Asunnon myynti alle kahden vuoden omistuksen jälkeen: verotus
Asunnon myynti alle kahden vuoden omistuksen jälkeen vaikuttaa verotukseen. Käymme läpi, miten lyhyt omistusaika vaikuttaa luovutusvoiton verotukseen.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asunnon myynti alle kahden vuoden omistuksen jälkeen vaikuttaa merkittävästi verotukseen. Oman asunnon myynti on verovapaa vain, kun sekä kahden vuoden omistusaika että kahden vuoden asumisaika täyttyvät. Lyhyellä omistusajalla myydystä asunnosta syntyvä voitto on veronalaista pääomatuloa, minkä vuoksi myynnin ajoitusta kannattaa suunnitella.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten alle kahden vuoden omistusaika vaikuttaa asunnon myynnin verotukseen eri tilanteissa.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kahden vuoden sääntö
Oman asunnon verovapaus
Tuloverolain 48 §:n ja Verohallinnon ohjeen mukaan oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun molemmat ehdot täyttyvät:
Edellytys
Vaatimus
Omistusaika
Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta
Asumisaika
Asuntoa on käytetty vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana
Kenen asuminen
Oma tai perheen (puoliso tai alaikäinen lapsi) asuminen
Asumisajan ei tarvitse olla välittömästi ennen myyntiä. Verohallinnon mukaan asunnon voi esimerkiksi vuokrata ennen myyntiä menettämättä verovapautta, kun ehdot ovat jo täyttyneet.
Taustaa
Peruste
Selitys
Verovapaussäännös
Tuloverolaki 48 §
Oman kodin vaihtaminen
Vapautus koskee omana asuntona käytettyä asuntoa
Selkeä raja
Kahden vuoden ehdot on helppo todentaa
Omistusajan laskenta
Verohallinnon ohjeen mukaan omistusaika lasketaan yleensä sitovan lopullisen kauppakirjan tekemisestä myynnin sitovan kauppakirjan tekemiseen. Ohjeen esimerkissä 11.1.2020 ostetun asunnon kahden vuoden jakso alkaa 11.1.2020 ja päättyy 10.1.2022. Verovapaa myynti voidaan siis tehdä aikaisintaan ostopäivän kanssa saman numeroisena päivänä eli 11.1.2022, kun myös asumisehto täyttyy.
Saanto
Huomioitavaa
Kauppa
Sitovan lopullisen kauppakirjan päivämäärä ratkaisee yleensä
Osituksessa saatu
Omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta
Perintö
Ks. kohta Peritty asunto
Lahja
Tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta
Ohjeessa mainitaan myös oikeuskäytäntöön perustuva poikkeus, jossa lopullinen kauppakirja voi tietyin edellytyksin olla tehty hieman ennen kahden vuoden täyttymistä. Tällaisessa järjestelyssä kannattaa kysyä etukäteen neuvoa Verohallinnosta tai veroasiantuntijalta.
Alle kahden vuoden myynti eri tilanteissa
Oma asunto
Tilanne
Veroseuraus
Ehdot eivät toteudu
Luovutusvoitto on veronalaista pääomatuloa
Voittoa syntynyt
30 % 30 000 euroon asti, 34 % ylittävältä osalta
Tappiota syntynyt
Luovutustappio on vähennyskelpoinen
Sijoitusasunto
Tilanne
Veroseuraus
Alle 2 vuotta omistettu
Verotettava
Yli 2 vuotta omistettu
Edelleen verotettava
Oman asunnon verovapaus
Ei sovellu, jos omistaja tai perhe ei ole asunut asunnossa
Erot käytännössä
Asuntotyyppi
Alle 2 v omistus
Yli 2 v omistus
Oma asunto
Verotettava
Verovapaa (jos asumisehto täyttyy)
Sijoitusasunto
Verotettava
Verotettava
Vapaa-ajan asunto
Verotettava
Verotettava
Luovutusvoiton laskeminen lyhyellä omistusajalla
Hankintameno
Verohallinto laskee voiton sekä todellisilla kuluilla että hankintameno-olettamalla ja käyttää myyjälle edullisempaa tapaa.
