Kiinteistön rasitustodistus – mitä se kertoo?

Rasitustodistus on yksi keskeisistä asiakirjoista kiinteistökaupassa. Se kertoo kiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatuista erityisistä oikeuksista, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön ja arvoon. Tässä artikkelissa käymme läpi rasitustodistuksen sisällön ja merkityksen sekä sen, mitä tietoja todistuksesta ei löydy.

Mikä on rasitustodistus?

Määritelmä

Rasitustodistus on Maanmittauslaitoksen kiinteistötietojärjestelmästä antama todistus. Maanmittauslaitoksen mukaan siitä ilmenevät rekisteriin kirjatut kiinteistöön kohdistuvat:

• kiinnitykset ja niihin perustuvat panttikirjat
• erityiset oikeudet, kuten vuokraoikeudet sekä hallinta-, eläke- ja käyttöoikeudet
• hallinnanjakosopimukset
• ulosmittausmerkinnät ja muut muistutustiedot

Nimestään huolimatta kiinteistörasitteita, kuten tieoikeuksia, ei yleensä etsitä rasitustodistukselta. Ne näkyvät kiinteistörekisteriotteella, josta kerrotaan tarkemmin jäljempänä.

Miksi rasitustodistus on tärkeä?

Ostajalle:

• Näyttää, onko kiinteistöön vahvistettu kiinnityksiä
• Näyttää kirjatut kolmansien osapuolten oikeudet, kuten vuokraoikeudet
• Kertoo mahdollisista ulosmittausmerkinnöistä
• Maanmittauslaitos neuvoo tarkistamaan sen ennen kauppaa

Myyjälle:

• Kertoo kiinteistön kirjausten tilanteen
• Auttaa sopimaan kiinnitysten kuolettamisesta tai siirtämisestä
• Maanmittauslaitos neuvoo antamaan sen ostajalle tarkastettavaksi

Rahoittajalle:

• Näyttää olemassa olevat kiinnitykset ja niiden etusijan
• Kertoo, kenelle sähköinen panttikirja on kirjattu
• Auttaa arvioimaan kiinteistön käyttöä lainan vakuutena

Rasitustodistuksen sisältö

Kiinnitykset

Mitä kiinnitys tarkoittaa:

• Kiinnitys on merkintä kiinteistötietojärjestelmään, ja sitä voidaan käyttää lainan vakuutena
• Kiinnityksen vahvistaa Maanmittauslaitos kiinteistön omistajan hakemuksesta
• Vahvistetusta kiinnityksestä annetaan maakaaren mukaan sähköinen panttikirja; vanhoja paperisia panttikirjoja voi edelleen olla liikkeellä

Rasitustodistuksessa näkyy:

Maakaaren 16 luvun 8 §:n mukaan aikaisemmin haetulla kiinnityksellä on etusija myöhemmin haettuun nähden, ja kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan.

Erityiset oikeudet

Tyyppejä:

• Vuokraoikeus (esimerkiksi maanvuokra)
• Eläkeoikeus
• Hallinta- tai käyttöoikeus
• Hallinnanjakosopimus yhteisomistajien kesken

Rasitustodistuksesta selviää yleensä:

• Oikeuden laji
• Oikeudenhaltija
• Kirjauksen ajankohta
• Oikeuden kohde

Kirjatusta oikeudesta näkee perustiedot, mutta oikeuden tarkka sisältö on sopimuksessa, jonka perusteella kirjaus on tehty. Sopimus kannattaa pyytää nähtäväksi ennen kauppaa. Lue lisää hallinnanjakosopimuksesta.

Rasitteet näkyvät kiinteistörekisteriotteella

Yleisiä rasitteita:

• Tieoikeus (kulku toisen maan kautta)
• Johto-oikeus (esimerkiksi vesi- tai viemärijohto)
• Vedenottopaikka
• Venevalkama tai laituripaikka
• Autopaikkaoikeus

Maanmittauslaitoksen mukaan kiinteistörekisteriotteella on tietoa muun muassa kaavoista, rasitteista, käyttöoikeuksista ja osuuksista yhteisiin alueisiin. Rasitteet eli kiinteistöä toisen kiinteistön hyväksi rasittavat oikeudet kannattaa siksi tarkistaa kiinteistörekisteriotteelta, ja rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote luetaan rinnakkain. Lisää aiheesta: kiinteistörekisteriote – mitä se kertoo.

Miten rasitustodistus hankitaan?

