Sijoitusasunnon korkovähennys
Sijoitusasunnon korkovähennys: miten vuokra-asunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista, mitä alijäämähyvitys tarkoittaa ja miten korot kohdistetaan.
Kun vuokralle annettava asunto ostetaan lainarahalla, laina on verotuksessa tulonhankkimisvelkaa. Sen korot saa vähentää pääomatuloista ilman euromääräistä ylärajaa tai omavastuuta. Korkoja ei kuitenkaan vähennetä suoraan vuokratulosta, vaan erikseen kaikista pääomatuloista. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten vähennys toimii, milloin korot ovat vähennyskelpoisia ja mitä tapahtuu, kun korot ylittävät vuokratulot.
Korkovähennyksen perusteet
Mikä on tulonhankkimisvelka
Tuloverolain 58 §:n mukaan verovelvollinen saa vähentää pääomatuloistaan velkojensa korot, jos velka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen. Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa, joten vuokra-asunnon hankintaan otettu laina on tulonhankkimisvelkaa.
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Mistä vähennys | Kaikista pääomatuloista (ei suoraan vuokratulosta) |
| Laina | Tulonhankkimisvelka, esim. vuokra-asunnon hankintalaina |
| Määrä | Maksetut korot ilman euromääräistä ylärajaa |
| Edellytys | Vakaa tulonhankkimistarkoitus eli käypä vuokra |
| Ajankohta | Vuosi, jona korko on maksettu |
Sijoitusasunto ja oma asunto
Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen. Asuntolainan korot rinnastuvat siitä lähtien muun velan korkoihin. Vuokra-asunnon laina on eri asia, koska se kohdistuu tulon hankkimiseen.
| Piirre | Sijoitusasunnon laina | Oman asunnon laina |
|---|---|---|
| Korkojen vähennys | Pääomatuloista | Ei vähennysoikeutta vuodesta 2023 |
| Euromääräinen raja | Ei ole | – |
| Liitännäiskulut | Vähennyskelpoisia tulonhankkimiskuluina | Eivät ole vähennyskelpoisia |
Vähennyksen vaikutus
Pääomatulon veroprosentti on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Korkojen verovaikutus määräytyy näiden prosenttien mukaan.
Esimerkin oletukset: vuokratulo on henkilön ainoa pääomatulo, muita kuluja ei huomioida, ja pääomatulot jäävät alle 30 000 euron.
| Erä | Ilman korkoja | Korkojen kanssa |
|---|---|---|
| Vuokratulo | 10 000 € | 10 000 € |
| Tulonhankkimisvelan korot | 0 € | -2 500 € |
| Verotettava pääomatulo | 10 000 € | 7 500 € |
| Vero (30 %) | 3 000 € | 2 250 € |
| Korkojen verovaikutus | - | 750 € |
Vähennyskelpoiset korot ja kulut
Asunnon hankintalainan korot
Vuokra-asunnon ostoon otetun lainan korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja. Pankit ilmoittavat lainojen ja korkojen tiedot Verohallinnolle, ja ne näkyvät esitäytetyssä veroilmoituksessa.
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Käyttötarkoitus | Laina on käytetty vuokrattavan asunnon hankintaan |
| Vuokrataso | Vuokra vastaa käypää vuokraa |
| Maksuvuosi | Vähennetään verovuonna maksetut korot |
Remonttilainan korot
Jos laina on käytetty vuokrauskäytössä olevan asunnon korjaukseen, laina kohdistuu tulonhankintaan ja sen korot ovat samalla tavalla vähennyskelpoisia. Ratkaisevaa on lainan käyttötarkoitus, ei se, onko remontti vuosikorjausta vai perusparannusta. Remontin omien kulujen vähentäminen on eri asia, ja siitä kerrotaan artikkelissa sijoitusasunnon kulut verotuksessa.
