Kiinteistökaupan asiakirjat – mitä tarvitaan?

Kiinteistökaupassa tarvitaan useita virallisia asiakirjoja prosessin eri vaiheissa. Myyjän kannattaa koota ne ajoissa, ja ostajan kannattaa tarkistaa ne huolellisesti ennen kaupantekoa. Asiakirjoilla on myös oikeudellista merkitystä: maakaaren mukaan myyjä vastaa esimerkiksi antamistaan virheellisistä tiedoista kiinteistön kaavasta, rasitteista ja omistuksesta. Tässä oppaassa käymme läpi keskeiset kiinteistökaupan asiakirjat.

Asiakirjojen yleiskatsaus

Myyjän hankittavat asiakirjat

Ostajan hankittavat/tarkistettavat

Kuntotarkastuksen voi teettää myös myyjä. Jos myyjä on teettänyt sen, ostaja voi käydä raportin läpi ja harkita lisätutkimuksia.

Kiinteistörekisteristä saatavat asiakirjat

Lainhuutotodistus

Sisältö (Maanmittauslaitoksen mukaan):

• Kiinteistön perustiedot, kuten kiinteistötunnus, nimi, kunta ja pinta-ala
• Lainhuudon laatu ja päivämäärä
• Omistajat ja omistusosuudet
• Saantotiedot
• Tieto vireillä olevasta lainhuutohakemuksesta

Miksi tärkeä:

• Osoittaa, kenellä on lainhuuto kiinteistöön
• Näyttää, onko omistuksessa useita osapuolia, joiden kaikkien on oltava mukana kaupassa
• Voi paljastaa epäselvyyksiä, esimerkiksi vireillä olevan lainhuutohakemuksen

Jos myyjä ei ole saanut lainhuutoa, esimerkiksi perinnönjako on vielä kesken, kaupan edellytykset kannattaa selvittää ennen tarjouksen tekemistä. Maakaaren mukaan kiinteistössä on oikeudellinen virhe muun muassa, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia.

Hankinta:

• Maanmittauslaitoksen verkkopalvelu
• Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelu

Kiinteistörekisteriote

Sisältö:

• Kiinteistötunnus
• Pinta-ala
• Muodostumistiedot
• Rasitteet ja oikeudet

Miksi tärkeä:

• Yksilöi kiinteistön
• Kertoo rekisteriin merkityn pinta-alan
• Näyttää esimerkiksi tie- ja johtorasitteet, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön

Kiinteistörekisterilain mukaan kiinteistörekisteriin merkitään muun muassa rekisteriyksikön rekisteröimisajankohta, pinta-ala, laatu, rasitteet ja osuus yhteiseen alueeseen. Kiinnitykset ja kirjatut vuokraoikeudet ovat puolestaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä, ja ne näkyvät rasitustodistuksesta.

Rasitustodistus

Sisältö:

• Kiinnitykset ja panttikirjat
• Kirjatut erityiset oikeudet, kuten vuokraoikeudet

Miksi tärkeä:

• Näyttää, onko kiinteistö kiinnitetty lainojen vakuudeksi
• Näyttää kolmansien kirjatut oikeudet
• Pankki käyttää tietoja usein vakuusjärjestelyissä

Jos kiinteistöllä on myyjän lainan vakuutena olevia panttikirjoja, kaupassa sovitaan tavallisesti, miten ne vapautetaan tai siirretään ostajan pankille.

Karttaote

Sisältö:

• Kiinteistön rajat kartalla
• Naapurikiinteistöt
• Maastotietoja

Miksi tärkeä:

• Havainnollistaa kiinteistön sijainnin
• Auttaa ymmärtämään rajoja
• Hyödyllinen rakentamista ja pihasuunnittelua ajatellen

Kunnan antamat asiakirjat

Kaavaote

Sisältö:

• Voimassa oleva kaava
• Rakennusoikeus
• Käyttötarkoitus
• Kaavamääräykset

Miksi tärkeä:

• Kertoo, mitä kiinteistölle saa rakentaa
• Näyttää alueen suunnitellun käytön
• Vireillä olevista kaavamuutoksista kannattaa kysyä kunnasta erikseen, koska kaavaote kuvaa voimassa olevaa kaavaa

Maakaaren mukaan kiinteistössä on vallintavirhe esimerkiksi silloin, kun myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta tai rakennuskiellosta ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Hankinta:

• Kunnan kaavoitus tai rakennusvalvonta
• Kunnan verkkopalvelu

Rakennuslupa-asiakirjat

Mitä sisältävät:

• Rakennusluvat tai 1.1.2025 alkaen myönnetyt rakentamisluvat
• Muutostöiden luvat
• Katselmuspöytäkirjat, kuten loppukatselmus
• Hyväksytyt piirustukset

Rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025, ja sen myötä rakennuslupa, toimenpidelupa ja rakentamiseen liittynyt ilmoitusmenettely korvattiin rakentamisluvalla. Vanhemmista rakennuksista asiakirjat ovat siis yleensä rakennus- tai toimenpidelupia.

