Kauppakirjan laatiminen kiinteistökaupassa – opas

Kauppakirja on kiinteistökaupan keskeisin asiakirja, joka määrittelee kaupan ehdot ja osapuolten oikeudet. Maakaari asettaa kiinteistön kaupalle tiukat muotovaatimukset: jos niitä ei noudateta, kauppa ei ole sitova. Tässä oppaassa käymme läpi kauppakirjan laatimisen vaiheet ja sisällön.

Kauppakirjan merkitys

Oikeudellinen asema

Kauppakirja on kiinteistökaupan perusta:

• Sitoo osapuolia oikeudellisesti, kun se on tehty laissa säädetyssä muodossa
• Muotovaatimukset on säädetty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä
• Liitetään lainhuutohakemukseen; kirjaamisviranomainen voi vaatia sen alkuperäisenä tai oikeaksi todistettuna jäljennöksenä
• Todistusarvo riitatilanteissa

Muotovaatimukset

Maakaaren mukaan kiinteistön kauppakirjan on täytettävä tietyt muodolliset vaatimukset:

Vaihtoehtoisesti kauppa voidaan tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kaupankäyntijärjestelmässä, jolloin osapuolet hyväksyvät sähköisen kauppakirjan samansisältöisenä. Jos myyjää edustaa asiamies, valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti, ja valtakirjasta on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.

Pätemättömyyden seuraukset

Jos kauppaa ei ole tehty maakaaren edellyttämällä tavalla:

• Kauppa ei ole sitova
• Kirjaamisviranomainen ei lähtökohtaisesti voi myöntää lainhuutoa muotovirheellisen saantokirjan perusteella
• Kaupasta kieltäytynyt osapuoli voi joutua korvaamaan toiselle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset (maakaari 2 luku 8 §)

Maakaaren mukaan saantokirjan muotovirheeseen ei kuitenkaan saa vedota sen jälkeen, kun saantokirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään.

Jos osapuolet ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin kauppakirjaan on merkitty. Kaikki sovittu kannattaa siksi kirjata kauppakirjaan.

Kauppakirjan pakolliset tiedot

Maakaaren mukaan kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus (esimerkiksi kauppa), luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Alla olevat tiedot tarkentavat näitä vähimmäisvaatimuksia, ja niiden kirjaaminen on käytännössä tavanomaista.

Osapuolten tiedot

Myyjän tiedot:

• Koko nimi
• Henkilötunnus
• Osoite
• Yhteystiedot

Ostajan tiedot:

• Koko nimi
• Henkilötunnus
• Osoite
• Yhteystiedot

Useampi osapuoli:

• Kaikkien omistajien tiedot
• Omistusosuudet
• Yhteisomistussuhteen muoto

Kaupan kohde

Kiinteistön yksilöinti:

• Kiinteistötunnus
• Kiinteistön nimi
• Kunta ja sijainti
• Pinta-ala

Rakennukset:

• Rakennusten lukumäärä
• Rakennustyypit
• Rakennusvuodet

Määräala:

• Rajaus kartalla
• Pinta-ala
• Viittaus karttaliitteeseen

Kauppahinta ja maksu

Kauppahinta:

• Kokonaishinta euroina
• Hinnan jakautuminen (jos sovittu)
• Mahdolliset erämaksut

Maksuehdot:

• Maksuajankohta
• Maksutapa
• Tilinumerot
• Eräpäivät

Omistusoikeuden siirtyminen

Ajankohta:

• Milloin omistusoikeus siirtyy
• Usein sovitaan, että omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on maksettu
• Omistuksenpidätysehto sitoo vain, jos se on otettu kauppakirjaan, ja se voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä

Hallinnan siirtyminen:

• Milloin hallinta siirtyy
• Avainten luovutus
• Voi erota omistusoikeuden siirtymisestä
• Jos luovutusajankohdasta ei ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen

Suositeltavat lisäehdot

Vastuunjakoehdot

Virhevastuusta sopiminen:

• Myyjän vastuu virheistä
• Vastuun rajoitukset: ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten hänen asemansa poikkeaa laista
• Kuntotarkastuksen huomiointi
• Jos myyjä on asuinkiinteistöjä ammattimaisesti rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja ja ostaja hankkii kiinteistön asunnoksi, ostajan vahingoksi poikkeava ehto ei ole sitova

Vaaravahinko:

