ja voitto verotetaan kunkin omana pääomatulona. Verovapaus ja omistusaika arvioidaan kummassakin tapauksessa perittävän kuolemasta. Valinta riippuu tilanteesta.
Mitä jos asunto myydään tappiolla?
Tappio syntyy, jos myyntihinta on alempi kuin perintöverotusarvo ja kulut yhteensä. Tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuotena. Kuolinpesän tappio vähennetään kuolinpesän verotuksessa, eivätkä perilliset voi vähentää sitä omassa verotuksessaan.
kuolinpesämyyntivoittoveroluovutusvoittoperintöverotusasunnon myynti
Kysyttävää asunnon ostamisesta?
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
