Vuokratulojen verotus
Vuokratulojen verotus: pääomatulovero 30 % ja 34 %, vähennyskelpoiset kulut, korot, alijäämähyvitys, ilmoittaminen ja laskuesimerkit vuokranantajalle.
Vuokratulot ovat pääomatuloa, ja niitä verotetaan pääomatulon veroprosentin mukaan. Vuokranantajan on tärkeää ymmärtää, mitä tuloja ilmoitetaan, mitä kuluja voi vähentää ja miten lainan korot käsitellään. Tässä artikkelissa käsitellään vuokratulojen verotuksen perusteet asunto-osakkeen ja kiinteistön vuokraajalle, joka ei harjoita vuokrausta elinkeinotoimintana.
Verotuksen perusteet
Vuokratulojen luonne
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Tulolaji | Pääomatulo |
| Verokanta | 30 % / 34 % |
| Raja | 30 000 € kaikista pääomatuloista yhteensä |
| Ilmoitus | Veroilmoituksessa, vaikka veroa ei jäisi maksettavaksi |
Pääomatuloverokanta
| Veronalaiset pääomatulot vuodessa | Veroprosentti |
|---|---|
| 0–30 000 € | 30 % |
| 30 000 euron ylittävältä osalta | 34 % |
Raja koskee kaikkia verovuoden pääomatuloja yhdessä, eli vuokratulot lasketaan yhteen esimerkiksi osinkojen ja luovutusvoittojen kanssa.
Verotettava tulo
| Erä | Laskenta |
|---|---|
| Bruttovuokratulot | Kaikki verovuonna saadut vuokrat ja muut maksut vuokralaiselta |
| − Vuokratulosta vähennettävät kulut | Esimerkiksi hoitovastikkeet, vuosikorjaukset, poistot |
| = Vuokratulon nettotulo | Lasketaan yhteen muiden pääomatulojen kanssa |
| − Tulonhankkimisvelan korot | Vähennetään kaikista pääomatuloista |
| = Verotettava pääomatulo | Veron peruste |
Lainan korkoja ei vähennetä veroilmoituksen vuokratulokohdassa, vaan kohdassa Velan korot. Korot pienentävät silti verotettavaa pääomatuloa samalla tavalla.
Verotettavat tulot
Mitä tuloja ilmoitetaan
Vuokratuloa ovat vuokran lisäksi muut vuokralaiselta saadut maksut.
| Tulo | Esimerkki |
|---|---|
| Kuukausivuokra | Sopimuksen mukainen vuokra |
| Vesimaksut | Vuokralaiselta peritty vesimaksu |
| Pysäköinti | Autopaikan vuokra |
| Muut korvaukset | Esimerkiksi varastotilan vuokra |
Vuokravakuus
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Vakuus saatu | Ei tuloa, koska vakuus on edelleen vuokralaisen saatava |
| Vakuus palautettu | Ei vaikutusta |
| Vakuus käytetty maksamattomaan vuokraan | Käytetty määrä on vuokratuloa |
| Vakuus pidätetty vahingon korvaamiseksi | Verovapaa vahingonkorvaus; korjauskulut vähennyskelpoisia vain vakuuden ylittävältä osalta |
Erityistilanteet
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Ennakkoon maksettu vuokra | Maksuvuoden tuloa |
| Rästivuokra maksetaan myöhemmin | Maksuvuoden tuloa |
| Vuokralainen tekee sopimuksen perusteella omalla kustannuksellaan arvoa nostavan peruskorjauksen | Vuokranantajan tuloa sinä vuonna, jona kulut maksetaan |
Vähennyskelpoiset kulut
Vuokratulosta vähennettävät kulut
Kuluja voi vähentää vain vuokrausajalta ja vuokrattuun osaan kohdistuvilta osin. Kulut vähennetään sinä vuonna, jona ne on maksettu.