Hankintakanavat

Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelu:

• Todistuksen voi tilata mistä tahansa kiinteistöstä kiinteistötunnuksella
• Todistus toimitetaan pdf-tiedostona sähköpostin latauslinkillä
• Maanmittauslaitoksen mukaan tämä on nopein ja edullisin tapa

Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelu tai verkkolomake:

• Organisaatiot voivat tilata myös lomakkeella, pdf-tiedostona tai paperisena

Muut kanavat:

• Myyjä voi antaa todistuksen ostajalle
• Kiinteistönvälittäjä hankkii todistukset tyypillisesti myyntiä varten

Oman kiinteistön tiedot voi Maanmittauslaitoksen mukaan tarkistaa Asiointipalvelusta maksutta. Vain otteiden ja todistusten tilaaminen on maksullista.

Hinta

Hinnat ovat Maanmittauslaitoksen hinnastosta (tarkistettu 25.9.2026), eikä niihin sisälly arvonlisäveroa. Ajantasainen hinta kannattaa tarkistaa ennen tilausta.

Voimassaolo

• Todistuksella ei ole laissa säädettyä voimassaoloaikaa
• Se kuvaa tilannetta antopäivänä, ja kirjaukset voivat muuttua
• Maanmittauslaitos neuvoo käyttämään kaupassa mahdollisimman uusia todistuksia

Rasitustodistuksen tulkinta

Kiinnitysten merkitys

Kun kiinnityksiä on:

• Kiinteistö voi olla lainan vakuutena, mutta Maanmittauslaitoksen mukaan kiinnitys ei välttämättä tarkoita sitä
• Omistaja voi selvittää kiinnityksen saajalta, yleensä pankilta, onko kiinteistö vakuutena
• Kaupassa sovitaan, kuoletetaanko kiinnitykset vai siirretäänkö panttikirjat ostajalle tai ostajan pankille

Kun kiinnityksiä ei ole:

• Kiinteistöön ei ole vahvistettu kiinnityksiä rekisterin mukaan
• Ostaja voi tarvittaessa hakea kiinnitystä lainan vakuudeksi, kun hänen omistuksensa näkyy kiinteistötietojärjestelmässä
• Kiinnityksen puuttuminen ei kerro kiinteistön kunnosta tai rasitteista

Etusijajärjestys

Kiinnitykset ovat etusijajärjestyksessä:

1. Aiemmin haettu kiinnitys
2. Myöhemmin haettu kiinnitys
3. Samana päivänä haetuilla on lähtökohtaisesti sama etusija

Käytännön merkitys:

• Maakaaren mukaan panttioikeus tuottaa kiinnityksen mukaisen etusijan enintään panttikirjan määrään
• Paremmalla etusijalla oleva velkoja saa maksun kiinteistöstä kertyneistä varoista ensin
• Etusija voi vaikuttaa siihen, millaisena vakuutena pankki kiinnitystä arvioi

Erityisten oikeuksien merkitys

Selvitettävää:

• Miten oikeus vaikuttaa kiinteistön käyttöön?
• Onko oikeus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa?
• Sitooko oikeus ostajaa, ja onko siitä sovittu kauppakirjassa?

Erityistilanteet

Kiinnitykset kiinteistökaupassa

Maanmittauslaitos neuvoo sopimaan myyjän kanssa kiinnitysten kuolettamisesta tai siirtämisestä ostajalle tai ostajan pankille ja kirjaamaan sovitut asiat kauppakirjaan. Tyypillisiä vaihtoehtoja ovat:

1. Myyjän laina maksetaan kauppahinnalla

   • Myyjän pankki luopuu panttikirjasta
   • Panttikirja siirretään ostajan pankille tai kiinnitys kuoletetaan

2. Panttikirjat siirtyvät ostajan lainan vakuudeksi

   • Uutta kiinnitystä ei välttämättä tarvita
   • Siirto sovitaan pankkien kesken

3. Kiinnitys kuoletetaan

   • Koko kiinnitys poistetaan kiinteistötietojärjestelmästä
   • Panttikirja on maakaaren mukaan tämän jälkeen mitätön

On hyvä tietää, että maakaaren mukaan velkojalla on oikeus hakea maksu saamiselleen pantatusta kiinteistöstä omistusoikeuden siirtymisestä huolimatta. Siksi panttikirjojen käsittely kannattaa sopia selvästi ennen kaupantekoa.

Panttikirjojen luovutus

Kaupassa on sovittava:

• Siirretäänkö panttikirjat ostajalle tai ostajan pankille?
• Onko panttikirja jo myyjän lainan vakuutena, ja milloin se vapautuu?
• Kuka hakee kuolettamista tai sähköisen panttikirjan siirtoa?

Sähköisen panttikirjan saajan vaihtaminen haetaan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa, ja siirtoa voi hakea kiinnityksen saaja. Lisää kiinnityksistä ja vakuuksista: kiinteistön panttaus.