• Maakaaren mukaan ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö olisi vielä myyjän hallinnassa
• Ostajan kannattaa siksi järjestää vakuutus kaupantekopäivästä alkaen
• Jos myyjä laiminlyö kiinteistön huolenpidon kaupan jälkeen tai vahingoittaa sitä huolimattomuudellaan, ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, korvaukseen tai olennaisessa tapauksessa kaupan purkuun

Irtaimisto

Mukana siirtyvä irtaimisto:

• Luettelo kiinteistä kalusteista
• Kodinkoneet
• Pihakalusteet
• Liitteet (valokuvat, luettelot)

Erikseen sovittava:

• Kodinkoneiden kunto
• Arvoesineet
• Hinta irtaimistosta

Rasitteet ja oikeudet

Kiinteistöön kohdistuvat:

• Tieoikeudet
• Johto-oikeudet
• Muut rasitteet

Kiinteistön hyväksi olevat:

• Oikeudet naapurin maalla
• Vedenotto-oikeudet
• Muut edut

Kuntotarkastus

Viittaus tarkastukseen:

• Kuntotarkastus tehty päivämäärä
• Tarkastuksen tekijä
• Raportti kauppakirjan liitteenä

Ostajan tietoisuus:

• Ostaja tutustunut raporttiin
• Havaitut seikat ostajan tiedossa
• Vaikutus vastuunjakoon

Erityisehdot

Esimerkkejä:

• Purkavat ehdot (esim. rahoitus)
• Omistuksenpidätys eli lykkäävä ehto
• Käyttörajoitukset
• Naapurisopimukset

Maakaari rajoittaa joitakin ehtoja. Esimerkiksi ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa tai pantata kiinteistö edelleen, ei lähtökohtaisesti ole sitova, eikä myöskään ehto, joka antaa myyjälle oikeuden halutessaan lunastaa kiinteistö takaisin. Laissa on näihin tarkkarajaisia poikkeuksia, joten erityisehdoista kannattaa keskustella kaupanvahvistajan tai lakimiehen kanssa.

Kauppakirjan liitteet

Keskeiset liitteet

Laki ei määrää kauppakirjalle pakollisia liitteitä, mutta seuraavat asiakirjat ovat keskeisiä kiinteistön tietojen tarkistamisessa, ja ne liitetään usein kauppakirjaan:

Suositeltavat liitteet

Asiakirjat:

• Kiinteistörekisteriote
• Kaavaote
• Kuntotarkastusraportti
• Energiatodistus

Muut:

• Irtaimistoluettelo valokuvineen
• Pohjapiirros
• Asemapiirros
• Rakennuslupa-asiakirjat

Liitteiden merkintä

• Liitteet kannattaa numeroida
• Viittaukset kauppakirjassa
• Allekirjoitukset tai kuittaukset myös liitteisiin
• Kopiot molemmille osapuolille

Kuka laatii kauppakirjan?

Kiinteistönvälittäjä

Kun välittäjä mukana:

• Välittäjä yleensä laatii
• Ammattitaito ja kokemus
• Vakioehdot ja -mallit
• Tarkista, sisältyykö laatiminen välityspalkkioon

Huomioitavaa:

• Välittäjä toimii toimeksiantajansa, yleensä myyjän, lukuun
• Kiinteistönvälityslain mukaan välitysliikkeen on kuitenkin otettava huomioon myös toimeksiantajan vastapuolen edut ja annettava ostajalle tiedot, joiden se tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen
• Ostaja voi halutessaan pyytää kauppakirjaluonnoksen tarkistuksen omalta avustajaltaan

Asianajaja tai lakimies

Milloin suositeltava:

• Monimutkainen kauppa
• Poikkeukselliset ehdot
• Riitaisen tilanteen riski
• Suuri kauppahinta

Edut:

• Voi toimia yhden osapuolen avustajana
• Syvällinen juridinen osaaminen
• Räätälöidyt ehdot
• Neuvonta epäselvissä kohdissa

Pankki

Pankin rooli:

• Voi avustaa laadinnassa maksua vastaan
• Omat vakiomallit
• Lainaan liittyvät ehdot
• Rahoituksen turvaaminen

Osapuolet itse

Riskit:

• Muotovirheet mahdollisia
• Puutteelliset ehdot
• Tulkinnanvaraisuudet
• Vaatii erityistä huolellisuutta

Jos laaditaan itse:

• Käytä luotettavaa mallipohjaa tai sähköisen kaupankäyntijärjestelmän lomaketta
• Tarkistuta luonnos asiantuntijalla
• Sovi kaupanvahvistajan kanssa etukäteen, mitä tämä tarvitsee kaupan vahvistamiseen

