Luovutusvoittovero asunnon myynnistä: milloin ja kuinka paljon?
Asunnon myyntivoitto on pääomatuloa, jonka vero on 30 tai 34 %. Katso, milloin oman asunnon myynti on verovapaa ja miten voitto ja vero lasketaan esimerkein.
Asunnon myynnistä syntyvä voitto on veronalaista pääomatuloa. Oman vakituisen asunnon myynti on kuitenkin usein verovapaata, jos tietyt ehdot täyttyvät. Verotussäännöt ovat tarkat, ja pienetkin erot tilanteessa voivat vaikuttaa veroseuraamuksiin merkittävästi.
Tässä artikkelissa käymme läpi luovutusvoiton verotuksen perusteet ja sen, milloin veroa maksetaan ja milloin ei. Arkikielessä puhutaan usein luovutusvoittoverosta, mutta erillistä veroa ei ole: luovutusvoitto on yksi pääomatulon laji, ja sitä verotetaan pääomatulon verokannoilla.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään asunnon arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Luovutusvoittoveron perusteet
Mitä on luovutusvoitto?
Luovutusvoitto syntyy, kun myyntihinta ylittää hankintamenon ja myyntikulujen summan:
Luovutusvoitto = Myyntihinta – (Hankintameno + Perusparannukset + Oston ja myynnin kulut)
| Käsite | Selitys |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta (asunto-osakkeessa ei lueta mukaan yhtiölainaosuutta) |
| Hankintameno | Ostohinta ja oston kulut, kuten varainsiirtovero |
| Perusparannukset | Menot, joilla asunto on saatettu parempaan kuntoon kuin ostettaessa |
| Myyntikulut | Esimerkiksi välityspalkkio ja ilmoituskulut |
Todellisten menojen sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa (ks. alempana). Verohallinto käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa tapaa.
Veron suuruus
Luovutusvoitto on pääomatuloa. Pääomatulon vero on 30 % veronalaisesta pääomatulosta 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee verovuoden pääomatuloja kokonaisuutena, joten esimerkiksi samana vuonna saadut vuokratulot ja osingot vaikuttavat siihen, millä verokannalla voitto verotetaan.
| Verovuoden pääomatulot yhteensä | Veroprosentti |
|---|---|
| 0–30 000 € | 30 % |
| Yli 30 000 € | 34 % |
Esimerkki (oletus: myyjällä ei ole muita pääomatuloja samana vuonna):
- Myyntihinta: 300 000 €
- Hankintameno: 200 000 €
- Myyntikulut: 10 000 €
- Luovutusvoitto: 300 000 € – 200 000 € – 10 000 € = 90 000 €
- Vero: 30 000 € × 30 % + 60 000 € × 34 % = 9 000 € + 20 400 € = 29 400 €
Oman asunnon verovapaus
Verovapaan myynnin ehdot
Oman asunnon myynnistä saatu voitto on verovapaa, kun verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana.
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Myyjä tai hänen perheensä on asunut yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
| Vakituinen asunto | Asunto on ollut todellinen vakituinen asunto, ei vapaa-ajan asunto |
| Omistus ja asuminen | Asumisen on tapahduttava omistusaikana |
Perheellä tarkoitetaan tässä puolisoa ja alaikäisiä lapsia. Omistusaika lasketaan yleensä sitovan lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kahden vuoden omistusaika täyttyy ostopäivän kanssa samannumeroisena päivänä kahden vuoden kuluttua. Myynti kannattaa ilmoittaa Verohallinnolle myös silloin, kun se on verovapaa.
