Sijoitusasunnon kulut verotuksessa
Sijoitusasunnon kulut verotuksessa: mitkä vastikkeet, korjaukset, matkat ja muut kulut vähennetään vuokratulosta ja miten vuokranantaja dokumentoi kulut.
Vuokratulo on pääomatuloa, ja siitä saa vähentää sen hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot. Kulujen tunnistaminen ja dokumentointi pienentää verotettavaa tuloa ja helpottaa veroilmoituksen tekemistä. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä kuluja asunto-osakkeen tai kiinteistön vuokranantaja voi vähentää ja mitkä kulut jäävät vähennysten ulkopuolelle.
Kulujen vähentämisen perusteet
Vähennysoikeuden edellytykset
| Edellytys | Selitys |
|---|---|
| Tulonhankkiminen | Meno liittyy vuokraustoimintaan eikä ole elantomeno |
| Itse maksettu | Meno on omistajan itse maksama, ei esimerkiksi myyjän tai vuokralaisen |
| Vuokrausaika | Vähennetään vain vuokraustoiminnan ajalta |
| Maksuvuosi | Meno vähennetään vuonna, jona se on maksettu |
| Omistusosuus | Yhteisomistuksessa kulut jaetaan omistusosuuksien suhteessa |
Vuokraustoiminta alkaa yleensä siitä, kun vuokralaista aletaan aktiivisesti etsiä, esimerkiksi julkaisemalla vuokrausilmoitus tai antamalla toimeksianto vuokranvälittäjälle. Se päättyy, kun asunto laitetaan myyntiin tai otetaan omaan käyttöön. Jos asunto myydään vuokrattuna, vuokraustoiminta päättyy omistusoikeuden siirtyessä tai osapuolten sopimana ajankohtana.
Jos asunto omistetaan puoliksi, kumpikin omistaja vähentää puolet kuluista, vaikka toinen olisi maksanut ne kokonaan.
Vähennysten vaikutus
Esimerkin oletukset: vuokratulo on henkilön ainoa pääomatulo, ja pääomatulot jäävät alle 30 000 euron, jolloin veroprosentti on 30.
| Erä | Esimerkki |
|---|---|
| Bruttovuokratulo | 10 000 € |
| Vähennyskelpoiset kulut | -4 000 € |
| Verotettava tulo | 6 000 € |
| Kulujen verovaikutus (30 % × 4 000 €) | 1 200 € |
Vastikkeet
Hoitovastike ja vesimaksut
Taloyhtiölle maksetut hoitovastikkeet ja vesimaksut vähennetään vuokratulosta täysimääräisesti vuokrausajalta. Ne ilmoitetaan veroilmoituksessa omassa kohdassaan.
Rahoitusvastike ja lainaosuussuoritukset
Rahoitusvastikkeen (pääomavastikkeen) vähennyskelpoisuus riippuu taloyhtiön kirjanpidosta:
| Taloyhtiön käsittely | Vuokranantajan verotus |
|---|---|
| Tuloutettu | Vähennetään vuokratulosta maksuvuonna |
| Rahastoitu | Ei vähennetä vuokratulosta, vaan lisätään asunnon hankintamenoon |
| Osittain kumpaakin | Tuloutettu osuus vähennetään, rahastoitu lisätään hankintamenoon |
Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta, maksetaanko osuus kuukausittain vastikkeena vai kerralla lainaosuussuorituksena. Tiedon kirjanpitokäsittelystä saa isännöitsijältä. Vuokratulosta vähennettyä vastiketta ei voi myöhemmin lisätä hankintamenoon. Lisää aiheesta artikkelissa rahoitusvastike.
Muut vastikkeet
Taloyhtiö voi periä myös esimerkiksi korjaus-, hissi- tai säästövastiketta. Vuokratulojen verotuksessa ei ole merkitystä, mihin tarkoitukseen vastike kerätään. Ratkaisevaa on vain se, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö vastikkeen. Sama koskee taloyhtiön teettämiä remontteja: sillä, onko yhtiön remontti vuosikorjausta vai perusparannusta, ei ole osakkaan vuokratulojen verotuksessa merkitystä.
