Sijoitusasunnon poistot

Poistoilla pitkäaikaisen hankinnan hankintameno vähennetään vuokratulosta useamman vuoden aikana. Sijoitusasunnon omistajalle poistot ovat tapa jaksottaa esimerkiksi perusparannusten ja kalusteiden kulut. Poistojen tekotapa riippuu ratkaisevasti siitä, omistaako vuokranantaja asunto-osakkeen vai kiinteistön. Tässä artikkelissa käydään läpi poistojen perusteet, laskentatavat ja vaikutus asunnon myyntiin.

Poistojen perusteet

Mitä poistot tarkoittavat

Tuloverolaissa ei ole omia poistosäännöksiä. Vuokraustoiminnassa käytettyjen rakennusten, kaluston ja pitkävaikutteisten menojen hankintamenot vähennetään tuloverolain 114 §:n mukaan vuotuisina poistoina noudattaen soveltuvin osin elinkeinotuloverolain säännöksiä.

Poistokelpoiset kohteet

Asunto-osake vs. kiinteistö

Osakkeet ovat verotuksessa kulumatonta omaisuutta, joten asunto-osakkeen hankintamenosta ei voi tehdä poistoja. Myöskään maapohjasta ei tehdä poistoja.

Rakennuspoisto

Milloin voi tehdä

Rakennuspoiston voi tehdä vain kiinteistön omistaja, esimerkiksi vuokralle annetun omakotitalon omistaja. Hallintaoikeuden haltija ei voi tehdä poistoja, vaikka vuokratulo verotetaan hänellä.

Poistoa ei voi tehdä rakennuksen myyntivuonna. Jos rakennus on osan vuotta omassa käytössä, poisto lasketaan vain vuokrausajalta. Jos rakennusta ei ole käytetty lainkaan yksityiskäytössä, poiston voi tehdä täysimääräisenä, vaikka rakennus olisi omistettu vain osan vuodesta.

Hankintamenon jakaminen

Kiinteistön kauppahinta jaetaan maapohjalle, liittymille ja rakennukselle, koska maapohjasta ja siirto- tai palautuskelpoisista liittymistä ei tehdä poistoja. Rakennuksen hankintamenoon luetaan myös sen osuus ostoon liittyvistä kuluista, kuten varainsiirtoverosta ja välityspalkkiosta.

Verohallinnon esimerkissä kiinteistö ostettiin 200 000 eurolla, josta rakennuksen osuus oli 145 000 euroa (72,5 %). Ostokuluista 6 000 eurosta rakennukselle kohdistui 72,5 % eli 4 350 euroa. Rakennuksen hankintameno oli siten 149 350 euroa ja ensimmäisen vuoden enimmäispoisto 4 % eli 5 974 euroa.

Esimerkkilaskelma

Oletukset: vuokrattu asuinrakennus, rakennuksen hankintameno 200 000 euroa, ei perusparannuksia eikä omaa käyttöä, enimmäispoisto joka vuosi. Luvut on pyöristetty euroihin.

Koska poisto lasketaan jäljellä olevasta määrästä, se pienenee vuosi vuodelta.

Perusparannusten poistot

Mikä on perusparannus

Perusparannuksessa asunto tai rakennus laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi. Verohallinnon esimerkkejä ovat parvekelasien asennus, kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus sekä vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen tai parantaminen.

Perusparannus vs. vuosikorjaus

Laajassa remontissa kustannukset jaetaan perusparannukseen ja vuosikorjaukseen remontin laadun ja laajuuden mukaan. Kustannusten suuruus ei yksinään ratkaise remontin luonnetta.

Asunto-osakkeen tasapoisto

Vuokrattuun osakehuoneistoon itse teetetyt ja maksetut perusparannukset voi vähentää yhtä suurina vuotuisina tasapoistoina. Jos menon vaikutusaika on yli 10 vuotta, poisto tehdään 10 vuodessa. Tasapoistojen tekeminen on vapaaehtoista. Vaihtoehtona on lisätä menot hankintamenoon ja vähentää ne vasta myynnin yhteydessä.

Verohallinnon esimerkissä parvekelasit maksoivat 3 000 euroa, jolloin tasapoisto on 300 euroa vuodessa kymmenen vuoden ajan.

Jos poistoa ei jonakin vuonna vaadita, vähentämättä jäänyttä osuutta ei voi tehdä myöhemmin, vaan se lisätään huoneiston hankintamenoon. Sama koskee poistamatonta osaa, jos vuokraus päättyy myyntiin tai omaan käyttöön ennen kuin koko meno on vähennetty.

Kiinteistön perusparannukset

Kiinteistön rakennukseen tehdyt perusparannukset lisätään rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon, josta poisto lasketaan rakennustyypin prosentilla. Esimerkiksi jos vuokratun omakotitalon poistamaton hankintameno on vuoden alussa 100 000 euroa ja putkiremontti maksaa 10 000 euroa, poisto on enintään 4 % × 110 000 euroa eli 4 400 euroa. Seuraavalle vuodelle siirtyvä poistamaton hankintameno on 110 000 − 4 400 = 105 600 euroa.

Remontti heti oston jälkeen

Jos asunto remontoidaan välittömästi hankinnan jälkeen ennen vuokrauskäyttöä, kulut lisätään hankintamenoon. Asunto-osakkeessa niistä ei silloin voi tehdä tasapoistoja. Kiinteistössä ne tulevat vähennetyiksi osana rakennuksen poistoa, jos ne kohdistuvat rakennukseen.