| Kulu | Vähennettävyys |
|---|---|
| Hoitovastike ja vesimaksut | Vuokratulosta |
| Taloyhtiön tulouttamat pääoma- tai rahoitusvastikkeet | Vuokratulosta; rahastoidut lisätään hankintamenoon |
| Vuokralaisen hankinta (ilmoitukset, vuokranvälittäjän palkkio) | Vuokratulosta |
| Vuokranantajan vakuutusmaksut | Vuokratulosta |
| Kiinteistössä vesi-, sähkö- ja lämmityskulut sekä kiinteistövero | Vuokratulosta vuokrattuun osaan kohdistuvilta osin |
| Lainan korot | Kaikista pääomatuloista kohdassa Velan korot, edellyttäen että vuokra on käypä |
Oman työn arvoa ei voi vähentää. Huoneistotietojärjestelmän rekisteröintimaksua ei vähennetä vuokratulosta, vaan se lisätään hankintamenoon.
Matkakulut
Vuokraukseen liittyvät matkat, kuten asunnon esittely, vuokrasopimuksen solmiminen, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä taloyhtiön yhtiökokous, ovat vähennyskelpoisia.
| Kulkutapa | Vähennys |
|---|---|
| Oma auto | 0,27 €/km (vuoden 2025 veroilmoitus) |
| Julkinen liikenne | Todelliset kulut |
| Muu kulkuneuvo | Todelliset kulut |
Kilometrikorvauksen määrä voi muuttua vuosittain, joten se kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeesta ennen veroilmoituksen tekemistä.
Huolto- ja korjauskulut
| Korjaustyyppi | Vähennys |
|---|---|
| Vuosikorjaus (esim. maalaus, tapetointi, kodinkoneen vaihto) | Kokonaan maksuvuonna |
| Perusparannus osakehuoneistossa | Tasapoistoina 10 vuoden aikana tai vasta myynnin yhteydessä hankintamenoon lisättynä |
| Perusparannus vuokratussa rakennuksessa | Lisätään rakennuksen poistopohjaan tai hankintamenoon |
Poistot ja kalusteet
| Kohde | Käsittely |
|---|---|
| Asunto-osake ja maapohja | Ei poistoja |
| Asuinrakennus (kiinteistö) | Enintään 4 % poistamattomasta hankintamenosta; poistot ilmoitetaan itse |
| Kodinkone tai kaluste, jonka hankintameno on enintään 1 200 € tai käyttöaika enintään 3 v | Vähennetään kerralla vuosimenona |
| Kalliimpi ja pitkäikäisempi irtaimisto | Poisto enintään 25 % poistamattomasta hankintamenosta |
| Kalustettu asunto, kaavamainen vähennys | 40 €/kk yksiöstä tai huoneesta, 60 €/kk suuremmasta huoneistosta |
Satunnaisessa lyhytaikaisessa vuokrauksessa kaavamainen kalustevähennys on 1,30 €/vrk yksiöstä tai huoneesta ja 2,00 €/vrk suuremmasta huoneistosta.
Rajoitetut vähennykset
| Kulu | Rajoitus |
|---|---|
| Puhelinkulut | Vain vuokralaisen hankintaan ja vuokraukseen liittyvä osuus |
| Asunto osittain omassa käytössä | Vain vuokrattuun osaan ja vuokra-aikaan kohdistuva osuus |
| Alihintainen vuokraus | Lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia |
Tyhjät kuukaudet
Tyhjien kuukausien kulut
Vuokraustoiminnan katsotaan yleensä alkavan, kun vuokralaista aletaan aktiivisesti etsiä, esimerkiksi julkaisemalla vuokrailmoitus tai tekemällä toimeksianto vuokranvälittäjälle. Toiminta päättyy, kun asunto otetaan omaan käyttöön tai laitetaan myyntiin.
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Asunto vuokrattuna | Kulut vähennyskelpoisia |
| Vuokralaista etsitään aktiivisesti | Kulut vähennyskelpoisia |
| Oma käyttö | Kulut eivät ole vähennyskelpoisia |
| Asunto tyhjänä ilman vuokrausyrityksiä | Vähennyskelpoisuus voi olla kyseenalainen; tilanne arvioidaan tapauskohtaisesti |
Aktiivisuuden osoittaminen
| Toimenpide | Dokumentti |
|---|---|
| Vuokrailmoitukset | Kuitit ja ilmoitusten kuvakaappaukset |
| Asuntonäytöt | Kalenterimerkinnät |
| Yhteydenotot | Viestit |
Esimerkkilaskelmia
Esimerkkien oletukset: vuokranantajalla ei ole muita pääomatuloja, laina on otettu vuokra-asunnon hankintaan (tulonhankkimisvelka), vuokra on käypä ja taloyhtiö ei ole rahastoinut vastikkeita.
