Kiinteistön panttaus – miten kiinteistöä käytetään lainan vakuutena?

Kun omakotitalo, tontti tai muu kiinteistö annetaan lainan vakuudeksi, panttaus tehdään kiinnityksen ja panttikirjan avulla. Kiinnitys kirjataan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, joka on osa kiinteistötietojärjestelmää. Kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja, ja kun se luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden kiinteistöön (maakaari 17 luku 2 §). Tässä oppaassa käymme läpi kiinteistön panttauksen vaiheet, maksut ja huomioitavat asiat.

Mitä kiinteistön panttaus tarkoittaa?

Peruskäsitteet

Miten panttaus toimii?

Perusperiaate:

• Kiinteistön omistaja hakee kiinnitystä
• Kiinnitys vahvistetaan, ja siitä annetaan sähköinen panttikirja (maakaari 16:5)
• Pankki kirjataan sähköisen panttikirjan saajaksi, jolloin panttikirja katsotaan luovutetuksi sille (maakaari 17:2)
• Pankilla on panttioikeus niin kauan kuin panttikirja on sen vakuutena

Mitä tapahtuu, jos lainaa ei makseta:

• Velkojalla on panttioikeuden perusteella oikeus saada maksu saamiselleen, kun kiinteistöstä kertyneitä varoja jaetaan esimerkiksi ulosoton yhteydessä (maakaari 17:5)
• Kiinteistö voidaan myydä ulosotossa pakkohuutokaupalla
• Panttioikeus tuottaa kiinnityksen mukaisen etusijan enintään panttikirjan osoittamaan määrään

Kuluttajan asuntoluotossa luotonantaja ei voi eräännyttää lainaa heti ensimmäisestä myöhästymisestä. Kuluttajansuojalain 7 luvun 33 §:n mukaan (sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla) luotonantaja saa vedota sopimuksen mukaiseen eräännyttämisoikeuteen maksuviivästyksen perusteella, jos maksu on viivästynyt vähintään kuukauden ja on edelleen suorittamatta. Kertaluotossa edellytetään lisäksi, että viivästynyt määrä on vähintään 10 % luoton alkuperäisestä määrästä tai, jos siihen sisältyy useampi kuin yksi maksuerä, vähintään 5 %, taikka käsittää luotonantajan koko jäännössaatavan. Näistä määrärajoista riippumatta eräännyttäminen on mahdollista, jos maksu on viivästynyt vähintään kuusi kuukautta ja on olennaisissa määrin edelleen suorittamatta. Luotonantaja voi vedota eräännyttämisoikeuteen myös, jos kuluttajan muu sopimusrikkomus on olennainen. Jos viivästys johtuu sairaudesta, työttömyydestä tai muusta vastaavasta kuluttajasta riippumattomasta seikasta, eräännyttäminen ei 34 §:n mukaan ole mahdollista, ellei se olisi luotonantajalle ilmeisen kohtuutonta.

Panttauksen edut

Lainanhakijalle:

• Vakuus voi mahdollistaa suuremman lainan
• Vakuudellisen lainan korko on tyypillisesti matalampi kuin vakuudettomien lainojen
• Laina-aika voi olla pidempi kuin vakuudettomissa lainoissa

Pankille:

• Turvaa lainan takaisinmaksua
• Pienentää luottoriskiä
• Antaa etusijan kiinteistön arvoon

Kiinnityksen hakeminen

Kuka voi hakea?

