Kiinteistörekisteriote – mitä se kertoo ja mistä saa?

Kiinteistörekisteriote on Maanmittauslaitoksen kiinteistötietojärjestelmästä saatava ote, joka sisältää kiinteistön perustiedot. Maanmittauslaitos neuvoo tarkistamaan sen ennen kiinteistökauppaa yhdessä lainhuutotodistuksen ja rasitustodistuksen kanssa, ja se kertoo ostajalle tärkeää tietoa kaupan kohteesta. Tässä artikkelissa käymme läpi kiinteistörekisteriotteen sisällön ja käytön.

Mikä on kiinteistörekisteriote?

Määritelmä

Kiinteistörekisteri on kiinteistörekisterilain mukaan osa kiinteistötietojärjestelmää, ja sitä pidetään kunnittain. Maanmittauslaitoksen mukaan kiinteistörekisteriote sisältää:

• Kiinteistön perustiedot, kuten kiinteistötunnuksen, rekisteröintipäivän ja pinta-alan
• Tietoa kiinteistön muodostumisesta
• Tietoa kaavoista
• Rasitteet ja käyttöoikeudet
• Osuudet yhteisiin alueisiin

Kiinteistörekisterilain 7 §:n mukaan kiinteistörekisteriin merkitään muun muassa sijaintikunta ja kuntanumero, rekisteriyksikön nimi, rekisteröimisajankohta, pinta-ala, laatu, rasitteet ja osuus yhteiseen alueeseen.

Miksi kiinteistörekisteriote on tärkeä?

Kiinteistökaupassa:

• Varmistaa, mistä kiinteistöstä kaupassa on kyse
• Näyttää rekisteriin merkityn pinta-alan
• Kertoo rasitteista ja käyttöoikeuksista
• Maanmittauslaitos neuvoo myyjää tarkistamaan, että käyttöoikeudet ja rajoitukset ovat ajan tasalla

Rakentamisessa:

• Kertoo kiinteistöön kohdistuvista kaavoista
• Auttaa hahmottamaan kiinteistön muodostumisen ja rasitteet
• Rakennusoikeus ja lupavaatimukset selvitetään kunnan rakennusvalvonnasta

Rahoituksessa:

• Rahoittaja tarvitsee tyypillisesti ajantasaiset kiinteistötiedot
• Auttaa arvioimaan vakuutena olevaa kiinteistöä
• Täydentää lainhuutotodistusta ja rasitustodistusta

Kiinteistörekisteriotteen sisältö

Perustiedot

Pinta-ala

• Ilmoitetaan rekisteriin merkittynä pinta-alana
• 1 ha = 10 000 m²
• Kiinteistörekisterilain mukaan rekisterin pitäjä voi tarkentaa tai muuttaa sijaintia ja pinta-alaa koskevaa tietoa luotettavan selvityksen perusteella

Muodostumistiedot

Kiinteistörekisteriotteella on Maanmittauslaitoksen mukaan tietoa kiinteistörekisteriyksikön muodostumisesta. Tyypillisesti siitä näkee esimerkiksi:

• Milloin kiinteistö on rekisteröity
• Mistä kiinteistöstä se on muodostettu
• Kiinteistön muodostaneet kiinteistötoimitukset

Muodostumistiedoista voi olla hyötyä, kun arvioi, vastaako kaupan kohde sitä, mitä myyjä on kertonut. Jos kiinteistö on muodostettu hiljattain tai sen alueita on myyty määräaloina, kannattaa tarkistaa, mitkä alueet kuuluvat kauppaan ja onko kiinteistöstä erotettavia alueita vielä lohkomatta. Epäselvät kohdat kannattaa kysyä myyjältä tai Maanmittauslaitokselta ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

Rasitteet ja käyttöoikeudet

Kiinteistöä rasittavat:

• Toisen kiinteistön tieoikeudet
• Johto-oikeudet
• Muut toisen kiinteistön hyväksi perustetut oikeudet

Kiinteistön hyväksi olevat:

• Oikeus kulkea toisen maalla
• Vedenotto-oikeudet
• Muut rasitteet omaksi hyväksi

Käyttöoikeusyksiköistä, kuten yksityistien tiekunnasta, saa Maanmittauslaitoksen mukaan lisätietoa erillisellä käyttöoikeusyksikköotteella.

Kaavat ja muut rajoitukset

• Kaavoja koskevat tiedot
• Muut kiinteistöön kohdistuvat merkinnät

Ajantasainen kaavatilanne ja rakennusoikeus kannattaa varmistaa kunnasta, koska kaavan sisältö ja sen tulkinta eivät selviä kokonaan rekisteriotteelta.