Korkokulut
Lainan korot vähennetään pääomatuloista
Vuokra-asunnon hankintaan otetun lainan korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja. Niitä ei vähennetä vuokratulosta, vaan erikseen kaikista pääomatuloista veroilmoituksen kohdassa Velan korot. Lainan järjestelypalkkio ja toimitusmaksu ovat vähennyskelpoisia tulonhankkimiskuluja. Lainan takaisinmaksuturvan kulut rinnastetaan henkivakuutusmaksuihin, eivätkä ne ole vähennyskelpoisia.
Korkojen kohdistaminen
| Periaate | Käytäntö |
|---|---|
| Käyttötarkoitus | Ratkaisee, onko velka tulonhankkimisvelkaa |
| Yhdistelmälaina | Korot jaetaan käyttötarkoitusten suhteessa |
| Alihintainen vuokra | Lainan korkoja ei voi vähentää lainkaan |
Esimerkiksi remonttiin otetun lainan korot ovat vähennyskelpoisia, jos laina on käytetty vuokrauskäytössä olevan asunnon korjaukseen. Korkovähennyksestä tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon korkovähennys.
Huolto- ja korjauskulut
Vuosikorjaukset
Vuosikorjauksessa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Vuosikorjausmenot vähennetään maksuvuonna. Myös vanhan asunnon laaja remontti voi olla kokonaan vuosikorjausta, jos työt ovat luonteeltaan sellaisia.
Perusparannukset
Perusparannuksessa asuntoa laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi. Kun vuokranantaja teettää ja maksaa perusparannuksen itse:
| Kohde | Käsittely |
|---|---|
| Asunto-osake | Tasapoistoina vaikutusaikana, enintään 10 vuodessa, tai lisätään hankintamenoon myynnin yhteydessä |
| Kiinteistö | Lisätään rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon, josta tehdään poistot |
Poistoista kerrotaan tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon poistot.
Rajanveto
Verohallinnon esimerkkejä:
| Vuosikorjaus | Perusparannus |
|---|---|
| Seinien maalaus ja tapetointi | Parvekelasien asennus |
| Lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen vaihto | Kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi |
| Keittiökaappien ja wc-kalusteiden uusiminen | Lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus |
| Ovien ja ikkunoiden uusiminen | Asunnon laajentaminen tai tilojen muutostyöt |
| Lattiamateriaalin vaihto vastaavantasoiseen | Vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen tai parantaminen |
Jos remontissa on kumpaakin, kustannukset jaetaan remontin laadun ja laajuuden mukaan. Remontin luonnetta ei ratkaista pelkästään kustannusten suuruuden perusteella.
Remontti heti oston jälkeen
Jos asunto remontoidaan välittömästi hankinnan jälkeen ennen vuokrauskäyttöä, kustannukset lisätään hankintamenoon riippumatta siitä, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannusta (KHO 2000:51). Tällöin niitä ei voi vähentää vuokratulosta, eikä asunto-osakkeessa edes tasapoistoina (KHO 2003:21). Vuokralaisen muuttamisen jälkeen tehdyt vuosikorjaukset vähennetään vuosimenoina.
Oman työn arvoa ei voi vähentää missään tilanteessa. Materiaalit ja omat matkat asunnolle ovat vähennyskelpoisia.
Matkakulut
Vähennettävät matkat
Vuokraustoimintaan liittyvät matkat ovat vähennyskelpoisia. Verohallinnon esimerkkejä:
| Matka | Vähennys |
|---|---|
| Asunnon esittely ja vuokrasopimuksen tekeminen | Kyllä |
| Tarkastus- ja huoltokäynnit | Kyllä |
| Taloyhtiön yhtiökokous vuokrausaikana | Kyllä |
| Hallituksen kokous, jos olet hallituksen jäsen vuokrausaikana | Kyllä |
Matkakulujen laskenta
Vähennys perustuu matkoista aiheutuneisiin todellisiin kustannuksiin. Jos ajetut kilometrit on selvitetty mutta todellisia kustannuksia ei, oman auton käytöstä vähennetään yleensä Verohallinnon vuosittain vahvistama määrä, joka on vuoden 2025 verotuksessa 0,27 euroa kilometriltä. Joukkoliikenteessä vähennetään lipun hinta. Lisäksi voi vähentää esimerkiksi todelliset majoituskulut. Kaavamaista päivärahan suuruista vähennystä ei voi tehdä. Kilometrikohtainen määrä kannattaa tarkistaa vuosittain Verohallinnon ohjeesta.
