Varainsiirtovero asuntokaupassa: mitä ostajan pitää tietää?
Varainsiirtovero asuntokaupassa: 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistön hinnasta, ilmoitus- ja maksuajat, uudiskohde ja myöhästyminen.
Varainsiirtovero on asunnon ostajan maksettava vero, joka maksetaan asuntokaupan yhteydessä. Veron suuruus riippuu kohteen tyypistä: asunto-osakkeesta maksetaan eri prosentti kuin kiinteistöstä. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten nykyään myös ensiasunnon ostaja maksaa veron.
Tässä artikkelissa käydään läpi varainsiirtoveron perusteet ja käytännön ohjeet Verohallinnon ohjeiden ja varainsiirtoverolain (931/1996) mukaan.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Varainsiirtoveron perusteet
Veron määrä
| Kohdetyyppi | Veroprosentti | Laskentapohja |
|---|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % | Velaton hinta (kauppahinta + yhtiölainaosuus) |
| Kiinteistö | 3 % | Kauppahinta tai muu vastike |
Huomio: Lakimuutos tuli voimaan 1.1.2024, mutta alennettuja verokantoja sovelletaan jo 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin. Aiemmin tehdyissä kaupoissa verokanta määräytyy sopimuspäivän mukaan: asunto-osakkeen vero oli 2 % 1.3.2013–11.10.2023 tehdyissä kaupoissa ja sitä ennen 1,6 %, ja kiinteistön vero oli 4 %. Ajankohdalla on merkitystä esimerkiksi silloin, kun lasket vanhan asunnon hankintamenoa myyntivoiton verotusta varten.
Esimerkkejä
Asunto-osake (kerrostalo):
- Velaton hinta: 250 000 €
- Varainsiirtovero: 1,5 % × 250 000 € = 3 750 €
Kiinteistö (omakotitalo):
- Kauppahinta: 350 000 €
- Varainsiirtovero: 3 % × 350 000 € = 10 500 €
Velaton hinta vs. myyntihinta
| Käsite | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Mitä ostaja maksaa myyjälle |
| Yhtiölainaosuus | Osakkeisiin kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta |
| Velaton hinta | Myyntihinta + yhtiölainaosuus |
| Veropohja | Velaton hinta (asunto-osakkeet) |
Vero lasketaan velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois kaupanteon yhteydessä vai myöhemmin rahoitusvastikkeina. Lue lisää: yhtiölainaosuus ja mitä se tarkoittaa.
Milloin vero maksetaan?
Asunto-osake
| Tilanne | Ilmoitus ja maksu |
|---|---|
| Kauppa ilman välittäjää | Ostaja ilmoittaa ja maksaa veron 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta |
| Kauppa välittäjän kautta | Vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, ja välittäjä tekee ilmoituksen |
| Uudiskohde | Ostaja ilmoittaa ja maksaa 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, myös välittäjää käytettäessä |
Jos ostajia on useita, esimerkiksi puolisot, jokainen ostaja tekee oman ilmoituksensa ja maksaa oman osuutensa verosta omalla viitenumerollaan.
Kiinteistö
| Tilanne | Maksuaika |
|---|---|
| Kiinteistökauppa | Vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa |
| Lainhuuto | Lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa kaupasta |
| Ilmoitus | Ostaja ilmoittaa veron itse myös silloin, kun kaupassa on käytetty välittäjää |
Myöhästymisen seuraamukset
| Tilanne | Seuraus |
|---|---|
| Ilmoitus enintään 60 päivää myöhässä | Myöhästymismaksu 50 € (henkilöasiakkaat ja kuolinpesät) |
| Ilmoitus yli 60 päivää myöhässä tai antamatta | Veronkorotus, tavallisesti 10 %, vähintään 75 € henkilöasiakkaalla |
| Maksu myöhässä | Viivästyskorko (9,5 % vuonna 2026) |
| Kiinteistön lainhuutoa ei haettu 6 kuukaudessa | Viivästyskorotus 20 % verosta jokaiselta alkavalta 6 kuukauden jaksolta, enintään veron määrä |
Esimerkki (oletukset): asunto-osakkeen vero 3 300 € maksetaan 30 päivää myöhässä. Viivästyskorko on noin 3 300 € × 9,5 % × 30 / 365 = 25,77 €. Jos kiinteistön 9 000 euron verossa lainhuutoa haetaan kaksi kuukautta määräajan jälkeen, ensimmäinen 6 kuukauden jakso on alkanut ja viivästyskorotus on 20 % × 9 000 € = 1 800 €.
