Kiinteistön kauppakirja: sisältö ja tarkistus
Kiinteistön kauppakirja tehdään maakaaren muotovaatimusten mukaan. Katso kauppakirjan vähimmäissisältö, kaupanvahvistus ja tärkeimmät tarkistettavat kohdat.
Kiinteistön kauppa eroaa asunto-osakkeen kaupasta merkittävästi. Kiinteistön kaupalle on maakaaressa säädetyt muotovaatimukset: kauppa tehdään kirjallisesti, ja paperisena tehty kauppa vahvistetaan julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Vaihtoehtona on sähköinen kauppa Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä. Maakaaren mukaan kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty säädetyllä tavalla.
Tässä artikkelissa käymme läpi kiinteistön kauppakirjan vaatimukset ja sisällön sekä kohdat, jotka kauppakirjasta kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Kiinteistökaupan muotovaatimukset
Pakolliset vaatimukset
Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppa voidaan tehdä kahdella tavalla:
| Vaatimus | Paperinen kauppakirja | Sähköinen kauppa |
|---|---|---|
| Kirjallinen muoto | Kauppakirja paperilla | Kauppakirja Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä |
| Allekirjoitukset | Myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä | Myyjä ja ostaja hyväksyvät kauppakirjan samansisältöisenä |
| Kaupanvahvistaja | Vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa | Ei tarvita |
| Lainhuuto | Ostaja hakee (tai kaupanvahvistaja pyynnöstä ostajan puolesta) | Hakemus tulee vireille ilman erillistä hakemusta |
Mitä kauppakirjasta on käytävä ilmi
Laki edellyttää, että kauppakirjasta käyvät ilmi ainakin:
- luovutustarkoitus (ilmaus siitä, että kiinteistö myydään)
- luovutettava kiinteistö
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta ja muu vastike
Muotovirheen seuraukset
| Virhe | Seuraus maakaaren mukaan |
|---|---|
| Kauppaa ei tehty säädetyssä muodossa | Kauppa ei ole sitova |
| Pakollinen tieto puuttuu kauppakirjasta | Kauppaa ei ole tehty säädetyllä tavalla |
| Todellinen hinta kirjattua suurempi | Myyjä ei voi periä enempää kuin kauppakirjaan on merkitty |
| Purkava ehto tai omistuksenpidätys | Sitoo vain, jos se on otettu kauppakirjaan, ja enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä |
Maakaaren 13 luvun 1 §:n mukaan muotovirheeseen ei kuitenkaan voi enää vedota sen jälkeen, kun lainhuuto on myönnetty tai hakemus jätetty lepäämään. Siksi epäselvyydet kannattaa korjata ennen kaupantekoa, ei sen jälkeen.
Kauppakirjan rakenne
Lain edellyttämä vähimmäissisältö ja käytännön perustiedot
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Osapuolet | Myyjän ja ostajan yksilöintitiedot (laissa pakollinen) |
| Kiinteistön yksilöinti | Kiinteistötunnus ja kunta (laissa pakollinen: kiinteistö) |
| Luovutustarkoitus | Esimerkiksi "myy ja luovuttaa" (laissa pakollinen) |
| Kauppahinta | Euroina, usein myös sanoin (laissa pakollinen: hinta ja vastike) |
| Päiväys | Kaupantekopäivä (käytännössä tarpeellinen) |
| Allekirjoitukset | Myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä |
| Kaupanvahvistajan merkintä | Paperikaupassa vahvistustodistus kauppakirjaan |
Suositeltavat lisäkohdat
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Omistuksen siirto | Milloin omistus siirtyy |
| Hallinnan siirto | Milloin hallinta siirtyy |
| Kauppahinnan maksu | Maksuehdot, aikataulu |
| Rasitteet ja oikeudet | Tiedossa olevat |
| Kiinnitykset | Panttikirjat |
| Kohteen kunto | Tiedonannot ja vastuut |
| Liitteet | Kartat, asiakirjat |
Lisäkohdat eivät ole kaupan pätevyyden edellytys, mutta ne vähentävät tulkintariitoja. Maakaaren oletussäännöt pätevät silloin, kun asiasta ei ole sovittu. Esimerkiksi jos hallinnan luovutuksen ajankohdasta ei ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen.