Kaluston poistot

Poistokelpoinen kalusto

Kalusteet ja kodinkoneet vähennetään poistoina, jos hankintameno on yli 1 200 euroa ja todennäköinen käyttöaika yli kolme vuotta. Muussa tapauksessa hankinta vähennetään kerralla vuosimenona. Esimerkiksi enintään 1 200 euron hellan tai jääkaapin vaihto on vuosikorjausta.

Poistomenetelmä

Jos vuokraustoimintaan otetaan aiemmin omassa käytössä ollut esine, sen hankintamenona pidetään käypää arvoa käyttöönottohetkellä, enintään alkuperäistä hankintamenoa.

Kalustettu asunto

Kalustetun asunnon vuokranantaja voi vaihtoehtoisesti tehdä kaavamaisen kalustevähennyksen: 40 euroa kuukaudessa yksiöstä tai huoneesta ja 60 euroa kuukaudessa suuremmasta asunnosta. Kaavamainen vähennys kattaa kalusteiden ja irtaimien kodinkoneiden kulut, mutta kiinteät kodinkoneet voi vähentää sen lisäksi. Valittua tapaa noudatetaan lähtökohtaisesti myös seuraavina vuosina.

Esimerkkilaskelma

Oletukset: vuokranantaja hankkii kalusteen 5 000 eurolla ja tekee enimmäispoiston joka vuosi. Luvut on pyöristetty euroihin.

Kuudennen vuoden alussa poistamaton osa on alle 1 200 euroa, joten sen voi vähentää kokonaan.

Poistojen strategia

Milloin poistaa

Poistot vähennetään vuokratulosta. Jos vuokraustoiminta on tappiollista, tappio vähennetään muista pääomatuloista, ja jos niitä ei ole, syntyy alijäämää, josta osa hyvitetään ansiotulojen verosta. Poistojen mitoittamisessa kannattaa huomioida, että osakehuoneiston tasapoistoa ei voi siirtää myöhemmäksi. Rakennuksen poiston voi sen sijaan tehdä enimmäismäärää pienempänä, jolloin poistamaton hankintameno jää suuremmaksi seuraavia vuosia varten.

Poistojen vapaus

Oikaisuvaatimuksen määräaika on kolme vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Poistojen vaikutus myyntiin

Poistoina vähennettyä hankintamenoa ei voi vähentää toistamiseen luovutusvoittoa laskettaessa. Kun vuokrattu rakennus myydään, myyntihinnasta vähennetään poistamaton hankintameno. Myyjä voi kuitenkin käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on edullisempi.

Poistojen ilmoittaminen

Veroilmoituksessa

OmaVerossa poistolaskelma näkyy vain, kun vuokrauksen kohteena on kiinteistö tai muu omaisuus.

Dokumentointi

Poistoista on pidettävä muistiinpanoja. Muistiinpanot ja tositteet säilytetään kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Hankinta- ja perusparannustositteet kannattaa säilyttää niin kauan kuin asunto omistetaan, koska niitä tarvitaan myyntivoittoa laskettaessa.

Erityistilanteet

Yhteisomistus

Jos kiinteistön omistaa useampi henkilö eikä verotusyhtymää muodostu, kukin tekee poistot omassa verotuksessaan omistusosuutensa mukaisesta hankintamenosta. Verotusyhtymässä, joka muodostuu esimerkiksi arvonlisäverollisessa vuokrauksessa, poisto tehdään yhtymässä ja tulo jaetaan osakkaille.

Perintö, lahja ja ositus

Perintönä tai lahjana saadun rakennuksen poistopohja on lähtökohtaisesti perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty rakennuksen osuus. Jos kuolinpesä jatkaa vainajan vuokraustoimintaa, poistoja jatketaan vainajan poistamattomasta hankintamenosta. Osituksessa saadun rakennuksen poistamaton hankintameno siirtyy sellaisenaan.

Omasta käytöstä vuokralle

Jos aiemmin omassa käytössä ollut rakennus otetaan vuokralle, poistopohja on alkuperäinen hankintameno. Omalta käyttöajalta ei tehdä laskennallisia poistoja.

Vuokraustoiminnan lopetus

Usein kysytyt kysymykset

Saanko tehdä poistoja asunto-osakkeesta?

Asunto-osakkeen hankintamenosta ei tehdä poistoja, koska osakkeet ovat kulumatonta omaisuutta. Itse maksetuista perusparannuksista voi tehdä tasapoistoja 10 vuodessa, ja kalusteista ja kodinkoneista 25 %:n poistoja.

Onko poiston tekeminen pakollista?

Ei ole. Poistot ovat vapaaehtoisia, ja niitä on vaadittava itse veroilmoituksella. Asunto-osakkeen tasapoistoa ei kuitenkaan voi siirtää myöhemmälle vuodelle: tekemättä jäänyt osuus lisätään hankintamenoon.

Miten poistot vaikuttavat asunnon myyntiin?

Tehdyt poistot pienentävät hankintamenoa, joten myyntivoitto kasvaa vastaavasti. Tasapoistojen poistamaton osa lisätään hankintamenoon. Myyjä voi käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on edullisempi kuin todellinen poistamaton hankintameno.

---

Lue myös

• Sijoitusasunnon verotuksen kokonaiskuva
• Mitä kuluja vuokratulosta voi vähentää
• Vuokratulojen verotus
• Poistojen ilmoittaminen veroilmoituksessa
• Sijoitusasunnon myynnin verotus

---

Lähteet

• Verohallinto: Vuokratulojen vähennykset – https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/
• Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje, 12.1.2026) – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49336/
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje) – https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48935/
• Tuloverolaki 1535/1992, 114 § – https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1992/1535
• Laki elinkeinotulon verottamisesta 360/1968, 24, 30 ja 34 § – https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1968/360

---

Artikkeli julkaistu 15.6.2026.