Mitä yhtäjaksoinen asuminen tarkoittaa?
| Ei yleensä katkaise asumista | Katkaisee asumisen |
|---|---|
| Tilapäinen poissaolo, kun asunto pysyy omassa käytössä | Asunnon vuokraaminen, myös lyhytaikaisesti |
| Osan asunnosta vuokraaminen, kun myyjä asuu itse samassa asunnossa | Asunnon antaminen muun henkilön, esim. sukulaisen, käyttöön |
Verohallinnon ohjeen mukaan asunnon on poissaolonkin aikana oltava varattuna myyjän tai hänen perheensä käyttöön, ja sitä on ainakin jossain määrin käytettävä. Oikeuskäytännössä asumisen on katsottu jatkuneen esimerkiksi ulkomaantyön aikana, kun asunto oli tyhjänä ja omistaja käytti sitä Suomessa käydessään. Tilanteet arvioidaan tapauskohtaisesti.
Poikkeukset
Perityn, lahjaksi saadun ja osituksessa saadun asunnon omistus- ja asumisaika lasketaan omilla säännöillään:
| Tilanne | Omistus- ja asumisaika |
|---|---|
| Peritty asunto | Omistusaika alkaa perittävän kuolemasta. Perillisen on asuttava asunnossa kuoleman jälkeen vähintään 2 vuotta. Ennen kuolemaa tapahtunut asuminen ei riitä. |
| Lahjaksi saatu | Omistusaika alkaa lahjan saamisesta, yleensä lahjakirjan allekirjoituksesta |
| Ositussaanto | Omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta ja asumisaika siitä, kun osituksessa asunnon saanut alkoi asua siinä |
| Leski perii tai saa testamentilla | Sovelletaan perityn asunnon sääntöjä; lesken aiemmin omistaman osuuden omistusaika lasketaan hänen omasta hankinnastaan |
Hankintamenon laskeminen
Todellinen hankintameno
Todelliseen hankintamenoon lasketaan:
| Erä | Esimerkkejä |
|---|---|
| Ostohinta | Kauppahinta ja varainsiirtovero |
| Perusparannukset | Esimerkiksi saunan rakentaminen kylpyhuoneremontin yhteydessä |
| Rakentamiskustannukset | Itse rakennetun talon rakennuskulut (ei oman työn arvoa) |
| Pääomavastikkeet | Kun yhtiö on rahastoinut ne tai lainaosuus on maksettu kertasuorituksena |
Perusparannusmenot lisätään hankintamenoon, vaikka niistä olisi saatu kotitalousvähennys.
Hankintameno-olettama
Todellisen hankintamenon sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa:
| Omistusaika | Olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Olettamaa käytettäessä myyntikuluja tai perusparannuksia ei vähennetä erikseen, koska ne sisältyvät olettamaan.
Esimerkki:
- Myyntihinta: 300 000 €
- Omistettu 15 vuotta
- Hankintameno-olettama: 40 % × 300 000 € = 120 000 €
- Jos todellinen hankintameno, perusparannukset ja kulut ovat yhteensä yli 120 000 €, todelliset menot ovat edullisempia
Perusparannukset vs. vuosikorjaukset
Verohallinnon mukaan perusparannus saattaa asunnon parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin se oli hankittaessa, esimerkiksi varustetason, tilankäytön tai materiaalien osalta. Vuosikorjaus vain ylläpitää asunnon kuntoa ja tasoa.
| Perusparannus (lisätään hankintamenoon) | Vuosikorjaus (ei lisätä) |
|---|---|
| Varustetason nostaminen, esim. uusi sauna | Maalaus |
| Tilankäytön muuttaminen tai laajennus | Tapetointi |
| Selvästi aiempaa laadukkaammat materiaalit | Kuluneen laitteen uusiminen |
Samaan remonttiin voi sisältyä sekä vuosikorjausta että perusparannusta. Myyntiä varten välittömästi tehdyt korjaukset voivat olla vähennyskelpoisia myyntikuluina.
Erityistilanteet
Sijoitusasunto
Sijoitusasunnon myynti on lähtökohtaisesti veronalaista, koska myyjä ei ole käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan:
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Voitto | Pääomatuloa |
| Tappio | Vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista |
Lisää sijoitusasunnon verotuksesta artikkelissa sijoitusasunnon verotus.