Osapuolten tiedot
Myyjän tiedot
| Tieto | Miksi tärkeä |
|---|---|
| Nimi | Yksilöinti |
| Henkilötunnus | Yksilöinti |
| Osoite | Yhteydenotto |
| Omistusosuus | Jos useita omistajia |
Ostajan tiedot
| Tieto | Miksi tärkeä |
|---|---|
| Nimi | Tuleva omistaja |
| Henkilötunnus | Lainhuutoa varten |
| Osoite | Yhteydenotto |
| Omistusosuus | Jos useita ostajia |
Kaupanvahvistajan on ilmoitettava vahvistetusta kaupasta Maanmittauslaitokselle ja kunnalle. Tätä varten allekirjoittajien on kaupanvahvistajista annetun lain mukaan ilmoitettava osapuolten henkilötunnukset tai vastaavat tunnukset sekä kansalaisuus.
Useita osapuolia
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Puolisot omistavat yhdessä | Molemmat allekirjoittavat myyjinä |
| Yhteinen koti vain toisen nimissä | Toisen puolison kirjallinen suostumus tarvitaan avioliittolain 38 §:n mukaan |
| Kuolinpesä | Kaikki osakkaat tai heidän valtuuttamansa |
| Yhteiset ostajat | Osuuksien määrittely |
Jos myyjänä on kuolinpesä, Maanmittauslaitos neuvoo harkitsemaan omistuksen selventämistä (selvennyslainhuutoa) jo ennen kauppaa. Tällöin ostajalle ei tarvitse antaa vainajan perukirjaa ja sukuselvitystä omistuksen rekisteröintiä varten. Lisää tilanteesta kerrotaan artikkelissa kuolinpesän kiinteistön myynnistä.
Kohteen yksilöinti
Kiinteistötunnus
Kiinteistötunnus on Maanmittauslaitoksen mukaan neliosainen numerosarja, esimerkiksi 740-555-2-0. Tunnuksen näkee kiinteistöä koskevista otteista, kuten lainhuutotodistuksesta ja kiinteistöveropäätöksestä. Kaupanvahvistajan on tarkistettava luovutuksen kohteen kiinteistötunnus kiinteistörekisteristä ennen kaupan vahvistamista.
Määräala
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Emäkiinteistö | Kiinteistö, josta alue erotetaan |
| Pinta-ala | Likimääräinen |
| Rajat | Kauppakirjan liitteenä oleva kartta |
| Tunniste | Määräalatunnus lainhuudon jälkeen |
Kun myydään kiinteistöstä rajattu alue eli määräala, Maanmittauslaitos neuvoo liittämään kauppakirjaan kartan, johon myytävä alue on merkitty. Alueen lohkominen omaksi kiinteistökseen käynnistyy, kun ostajan omistus on rekisteröity.
Rakennukset
| Tieto | Miksi |
|---|---|
| Rakennukset | Kuuluvat kauppaan |
| Rakennusvuosi | Identifiointi |
| Käyttötarkoitus | Asuinrakennus, talousrakennus |
Kauppahinta ja maksu
Kauppahinta
| Merkintä | Vaatimus |
|---|---|
| Täysi hinta | Todellinen kauppahinta |
| Numeroina ja sanoin | Selkeys |
| Valuutta | Eurot |
Kauppakirjaan kannattaa merkitä todellinen kauppahinta. Jos osapuolet ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta hinnasta, myyjä ei maakaaren mukaan voi periä enempää kuin kauppakirjassa lukee. Kauppahinta vaikuttaa myös ostajan varainsiirtoveroon ja myyjän luovutusvoiton verotukseen.