Kauppakirjan mallipohja

Rakenne

1. Otsikko: Kiinteistön kauppakirja
2. Osapuolet: Myyjä ja ostaja tietoineen
3. Kaupan kohde: Kiinteistön tiedot
4. Kauppahinta: Hinta ja maksuehdot
5. Omistusoikeus: Siirtymisajankohta
6. Hallinta: Hallinnan siirto
7. Rasitteet: Oikeudet ja velvollisuudet
8. Vastuut: Virhe- ja vahinkovastuu
9. Irtaimisto: Mukana siirtyvä
10. Erityisehdot: Poikkeavat ehdot
11. Liitteet: Luettelo liitteistä
12. Allekirjoitukset: Paikka, aika, allekirjoitukset
13. Vahvistus: Kaupanvahvistajan merkintä

Esimerkkimääräyksiä

Omistusoikeus:

"Omistusoikeus kiinteistöön siirtyy ostajalle, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu."

Hallinta:

"Hallintaoikeus kiinteistöön siirtyy ostajalle [päivämäärä] klo 12.00, jolloin myyjä luovuttaa avaimet ostajalle."

Kuntotarkastus:

"Ostaja on ennen kaupantekoa tutustunut [tarkastajan nimi] laatimaan kuntotarkastusraporttiin [päivämäärä] ja hyväksyy kiinteistön siinä kuvatussa kunnossa."

Yleisimmät virheet kauppakirjassa

Muotovirheet

Vakavia virheitä:

• Kaupanvahvistajan vahvistuksen puuttuminen
• Allekirjoitusten puuttuminen
• Kiinteistön yksilöinnin puuttuminen
• Kauppahinnan tai muun vastikkeen puuttuminen

Seuraukset:

• Kauppa ei ole sitova
• Lainhuutoa ei lähtökohtaisesti voida myöntää
• Kauppa on tehtävä uudelleen oikeassa muodossa

Sisältövirheet

Epätarkkuudet:

• Väärä kiinteistötunnus
• Virheellinen pinta-ala
• Puutteelliset osapuolitiedot
• Ristiriitaiset ehdot

Seuraukset:

• Tulkintaongelmat
• Riitariski
• Lainhuudon viivästyminen

Puutteelliset ehdot

Mitä puuttuu usein:

• Irtaimistoluettelo
• Vastuunjakoehdot
• Hallinnan siirtoajankohta
• Kuntotarkastuksen huomiointi

Seuraukset:

• Riski riidoista
• Epäselvyys oikeuksista
• Tulkintaerimielisyydet

Kauppakirjan tarkistaminen

Ennen allekirjoitusta

Tarkista:

• Kaikki tiedot oikein
• Ehdot ymmärrettäviä
• Liitteet mukana
• Kaupanvahvistaja paikalla (paperikaupassa)

Kysy tarvittaessa:

• Epäselvien kohtien merkitys
• Vastuunjaon vaikutukset
• Erityisehtojen seuraukset

Allekirjoituksen jälkeen

Varmista:

• Saat oman kappaleen
• Liitteet mukana
• Kaupanvahvistajan leima
• Kaikki allekirjoitukset

Säilytys

• Säilytä alkuperäinen turvallisesti
• Skannattu kopio varmuuskopiona
• Paperikaupassa kauppakirja liitetään lainhuutohakemukseen, ja kirjaamisviranomainen voi vaatia sen alkuperäisenä tai kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamana jäljennöksenä
• Tarvitaan myöhemmissä kaupoissa ja esimerkiksi hankintamenon osoittamiseen, jos kiinteistö myöhemmin myydään

Kaupan jälkeen ostaja maksaa 3 prosentin varainsiirtoveron kauppahinnasta ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa on maakaaren mukaan haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä.

Kauppakirja ja sähköinen kauppa

Sähköinen kauppakirja

Maakaaressa säädetty vaihtoehto:

• Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kaupankäyntijärjestelmässä
• Käyttäjä tunnistetaan luotettavasti, käytännössä yleensä vahvalla sähköisellä tunnistamisella
• Myyjä laatii kauppakirjan luonnoksen, ja kauppa syntyy, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä
• Kaupanvahvistajaa ei tarvita

Edut:

• Nopeus
• Ei fyysistä läsnäoloa
• Lainhuudatusasia tulee vireille ilman erillistä hakemusta, kun kauppa on sitovasti tehty järjestelmässä