Miksi tärkeitä:

• Osoittavat rakennusten luvanmukaisuuden
• Voivat paljastaa luvattomat rakennukset tai muutokset
• Maakaaren mukaan vallintavirhe on myös silloin, kun kiinteistöllä olevaan rakennukseen ei ole tarvittavaa lupaa

Kuntotarkastus ja tekniset selvitykset

Kuntotarkastusraportti

Sisältö:

• Rakennuksen tekninen kunto
• Havaitut viat ja puutteet
• Riskirakenteet
• Korjaussuositukset

Miksi tärkeä:

• Voi tuoda esiin ongelmia, joita tavallisessa esittelyssä ei huomaa
• Auttaa arvioimaan korjaustarvetta ja hintaa
• Dokumentoi kiinteistön kunnon kaupantekohetkellä

Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Tarkastusta ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä ulottaa seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Kuntotarkastusraportin havainnot, esimerkiksi mainittu kosteusriski, voivat vaikuttaa siihen, mistä ostajan katsotaan tienneen.

Kuka teettää:

• Yleensä ostaja tai myyjä
• Kustannuksista sovitaan osapuolten kesken
• Hinta kannattaa kysyä etukäteen, koska se riippuu kohteesta ja tarkastuksen laajuudesta

Energiatodistus

Sisältö:

• Energiatehokkuutta kuvaava tunnus
• Laskennallinen energiankulutus
• Parannusehdotukset

Miksi tärkeä:

• Energiatodistuslain mukaan rakennusta myytäessä voimassa olevan energiatodistuksen on oltava esittelyssä nähtävillä, ja todistus annetaan ostajalle
• Laissa on poikkeuksia: esimerkiksi rakennusta myytäessä purettavaksi todistusta ei tarvitse esittää, eikä hankintavelvollisuus koske loma-asumiseen tarkoitettua rakennusta, jota ei käytetä majoitustoimintaan. Tietyissä tilanteissa, kuten enintään kahden asunnon asuinrakennuksen lähisukulaisten välisessä kaupassa, voidaan käyttää kevennettyä menettelyä
• Todistus on voimassa enintään kymmenen vuotta laatimisesta

Muut tekniset selvitykset

Tarvittaessa:

• Kosteuskartoitus
• Sisäilmatutkimus
• Maaperän kuntotutkimus
• Öljysäiliön tarkastus

Kauppakirja

Sisältö

Pakolliset tiedot (maakaari 2 luku 1 §):

• Luovutustarkoitus
• Luovutettava kiinteistö
• Myyjä ja ostaja
• Kauppahinta ja muu vastike

Suositeltavat lisätiedot:

• Omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen
• Vastuunjako (virheet, riskit)
• Mukana siirtyvä irtaimisto
• Kuntotarkastuksen huomiointi
• Puolison suostumus (jos tarpeen)

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti, ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupan voi tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kaupankäyntijärjestelmässä.

Kuka laatii?

• Kiinteistönvälittäjä (jos kaupassa mukana)
• Ostajan tai myyjän asianajaja
• Pankki
• Osapuolet itse, mikä edellyttää erityistä huolellisuutta

Liitteet

Kauppakirjan liitteiksi:

• Kuntotarkastusraportti
• Pohjapiirros
• Asemapiirros
• Luettelo mukana seuraavasta irtaimistosta

Asiakirjojen hankkimisen aikataulu

1–2 viikkoa ennen kauppaa

Myyjä:

• Lainhuutotodistus
• Kiinteistörekisteriote
• Rasitustodistus
• Kaavaote
• Karttaote

Käytännössä myyjän kannattaa koota asiakirjat jo ennen myynti-ilmoitusta, jotta ne ovat ostajaehdokkaiden nähtävillä ennen tarjousten tekemistä.

Ostaja:

• Kuntotarkastusraportti (jos ei aiemmin)
• Lainapäätös

Ennen kaupantekoa

Molemmat:

• Henkilöllisyystodistukset
• Mahdolliset valtakirjat
• Puolison suostumus (jos tarpeen)

Jos myyjää edustaa asiamies, valtuutus kiinteistön myyntiin on maakaaren mukaan tehtävä kirjallisesti, ja valtakirjasta on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Avioliittolain mukaan puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi.