Maksuehdot
| Ehto | Sisältö |
|---|---|
| Maksuaika | Milloin maksetaan |
| Maksutapa | Tilisiirto |
| Erät | Jos useita maksueriä |
| Käsiraha | Jos maksettu |
Esimerkki
"Kauppahinta on kaksisataatuhatta euroa (200 000 €), joka maksetaan myyjän ilmoittamalle tilille kaupantekotilaisuudessa."
Omistuksen ja hallinnan siirto
Omistusoikeuden siirto
| Ajankohta | Käytäntö |
|---|---|
| Kaupantekohetkellä | Yleinen |
| Maksun jälkeen | Jos maksu myöhemmin |
| Sovittu päivä | Erikseen määritelty |
Jos kauppahinta maksetaan myöhemmin, myyjä voi pidättää omistusoikeuden, kunnes hinta on maksettu. Ehto sitoo vain, jos se on otettu kauppakirjaan, eikä se voi olla voimassa viittä vuotta pidempään kaupantekopäivästä.
Hallinnan siirto
| Ajankohta | Käytäntö |
|---|---|
| Heti | Muutto kaupanteon jälkeen |
| Myöhemmin | Myyjälle aikaa muuttaa |
| Erikseen | Voi olla eri kuin omistus |
Vaaranvastuu
| Vastuu | Siirtyy |
|---|---|
| Ennen kauppaa | Myyjällä |
| Kaupan jälkeen | Ostajalla |
| Erikseen sovittu | Sopimuksen mukaan |
Maakaaren 2 luvun 16 §:n mukaan ostaja vastaa kaupan tekemisen jälkeen kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta, vaikka kiinteistö olisi jäänyt myyjän hallintaan. Tämä poikkeaa käytetyn asunto-osakkeen kaupasta. Siksi ostajan kannattaa huolehtia kiinteistön vakuuttamisesta kaupantekopäivästä alkaen.
Vastuut ja tiedonanto
Myyjän tiedonantovelvollisuus
| Kerrottavaa | Esimerkki |
|---|---|
| Kohteen viat | Tiedossa olevat ongelmat |
| Historia | Aiemmat vahingot |
| Rasitteet | Tieoikeudet |
| Rajoitukset | Kaava, suojelu |
Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän tai muun edustajansa antamista tiedoista.
Ostajan selonottovelvollisuus
| Velvollisuus | Sisältö |
|---|---|
| Tarkastus | Kohteen kunnon tarkastus |
| Asiakirjat | Tutustuminen kiinteistöasiakirjoihin |
| Kaava | Kaavoitustilanteen selvitys |
Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita tarkastuksessa ennen kauppaa. Laatuvirheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa ja lähtökohtaisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takarajaan ei voi vedota samalla tavalla, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Lue lisää kiinteistökaupan virheistä ja myyjän vastuusta.
Kuntolauseke
| Lauseketyyppi | Merkitys |
|---|---|
| "Sellaisena kuin se on" | Yleinen lauseke ei yleensä rajoita ostajan oikeuksia |
| Kuntotarkastukseen viittaaminen | Täsmentää tietoja |
| Vastuunrajoitus | Mahdollinen, kun rajoitus on yksilöity |
Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan ostajan virheoikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Jos ostaja hankkii kiinteistön asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta, ostajan vahingoksi poikkeava ehto ei sido.
Kiinnitykset ja panttikirjat
Kiinnitysten käsittely
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Kiinnitykset siirtyvät | Mainitaan kauppakirjassa |
| Panttikirjat luovutetaan | Ostajalle tai ostajan pankille |
| Kiinnitys kuoletetaan | Sovitaan kauppakirjassa, kuka hakee |
Maanmittauslaitos neuvoo sopimaan kiinnitysten kuolettamisesta tai siirtämisestä ostajalle tai ostajan pankille ja kirjaamaan sovitut asiat kauppakirjaan. Kiinnitys on voimassa toistaiseksi, ja se poistetaan kuolettamalla erikseen. Kiinnityksiä kuvataan tarkemmin artikkelissa kiinteistön rasitustodistuksesta.
