Kiinteistökaupan virheet – myyjän ja ostajan vastuut

Kiinteistökaupan jälkeen voi ilmetä virheitä, jotka vaikuttavat kiinteistön käyttöön tai arvoon. Maakaaren 2 luku määrittelee kolme virhetyyppiä (laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe), ostajan tarkastusvelvollisuuden, virheilmoituksen määräajat sekä seuraamukset. Tässä oppaassa käymme läpi kiinteistökaupan virheet ja niiden käsittelyn. Asunto-osakkeen kauppaa koskevat asuntokauppalain omat säännökset, joten tämä opas koskee kiinteistöjä, kuten omakotitaloja tontteineen ja vapaa-ajan kiinteistöjä.

Virhetyypit kiinteistökaupassa

Laatuvirhe

Määritelmä (maakaari 2 luku 17 §): Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

• kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu
• myyjä on ennen kauppaa antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista, ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
• myyjä on jättänyt ilmoittamatta käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää
• myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta
• kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voidaan perustellusti edellyttää

Esimerkkejä:

• Rakenteissa piilevä kosteusvaurio
• Perustusten painuminen
• Talotekniikan toimimattomuus
• Sisäilmaongelmat
• Rakennusvirheet

Edellytykset myyjän vastuulle:

• Jokin edellä mainituista virheperusteista täyttyy
• Ostaja ei tiennyt virheestä eikä hänen voida olettaa tienneen siitä
• Virhettä ei olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa
• Salaisessa virheessä poikkeaman on oltava merkittävä, mutta myyjän tietoisuutta ei edellytetä

Vallintavirhe

Määritelmä (maakaari 2 luku 18 §): Vallintavirheessä kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittaa viranomaisen päätös tai luvan puute. Vallintavirhe on esimerkiksi, jos myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kaavasta, rakennuskiellosta tai muusta käyttöä rajoittavasta viranomaisen päätöksestä tai jättänyt kertomatta siitä, tai jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai siellä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.

Esimerkkejä:

• Puuttuva rakennuslupa
• Luvaton rakentaminen
• Myyjän virheellinen tieto kaavasta tai rakennusoikeudesta
• Ilmoittamatta jätetty naapurikiinteistön käyttöä koskeva viranomaisen päätös, joka vaikuttaa kiinteistön käyttöön tai arvoon

Oikeudellinen virhe

Määritelmä (maakaari 2 luku 19 §): Oikeudellinen virhe liittyy kiinteistön omistukseen tai siihen kohdistuviin sivullisten oikeuksiin. Kiinteistössä on oikeudellinen virhe esimerkiksi, jos ostaja voi menettää kiinteistön oikealle omistajalle, jos kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta, jos myyjä on antanut virheellisen tiedon tai jättänyt kertomatta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta, tai jos ostaja ei voi saada lainhuutoa myyjän saannon puutteiden vuoksi.

Esimerkkejä:

• Myyjä ei olekaan omistaja
• Puuttuva puolison suostumus, jonka vuoksi kauppa voidaan julistaa tehottomaksi
• Ilmoittamaton panttioikeus
• Ilmoittamaton vuokraoikeus tai muu sivullisen oikeus

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Mitä myyjän on kerrottava?

Tiedossa olevat seikat, joilla voi olla merkitystä ostajalle:

• Tiedossa olevat viat ja puutteet
• Tehdyt korjaukset ja muutokset
• Kosteushistoria
• Vahinkotapahtumat
• Kiinteistöä koskevat viranomaisen päätökset ja kirjatut oikeudet

Rehellisyysvelvoite:

• Ei saa antaa harhaanjohtavaa tietoa
• Ei saa jättää kertomatta tiedossaan olevaa olennaista seikkaa
• Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän tai muun edustajansa antamista tiedoista

Tiedonannon dokumentointi

Suositeltavaa:

• Myyntiesite tarkasti
• Kuntotarkastusraportin jakaminen
• Kirjallinen seloste kiinteistön historiasta
• Tunnettujen virheiden kirjaaminen kauppakirjaan

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Selonottovelvollisuus

Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kiinteistö kannattaa siksi tarkastaa huolellisesti.