Kaupantekotilaisuudessa

• Kauppakirja (allekirjoitettavaksi)
• Liitteet
• Henkilöllisyystodistukset

Asiakirjojen säilytys

Kaupan jälkeen säilytettävät

Pysyvästi:

• Kauppakirja
• Lainhuutotodistus (uusi)
• Kuntotarkastusraportti
• Rakennuslupa-asiakirjat

Pitkäaikaisesti:

• Maksutositteet
• Varainsiirtoveroa koskevat tiedot
• Kirjeenvaihto

Kiinteistöstä voi tulla vaatimuksia vielä vuosien kuluttua. Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa ja lähtökohtaisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kaupan asiakirjat kannattaa siksi säilyttää ainakin tämän ajan, ja kauppakirja ja kuitit ovat hyödyllisiä myös, kun kiinteistö myöhemmin myydään ja luovutusvoittoa lasketaan.

Tarkistuslista kiinteistökaupan asiakirjoihin

Myyjän tarkistuslista

• Lainhuutotodistus hankittu
• Kiinteistörekisteriote tilattu
• Rasitustodistus tarkistettu
• Kaavaote hankittu
• Karttaote tilattu
• Rakennusluvat koossa
• Energiatodistus voimassa

Ostajan tarkistuslista

• Kuntotarkastus tehty
• Lainapäätös saatu
• Kaikki myyjän asiakirjat tarkistettu
• Kauppakirja luettu ja ymmärretty
• Varainsiirtovero laskettu (3 % kauppahinnasta)

Usein kysyttyä kiinteistökaupan asiakirjoista

Kuinka vanhoja asiakirjoja hyväksytään?

Laissa ei ole yleistä ikärajaa, mutta rekisteriotteiden ja todistusten kannattaa olla tuoreita, koska tiedot voivat muuttua. Pankki tai kaupanvahvistaja voi pyytää tuoreempia otteita. Todistuksessa oleva päivämäärä kertoo, minkä ajankohdan mukaisia tiedot ovat.

Kuka maksaa asiakirjojen hankinnan?

Yleensä myyjä maksaa myyntiä varten tarvittavat asiakirjat ja ostaja omansa, kuten kuntotarkastuksen, jos hän teettää sen. Kustannuksista voidaan sopia toisinkin.

Mitä jos asiakirjoja puuttuu?

Puuttuvat asiakirjat kannattaa hankkia ennen kauppaa. Maanmittauslaitoksen otteet ja todistukset saa verkkopalvelusta. Kunnan asiakirjojen saaminen voi kestää pidempään, joten niitä kannattaa pyytää ajoissa.

Tarvitaanko kaikki asiakirjat jokaisessa kiinteistökaupassa?

Lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus tarkistetaan yleensä jokaisessa kiinteistökaupassa. Muiden tarve riippuu kohteesta ja tilanteesta.

Voiko asiakirjat tarkistaa itse verkossa?

Osan kyllä. Maanmittauslaitoksen verkkopalvelusta saa kiinteistön rekisteritietoja, ja monet kunnat tarjoavat kaava- ja karttapalveluja verkossa. Kuntien palvelut vaihtelevat.

Yhteenveto

Kiinteistökaupan asiakirjat ovat prosessin perusta:

1. Maanmittauslaitos: Lainhuuto, kiinteistörekisteri, rasitustodistus, kartat
2. Kunta: Kaavaote, rakennusluvat
3. Kuntotarkastus: Tekninen kunto ammattilaisen arvioimana
4. Kauppakirja: Keskeisin sopimus, liitteet mukana
5. Säilytys: Tärkeät asiakirjat pysyvästi talteen

Huolellinen asiakirjojen tarkistaminen suojaa sekä ostajaa että myyjää.

Lähteet

• Lainhuutotodistus (Maanmittauslaitos)
• Maakaari 540/1995 (Finlex)
• Kiinteistörekisterilaki 392/1985 (Finlex)
• Laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013 (Finlex)
• Avioliittolaki 234/1929 (Finlex)
• Varainsiirtovero, kiinteistön ostaja (Verohallinto)

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet ostajalle ja myyjälle
• Lainhuudon hakeminen ja merkitys
• Mitä kiinteistörekisteriote kertoo
• Kauppakirjan laatiminen kiinteistökaupassa
• Myyjän vastuu kiinteistökaupassa