Vaihtoehto
Sisältö
Todellinen hankintameno
Ostohinta + hankinta- ja myyntikulut
Hankintameno-olettama
20 % myyntihinnasta (omistus alle 10 v), ei muita vähennyksiä
Vähennyskelpoiset kulut
Kulu
Esimerkki
Ostohinta
Kauppahinta ja mahdollinen yhtiölainaosuus
Varainsiirtovero
3 % kiinteistöistä, 1,5 % asunto-osakkeista
Välityspalkkio ostettaessa
Maksettu välittäjälle
Välityspalkkio myytäessä
Maksettu välittäjälle
Perusparannukset
Remontit
Esimerkkilaskelma
Oletukset: asunto-osake ostettu 230 000 eurolla ilman yhtiölainaosuutta (varainsiirtovero 1,5 %), myyty 250 000 eurolla, myynnin välityspalkkio 7 500 euroa, myyjällä ei muita pääomatuloja samana vuonna.
Erä
Summa
Myyntihinta
250 000 €
Ostohinta
230 000 €
Varainsiirtovero (1,5 %)
3 450 €
Välityspalkkio (myynti)
7 500 €
Hankintameno ja kulut yhteensä
240 950 €
Luovutusvoitto
9 050 €
Vero (30 %)
2 715 €
Hankintameno-olettamalla voitto olisi 250 000 − 50 000 = 200 000 euroa, joten tässä todelliset kulut ovat selvästi edullisempi vaihtoehto.
Verotuksen optimointi lyhyellä omistusajalla
Odottaminen kannattaako?
Tekijä
Vaikutus
Jäljellä oleva aika
Jos lähellä 2 vuotta
Verosäästö
Koko voitto verovapaaksi
Asumiskustannukset
Vastikkeet, lainan korot
Markkinatilanne
Hintojen kehitys
Laskelma odottamisen hyödystä
Oletukset: voitto 50 000 euroa, ei muita pääomatuloja, asumisehto täyttyy odotusajan jälkeen ja kuuden kuukauden lisäkustannukset ovat 6 000 euroa.
Skenaario
Tulos
Myynti nyt (voitto 50 000 €)
Vero 15 800 € (30 000 × 30 % + 20 000 × 34 %)
Odotetaan 6 kk (2 v täyttyy)
Vero 0 €
6 kk lisäkustannukset
6 000 €
Nettosäästö odottamalla
9 800 €
Milloin ei kannata odottaa?
Tilanne
Perustelu
Markkinat laskussa
Hinta voi laskea enemmän
Pakko myydä
Taloudellinen tilanne
Pitkä aika 2 vuoteen
Asumiskulut kasvavat
Pieni voitto
Verosäästö vähäinen
Erityistilanteet
Pariskunnan asunto
Tilanne
Huomioitavaa
Molemmat omistajia
Verovapautta arvioidaan kunkin omistajan osuuden osalta
Perheen asuminen
Myös puolison tai alaikäisen lapsen asuminen voi täyttää asumisehdon
Avioeron harkinta-aika
Harkinta-ajan aikana puolisoa pidetään perheeseen kuuluvana
Avioero
Osituksessa saadun asunnon omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta
Peritty asunto
Tilanne
Huomioitavaa
Jakamaton kuolinpesä myy
Verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta
Perittävän asuminen
Ei täytä perillisen asumisehtoa
Jaettu kuolinpesä
Verovapaus arvioidaan kunkin perillisen kohdalla erikseen
Lahjaksi saatu asunto
Lahjana saadun asunnon hankintamenona käytetään lahjaverotuksessa vahvistettua arvoa. Omistus- ja asumisajan laskemisesta lahjatilanteissa kannattaa varmistaa Verohallinnosta.
Osituksessa saatu
Tilanne
Omistusaika
Ositus
Lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta
Asumisaika
Siitä, kun alkoi käyttää asuntoa vakituisena asuntonaan
Asumisajan laskenta
Mitä lasketaan asumisajaksi?