Ensiasunnon ostajan vapautus (poistui 1.1.2024)
Vapautus poistui
Tärkeä muutos: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Nyt myös ensiasunnon ostaja maksaa veron. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti se, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Ennen 1.1.2024 hankitulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymäsääntönsä.
Aiemmat ehdot (historiatieto)
Asunto-osakkeen ostaja oli vapautettu varainsiirtoverosta, kun seuraavat ehdot täyttyivät (varainsiirtoverolain kumottu 25 §):
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Ikä | Ostaja oli ennen luovutuskirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta |
| Ei aiempia asuntoja | Ostaja ei ollut aiemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asunto-osakkeista |
| Omaan käyttöön | Ostaja käytti tai ryhtyi käyttämään asuntoa vakituisena asuntonaan |
| Omistusosuus | Ostaja hankki vähintään puolet asunnon osakkeista |
Nykytilanne
Kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron:
- Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta hinnasta
- Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta
Ensiasunnon ostamisesta laajemmin: ensiasunnon ostajan opas.
Käytännön toimenpiteet
Asunto-osakkeen kaupassa
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1 | Laske veron määrä velattomasta hinnasta |
| 2 | Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa (tai välittäjä tekee sen) |
| 3 | Maksa vero |
| 4 | Hae omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta, jos taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä. Muuten esitä isännöitsijälle todistus varainsiirtoverosta. |
Kun taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, tieto veron maksamisesta siirtyy rekisteriin automaattisesti. Lue lisää: osakekirja ja osakerekisteri.
Kiinteistökaupassa
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1 | Allekirjoita kauppakirja |
| 2 | Ilmoita ja maksa vero |
| 3 | Hae lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa kaupasta |
Erityistilanteet
Uudiskohteet
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Rakentamisvaiheessa ostettu asunto | Vero 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Maksuaika | 2 kuukautta omistusoikeuden siirtymisestä (yleensä kun rakennus on valmis ja kauppahinta maksettu) |
| Yhtiölaina | Lasketaan velattomaan hintaan |
Uudiskohteestakin maksetaan varainsiirtovero. Väite, että vero sisältyisi arvonlisäveroon, on virheellinen.
Rahoitusvastikkeen käsittely
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Yhtiölainaosuus maksetaan kaupassa | Ei muuta veron määrää |
| Yhtiölainaosuus maksetaan rahoitusvastikkeina | Lasketaan silti velattomaan hintaan |
Yhteiset ostajat
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Useampi ostaja | Jokainen ilmoittaa ja maksaa oman osuutensa |
Perintö, lahja ja ositus
| Tilanne | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Perintö tai testamentti | Ei varainsiirtoveroa |
| Lahja | Ei varainsiirtoveroa |
| Lahjanluonteinen kauppa | Vero lasketaan maksetusta vastikkeesta |
| Ositus tai perinnönjako | Ei veroa, kun vastikkeena käytetään jaettavaa varallisuutta; muusta vastikkeesta voi joutua maksamaan veroa |
Veropohjan laskeminen
Asunto-osake
Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta:
Velaton hinta = Myyntihinta + Yhtiölainaosuus
Vero = 1,5 % × Velaton hinta
Esimerkki:
- Myyntihinta: 180 000 €
- Yhtiölainaosuus: 40 000 €
- Velaton hinta: 220 000 €
- Varainsiirtovero: 1,5 % × 220 000 € = 3 300 €
Kiinteistö
Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta:
Vero = 3 % × Kauppahinta
Esimerkki:
- Kauppahinta: 300 000 €
- Varainsiirtovero: 3 % × 300 000 € = 9 000 €
Omistuksen rekisteröinti
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Paperinen osakeluettelo | Isännöitsijälle esitetään todistus varainsiirtoverosta |
| Huoneistotietojärjestelmä | Vero maksetaan ennen rekisteröintihakemusta, ja tieto siirtyy automaattisesti |
Varainsiirtoveroilmoitus
Täytettävät tiedot
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Ostajan tiedot | Nimi ja henkilötunnus |
| Kohteen tiedot | Yhtiö, osakkeet tai kiinteistö |
| Kauppahinta | Kauppahinta ja yhtiölainaosuus |
| Kauppapäivä | Kauppakirjan allekirjoituspäivä |
Ilmoittaminen
| Kohde | Ilmoituskanava |
|---|---|
| Asunto-osake | OmaVero tai paperilomake; välittäjän kautta tehdyssä kaupassa välittäjä ilmoittaa |
| Kiinteistö | Ostaja ilmoittaa ja maksaa ennen lainhuudon hakemista |
| Uudiskohde | Ostaja ilmoittaa itse, myös välittäjää käytettäessä |
Kun vero on maksettu OmaVerossa, todistus varainsiirtoverosta tulee OmaVeroon yleensä noin kahden arkipäivän kuluessa.