Kiinteistörekisteriote vs. muut asiakirjat

Asiakirjojen erot

Milloin tarvitaan mitäkin?

Kiinteistökaupassa:

• Maanmittauslaitos neuvoo tarkistamaan lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen
• Määräalan kaupassa lisäksi kartta myytävästä alueesta

Lainaa hakiessa:

• Rahoittajan pyytämät otteet, tyypillisesti ainakin lainhuutotodistus ja rasitustodistus

Rakentamislupaa haettaessa:

• Kunnan rakennusvalvonta kertoo, mitä selvityksiä hakemukseen tarvitaan

Miten kiinteistörekisteriotteen saa?

Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelu

Otteen tilaaminen:

1. Selvitä kiinteistötunnus
2. Kirjaudu Asiointipalveluun
3. Valitse Kaikki kiinteistöt -välilehti ja hae kiinteistötunnuksella
4. Tilaa ote, joka toimitetaan pdf-tiedostona sähköpostiin latauslinkillä

Maksutta saatavat tiedot:

• Oman kiinteistön, määräalan tai vuokra-alueen tiedot voi tarkistaa Asiointipalvelusta maksutta
• Minkä tahansa kiinteistön perustiedot (kiinteistötunnus, pinta-ala ja rekisteröintipäivä) voi hakea Asiointipalvelusta
• Kiinteistötunnuksen voi selvittää Maanmittauslaitoksen karttahaulla

Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelu

• Otteen voi tilata myös asiakaspalvelusta tai verkkolomakkeella
• Organisaatioasiakkaat voivat valita pdf-tiedoston tai paperisen otteen

Muut kanavat

• Myyjä voi antaa otteen ostajalle
• Kiinteistönvälittäjä hankkii otteet tyypillisesti myyntiä varten

Hinta

Hinnat ovat Maanmittauslaitoksen hinnastosta (tarkistettu 25.9.2026), eikä niihin sisälly arvonlisäveroa.

Kiinteistörekisteriotteen tulkinta

Kiinteistötunnuksen rakenne

Maanmittauslaitoksen mukaan kiinteistötunnus on neliosainen numerosarja, esimerkiksi 740-555-2-0. Tunnus yksilöi kiinteistön, ja jokaisella rekisteriyksiköllä on kiinteistörekisterilain mukaan oma, muista poikkeava tunnuksensa.

Tunnuksen näkee kiinteistöä koskevista otteista, kuten lainhuutotodistuksesta ja kiinteistöveropäätöksestä. Määräalalla on oma määräalatunnuksensa, ja vuokra-alueella laitostunnus.

Pinta-alan lukeminen

• Pinta-ala ilmoitetaan rekisteriin merkittynä
• Rekisteriin merkitty pinta-ala voi poiketa maastossa havaittavasta
• Jos rajoista on epäselvyyttä, niitä voi selvittää Maanmittauslaitoksen ohjeiden mukaan

Rasitteiden merkitys

Kiinteistön hyväksi olevat oikeudet:

• Kiinteistöllä on oikeus johonkin toisen kiinteistön alueella, esimerkiksi tiehen

Kiinteistöä rasittavat oikeudet:

• Toisella kiinteistöllä on oikeus johonkin tämän kiinteistön alueella

Rasitteiden tarkka sisältö, kuten tien sijainti tai käyttötarkoitus, voi selvitä vasta toimitusasiakirjoista. Niitä kannattaa pyytää nähtäväksi, jos rasitteella on merkitystä kiinteistön käytölle.

Käytännössä otteen tietoja kannattaa verrata siihen, mitä kiinteistöllä näkyy. Jos pihan poikki kulkee naapurin käyttämä tie tai tontilla on johtoja, joista otteella ei ole merkintää, asiasta kannattaa kysyä myyjältä. Vastaavasti otteelle merkitty rasite, jota maastossa ei näy, voi silti olla voimassa. Myös kiinteistön hyväksi olevat oikeudet kannattaa tarkistaa, sillä esimerkiksi kulkuyhteys tai vedenotto voi perustua toisen kiinteistön alueelle perustettuun rasitteeseen.

Erityistilanteet

Määräala

Kun kaupan kohteena on osa kiinteistöstä:

• Määräalasta voi tilata oman määräalan kiinteistörekisteriotteen
• Myytävä alue kannattaa merkitä kauppakirjan liitteenä olevaan karttaan
• Maanmittauslaitoksen mukaan lohkominen käynnistyy, kun ostajan omistus on rekisteröity

Yhteinen alue

Kiinteistöön voi kuulua osuus yhteiseen alueeseen, esimerkiksi:

• Yhteiseen vesialueeseen
• Yhteismetsään
• Muuhun yhteiseen alueeseen

Osuudet yhteisiin alueisiin näkyvät Maanmittauslaitoksen mukaan kiinteistörekisteriotteella.