Lainan liitännäiskulut
Lainan nostoon liittyvät kulut eivät ole korkoa, mutta tulonhankkimisvelkaan liittyvinä ne ovat vähennyskelpoisia tulonhankkimiskuluja.
| Kulu | Käsittely |
|---|---|
| Järjestelypalkkio, toimitusmaksu | Vähennyskelpoinen tulonhankkimiskulu |
| Luotonvarausprovisio | Vähennyskelpoinen tulonhankkimiskulu |
| Korkoerokorvaus ennenaikaisesta maksusta | Vähennyskelpoinen tulonhankkimiskulu |
| Lainan takaisinmaksuturva | Ei vähennyskelpoinen (rinnastetaan henkivakuutukseen) |
Korkojen kohdistaminen
Lainan käyttötarkoitus ratkaisee
Korkojen vähennyskelpoisuus riippuu siitä, mihin lainavarat on käytetty. Lainan vakuus ei ratkaise asiaa: esimerkiksi oman asunnon kiinnitys voi olla vakuutena lainalle, jolla on ostettu vuokra-asunto.
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Erillinen laina vuokra-asuntoon | Korot kokonaan tulonhankkimisvelan korkoja |
| Yhdistelmälaina (esim. vuokra-asunto ja auto) | Korot jaetaan käyttötarkoitusten suhteessa |
| Omaa asuntoa aletaan vuokrata | Laina muuttuu tulonhankkimisvelaksi muutoksesta lähtien |
| Vuokra-asunto otetaan omaan käyttöön | Korot eivät ole enää vähennyskelpoisia |
Yhdistelmälainan voi myöhemmin jakaa erillisiksi lainoiksi käyttötarkoituksen mukaan. Jaossa on noudatettava alkuperäisen lainan käyttötarkoitusten suhdetta.
Lainan uudelleenrahoitus
Jos vanhan lainan pääoman tai korkojen maksamiseen otetaan uusi laina, uuden lainan käyttötarkoitus on lähtökohtaisesti sama kuin vanhan. Kun sijoitusasunnon hankintalaina siirretään toiseen pankkiin tai uusitaan, korot ovat siten edelleen tulonhankkimisvelan korkoja. Jos lainaan samalla lisätään rahaa muuhun käyttöön, lisäosuuden korot eivät ole vähennyskelpoisia.
Osittain vuokrattu asunto
Jos velalla hankittu asunto on osittain omassa käytössä ja osittain vuokrattuna, myös korot jaetaan käyttötarkoituksen mukaan. Oman asunnon satunnainen vuokraaminen, esimerkiksi viikonloppuisin tai kesäloman ajan, ei tee lainasta tulonhankkimisvelkaa, koska asunto on pääosin omassa käytössä.
Kun sijoitusasunto myydään
Jos sijoitusasunto myydään eikä kauppahintaa käytetä lainan maksuun, osa jäljelle jäävästä velasta muuttuu muuksi velaksi. Verohallinnon esimerkissä tulonhankkimisvelaksi jää vain se osa, joka saadaan vähentämällä myyntihetken velasta myyntihinta:
| Erä | Summa |
|---|---|
| Velka ennen myyntiä | 70 000 € |
| Rästikorot | 10 000 € |
| Myyntihinta | -60 000 € |
| Tulonhankkimisvelaksi jää | 20 000 € |
Jos velkaa jää myynnin jälkeen 40 000 euroa, siitä 20 000 euroa on tulonhankkimisvelkaa ja 20 000 euroa muuta velkaa, jonka korot eivät ole vähennyskelpoisia.
Koron laskenta ja korkosuojaus
Mikä luetaan koroksi
Vähennettävä määrä on verovuonna tosiasiallisesti maksettu korko. Kaikki lainaan liittyvät maksut eivät ole korkoa, vaikka ne olisivat vähennyskelpoisia muuna kuluna. Vaihtuvakorkoisessa lainassa korko vaihtelee viitekoron mukaan, mutta vähennettävä määrä on silti yksinkertaisesti vuoden aikana maksettujen korkojen summa. Pankin vuosi-ilmoitus ja tiliotteet kertovat sen.
Korkosuojauksen kulut
| Suojaus | Käsittely |
|---|---|
| Korkokattomaksu (erillinen) | Ei korkoa, mutta tulonhankkimisvelkaan liittyvänä vähennyskelpoinen tulonhankkimismeno |
| Korkokatto sisältyy marginaaliin | Koko korko on vähennyskelpoista korkoa |
| Koronvaihtosopimus | Pankille maksettu suoritus ei ole korkoa, ja sen verokohtelu ratkaistaan erikseen |
Koronvaihtosopimuksia koskeva käsittely on yksityiskohtainen, joten sen verovaikutukset kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeesta tai veroasiantuntijalta.