Lasketaan
Ei lasketa
Vakituinen asuminen
Satunnainen yöpyminen
Pääasiallinen koti
Vapaa-ajan käyttö
Perheen asuminen
Aika, jona asunto on vuokrattuna
Väliaikainen poissaolo
Verohallinnon ohjeen mukaan tilapäinen poissaolo ei katkaise asunnon yhtäjaksoista käyttöä omana asuntona. Jos asunto kuitenkin vuokrataan ulkopuoliselle tai annetaan muuten toisen käyttöön, yhtäjaksoinen käyttö omana asuntona katkeaa. Tämä koskee myös lyhytaikaista vuokrausta. Jos osa asunnosta vuokrataan samaan aikaan kun omistaja itse asuu siinä, käyttö ei katkea.
Tilanne
Vaikutus
Tilapäinen poissaolo
Ei katkaise asumisaikaa
Koko asunnon vuokraus
Katkaisee asumisajan
Osan vuokraus, omistaja asuu itse
Ei katkaise
Näyttö asumisesta
Verohallinto voi pyytää selvitystä asumisesta. Väestötietojärjestelmän osoitetieto ja muut asumista osoittavat asiakirjat voivat tukea selvitystä. Asiakirjat kannattaa säilyttää myynnin jälkeen.
Lyhyen omistusajan tappio
Tappion vähentäminen
Sääntö
Sisältö
Vähennyskelpoinen
Verollisen myynnin luovutustappio on vähennettävissä
Mistä vähennetään
Luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista
Ajankohta
Myyntivuonna, tarvittaessa 5 seuraavan vuoden aikana
Ei ansiotuloista
Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista
Jos myynti olisi verovapaa, myyntitappiotakaan ei voi vähentää.
Tappion laskeminen
Erä
Esimerkki
Myyntihinta
200 000 €
Hankintameno
220 000 €
Myyntikulut
6 000 €
Tappio
26 000 €
Tappion hyödyntäminen
Vuosi
Toimenpide
Myyntivuosi
Vähennys pääomatuloista
Seuraavat 5 vuotta
Vähennetään automaattisesti pääomatuloista
Ilmoitus
Myynti ilmoitetaan OmaVerossa
Veroilmoitus alle 2 vuoden myynnistä
Ilmoitettavat tiedot
Tieto
Sisältö
Myyntihinta
Kauppahinta
Myyntipäivä
Kauppakirjan päivämäärä
Hankintameno
Ostohinta ja kulut
Ostopäivä
Omistusajan alku
Asumisaika
Yhtäjaksoinen asuminen
Liitteet
Asiakirja
Tarkoitus
Kauppakirjat
Ostohinta ja myyntihinta
Kuitit kuluista
Vähennyskelpoiset kulut
Remonttitositteet
Perusparannukset
Ilmoituksen aikataulu
Verohallinnon mukaan verollinen myynti ilmoitetaan OmaVerossa jo myyntivuoden aikana. Samalla voi valita, maksaako veron ennakkoverona vai korottaako verokortin veroprosenttia.
Ajankohta
Toimenpide
Myyntivuosi
Ilmoita myynti OmaVerossa
Samalla
Valitse ennakkovero tai verokortin muutos
Verotuksen valmistuttua
Tarkista verotuspäätös
Käytännön vinkkejä
Ennen myyntiä
Vinkki
Hyöty
Laske omistusaika tarkasti
Tiedät veroseuraukset
Arvioi voitto/tappio
Verovaikutuksen arviointi
Harkitse odottamista
Jos 2 vuotta lähellä
Kerää tositteet
Vähennykset dokumentoitu
Myynnin jälkeen
Vinkki
Hyöty
Säilytä asiakirjat
Veroilmoitusta varten
Tee muistiinpanot
Päivämäärät ja summat
Konsultoi asiantuntijaa
Monimutkaisissa tilanteissa
Yleisimmät virheet
Virhe
Seuraus
Omistusajan väärin laskeminen
Yllättävä vero
Kulujen unohtaminen
Liian suuri vero
Ilmoituksen tekemättä jättäminen
Mahdollinen veronkorotus
Asumisajan yliarvioiminen
Verovapaus ei toteudu
Verovapaus ja poikkeukset
Milloin alle 2 vuoden myynti voi olla verovapaa?