Tontti asemakaava-alueella

Asemakaava-alueella kiinteistö on usein tontti:

• Kiinteistörekisterilain mukaan asemakaava-alueella kiinteistörekisteristä voi vastata kunnan kiinteistöinsinööri, jos kunta on päättänyt huolehtia rekisterin pidosta
• Muualla rekisteristä vastaa Maanmittauslaitos
• Rakennusoikeus määräytyy kaavan mukaan, ja sen voi tarkistaa kunnasta

Tarkistuslista kiinteistörekisteriotteen käyttöön

Ennen kiinteistökauppaa

• Hankittu ajantasainen kiinteistörekisteriote
• Tarkistettu pinta-ala
• Selvitetty rasitteet ja käyttöoikeudet
• Verrattu karttaotteeseen

Tietojen tulkinnassa

• Kiinteistötunnus vastaa kaupan kohdetta
• Pinta-ala vastaa ilmoitettua
• Rasitteet ymmärretty
• Muodostumistiedot tarkistettu

Tarvittaessa

• Kysytty tarkennuksia Maanmittauslaitokselta
• Selvitetty rasitteiden käytännön merkitys
• Varmistettu yhteisten alueiden osuudet

Usein kysytyt kysymykset

Onko kiinteistörekisteriote pakollinen kiinteistökaupassa?

Laki ei vaadi kiinteistörekisteriotetta kauppakirjan liitteeksi, mutta Maanmittauslaitos neuvoo ostajaa tarkistamaan sen ennen kauppaa ja myyjää antamaan sen ostajalle tarkastettavaksi. Kaupanvahvistaja tarkistaa kiinteistötunnuksen kiinteistörekisteristä ennen kaupan vahvistamista.

Kuinka vanha kiinteistörekisteriote kelpaa?

Otteelle ei ole säädetty voimassaoloaikaa, mutta se kuvaa tilannetta antopäivänä. Maanmittauslaitoksen mukaan kaupassa käytettävien todistusten tulee olla mahdollisimman uusia. Rahoittajalla voi olla omia vaatimuksiaan otteiden iästä.

Mitä jos pinta-ala poikkeaa?

Rekisteriin merkitty pinta-ala voi poiketa siitä, mitä kiinteistöstä on ilmoitettu. Jos ero on merkittävä, syy kannattaa selvittää ennen kauppaa. Maanmittauslaitoksen sivuilta löytyy ohjeita kiinteistön rajojen selvittämiseen.

Mitä rasitteet tarkoittavat käytännössä?

Rasitteet voivat esimerkiksi antaa naapurikiinteistölle oikeuden kulkea tontin kautta tai sijoittaa alueelle johdon. Rasitteiden käytännön vaikutus kannattaa selvittää ennen kauppaa.

Miten nopeasti kiinteistörekisteriotteen saa?

Asiointipalvelusta tilattu ote toimitetaan pdf-tiedostona sähköpostiin lähetettävän latauslinkin kautta. Maanmittauslaitoksen mukaan Asiointipalvelu on nopein ja edullisin tapa tilata otteita.

Yhteenveto

Kiinteistörekisteriote on kiinteistön perustietojen lähde:

1. Perustiedot: tunnus, pinta-ala, rekisteröintipäivä ja laatu
2. Rasitteet: kiinteistöä rasittavat ja sen hyväksi olevat oikeudet
3. Muodostuminen: kiinteistön rekisterihistoria
4. Hankinta: Maanmittauslaitokselta, Asiointipalvelussa 16 € (tarkistettu 25.9.2026)
5. Käyttö: kiinteistökauppa, rakentamisen suunnittelu ja rahoitus

Kiinteistörekisteriotteen tarkistaminen on hyvä ensimmäinen askel kiinteistöön tutustumisessa. Lue myös, mitä rasitustodistus kertoo kiinnityksistä.

Lähteet

• Osta kiinteistöjen otteita ja todistuksia (Maanmittauslaitos)
• Selvitä kiinteistötunnus (Maanmittauslaitos)
• Kiinteistön myyjän muistilista (Maanmittauslaitos)
• Kiinteistörekisterilaki 392/1985 (Finlex)
• Laki kaupanvahvistajista 573/2009 (Finlex)

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet ostajalle ja myyjälle
• Kiinteistön rasitustodistus
• Lainhuudon hakeminen
• Kiinteistökaupan asiakirjat ja todistukset
• Kiinteistön kauppakirjan sisältö