Vähennyksen käytännöt
Milloin korot vähennetään
Korot vähennetään sinä vuonna, jona ne on maksettu. Etukäteen maksettu korko on vähennyskelpoinen vain siltä osin kuin se kohdistuu verovuoteen ja sitä seuraavaan vuoteen. Tätä pidemmälle kohdistuvaa osuutta ei voi vähentää myöhempinäkään vuosina.
Ilmoittaminen veroilmoituksessa
Korot ilmoitetaan veroilmoituksen kohdassa Velan korot, ei kohdassa Vuokratulot. Esitäytetyssä veroilmoituksessa kannattaa tarkistaa, että lainan käyttötarkoitukseksi on merkitty tulonhankkimislaina. Jos tieto puuttuu tai on väärin, se korjataan OmaVerossa. Ilmoittamisesta tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon veroilmoitus.
Puolisot ja yhteinen laina
Korkovähennys ei ole perhekohtainen. Kumpikin puoliso vähentää vain oman velkansa korot. Jos puolisoilla on yhteinen laina, korot voi vähentää se, joka ne on maksanut. Jos maksajaa ei voida selvittää, kummallekin vähennetään puolet.
Rajoitukset
Käypä vuokra
Vähennys edellyttää, että vuokraustoiminnalla on vakaa tulonhankkimistarkoitus. Käytännössä vuokran on vastattava käypää vuokratasoa. Jos asunto vuokrataan alihintaan esimerkiksi omalle lapselle, lainan korkoja ja siihen liittyviä maksuja ei voi vähentää lainkaan. Muun selvityksen puuttuessa käyvän vuokran vertailukohtana voidaan käyttää asuntoedun verotusarvoa.
Kun korot ylittävät tulot
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Korot pienemmät kuin pääomatulot | Vähennetään pääomatuloista |
| Korot suuremmat kuin pääomatulot | Syntyy pääomatulolajin alijäämä |
| Alijäämä | 30 % hyvitetään ansiotulojen verosta (alijäämähyvitys) |
| Hyvityksen ylittävä osa | Vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi |
Alijäämähyvitys
Alijäämähyvitys on 30 % alijäämästä, enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärää korotetaan 400 eurolla, jos verovelvollisella tai puolisoilla yhdessä on ollut elätettävänään yksi alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai useampia. Puolisoiden enimmäismäärä on yhteinen siten, että toisen puolison käyttämättä jäävä osa korottaa toisen enimmäismäärää.
Se osa alijäämästä, jota ei voida hyvittää, vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi. Tappio vähennetään seuraavan 10 verovuoden pääomatuloista sitä mukaa kuin niitä syntyy. Tappion perusteella ei voi enää myöhemmin saada alijäämähyvitystä.
Esimerkkilaskelmia
Kaikkien esimerkkien oletukset: vuokra on käypä, henkilöllä ei ole muita pääomatuloja, pääomatulot jäävät alle 30 000 euron, ja ansiotulojen verot riittävät alijäämähyvitykseen.
Esimerkki 1: Perustilanne
| Erä | Summa |
|---|---|
| Vuokratulo | 9 600 € |
| Hoitovastike | -2 400 € |
| Tulonhankkimisvelan korot | -3 000 € |
| Verotettava pääomatulo | 4 200 € |
| Vero (30 %) | 1 260 € |
| Korkojen verovaikutus (30 % × 3 000 €) | 900 € |
Esimerkki 2: Alijäämä
| Erä | Summa |
|---|---|
| Vuokratulo | 7 200 € |
| Kulut (ilman korkoja) | -3 000 € |
| Nettovuokratulo | 4 200 € |
| Tulonhankkimisvelan korot | -6 000 € |
| Alijäämä | -1 800 € |
| Alijäämähyvitys (30 % × 1 800 €) | 540 € |
Hyvitys 540 euroa jää alle 1 400 euron enimmäismäärän, joten koko alijäämä tulee hyödynnetyksi eikä pääomatulolajin tappiota synny.