Erityisten oikeuksien ja rasitteiden selvittäminen

Ennen kauppaa:

• Pyydä kirjattujen oikeuksien sopimukset nähtäväksi
• Tarkista rasitteet kiinteistörekisteriotteelta
• Kysy kaava- ja rakennusasioista kunnan rakennusvalvonnasta
• Arvioi käytännön merkitys kohteella

Rasitustodistus vs. muut asiakirjat

Maanmittauslaitos neuvoo ostajaa tarkistamaan ennen kauppaa lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen. Asiakirjoista kerrotaan lisää artikkelissa kiinteistökaupan asiakirjat.

Tarkistuslista rasitustodistuksen käyttöön

Ennen kiinteistökauppaa

• Hankittu tuore rasitustodistus
• Selvitetty kiinnitysten tilanne
• Tarkistettu erityiset oikeudet ja niiden sopimukset
• Sovittu panttikirjojen käsittelystä

Merkintöjen tulkinnassa

• Kiinnitysten määrät selvitetty
• Panttikirjojen saajat tai haltijat tiedossa
• Etusijajärjestys ymmärretty
• Ulosmittausmerkinnät tarkistettu

Ongelmien varalta

• Epäselvyydet kysytty Maanmittauslaitokselta
• Tarvittaessa konsultoitu lakimiestä
• Rasitteet tarkistettu kiinteistörekisteriotteelta

Usein kysytyt kysymykset

Onko rasitustodistus pakollinen kiinteistökaupassa?

Laki ei vaadi rasitustodistusta kauppakirjan liitteeksi, mutta Maanmittauslaitos neuvoo ostajaa tarkistamaan sen ennen kauppaa ja myyjää antamaan sen ostajalle tarkastettavaksi. Rahoittaja edellyttää tyypillisesti ajantasaisia kiinteistötietoja lainapäätöstä varten.

Mitä jos kiinteistöllä on suuri kiinnitys?

Maanmittauslaitoksen mukaan kiinnitys ei välttämättä tarkoita, että kiinteistö olisi lainan vakuutena. Kiinnitys voi olla vanha, ja laina on voitu maksaa. Omistaja voi selvittää kiinnityksen saajalta, onko kiinteistö vakuutena ja paljonko velkaa on jäljellä.

Voiko kiinnityksen poistaa?

Kiinnitys on voimassa toistaiseksi, ja se poistetaan kuolettamalla. Kuolettamista voi hakea Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa tai Asiointipalvelussa. Kun kiinnitys kuoletetaan, siihen perustuva panttikirja on mitätön.

Miten kiinnitys eroaa rasitteesta?

Kiinnitys liittyy kiinteistön käyttämiseen velan vakuutena, ja se näkyy rasitustodistuksella. Rasite, kuten tieoikeus, on toisen kiinteistön hyväksi perustettu oikeus käyttää kiinteistöä tiettyyn tarkoitukseen, ja se näkyy kiinteistörekisteriotteella. Rasitteen muuttaminen tai poistaminen tehdään tyypillisesti maanmittaustoimituksessa, ja asiasta kannattaa kysyä Maanmittauslaitokselta.

Kuinka usein rasitustodistus kannattaa uusia?

Todistukselle ei ole säädetty määräaikaa, mutta se kuvaa tilannetta antopäivänä. Tuore todistus on hyödyllinen erityisesti ennen kauppaa tai lainaneuvotteluja, ja Maanmittauslaitos suosittelee kaupassa mahdollisimman uusia todistuksia.

Yhteenveto

Rasitustodistus on kiinteistökaupan keskeinen asiakirja:

1. Kiinnitykset: kertoo kiinnityksistä, panttikirjoista ja etusijasta
2. Erityiset oikeudet: näyttää kirjatut vuokra-, hallinta- ja muut oikeudet
3. Rasitteet: tarkistetaan kiinteistörekisteriotteelta
4. Hankinta: Maanmittauslaitokselta, Asiointipalvelussa 16 € (tarkistettu 25.9.2026)
5. Kaupassa: sovi panttikirjojen käsittelystä kauppakirjassa

Rasitustodistuksen huolellinen tarkistaminen auttaa ostajaa välttämään ikäviä yllätyksiä.

Lähteet

• Osta kiinteistöjen otteita ja todistuksia (Maanmittauslaitos)
• Hae kiinnitystä tai sen muutosta (Maanmittauslaitos)
• Kiinteistön ostajan muistilista (Maanmittauslaitos)
• Kiinteistön myyjän muistilista (Maanmittauslaitos)
• Maakaari 540/1995, 16 ja 17 luku (Finlex)

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet ostajalle ja myyjälle
• Lainhuudon hakeminen
• Kiinteistörekisteriote – mitä se kertoo?
• Kiinteistön panttaus lainan vakuudeksi
• Kiinteistökaupan asiakirjat ja todistukset