Kiinnitystä voi hakea:

• Kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa (maakaari 16:3)
• Määräosin omistetussa kiinteistössä yhteisomistajat yhdessä koko kiinteistöön tai kukin omaan määräosaansa (maakaari 16:1 ja 16:2)
• Omistajan puolesta toimiva, esimerkiksi pankki, joka valmistelee hakemuksen Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa

Edellytykset ja erityistilanteet:

• Kiinnitys vahvistetaan pääsääntöisesti vasta, kun hakijalle on myönnetty lainhuuto. Jos lainhuutohakemuksen käsittely on kesken, kiinnityshakemus jätetään lepäämään (maakaari 16:6). Maanmittauslaitoksen mukaan kiinnityksen vahvistamisen edellytyksenä on, että omistus näkyy kiinteistötietojärjestelmässä.
• Kiinnitys voidaan vahvistaa myös muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan, kun siihen voidaan myöntää lainhuuto. Lohkomisen jälkeen kiinnitys kohdistuu määräalasta muodostettuun kiinteistöön (maakaari 16:1 ja 16:10).
• Jos yhteisomistajien sopimus kiinteistön hallinnasta (hallinnanjakosopimus) on kirjattu, kiinnitystä ei saada vahvistaa koko kiinteistöön vaan määräosiin (maakaari 16:2).

Hakumenettely

Kiinteistövaihdannan palvelu:

1. Tee kiinnityshakemus itse tai pyydä pankkia valmistelemaan se
2. Maksa kiinnitysmaksu jo hakuvaiheessa
3. Maanmittauslaitoksen mukaan päätös saadaan heti, jos rekisterimerkinnät eivät sitä estä

Asiointipalvelu tai lomake:

1. Jos kiinnitystä ei voi hakea Kiinteistövaihdannan palvelussa, sitä voi hakea Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelussa
2. Jos verkkopalvelut eivät ole käytettävissä, hakemuksen voi tehdä lomakkeella
3. Lomakkeella haettaessa lasku lähetetään päätöksen jälkeen

Hakemuksen sisältö

Maakaaren mukaan hakemus tehdään kirjallisesti ja hakija allekirjoittaa sen. Hakemuksesta on käytävä ilmi kiinnityksen kohde ja haetun kiinnityksen suuruus euroina. Jos samaan kiinteistöön haetaan useita kiinnityksiä, niiden keskinäinen etusijajärjestys voidaan määrätä hakemuksessa. Hakemuksessa voidaan myös määrätä, kuka kirjataan sähköisen panttikirjan saajaksi (maakaari 16:4).

Käsittelyaika ja maksut

Käsittelyaika:

• Kiinteistövaihdannan palvelussa päätös tulee Maanmittauslaitoksen mukaan heti, jos rekisterimerkinnät eivät sitä estä
• Muiden hakemusten keskimääräiset käsittelyajat Maanmittauslaitos julkaisee verkkosivuillaan

Maksut (Maanmittauslaitoksen hinnasto, tarkistettu 3.10.2026, ei arvonlisäveroa):

Maksu peritään jokaisesta kiinnityksestä tai sen muutoksesta erikseen. Jos haet esimerkiksi kolmea uutta kiinnitystä, maksat jokaisesta kiinnityksestä.

Panttikirja

Sähköinen panttikirja

Nykyinen käytäntö:

• Vahvistetusta kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja (maakaari 16:5)
• Sähköinen panttikirja on merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä, johon kirjataan myös panttikirjan saaja
• Aiemmin annettuja kirjallisia panttikirjoja voi edelleen olla käytössä, ja ne voidaan muuttaa sähköisiksi (maakaari 18:7 a)

Edut:

• Ei voi kadota samalla tavalla kuin paperinen asiakirja
• Siirto tehdään sähköisesti
• Saajatieto näkyy rekisterissä

Panttikirjan merkintätiedot

Rekisteristä ilmenee muun muassa:

• Kiinteistötunnus
• Kiinnityksen määrä ja etusija
• Panttikirjan tunnistetiedot
• Sähköisen panttikirjan saaja

Panttikirjan siirto

Kun lainaa otetaan:

• Pankki kirjataan sähköisen panttikirjan saajaksi
• Siirto tehdään sähköisesti
• Panttikirja voidaan siirtää myös pankista toiseen, esimerkiksi kun laina kilpailutetaan

Kun laina maksetaan:

• Panttikirja vapautuu lainan vakuudesta
• Maanmittauslaitos neuvoo pyytämään pankkia hakemaan kiinnityksen siirtämistä, kun laina on maksettu kokonaan
• Kiinnitys jää voimaan, kunnes se kuoletetaan (maakaari 16:8), joten sitä voi käyttää myöhemmin uudelleen

Panttaussitoumus

Mitä panttaussitoumus on?