Esimerkki 1: Yksinkertainen tapaus
| Erä | Vuosi |
|---|---|
| Vuokratulot (800 €/kk) | 9 600 € |
| Hoitovastike (200 €/kk) | −2 400 € |
| Muut kulut | −400 € |
| = Vuokratulon nettotulo | 6 800 € |
| Lainan korot (kohdassa Velan korot) | −1 800 € |
| Verotettava pääomatulo | 5 000 € |
| Vero (30 %) | 1 500 € |
Esimerkki 2: Useita asuntoja
| Erä | Asunto 1 | Asunto 2 | Yhteensä |
|---|---|---|---|
| Vuokratulot | 9 600 € | 12 000 € | 21 600 € |
| Vuokratulosta vähennettävät kulut | −2 800 € | −4 000 € | −6 800 € |
| Lainan korot | −1 800 € | −2 000 € | −3 800 € |
| Verotettava pääomatulo | 5 000 € | 6 000 € | 11 000 € |
| Vero (30 %) | 3 300 € |
Esimerkki 3: Tappiollinen vuosi
| Erä | Summa |
|---|---|
| Vuokratulot | 6 000 € |
| Vuokratulosta vähennettävät kulut | −5 000 € |
| Lainan korot | −3 000 € |
| Pääomatulolajin alijäämä | −2 000 € |
| Alijäämähyvitys (30 %) | 600 € ansiotulojen veroista |
Jos vuokranantajalla olisi muita pääomatuloja, tappio vähennettäisiin niistä automaattisesti ennen alijäämähyvitystä.
Tulon jaksottaminen
Maksuperuste
Vuokratulo on sen verovuoden tuloa, jona se on nostettu, merkitty tilille tai muuten saatu vallintaan (tuloverolain 110 §). Kulut vähennetään maksuvuonna.
| Periaate | Käytäntö |
|---|---|
| Maksuperuste | Tulo kirjataan, kun maksu saadaan |
| Verovuosi | Kalenterivuosi |
| Jaksotus toiselle vuodelle | Ei mahdollista |
Ennakkovuokrat
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Tammikuun vuokra maksetaan joulukuussa | Joulukuun eli maksuvuoden tuloa |
| Useamman kuukauden vuokra kerralla | Maksuvuoden tuloa |
Myöhässä saadut vuokrat
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Joulukuun vuokra maksetaan tammikuussa | Seuraavan vuoden tuloa |
| Rästi maksetaan | Maksuvuoden tuloa |
| Perintä onnistuu | Tuloa, kun maksu saadaan |
Alijäämähyvitys
Mitä on alijäämä
Jos vuokraustoiminnan kulut ylittävät vuokratulot, tappio vähennetään ensin muista pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole tai ne eivät riitä, syntyy pääomatulolajin alijäämä.
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Kulut ja korot > pääomatulot | Alijäämää syntyy |
| Hyvitys | Ansiotulojen veroista |
| Enimmäismäärä | 1 400 €, korotus 400 € yhdestä ja 800 € kahdesta tai useammasta alaikäisestä lapsesta |
Alijäämähyvityksen laskenta
| Tekijä | Laskenta |
|---|---|
| Alijäämä | Pääomatuloverotuksessa |
| Hyvitys | 30 % alijäämästä |
| Enimmäismäärä | 1 400 € (1 800 € tai 2 200 € lapsikorotuksella) |
Esimerkki: alijäämä 6 000 € × 30 % = 1 800 €, mutta hyvitys rajoittuu 1 400 euroon, jos lapsikorotusta ei ole.
Hyvittämättä jäävä osa
| Toimenpide | Sisältö |
|---|---|
| Puolison verotus | Puolisoiden käyttämätön enimmäismäärä voi korottaa toisen puolison enimmäismäärää |
| Vahvistettu pääomatulolajin tappio | Vähennetään seuraavan 10 verovuoden pääomatuloista |
Vuokraustoiminnan tappiota ei vähennetä suoraan seuraavien vuosien vuokratuloista, vaan Verohallinto käsittelee sen automaattisesti edellä kuvatulla tavalla.