Matkojen kirjaaminen
| Tieto | Merkitys |
|---|---|
| Päivämäärä | Milloin matka tehtiin |
| Kohde | Mikä asunto |
| Tarkoitus | Esittely, huolto, yhtiökokous |
| Kilometrit | Matkan pituus ja kulkutapa |
Vakuutukset
Vähennyskelpoiset vakuutukset
Vuokranantajan vakuutusten maksut ovat vähennyskelpoisia. Kiinteistön vuokranantaja voi vähentää myös kiinteistön vakuutusmaksut. Jos sama vakuutus kattaa sekä vuokratun että omassa käytössä olevan osan, vähennetään vain vuokrattuun osaan kohdistuva osuus.
Osittain vuokrattu kohde
Jos kulu kohdistuu tasaisesti koko rakennukseen tai huoneistoon, se jaetaan vuokratun ja muun osan pinta-alojen suhteessa. Esimerkiksi kiinteistöverosta vähennetään vain vuokratun osan osuus. Jos vuokralainen ja omistaja käyttävät yhteisiä tiloja yhtäläisesti, kulut jaetaan asukkaiden lukumäärän suhteessa.
Muut vähennyskelpoiset kulut
Vuokralaisen hankkiminen
Vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot vähennetään, esimerkiksi vuokrausilmoitukset, vuokranvälityspalkkio ja puhelinkulut. Myös vuokraustoimintaan liittyvät palkat ja työkorvaukset ovat vähennyskelpoisia. Puolisolle tai lapselle, joka täyttää verovuonna enintään 14 vuotta, maksettu palkka ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen.
Oikeudelliset kulut
Vuokraustoiminnasta johtuvat asianajo- ja oikeudenkäyntimenot ovat vähennyskelpoisia, esimerkiksi vuokran perintään, vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai häätöön liittyvät kulut.
Kiinteistön juoksevat kulut
Kiinteistön vuokranantaja voi vähentää itse maksamansa vesi-, jätevesi-, tie-, sähkö- ja lämpömaksut, kiinteistöveron ja vakuutusmaksut siltä osin kuin ne kohdistuvat vuokrattuun osaan.
Kalusteet ja kodinkoneet
| Hankinta | Käsittely |
|---|---|
| Hinta enintään 1 200 € tai käyttöikä alle 3 vuotta | Vuosimenona hankintavuonna |
| Hinta yli 1 200 € ja käyttöikä yli 3 vuotta | Poistona, enintään 25 % menojäännöksestä vuodessa |
| Kalustettu asunto, kaavamainen vähennys | 40 €/kk (yksiö tai huone), 60 €/kk (suurempi asunto) |
Kalusteista ja kodinkoneista on pidettävä luetteloa, josta näkyvät niiden määrä, laatu ja poistamaton hankintameno.
Ei-vähennyskelpoiset kulut
Kulut, joita ei voi vähentää
| Kulu | Syy |
|---|---|
| Lainan lyhennys | Velan takaisinmaksu, ei kulu |
| Oman työn arvo | Ei rahamenoa |
| Rahastoitu pääomavastike | Lisätään hankintamenoon |
| Lainan takaisinmaksuturva | Rinnastetaan henkivakuutukseen |
| Huoneistotietojärjestelmän rekisteröintimaksu | Voidaan lisätä hankintamenoon myynnissä |
| Omaan käyttöön kohdistuvat kulut | Elantomenoja |
| Puolisolle tai enintään 14-vuotiaalle lapselle maksettu palkka | Ei vähennyskelpoinen |
Kotitalousvähennys ei koske vuokra-asuntoa
Kotitalousvähennystä voi saada vain itse käyttämässään asunnossa tehdystä työstä. Vuokralla olevan asunnon korjauskulut vähennetään vuokratulosta, eikä samoista kuluista saa lisäksi kotitalousvähennystä.