Paperikauppakirja vs. sähköinen

Tarkistuslista kauppakirjan laatimiseen

Ennen laadintaa

• Kiinteistörekisteritiedot hankittu
• Lainhuutotodistus tarkistettu
• Rasitustodistus tilattu
• Kuntotarkastus tehty
• Osapuolten tiedot kerätty

Laadintavaiheessa

• Kaikki pakolliset tiedot mukana
• Kauppahinta ja maksuehdot selkeät
• Omistusoikeuden siirto määritelty
• Hallinnan siirto sovittu
• Vastuunjakoehdot kirjattu
• Irtaimisto listattu
• Liitteet valmisteltu

Kaupantekotilaisuudessa

• Kauppakirja luettu läpi
• Epäselvyydet selvitetty
• Kaupanvahvistaja paikalla (paperikaupassa)
• Allekirjoitukset tehty
• Kopiot jaettu
• Kaupanvahvistajan vahvistus

Usein kysyttyä kauppakirjan laatimisesta

Voiko kauppakirjaa muuttaa allekirjoituksen jälkeen?

Muutoksista voidaan sopia molempien osapuolten suostumuksella, ja ne kannattaa tehdä kirjallisesti. Maakaaren mukaan kaupan purkaminen tai kiinteistön palauttaminen myyjälle on tehtävä samassa muodossa kuin kauppa, eli kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Olennaisten ehtojen muuttamisen muotovaatimuksista kannattaa kysyä kaupanvahvistajalta tai lakimieheltä.

Mitä maksaa kauppakirjan laatiminen?

Hinta riippuu laatijasta ja kaupan monimutkaisuudesta. Välityksen yhteydessä laatiminen voi sisältyä välityspalkkioon, mutta asia kannattaa tarkistaa toimeksiantosopimuksesta. Pankit ja asianajotoimistot laativat kauppakirjoja maksua vastaan, joten pyydä hinta etukäteen. Lisäksi kaupanvahvistus ja lainhuuto maksavat, ja niiden ajantasaiset hinnat kannattaa tarkistaa Maanmittauslaitokselta.

Kauanko kauppakirjaa säilytetään?

Kauppakirja kannattaa säilyttää ainakin niin kauan kuin kiinteistö on omistuksessa ja riittävän pitkään myynnin jälkeen. Sitä voidaan tarvita myöhemmissä kaupoissa, verotuksessa (esimerkiksi hankintamenon osoittamiseen) ja mahdollisissa riitatilanteissa.

Voiko kaupan perua kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen?

Oikein tehty kauppa on sitova. Kauppa voidaan purkaa esimerkiksi, jos kauppakirjassa on sovittu purkavasta ehdosta ja se toteutuu, jos kiinteistössä ilmenee olennainen virhe tai jos toinen osapuoli rikkoo sopimusta olennaisesti. Osapuolet voivat myös yhdessä sopia kaupan purkamisesta, mutta sopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kauppa.

Tarvitaanko kauppakirjaan puolison suostumus?

Avioliittolain mukaan puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Suostumus tarvitaan siis myyjän puolisolta silloinkin, kun kiinteistö on vain myyjän nimissä. Suostumus annetaan tavallisesti kauppakirjassa tai erillisellä asiakirjalla. Jos suostumusta ei saada, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan luovutukseen.

Yhteenveto

Kauppakirjan laatiminen edellyttää huolellisuutta:

1. Muotovaatimukset: Kirjallinen, allekirjoitukset ja kaupanvahvistaja tai sähköinen kaupankäyntijärjestelmä
2. Pakolliset tiedot: Luovutustarkoitus, kiinteistö, myyjä ja ostaja, kauppahinta ja muu vastike
3. Lisäehdot: Vastuunjako, irtaimisto, kuntotarkastus
4. Liitteet: Kartat, todistukset, raportit
5. Tarkistaminen: Huolellinen läpikäynti ennen allekirjoitusta

Hyvin laadittu kauppakirja suojaa sekä ostajaa että myyjää ja ehkäisee myöhempiä riitoja.

Lähteet

• Maakaari 540/1995 (Finlex)
• Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000 (Finlex)
• Avioliittolaki 234/1929 (Finlex)
• Varainsiirtovero, kiinteistön ostaja (Verohallinto)

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet ostajalle ja myyjälle
• Mitä kaupanvahvistaja tekee
• Kiinteistön kauppakirjan sisältö ja tarkistus
• Näin sähköinen kiinteistökauppa toimii
• Kiinteistökaupan virheet ja myyjän vastuu