Sopimus pankin kanssa:

• Omistaja sitoutuu antamaan panttikirjan vakuudeksi
• Määrittelee vakuuden laajuuden
• Liittyy lainasopimukseen

Maakaaren mukaan velkojalla on panttaussitoumuksen perusteella oikeus vaatia kiinteistön omistajaa luovuttamaan panttikirja. Jos kiinteistö pantataan jonkun muun kuin omistajan velasta, sitoumukseen sovelletaan lakia takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta (maakaari 17:3).

Panttaussitoumuksen sisältö

Tyypillisiä ehtoja:

• Mitä kiinteistöjä pantataan
• Mitkä panttikirjat annetaan
• Mitä lainoja vakuus kattaa
• Omistajan velvollisuudet (vakuutukset, ylläpito)

Panttauksen laajuus

Mitä vakuus voi kattaa sitoumuksen mukaan:

• Pääoma
• Korot
• Viivästyskorot
• Perintäkulut

Panttioikeus tuottaa kuitenkin etusijan enintään panttikirjan osoittamaan määrään (maakaari 17:5). Siksi kiinnitysten yhteismäärä kannattaa mitoittaa yhdessä pankin kanssa.

Panttaus kohdistuu kiinteistöön, johon kuuluvat tyypillisesti:

• Maa-alue
• Kiinteistön omistajan rakennukset
• Kiinteät varusteet
• Laitteet (tietyin edellytyksin)

Puolison suostumus panttaukseen

Milloin tarvitaan?

Mitä laki sanoo:

• Avioliittolain 38 §:n mukaan puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi
• Pykälän sanamuoto koskee luovutusta, vuokralle antamista ja muun käyttöoikeuden perustamista; kiinnitystä tai panttausta siinä ei mainita erikseen
• Maakaaren 16 luvun kiinnityssäännöksissä ei ole puolison suostumusvaatimusta

Miten annetaan?

Käytännössä:

• Jos yhteistä kotia käytetään lainan vakuutena, suostumuksen tarve kannattaa varmistaa lainanantajalta tai lakimieheltä
• Pankki voi pyytää puolison allekirjoitusta panttaussitoumukseen tai erillistä suostumusasiakirjaa
• Jos kiinteistö myöhemmin myydään, avioliittolain 38 §:n suostumusvaatimus koskee myyntiä

Puuttumisen seuraukset

• Avioliittolain 38 §:n vastainen oikeustoimi on julistettava pätemättömäksi, jos toinen puoliso nostaa kanteen kolmen kuukauden kuluessa tiedon saamisesta
• Luovutus tulee kuitenkin päteväksi, jos saannolle on myönnetty lainhuuto eikä luovutuksensaaja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei luovuttajalla ollut oikeutta luovutukseen
• Epäselvissä tilanteissa kannattaa kysyä neuvoa lakimieheltä ennen panttaussitoumuksen allekirjoittamista

Useamman kiinteistön panttaus

Yhteisvakuus

Kun pantataan useita kiinteistöjä:

• Samaan kiinnitykseen voidaan liittää useita kiinteistöjä yhteiskiinnityksenä, jos ne kuuluvat samalle omistajalle tai samoille omistajille yhtä suurin osuuksin ja kiinnitystilanne sallii sen (maakaari 16:2)
• Yhteiskiinnitykseen perustuva panttioikeus kohdistuu täysimääräisenä jokaiseen kiinteistöön (maakaari 17:9)
• Kiinteistöjen keskinäisestä vastuusta ja myyntijärjestyksestä säädetään maakaaressa ja ulosottolaissa