Ilmoittaminen käytännössä
Veroilmoitus
Vuokratulot ja kulut ilmoitetaan OmaVerossa tai paperilomakkeella (osakehuoneisto lomake 7H, kiinteistö lomake 7K). Jos olet ilmoittanut vuokratulot jo verokorttia tai ennakkoveroa varten, tiedot siirtyvät yleensä seuraavan kevään veroilmoitukselle, jolloin ne tarkistetaan ja täydennetään.
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1. Tarkista | Esitäytetyt tiedot, erityisesti lainan käyttötarkoitus kohdassa Velan korot |
| 2. Täydennä | Vuokratulot ja kulut vuokrauskohteittain |
| 3. Vähennykset | Kulut, tasapoistot ja kiinteistön poistot |
| 4. Lähetä | Veroilmoitukseen merkittyyn määräpäivään mennessä |
Vero kannattaa maksaa jo tulovuonna: vuokratulot ja kulut voi ilmoittaa verokortille tai hakea ennakkoveroa. Silloin jäännösveroa ei yleensä tule tai se jää pienemmäksi.
Dokumentointi
Vuokraustoimintaa harjoittava on muistiinpanovelvollinen, ja muistiinpanojen on perustuttava tositteisiin.
| Dokumentti | Säilytysaika |
|---|---|
| Muistiinpanot vuokratuloista ja kuluista | 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta |
| Kuitit ja tositteet kuluista | 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta |
| Poistolaskelmat ja perusparannusten tositteet | Koko poistoajan ja omistusajan, koska niitä tarvitaan myös myyntivoiton laskennassa |
| Kalusteluettelo | Niin kauan kuin kalusteista tehdään poistoja |
Usein kysytyt kysymykset
Mistä vuokratulosta maksan veroa?
Veroa maksetaan nettotulosta eli bruttovuokrista vähennettynä vuokratuloon kohdistuvilla kuluilla. Lainan korot vähennetään lisäksi kaikista pääomatuloista.
Voiko vuokratulosta tulla tappiota?
Kyllä. Jos kulut ylittävät tulot, tappio vähennetään muista pääomatuloista. Jos niitä ei ole, syntyy alijäämä, josta 30 % hyvitetään ansiotulojen veroista enimmäismäärään asti. Hyvittämättä jäävä osa vahvistetaan tappioksi, joka vähennetään seuraavan 10 vuoden pääomatuloista.
Onko pieni vuokratulo ilmoitettava?
Kyllä. Vuokratulot ja kulut ilmoitetaan veroilmoituksessa, vaikka niistä ei jäisi maksettavaa veroa kulujen jälkeen.
Miten lyhytaikainen vuokraus verotetaan?
Myös lyhytaikaisesta tai satunnaisesta vuokrauksesta saatu tulo on veronalaista pääomatuloa. Suorat kulut, kuten välityspalvelun palkkio, vähennetään kokonaan ja muut kulut suhteutetaan vuokra-aikaan. Koko asunnon lyhytaikainenkin vuokraus voi vaikuttaa oman asunnon myynnin verovapauteen.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotus kokonaisuutena
- Sijoitusasunnon kulut verotuksessa
- Sijoitusasunnon veroilmoitus vaihe vaiheelta
- Sijoitusasunnon lainan korkojen vähentäminen
- Lyhytaikaisen vuokrauksen verotus
Paljonko asuntokauppa maksaa kokonaisuudessaan?
Hinta, varainsiirtovero, kaupan kulut ja muutto yhdellä laskurilla.
Laske kaupan kokonaiskulutEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Vuokratulot
- Verohallinto: Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää?
- Verohallinto: Mikä on vuokratuloa?
- Verohallinto: Vuokratulojen ilmoitus- ja maksuohjeet
- Verohallinto: Lyhytaikainen ja satunnainen vuokraus
- Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje)
- Finlex: Tuloverolaki 1535/1992
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.