Tuloverolain oman asunnon verovapaus edellyttää kahden vuoden omistus- ja asumisaikaa. Elämäntilanteen muutos ei yleensä muuta tätä:
Tilanne
Edellytys
Työpaikan siirtyminen
Ei yleensä vapauta
Sairaus
Ei yleensä vapauta
Avioero
Ei yleensä vapauta
Talousongelmia
Ei yleensä vapauta
Osittainen verovapaus
Tilanne
Käsittely
Kahden vuoden ehdot
Joko toteutuvat tai eivät, lyhyempi aika ei anna osittaista vapautusta
Asunnosta alle puolet omana asuntona
Verovapaata vain tätä käyttöä vastaava osuus
Vähintään puolet omana asuntona
Verovapaus koskee koko voittoa
Esimerkkitapauksia
Esimerkeissä oletetaan, ettei myyjällä ole muita pääomatuloja samana vuonna.
Tapaus 1: Ensiasunto 18 kk jälkeen
Tilanne
Vaikutus
Ostettu 2025 tammikuussa
Omistusaika alkaa
Myydään 2026 heinäkuussa
18 kk omistusaikaa
Asuttu koko ajan
Ei riitä verovapaaseen
Voitto 40 000 €
Vero 12 400 € (9 000 € + 3 400 €)
Tapaus 2: Odotus kannattaa
Tilanne
Vaikutus
Omistusaika 22 kk
2 kk verovapaaseen
Voitto 60 000 €
Vero olisi 19 200 € (9 000 € + 10 200 €)
2 kk asumiskulut
n. 2 000 € (oletus)
Säästö odottamalla
17 200 €
Tapaus 3: Sijoitusasunto
Tilanne
Vaikutus
Omistettu 10 kk
Ei vaikuta verotukseen
Vuokrattu koko ajan
Ei verovapausmahdollisuutta
Voitto 25 000 €
Vero 7 500 €
Odottaminen ei auta
Sijoitusasunto on verotettava omistusajasta riippumatta
Yhteenveto
Alle kahden vuoden omistusajalla myytäessä:
Oman asunnon verovapaus ei toteudu ilman 2 vuoden omistusta ja asumista
Luovutusvoitto on verotettavaa pääomatuloa (30 % / 34 %)
Odottaminen voi kannattaa, jos 2 vuotta lähestyy
Sijoitusasunnoilla kahden vuoden rajalla ei ole merkitystä
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi kahden vuoden omistusaika on niin tärkeä asunnon myynnissä?
Kahden vuoden sääntö liittyy oman asunnon verovapauteen. Kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette asuneet siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana, myyntivoitto on verovapaa. Muuten voitosta maksetaan pääomatuloveroa: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.
Kannattaako odottaa kahden vuoden täyttymistä ennen myyntiä?
Usein kannattaa. Jos omistusaikaa on esimerkiksi 22 kuukautta ja voitto olisi 60 000 euroa, vero olisi 19 200 euroa (oletus: ei muita pääomatuloja). Jos kahden kuukauden lisäkustannukset olisivat noin 2 000 euroa, nettosäästö odottamalla olisi 17 200 euroa. Laske oma tilanteesi tarkasti.
Kahden vuoden rajalla ei ole merkitystä sijoitusasunnon verotuksessa, koska verovapaus koskee vain asuntoa, jota omistaja tai hänen perheensä on käyttänyt vakituisena asuntona. Omistusaika vaikuttaa kuitenkin hankintameno-olettamaan: se on 20 % myyntihinnasta alle 10 vuoden ja 40 % vähintään 10 vuoden omistuksessa.
Miten lasken, milloin omistusaika täyttyy?
Verohallinnon ohjeen mukaan ratkaisevaa on yleensä sitovan lopullisen kauppakirjan tekemisajankohta sekä ostossa että myynnissä. Kahden vuoden jakso päättyy ostopäivää edeltävän numeroisena päivänä, joten verovapaa myynti on mahdollinen aikaisintaan ostopäivän kanssa saman numeroisena päivänä kaksi vuotta myöhemmin. Perinnössä, lahjassa ja osituksessa on omia sääntöjään.
Voiko alle kahden vuoden myynnistä syntyä vähennyskelpoista tappiota?
Kyllä voi. Verollisen myynnin tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja tarvittaessa viiden seuraavan vuoden aikana. Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