Esimerkki 3: Kaksi asuntoa
| Asunto | Vuokratulo | Korot | Vuokratulo – korot |
|---|---|---|---|
| Asunto 1 | 8 400 € | -2 400 € | 6 000 € |
| Asunto 2 | 10 200 € | -3 600 € | 6 600 € |
| Yhteensä | 18 600 € | -6 000 € | 12 600 € |
Taulukossa ei ole huomioitu vastikkeita tai muita kuluja. Koska korot vähennetään kaikista pääomatuloista yhteensä, asuntokohtainen jako on lähinnä oman seurannan apuväline. Muut kulut ilmoitetaan sen sijaan vuokrakohteittain.
Dokumentointi
Tarvittavat asiakirjat
| Asiakirja | Tarkoitus |
|---|---|
| Lainasopimus | Osoittaa lainan määrän ja käyttötarkoituksen |
| Kauppakirja | Osoittaa, mihin lainavarat käytettiin |
| Pankin vuosi-ilmoitus | Maksetut korot |
| Vuokrasopimukset | Vuokrataso ja vuokrauksen jatkuvuus |
Säilytysaika
Vuokraustoimintaa harjoittava on muistiinpanovelvollinen, ja muistiinpanot ja tositteet on säilytettävä kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta (verotusmenettelylain 12 §). Korkojen tiedot pankki ilmoittaa Verohallinnolle itse. Lainasopimus ja kauppakirja kannattaa silti säilyttää koko laina-ajan, koska niillä osoitetaan lainan käyttötarkoitus myös myöhempinä vuosina.
Usein kysytyt kysymykset
Saako sijoitusasunnon lainan korot vähentää kokonaan?
Tulonhankkimisvelan korot saa vähentää ilman euromääräistä ylärajaa, kun asunto on vuokrattu käyvällä vuokralla. Korot vähennetään pääomatuloista, eivät suoraan vuokratulosta. Jos laina on käytetty osittain muuhun tarkoitukseen, vähennyskelpoinen on vain vuokra-asuntoon kohdistuva osuus.
Entä jos korot ylittävät vuokratulon?
Syntyy pääomatulolajin alijäämää, josta 30 % hyvitetään ansiotulojen veroista. Hyvitys on enintään 1 400 euroa, ja se nousee 400 eurolla yhden ja 800 eurolla kahden tai useamman alaikäisen lapsen perusteella. Ylittävä osa vahvistetaan tappioksi, joka vähennetään seuraavan 10 vuoden pääomatuloista.
Voiko korot vähentää, jos asunto on tyhjillään?
Lyhyt tyhjä jakso esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin aikana ei yleensä katkaise vuokraustoimintaa, kun vuokraustarkoitus voidaan osoittaa esimerkiksi vuokrausilmoituksilla. Jos asunto on pitkään tyhjillään, vuokrausta ei välttämättä enää pidetä tulonhankkimistoimintana.
Muuttuuko korkojen vähennyskelpoisuus, jos kilpailutan lainan?
Ei yleensä. Uuden lainan käyttötarkoitus on lähtökohtaisesti sama kuin sen lainan, jonka maksamiseen se on otettu. Jos lainaa samalla korotetaan muuhun käyttöön, lisäosuuden korot eivät ole vähennyskelpoisia.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotuksen kokonaiskuva
- Vuokratulosta vähennettävät kulut
- Sijoitusasunnon rahoitusvaihtoehdot
- Vuokratulojen verotus
- Sijoitusasunnon verosuunnittelu
Laske, mitä lainasi oikeasti maksaa
Kuukausierä, korkojen osuus ja marginaalin vaikutus koko laina-ajalta. Vertaa kahta vaihtoehtoa rinnakkain.
Laske kuukausierä ja korotEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Vuokratulojen vähennykset – https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/
- Verohallinto: Korkojen vähentäminen henkilöverotuksessa (syventävä ohje) – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49021/
- Verohallinto: Verotettavan tulon laskeminen henkilöverotuksessa (syventävä ohje, 15.1.2026) – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49038/
- Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje, 12.1.2026) – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49336/
- Tuloverolaki 1535/1992, 58, 124 ja 131 § – https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1992/1535
- Laki verotusmenettelystä 1558/1995, 12 § – https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1995/1558
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.