Mitä edellytetään:

• Huolellinen aistienvarainen tarkastus
• Näkyvien virheiden havaitseminen
• Myyjän antamien tietojen ja asiakirjojen läpikäynti
• Tarvittaessa asiantuntijan käyttö

Mitä ei edellytetä ilman erityistä syytä:

• Myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyden tarkistamista
• Tarkastuksen ulottamista seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, kuten rakenteiden avaamista

Myyjä ei vapaudu vastuusta tarkastusta koskevien sääntöjen nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Laajennettu tarkastusvelvollisuus

Jos ostajalla on erityistä syytä epäillä virhettä, esimerkiksi myyjän kertoman tai kuntotarkastuksen havainnon vuoksi, tarkastusvelvollisuus voi laajentua:

• Erityistarkastus tarvittaessa
• Asiantuntijan käyttö
• Lisäkysymykset myyjältä
• Epäilyksen kirjaaminen

Virheen merkityksellisyys

Milloin virhe oikeuttaa hyvitykseen?

Edellytykset:

1. Kiinteistössä on laatu-, vallinta- tai oikeudellinen virhe
2. Virheen perusteena ollut seikka oli olemassa kaupantekohetkellä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin
3. Ostaja ei tiennyt virheestä eikä hänen voida olettaa tienneen siitä
4. Laatuvirheessä ostaja ei olisi voinut huomata virhettä tarkastuksessa
5. Ostaja on ilmoittanut virheestä ajoissa

Vähäinen virhe

Salaiseksi virheeksi katsotaan vain poikkeama, joka on laadultaan merkittävä kauppahintaan ja muihin olosuhteisiin nähden. Siksi esimerkiksi seuraavat eivät yleensä riitä:

• Pienet puutteet
• Tavanomainen kuluminen
• Rakennuksen ikään nähden tavanomaiset viat

Muissa virhetyypeissä ratkaisevaa on esimerkiksi se, poikkeaako kiinteistö sovitusta tai voidaanko myyjän tiedon tai sen puuttumisen olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Reklamaatio ja virheeseen vetoaminen

Määräajat

Laki ei määrittele kohtuullista aikaa kuukausina, vaan se arvioidaan tapauskohtaisesti. Virheestä kannattaa siksi ilmoittaa myyjälle mahdollisimman pian sen havaitsemisen jälkeen.

Reklamaation sisältö

Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan.

Mitä reklamaatiossa kannattaa ilmoittaa:

• Mikä virhe on
• Milloin se havaittiin
• Mitä vaaditaan (hinnanalennus, vahingonkorvaus, kaupan purku)

Muoto:

• Kirjallinen (suositeltava)
• Todistettavasti perille (esimerkiksi kirjattu kirje tai sähköposti)
• Säilytä kopio

Seuraamukset

Hinnanalennus

Tavallinen seuraamus:

• Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen
• Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä
• Jos kauppahinta poikkeaa sopimuksen mukaisen kiinteistön käyvästä arvosta, suhde otetaan huomioon

Laskeminen käytännössä:

• Korjauskustannuksia käytetään usein arvion apuna
• Arvonalennuksen suuruus
• Rakennuksen ikä ja kunto huomioidaan

Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkoa siitä päivästä, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Vahingonkorvaus

Edellytykset:

• Laatuvirheessä korvaukseen oikeuttavat tapaukset, joissa kiinteistö ei vastaa sovittua tai myyjä on antanut virheellisen tiedon, jättänyt tiedon antamatta tai jättänyt ostajan virheellisen käsityksen oikaisematta. Pelkästään salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta ei saa.
• Vallinta- ja oikeudellisesta virheestä ostajalla on oikeus korvaukseen
• Myyjä vapautuu korvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan
• Ostajalle aiheutunut vahinko ja syy-yhteys

Mitä voi korvata:

• Korvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta, esimerkiksi:
• Sijaisasumisen kustannukset
• Selvittelykulut
• Muut aiheutuneet kulut

Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton.