Peritty asunto
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Hankintameno | Perintöverotuksessa vahvistettu arvo |
| Omistusaika | Alkaa perittävän kuolemasta |
| Oma asuminen | Verovapaa, jos perillinen on asunut asunnossa kuoleman jälkeen vähintään 2 vuotta |
Kuolinpesän myynti
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Jakamaton kuolinpesä myy | Verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat asuneet asunnossa kuoleman jälkeen vähintään 2 vuotta |
| Vainajan oma asuminen | Ei yksinään tee myynnistä verovapaata |
| Pesä jaettu ennen myyntiä | Voitosta verotetaan osakkaita, ja verovapaus ratkaistaan kunkin osalta erikseen |
Avioero
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Osituksessa siirto | Ei yleensä veronalainen luovutus, jos ositukseen ei käytetä avio-oikeuden ulkopuolisia varoja |
| Myöhempi myynti | Hankintameno ja omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta |
| Asumisaika | Lasketaan siitä, kun osituksessa asunnon saanut alkoi asua siinä |
Tappion vähentäminen
Luovutustappio
Jos myyntihinta on alempi kuin hankintameno ja kulut, syntyy luovutustappio:
| Tappio | Vähennys |
|---|---|
| Pääomatuloista | Luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna |
| Ansiotuloista | Ei voi vähentää |
| Seuraavina vuosina | Vähentämätön osa 5 seuraavan vuoden aikana |
Luovutustappio ei kasvata pääomatulolajin alijäämää eikä oikeuta alijäämähyvitykseen.
Oman asunnon tappio
| Tilanne | Vähennyskelpoisuus |
|---|---|
| Verovapaaksi myytävä oma asunto | Ei vähennyskelpoinen |
| Sijoitusasunto | Vähennyskelpoinen |
| Vapaa-ajan asunto | Yleensä vähennyskelpoinen |
Tappioiden käsittelystä kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon myyntitappio verotuksessa.
Veron ilmoittaminen
Milloin ilmoitetaan?
| Ajankohta | Ilmoitus |
|---|---|
| Myyntivuoden aikana | Myynti ilmoitetaan itse OmaVerossa, myös verovapaa tai tappiollinen myynti |
| Veron maksu | Samalla voi hakea ennakkoveroa tai muuttaa verokorttia |
| Lisätiedot | Pyydettäessä Verohallinnolle |
Jos voitosta ei makseta veroa etukäteen, siitä voi tulla jäännösveroa korkoineen. Luovutusvoitto on kaupantekovuoden pääomatuloa.
Mitä ilmoitetaan?
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta |
| Myyntipäivä | Kaupantekopäivä |
| Hankintapäivä | Ostopäivä |
| Hankintameno | Ostohinta ja oston kulut |
| Perusparannukset | Hyväksyttävät menot |
| Myyntikulut | Välityspalkkio ym. |
Dokumentointi
Säilytä tositteet:
| Tosite | Tarkoitus |
|---|---|
| Kauppakirja (osto) | Hankintameno |
| Kauppakirja (myynti) | Myyntihinta |
| Remonttilaskut | Perusparannukset |
| Välittäjän lasku | Myyntikulut |
| Varainsiirtoveron maksutosite | Osa hankintamenoa |
Verohallinnon mukaan omaisuuden hankintakulujen ja perusparannusten tositteet kannattaa säilyttää pitkään, koska niitä voidaan tarvita luovutusvoittoa laskettaessa.
Käytännön laskentaesimerkkejä
Kaikissa esimerkeissä oletetaan, ettei myyjällä ole muita pääomatuloja samana vuonna. Luvut ovat esimerkkejä.
Esimerkki 1: Verovapaa oman asunnon myynti
- Ostohinta 2018: 200 000 €
- Myyntihinta 2026: 280 000 €
- Myyjä on asunut asunnossa vakituisesti ja yhtäjaksoisesti ostosta myyntiin
- Tulos: Verovapaa, koska omistusaika ja asumisaika ovat yli 2 vuotta. Myynti ilmoitetaan silti OmaVerossa.