Alihintainen vuokraus
Jos asunto vuokrataan käypää vuokraa selvästi halvemmalla esimerkiksi lähisukulaiselle, vuokrausta ei pidetä tulonhankkimistoimintana. Kuluja voi tällöin vähentää enintään vuokratulon määrään asti, eikä tappiota vahvisteta. Lainan korkoja ei voi vähentää lainkaan.
Dokumentointi
Mitä dokumentteja
Vuokranantaja on muistiinpanovelvollinen. Muistiinpanojen on perustuttava tositteisiin.
| Dokumentti | Tarkoitus |
|---|---|
| Kuitit ja laskut | Kulujen todentaminen |
| Vuokrasopimukset | Vuokratulot ja vuokrausaika |
| Vastike-erittelyt | Hoito- ja pääomavastikkeet |
| Isännöitsijän selvitys | Pääomavastikkeen tuloutus tai rahastointi |
| Ajopäiväkirja | Matkakulut |
| Kaluste- ja poistoluettelo | Poistojen laskenta |
Säilytysaika
Muistiinpanot ja tositteet on säilytettävä kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta (verotusmenettelylain 12 §). Tositteita ei lähetetä Verohallinnolle, vaan ne esitetään vain pyydettäessä. Perusparannusten ja rahastoitujen vastikkeiden tositteet kannattaa säilyttää pidempään, koska niitä tarvitaan asunnon myynnin luovutusvoittolaskelmassa.
Järjestäminen
Kulut on helpointa järjestää vuokrakohteittain, koska veroilmoituksessa tulot ja kulut ilmoitetaan kohde kerrallaan. Käytännössä riittää taulukko tai kansio, johon kuitit tallennetaan maksupäivän mukaan.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko remontin vähentää kokonaan heti?
Vuosikorjaukset vähennetään maksuvuonna. Asunto-osakkeen perusparannukset vähennetään tasapoistoina vaikutusaikana, enintään 10 vuodessa, tai lisätään hankintamenoon myynnin yhteydessä. Välittömästi oston jälkeen ennen vuokrausta tehdyn remontin kulut lisätään hankintamenoon.
Paljonko matkakuluja voi vähentää?
Todelliset kustannukset. Jos todellisia autokuluja ei ole selvitetty, oman auton käytöstä voi vähentää Verohallinnon kilometrikohtaisen määrän, joka oli vuoden 2025 veroilmoituksessa 0,27 euroa kilometriltä. Matkoista kannattaa tehdä ajopäiväkirjaa.
Voiko hoitovastikkeen vähentää kokonaan?
Kyllä, vuokrausajalta maksettu hoitovastike on vähennyskelpoinen. Jos asunto on osan vuotta omassa käytössä, vähennetään vain vuokrausajan osuus.
Onko vuokravakuus vuokranantajan tuloa?
Ei, jos se palautetaan vuokralaiselle. Jos vakuudella katetaan maksamattomia vuokria, käytetty määrä on vuokratuloa. Vahinkojen korvaamiseen käytetty vakuus on verovapaata vahingonkorvausta, ja korjauskulut ovat vähennyskelpoisia vain vakuuden ylittävältä osalta.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotuksen kokonaiskuva
- Vuokratulojen verotus
- Perusparannusten ja kalusteiden poistot
- Vuokratulojen ilmoittaminen veroilmoituksessa
- Lainan korot ja alijäämähyvitys
Paljonko asuntokauppa maksaa kokonaisuudessaan?
Hinta, varainsiirtovero, kaupan kulut ja muutto yhdellä laskurilla.
Laske kaupan kokonaiskulutEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Vuokratulojen vähennykset – https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/
- Verohallinto: Vuokratulojen ilmoitus- ja maksuohjeet – https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/ilmoitus-ja-maksuohjeet/
- Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje, 12.1.2026) – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49336/
- Tuloverolaki 1535/1992 – https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1992/1535
- Verohallinnon yhtenäistämisohjeet vuodelta 2025 toimitettavaa verotusta varten – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48275/verohallinnon-yhtenaistamisohjeet-vuodelta-2025-toimitettavaa-verotusta-varten/
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.