Panttikirjojen luovutus
| Panttikirja | Toimenpide |
|---|---|
| Paperinen | Luovutetaan fyysisesti |
| Sähköinen | Siirto Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa |
| Pankissa | Pankki luovuttaa sovitusti, yleensä maksun yhteydessä |
Kaupanvahvistaja
Kuka voi toimia?
Kaupanvahvistajista annetun lain mukaan kaupanvahvistajia ovat virka-asemansa perusteella muun muassa julkiset notaarit sekä Maanmittauslaitoksen ja kuntien virkamiehet, jotka voivat toimia toimitusinsinööreinä. Lisäksi Maanmittauslaitos voi hakemuksesta määrätä muun henkilön kaupanvahvistajaksi, jos hänellä on tehtävään riittävä asiantuntemus sekä tarvittavat välineet ja järjestelmät. Kaupanvahvistajan voi etsiä Maanmittauslaitoksen kaupanvahvistajahausta.
Kaupanvahvistajan tehtävät
| Tehtävä | Sisältö |
|---|---|
| Henkilöllisyyden tarkistus | Allekirjoittajien tunnistus |
| Muotovaatimusten tarkistus | Kauppakirja tehty maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti |
| Kohteen tarkistus | Kiinteistötunnus kiinteistörekisteristä |
| Vahvistusmerkintä | Todistus luovutuskirjaan |
| Ilmoitus | Maanmittauslaitokselle ja kunnalle |
Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa luovutusta, jos on selvästi perusteltua aihetta epäillä sen pätevyyttä. Kaupanvahvistajan lakisääteisiin tehtäviin ei kuulu kohteen kunnon tai kaupan taloudellisen järkevyyden arviointi. Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan kaupanvahvistamisen maksu on 143 euroa (tarkistettu 25.9.2026), ja lisäksi kaupanvahvistaja perii matkakustannukset. Lisää aiheesta: mitä kaupanvahvistaja tekee.
Liitteet
Tyypilliset liitteet
| Liite | Tarkoitus |
|---|---|
| Kartta | Kohteen rajat |
| Lainhuutotodistus | Omistajan varmistus |
| Rasitustodistus | Kiinnitykset ja rasitteet |
| Kiinteistörekisteriote | Kiinteistön perustiedot |
| Kuntotarkastusraportti | Kunnon dokumentointi |
| Rakennusluvat | Luvanalaisuus |
Maanmittauslaitos neuvoo ostajaa tarkistamaan ennen kauppaa lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen, ja todistusten tulee olla mahdollisimman uusia.
Liitteiden merkintä
| Merkintä | Huomio |
|---|---|
| Luettelo kauppakirjassa | Mitä liitteenä |
| Päiväys | Liitteiden ajantasaisuus |
| Allekirjoitukset | Tarvittaessa nimikirjaimet |
Kaupan jälkeiset toimenpiteet
Lainhuudon hakeminen
| Toimenpide | Kuvaus |
|---|---|
| Hakemus | Maanmittauslaitokselle (sähköisessä kaupassa vireille ilman erillistä hakemusta) |
| Määräaika | 6 kk kauppakirjan allekirjoittamisesta |
| Liitteet | Asiointiapuri kertoo tilannekohtaiset liitteet |
| Maksu | 172 € (Maanmittauslaitoksen hinnasto, tarkistettu 25.9.2026) |
Maanmittauslaitoksen mukaan pankki hakee omistuksen rekisteröintiä usein ostajan puolesta, jos kauppaa varten on otettu lainaa. Paperikaupassa kirjaamisviranomainen voi vaatia kauppakirjan alkuperäisenä tai oikeaksi todistettuna jäljennöksenä. Lisää aiheesta: lainhuudon hakeminen.