Esimerkki 2: Sijoitusasunnon myynti
- Ostohinta 2015: 150 000 €
- Perusparannukset: 20 000 €
- Myyntihinta 2026: 220 000 €
- Välityspalkkio: 8 000 €
- Hankintameno ja perusparannukset: 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
- Luovutusvoitto: 220 000 € – 170 000 € – 8 000 € = 42 000 €
- Vertailu: omistusaika on yli 10 vuotta, joten olettama olisi 40 % × 220 000 € = 88 000 € ja voitto 132 000 €. Todelliset menot ovat edullisemmat.
- Vero: 30 000 € × 30 % + 12 000 € × 34 % = 9 000 € + 4 080 € = 13 080 €
Esimerkki 3: Hankintameno-olettaman käyttö
- Ostohinta 2010: 80 000 €
- Myyntihinta 2026: 250 000 €
- Omistusaika: 16 vuotta
- Todellinen hankintameno: 80 000 €
- Hankintameno-olettama (40 %): 100 000 €
- Käytetään olettamaa (edullisempi)
- Luovutusvoitto: 250 000 € – 100 000 € = 150 000 €
- Vero: 30 000 € × 30 % + 120 000 € × 34 % = 9 000 € + 40 800 € = 49 800 €
Esimerkki 4: Peritty asunto, jossa perillinen ei asunut
- Perintöverotusarvo 2024: 200 000 €
- Myyntihinta 2026: 230 000 €
- Myyntikulut: 8 000 €
- Luovutusvoitto: 230 000 € – 200 000 € – 8 000 € = 22 000 €
- Vertailu: omistusaika alle 10 vuotta, olettama 20 % × 230 000 € = 46 000 € ja voitto 184 000 €, joten todellinen hankintameno on edullisempi.
- Vero: 22 000 € × 30 % = 6 600 €
Usein kysytyt kysymykset
Laskuri vai ammattilainen?
| Tilanne | Suositus |
|---|---|
| Yksinkertainen tapaus | Oma laskenta usein riittää |
| Monimutkainen tilanne | Veroneuvojan apu |
| Suuret summat | Ammattilaisapu kannattaa |
Epäselvissä tilanteissa Verohallinnolta voi hakea ennakkoratkaisua ennen kauppaa.
Voiko veroa vähentää?
| Keino | Miten |
|---|---|
| Perusparannukset | Lisätään hankintamenoon |
| Myyntikulut | Vähennetään voitosta |
| Hankintameno-olettama | Verohallinto vertaa todelliseen ja käyttää edullisempaa |
| Ajoitus | Kahden vuoden omistus- ja asumisajan täyttyminen omassa asunnossa |
Entä jos en ilmoita?
| Riski | Seuraus |
|---|---|
| Jäännösvero | Maksettava vero korkoineen |
| Veronkorotus | Verohallinto voi määrätä veronkorotuksen puutteellisesta ilmoittamisesta |
| Jälkiverotus | Verotusta voidaan oikaista jälkikäteen |
Yhteenveto
Luovutusvoittovero asunnon myynnistä:
- Oma vakituinen asunto voi olla verovapaa (2 v omistus + 2 v yhtäjaksoinen asuminen omistusaikana)
- Sijoitusasunto on lähtökohtaisesti veronalainen
- Hankintameno sisältää ostohinnan, oston kulut ja perusparannukset, tai tilalla käytetään olettamaa 20 % / 40 %
- Vero on 30 % ja 30 000 euron ylittävältä pääomatulon osalta 34 %
- Ilmoita myynti OmaVerossa myyntivuonna ja dokumentoi kulut
Huolellinen suunnittelu ja dokumentointi voivat pienentää veroa ja helpottaa ilmoittamista.
Ymmärrä kohteen arvotekijät AsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Oman asunnon myynti
- Verohallinto: Asunnon verollinen myynti
- Verohallinto: Luovutusvoiton verotus (syventävä ohje)
- Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
- Tuloverolaki 1535/1992, 45–50 § (Finlex)
Artikkeli julkaistu 7.8.2026.