Erillinen panttaus

Eri kiinteistöt eri lainoille:

• Selkeämpi jako
• Yhden kiinteistön vapauttaminen voi olla helpompaa
• Ei ristiinpanttausta

Jälkipanttaus

Kun kiinteistön arvo ylittää lainan:

• Kiinteistöön voidaan hakea uusi kiinnitys, joka saa huonomman etusijan kuin aiemmin haetut (maakaari 16:8)
• Jos panttikirja on jo velkojalla, jälkipanttioikeus voidaan saada, kun panttikirjan haltija on saanut panttauksesta tiedon (maakaari 17:2)
• Järjestelystä ja kiinnitysten etusijasta kannattaa sopia lainanantajien kanssa

Panttauksen riskit

Realisointiriski

Mitä voi tapahtua:

• Lainan maksu laiminlyödään
• Pankki eräännyttää lainan kuluttajansuojalain edellytysten täyttyessä
• Kiinteistö myydään ulosotossa pakkohuutokaupalla

Pakkohuutokaupan seuraukset:

• Myyntihinta voi olla käypää arvoa alempi
• Myyntikulut vähentävät kertyvää summaa
• Omistajan oikeus asua kiinteistössä päättyy

Ylivelkaantuminen

Huomioitavaa:

• Vakuuden arvo voi laskea
• Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi
• Jos kiinteistön arvo olennaisesti heikkenee esimerkiksi tulipalon, luonnontapahtuman tai omistajan toimenpiteiden vuoksi, velkoja voi maakaaren 17:7:n mukaan hakea maksun kiinteistöstä, vaikkei saaminen ole erääntynyt
• Korkojen nousu vaikuttaa maksukykyyn

Muut velat

Pantin etusija:

• Panttivelkojalla on etusija pantatun kiinteistön arvoon
• Muut velkojat saavat maksun vasta panttivelkojan jälkeen
• Veloista voi jäädä maksamatta, jos kiinteistöstä kertyvät varat eivät riitä

Kiinnityksen muuttaminen

Kiinnityksen laajentaminen

Mitä se tarkoittaa:

• Kiinnitys laajennetaan koskemaan myös muuta saman omistajan kiinteistöä
• Edellyttää panttioikeuden haltijan suostumusta (maakaari 18:2)

Jos samaan kiinteistöön tarvitaan lisää vakuutta:

• Haetaan uusi kiinnitys
• Uusi kiinnitys saa etusijan aiemmin haettujen jälkeen

Kiinnityksen supistaminen

Milloin mahdollista:

• Laina on osin maksettu
• Halutaan vapauttaa vakuutta

Menettely:

• Kiinnitys voidaan kuolettaa rahamäärältään osaksi omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella (maakaari 18:5)
• Maanmittauslaitoksen mukaan kiinnitysmerkintä voidaan purkaa esimerkiksi kiinteistöstä myydyltä määräalalta

Kiinnityksen kuolettaminen

Kun kiinnitystä ei enää tarvita:

• Omistaja hakee kuolettamista Maanmittauslaitokselta, ja panttioikeuden haltija antaa suostumuksensa (maakaari 18:5)
• Kiinnitys poistetaan kiinteistötietojärjestelmästä
• Panttikirja on mitätön ja panttioikeus raukeaa (maakaari 17:6)

Kiinnitysten yhdistäminen

Milloin käytännöllistä:

• Useita pieniä kiinnityksiä
• Halutaan selkeyttää
• Edellyttää, että kiinnityksillä on sama etusija tai ne seuraavat etusijajärjestyksessä välittömästi toisiaan tai vain erityisen oikeuden kirjauksen erottamina. Yhdistämistä hakee kiinteistön omistaja, ja siihen tarvitaan panttioikeuden haltijan suostumus (maakaari 18:3)

Panttaus ja kiinteistökauppa

Myyjän velvollisuudet

Ennen kauppaa:

• Kerrottava ostajalle kiinteistöön kohdistuvista panttioikeuksista: virheellinen tieto tai tiedon jättäminen ilmoittamatta voi olla oikeudellinen virhe (maakaari 2:19)
• Sovittava kiinnitysten ja panttikirjojen kohtalosta
• Lainojen maksu ja panttikirjojen vapautus järjestettävä kaupan yhteydessä

Kiinnitysten vapautus

Yleinen käytäntö:

• Myyjän laina maksetaan kauppahinnasta
• Panttikirjat vapautuvat myyjän lainan vakuudesta
• Ostaja saa kiinteistön ilman myyjän velkojen panttausta

Velkojalla on panttioikeuden perusteella oikeus hakea maksu pantatusta kiinteistöstä, vaikka kiinteistön omistusoikeus siirtyy (maakaari 17:5). Siksi ostajan kannattaa varmistaa, että myyjän velka maksetaan ja panttikirjat vapautetaan kaupan yhteydessä.

Kiinnitysten siirto

Kun panttikirjoja käytetään ostajan lainan vakuutena:

• Olemassa olevia kiinnityksiä voidaan käyttää ostajan lainan vakuutena
• Sähköinen panttikirja siirretään ostajan pankille
• Järjestelystä sovitaan kauppakirjassa ja pankkien kesken

Uusien kiinnitysten hakeminen

Ostajan rahoitus:

• Ostaja voi hakea uusia kiinnityksiä tai käyttää myyjän vanhoja
• Kiinnitys vahvistetaan, kun ostajan omistus näkyy kiinteistötietojärjestelmässä
• Ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta, ja varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon hakemista

Panttaus eri tilanteissa

Omakotitalon osto

Tyypillinen tilanne:

• Asuntolaina saa olla Finanssivalvonnan päätöksellä enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %).
• Kiinteistö on lainan pääasiallinen vakuus
• Kiinnitys haetaan tai olemassa olevat panttikirjat siirretään kaupan yhteydessä

Rakennuslaina

Uudisrakentaminen:

• Kiinnitys haetaan usein ensin tonttiin
• Lisäkiinnityksiä voidaan hakea rakentamisen edetessä
• Pankki maksaa lainaa usein erissä rakennusvaiheiden mukaan

Jos rakennetaan vuokratontille, jota koskeva tontinvuokraoikeus on rekisteröity, tonttiin ei saa vahvistaa kiinnitystä, mutta kirjattuun vuokraoikeuteen voidaan vahvistaa kiinnitys (maakaari 16:1 ja 19:1).

Lisälaina

Jo omistettuun kiinteistöön:

• Käytetään olemassa olevia panttikirjoja
• Tai haetaan uusia kiinnityksiä
• Riippuu nykyisten kiinnitysten määrästä ja etusijasta

Yrityslaina

Kiinteistö yrityksen vakuutena:

• Henkilökohtainen kiinteistö yrityksen lainan vakuutena
• Kun kiinteistö pantataan toisen velasta, panttaussitoumukseen sovelletaan lakia takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta (maakaari 17:3)
• Riski omistajalle on suuri, joten järjestely kannattaa harkita huolella

Tarkistuslista kiinteistön panttaukseen

Ennen panttausta

• Lainhuuto kunnossa
• Rasitustodistus tarkistettu
• Nykyiset kiinnitykset ja niiden etusija selvitetty
• Puolison suostumuksen tarve selvitetty
• Lainaehdot ymmärretty

Panttauksen yhteydessä

• Kiinnityshakemus tehty
• Panttaussitoumus allekirjoitettu
• Pankki kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi
• Lainasopimus allekirjoitettu

Laina-aikana

• Vakuutukset voimassa
• Kiinteistöstä huolehdittu
• Maksut hoidettu ajallaan
• Arvon kehitys seurattu

Lainan päättyessä

• Laina maksettu kokonaan
• Pankkia pyydetty hakemaan kiinnityksen siirtämistä
• Kiinnitykset säilytetty (jos tarpeen) tai kuoletettu

Usein kysytyt kysymykset

Voiko kiinteistön pantata useammalle pankille?