Kaupan purku

Järeä seuraamus:

• Virheen oltava olennainen
• Kauppahinta palautetaan korkoineen
• Kiinteistö palautuu myyjälle
• Ostajan on voitava palauttaa kiinteistö
• Kanne on pantava vireille 10 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta

Virheiden välttäminen

Myyjälle

• Kerro kaikki tiedossasi olevat seikat
• Harkitse kuntotarkastuksen teettämistä ennen myyntiä
• Dokumentoi tehdyt korjaukset
• Älä vähättele ongelmia
• Muista, että vastaat myös välittäjän antamista tiedoista

Ostajalle

• Teetä ammattilaisen kuntotarkastus
• Kysy aktiivisesti myyjältä
• Dokumentoi havainnot
• Kirjaa epäilykset kauppakirjaan

Molemmille

• Käytä tarvittaessa ammattilaisia (välittäjä, juristi)
• Lue kauppakirja huolella
• Tarkista, onko kauppakirjassa yksilöityjä vastuunrajoituksia: ostajan oikeuksia voidaan maakaaren mukaan rajoittaa vain yksilöidysti
• Säilytä asiakirjat

Riitojen ratkaisu

Ensisijainen: Neuvottelu

• Yhteydenotto vastapuoleen
• Sovitteluyritys
• Kompromissin hakeminen

Toissijainen: Riidanratkaisu

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, hän voi tietyissä tilanteissa kohdistaa laatuvirheeseen perustuvan vaatimuksen myyjän sijasta kiinteistön aiemmin ammattimaisesti rakentaneeseen tai myyneeseen elinkeinonharjoittajaan tai esimerkiksi urakoitsijaan.

Tarkistuslista virheiden käsittelyyn

Virheen havaitseminen

• Virhe dokumentoitu (valokuvat, kirjallinen kuvaus)
• Asiantuntijan arvio hankittu
• Reklamaatio laadittu kirjallisesti
• Reklamaatio toimitettu todisteellisesti
• Kopio säilytetty

Neuvotteluvaiheessa

• Vaadittu hyvitys yksilöity
• Perusteet esitetty
• Vastapuolen kanta selvitetty
• Neuvottelut dokumentoitu

Tarvittaessa

• Oikeusturvavakuutus tarkistettu
• Lakimiesapu hankittu
• Valittu riidanratkaisufoorumi

Usein kysyttyä kiinteistökaupan virheistä

Miten nopeasti virheestä on reklamoitava?

Kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita. Laki ei määrittele aikaa kuukausina, joten ilmoitus kannattaa tehdä mahdollisimman pian. Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava lähtökohtaisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takarajaan ei voi vedota samalla tavalla, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Vastaako myyjä kaikista virheistä?

Ei. Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa, eikä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Myyjä vastaa kuitenkin virheistä, joita ostaja ei tarkastuksessa voinut havaita, ja tarkastusta koskevista säännöistä huolimatta myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Mitä kuntotarkastus merkitsee virheiden kannalta?

Kuntotarkastuksessa havaitut ja raportoidut seikat ovat yleensä ostajan tiedossa, eikä niihin voi myöhemmin vedota virheenä. Kuntotarkastus ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta virheistä, joita tarkastuksessa ei voitu havaita.

Voiko kaupan purkaa virheen vuoksi?

Kaupan purku on mahdollinen vain olennaisen virheen perusteella, ja purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Muissa tapauksissa seuraamuksena on tavallisesti hinnanalennus ja tarvittaessa vahingonkorvaus.

Kuka maksaa oikeudenkäyntikulut?

Oikeudenkäymiskaaren pääsäännön mukaan asian hävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan vastapuolen tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei laissa toisin säädetä. Omat kulut voivat olla merkittäviä, ja oikeusturvavakuutus voi auttaa.

Yhteenveto

Kiinteistökaupan virheissä tärkeintä on:

1. Ennakointi: Huolellinen tarkastus ja tiedonanto ehkäisevät riitoja
2. Reklamaatio: Kohtuullisessa ajassa, kirjallisesti, vaatimukset yksilöiden
3. Seuraamukset: Hinnanalennus, vahingonkorvaus tai olennaisessa virheessä kaupan purku
4. Määräajat: Laatuvirheestä ilmoitettava lähtökohtaisesti viimeistään 5 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, purkukanne 10 vuoden kuluessa
5. Asiantuntijat: Kuntotarkastajat ja juristit auttavat

Hyvä dokumentointi ja avoin tiedonanto suojaavat sekä ostajaa että myyjää.

Lähteet

• Maakaari 540/1995, 2 luku (Finlex)
• Oikeudenkäymiskaari 4/1734, 21 luku (Finlex)
• Laki kuluttajariitalautakunnasta 8/2007 (Finlex)
• Kuluttajariitalautakunta

Lue myös

• Myyjän vastuu kiinteistökaupassa
• Mitä kuntotarkastus sisältää
• Kiinteistöriita asuntokaupassa
• Kuluttajariitalautakunnan prosessi asuntokaupan riidassa