Varainsiirtovero
| Toimenpide | Kuvaus |
|---|---|
| Maksu | 3 % kauppahinnasta |
| Määräaika | Ilmoitus ja maksu ennen kuin lainhuutoa haetaan |
| Ilmoittaja | Ostaja itse, myös välittäjää käytettäessä |
| Ensiasunto | Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024 |
Verohallinnon mukaan alennettua verokantaa ja poistunutta ensiasuntovapautusta koskevat omat siirtymäsääntönsä, jotka kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta. Jos kaupanvahvistaja hakee lainhuutoa ostajan puolesta, Maanmittauslaitoksen mukaan varainsiirtoveroilmoitus ja maksu tehdään samana päivänä, kun kaupanvahvistaja lähettää hakemuksen.
Yhteenveto
Kiinteistön kauppakirja:
- Muotovaatimukset ovat tiukat: paperikaupassa kaupanvahvistaja on pakollinen, sähköisessä kaupassa ei
- Vähimmäissisältö on määritelty laissa: luovutustarkoitus, kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike
- Paperikaupassa kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa
- Vastuut ja niiden yksilöidyt rajoitukset kirjataan kauppakirjaan
- Lainhuutoa haetaan 6 kuukauden kuluessa, ja varainsiirtovero maksetaan ennen hakemista
Huolellisesti laadittu kauppakirja suojaa molempia osapuolia. Jos kauppaan liittyy poikkeuksellisia ehtoja, kuten omistuksenpidätys tai vastuunrajoituksia, kauppakirja kannattaa tarkistuttaa lakimiehellä ennen allekirjoitusta.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi kiinteistökaupassa tarvitaan kaupanvahvistaja?
Maakaaren mukaan paperisena tehty kiinteistökauppa on vahvistettava kaupanvahvistajan toimesta kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistusta tehty paperikauppa ei ole sitova, eikä ostaja voi saada lainhuutoa. Kaupanvahvistaja tarkistaa allekirjoittajien henkilöllisyyden ja sen, että kauppakirja täyttää muotovaatimukset. Sähköisessä kaupassa Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa kaupanvahvistajaa ei tarvita.
Mitä kiinteistön kauppakirjassa tulee olla?
Maakaaren mukaan kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Lisäksi on suositeltavaa sopia omistuksen ja hallinnan siirrosta, kiinnityksistä, rasitteista ja kohteen kunnosta.
Mitä tapahtuu, jos kauppakirjasta puuttuu pakollinen tieto?
Jos kauppaa ei ole tehty maakaaressa säädetyllä tavalla, se ei ole sitova. Esimerkiksi paperikauppa ilman kaupanvahvistusta tai kauppakirja, josta kauppahinta ei käy ilmi, ei täytä muotovaatimuksia. Muotovirheeseen ei kuitenkaan voi enää vedota, kun lainhuuto on myönnetty tai hakemus jätetty lepäämään.
Missä ajassa lainhuuto on haettava?
Lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Varainsiirtoveroilmoitus on annettava ja vero maksettava ennen kuin lainhuutoa haetaan. Sähköisessä kaupassa lainhuutoasia tulee vireille ilman erillistä hakemusta.
Lähteet
- Maakaari 540/1995 (Finlex)
- Laki kaupanvahvistajista 573/2009 (Finlex)
- Avioliittolaki 234/1929 (Finlex)
- Kiinteistön ostajan muistilista (Maanmittauslaitos)
- Kiinteistön myyjän muistilista (Maanmittauslaitos)
- Etsi kaupanvahvistaja ja hinnasto (Maanmittauslaitos)
- Hae kiinteistön omistuksen rekisteröintiä (Maanmittauslaitos)
- Varainsiirtovero, kiinteistön ostaja (Verohallinto)
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.