Kyllä. Eri kiinnityksistä annetut panttikirjat voidaan antaa eri velkojille, ja jälkipanttaus on mahdollinen myös silloin, kun panttikirja on jo toisella velkojalla. Kiinnitysten etusija määräytyy pääsääntöisesti hakemisjärjestyksen mukaan: aikaisemmin haetulla kiinnityksellä on etusija myöhemmin haettuun nähden (maakaari 16:8).

Mitä tapahtuu kiinnityksille, kun laina maksetaan?

Kiinnitykset jäävät voimaan, vaikka laina maksetaan, sillä kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan. Maanmittauslaitos neuvoo pyytämään pankkia hakemaan kiinnityksen siirtämistä, kun laina on maksettu kokonaan. Kiinnityksiä voi käyttää uudelleen tuleviin lainoihin tai kuolettaa ne.

Voiko panttausta purkaa kesken laina-ajan?

Yleensä ei, ellei lainaa makseta kokonaan tai sovita pankin kanssa vakuuden vaihdosta. Pankki voi hyväksyä korvaavan vakuuden.

Miten panttaus vaikuttaa kiinteistön myyntiin?

Pantattu kiinteistö voidaan myydä, mutta myyjän laina maksetaan yleensä kauppahinnasta ja panttikirjat vapautetaan kaupan yhteydessä. Vaihtoehtoisesti panttikirjat voidaan sopimuksen mukaan siirtää ostajan lainan vakuudeksi. Kiinteistön rasitustodistuksesta näkee kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset.

Tarvitseeko vuokratontille kiinnityksen?

Tonttiin, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei saa vahvistaa kiinnitystä (maakaari 16:1). Kiinnitys voidaan sen sijaan vahvistaa maanvuokraoikeuteen, jos oikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, se voidaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja alueella on tai sille saadaan rakentaa vuokralaiselle kuuluvia rakennuksia (maakaari 19:1). Panttioikeus kohdistuu tällöin vuokraoikeuteen ja siihen kuuluviin rakennuksiin ja laitteisiin (maakaari 19:3).

Yhteenveto

Kiinteistön panttaus on keskeinen osa kiinteistörahoitusta:

1. Kiinnitys: Vahvistetaan Maanmittauslaitoksessa, ja se on voimassa, kunnes se kuoletetaan
2. Panttikirja: Sähköinen, ja pankki kirjataan sen saajaksi
3. Panttaussitoumus: Sopimus vakuuden antamisesta
4. Puolison suostumus: Tarve kannattaa selvittää, kun vakuutena on yhteinen koti
5. Riskit: Vakuus voidaan realisoida, jos lainaa ei makseta

Kiinteistön panttaus mahdollistaa yleensä edullisemmat lainaehdot kuin vakuudeton laina, mutta se edellyttää vastuullista lainankäyttöä.

Lähteet

• Finlex – Maakaari (540/1995), 16–19 luku
• Finlex – Avioliittolaki (234/1929), 38 §
• Finlex – Kuluttajansuojalaki (38/1978), 7 ja 7 a luku
• Maanmittauslaitos – Hae kiinnitystä tai sen muutosta
• Maanmittauslaitos – Kiinteistöjen rekisteröintipalvelujen hinnasto
• Maanmittauslaitos – Kiinteistökaupan palvelujen hinnasto
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto

Lue myös

• Mitä kiinteistön rasitustodistus kertoo kiinnityksistä
• Lainhuudon hakeminen ennen kiinnitystä
• Asuntolainan vakuudet ja lisävakuudet
• Kiinteistökaupan vaiheet ostajalle ja myyjälle
• Puolison suostumus kiinteistökaupassa