Oikean veron varmistaminen
Tarkistettavat asiat
| Asia | Selitys |
|---|---|
| Oikea veropohja | Tarkista, että kauppahinta ja yhtiölainaosuus on ilmoitettu oikein |
| Yhtiölainan selvitys | Tarkista lainaosuuden määrä isännöitsijäntodistuksesta |
| Oikea verokanta | Sopimuspäivä ratkaisee verokannan |
Varainsiirtoveroa ei voi laillisesti pienentää järjestelyillä, joiden oikeudellinen muoto ei vastaa asian todellista luonnetta. Verohallinto voi tällöin verottaa asian todellisen luonteen mukaan (verotusmenettelylaki 28 §).
Mitä ei voi tehdä
| Virhe | Mahdollinen seuraus |
|---|---|
| Kauppahinnan ilmoittaminen liian pienenä | Verohallinto voi määrätä veron ja veronkorotuksen |
| Ilmoituksen laiminlyönti | Veronkorotus |
| Maksamatta jättäminen | Viivästyskorko, eikä omistusta voi rekisteröidä |
Usein kysytyt kysymykset
Kuka maksaa veron?
| Osapuoli | Vastuu |
|---|---|
| Ostaja | Laissa verovelvollinen on luovutuksensaaja eli ostaja |
| Välittäjä | Perii asunto-osakkeen veron kaupanteon yhteydessä ja tilittää sen |
| Myyjä | Voi joutua perimään veron ulkomailla asuvalta rajoitetusti verovelvolliselta ostajalta |
Entä jos kauppa purkautuu?
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Kauppa puretaan tuomiolla tai vastaavassa tilanteessa sopimuksella | Vero palautetaan hakemuksesta |
| Kauppahintaa alennetaan vastaavassa tilanteessa | Veroa palautetaan hakemuksesta |
| Määräaika | 10 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta (muissa liikaa maksetun veron tilanteissa 3 vuotta) |
Voiko veron rahoittaa?
Varainsiirtovero on kaupan kulu, joka kannattaa ottaa huomioon rahoituslaskelmassa kauppahinnan lisäksi. Kysy pankilta, voiko veron sisällyttää asuntolainaan vai maksetaanko se omista varoista. Lue myös asunnon ostoprosessin vaiheet.
Yhteenveto
Varainsiirtoverosta (12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitetut sopimukset):
- Asunto-osake: 1,5 % velattomasta hinnasta
- Kiinteistö: 3 % kauppahinnasta
- Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
- Maksuaika: asunto-osake 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta (välittäjän kautta tehdyssä kaupassa kaupanteon yhteydessä), uudiskohde 2 kuukautta omistusoikeuden siirtymisestä, kiinteistö viimeistään lainhuutoa haettaessa (lainhuuto 6 kuukauden kuluessa)
- Myöhästyminen voi johtaa myöhästymismaksuun, veronkorotukseen, viivästyskorkoon tai kiinteistössä viivästyskorotukseen
Valmistaudu maksamaan vero asuntokaupan yhteydessä, sillä se on merkittävä lisäkulu. Laajemmin veron perusteista: mitä varainsiirtovero on.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Paljonko asuntokauppa maksaa kokonaisuudessaan?
Hinta, varainsiirtovero, kaupan kulut ja muutto yhdellä laskurilla.
Laske kaupan kokonaiskulutEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja – tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero
- Verohallinto: Kiinteistön ostaja
- Verohallinto: Uudiskohteen ostaja
- Verohallinto: Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
- Verohallinto: Varainsiirtoverolaskuri
- Finlex: Varainsiirtoverolaki 931/1996
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.