Osakekirja ja osakerekisteri: paperinen osakekirja korvataan huoneistotietojärjestelmän sähköisellä omistajamerkinnällä. Katso määräajat ja MML:n maksut.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asunto-osakkeiden omistus on perinteisesti osoitettu paperisella osakekirjalla. Vuoden 2019 alusta Suomessa on otettu käyttöön Maanmittauslaitoksen ylläpitämä huoneistotietojärjestelmä, jossa osakekirja korvataan sähköisellä omistajamerkinnällä. Muutos perustuu lakiin huoneistotietojärjestelmästä (1328/2018) ja sen voimaanpanolakiin (1329/2018).
Tässä artikkelissa käymme läpi osakekirjan ja sähköisen osakehuoneistorekisterin erot, siirtymäajan säännöt, maksut ja sen, mitä muutos tarkoittaa asuntokaupassa.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Osakekirja perinteisessä järjestelmässä
Mikä on osakekirja?
Piirre
Kuvaus
Arvopaperi
Paperinen asiakirja, joka edustaa huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita
Omistuksen osoittaminen
Osakekirjan hallinta ja siirtomerkinnät sekä yhtiön osakeluettelo
Luovutus
Osakekirja luovutetaan ostajalle kaupan yhteydessä
Panttaus
Osakekirja luovutetaan pantinsaajan, yleensä pankin, haltuun
Osakekirjan sisältö
Tieto
Sisältö
Yhtiön nimi
Asunto-osakeyhtiön nimi
Osakkeiden numerot
Mitkä osakkeet kirja edustaa
Huoneisto
Mihin huoneistoon osakkeet oikeuttavat
Siirtomerkinnät
Merkinnät osakkeiden aiemmista luovutuksista
Osakekirjan säilytys
Säilytystapa
Huomio
Kotona
Katoamisen ja vahingoittumisen riski
Pankin tallelokerossa
Suojassa katoamiselta
Pankissa lainan vakuutena
Pantinsaajan hallussa lainan ajan
Huoneistotietojärjestelmä (sähköinen rekisteri)
Mikä on huoneistotietojärjestelmä?
Piirre
Kuvaus
Ylläpitäjä
Maanmittauslaitos
Omistajamerkintä
Korvaa paperisen osakekirjan
Julkinen osakeluettelo
Perustiedot yhtiöstä, huoneistoista ja omistajista, ostettavissa
Päivittyminen
Omistus kirjataan hakemuksesta, ei automaattisesti kaupan yhteydessä
Mitä rekisteri sisältää?
Tieto
Sisältö
Omistaja
Osakkeenomistajaksi kirjattu henkilö tai yhteisö
Osakkeet ja huoneisto
Osakeryhmä ja yhtiöjärjestyksen tiedot huoneistosta
Panttaukset
Pantinsaaja ja pyydettäessä panttivastuun enimmäismäärä
Rajoitukset
Esim. ulosmittaus ja muut viranomaisten ilmoittamat rajoitukset
Taloyhtiön tiedot
Esim. yhtiölainat, kunnossapito- ja muutostyöt sekä vastiketiedot
Taloyhtiön kunnossapito-, vastike- ja lainatietojen tallennus on Maanmittauslaitoksen mukaan vielä käynnissä, joten kaikkien yhtiöiden tiedot eivät välttämättä ole vielä järjestelmässä.
Edut verrattuna osakekirjaan
Etu
Selitys
Ei katoavaa asiakirjaa
Omistus ei ole paperin varassa
Tiedot yhdestä paikasta
Omistus, panttaukset ja rajoitukset näkyvät osakehuoneistotulosteella
Velkojasuoja
Kirjattu saanto ja panttaus sitovat luovuttajan velkojia
Omat tiedot maksutta
Omistaja näkee huoneistonsa tiedot Asiointipalvelusta
Siirtyminen sähköiseen rekisteriin
Siirtymäaikataulu
Vaihe
Sääntö
Yhtiöt, joiden perustamisilmoitus on tehty 1.1.2019 tai myöhemmin
Osakkeet kuuluvat rekisteriin alusta alkaen, paperisia osakekirjoja ei anneta
Vanhat yhtiöt
Osakeluettelo oli siirrettävä Maanmittauslaitokselle 1.5.2019–31.12.2023
Osakkeen ensimmäinen luovutus siirron jälkeen
Saajan on haettava kirjaamista 2 kuukauden kuluessa
Omistaja ilman luovutusta
10 vuotta yhtiön siirrosta, jonka jälkeen yhtiökokoukseen osallistuminen edellyttää kirjaamishakemusta
Miten siirto tapahtuu?
Tapa
Kuvaus
Omistajan hakemuksesta
Omistaja hakee rekisteröintiä, kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa
Kaupan tai perinnön yhteydessä
Uusi omistaja hakee omistuksensa rekisteröintiä määräajassa
Pankin kautta
Jos osakekirja on lainan vakuutena, pankki voi hakea rekisteröintiä omistajan puolesta
Taloyhtiön tehtävä
Yhtiö siirtää osakeluettelon, mutta ei rekisteröi osakkaiden omistuksia
Alkuperäinen osakekirja toimitetaan Maanmittauslaitokselle, joka mitätöi sen ennen omistajan kirjaamista. Jos huoneistolla on useampi omistaja, yksi omistajista voi hakea rekisteröintiä. Vaiheittaiset ohjeet löytyvät artikkelista paperisen osakekirjan rekisteröinti.
Kustannukset
Maanmittauslaitoksen hinnasto (tarkistettu 26.9.2026, ei arvonlisäveroa):
Toimenpide
Maksu
Omistuksen rekisteröinti
92 €/osakehuoneisto
Osakekirjan tai väliaikaistodistuksen palautus
17 €/palautus
Myöhästynyt rekisteröintihakemus
Lisäksi myöhästymismaksu: 92 € + 18,40 € jokaiselta alkavalta 2 kuukauden viivästysjaksolta
Panttauksen kirjaaminen tai muuttaminen
41 €/panttaus
Panttauksen poistaminen
0 €
Osakeluettelon siirto yhtiöltä
Maksuton määräajassa
Vaikutus asuntokauppaan
Vanha järjestelmä (osakekirja)
Vaihe
Toimenpide
1
Kauppakirja allekirjoitetaan
2
Ostaja maksaa kauppahinnan
3
Osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja se luovutetaan ostajalle
4
Ostaja ilmoittaa luovutuksesta taloyhtiölle osakeluetteloon merkitsemistä varten
Uusi järjestelmä (rekisteri)
Vaihe
Toimenpide
1
Tarkistetaan osakehuoneistotuloste
2
Kauppakirja allekirjoitetaan ja kauppahinta maksetaan
3
Varainsiirtovero maksetaan ennen rekisteröintihakemusta
4
Ostaja tai hänen pankkinsa hakee omistuksen rekisteröintiä
5
Maanmittauslaitos kirjaa omistuksen ja ilmoittaa siitä
Käytännön ero
Asia
Osakekirja
Rekisteri
Siirto
Fyysinen asiakirja
Sähköinen kirjaus hakemuksesta
Kirjaamisen kesto
Riippuu osapuolista
Maanmittauslaitoksen mukaan voi kestää useamman kuukauden
Katoamisriski
Osakekirja voi kadota
Ei paperista asiakirjaa
Tarkistus
Osakekirja ja osakeluettelo
Osakehuoneistotuloste
Koska rekisteröinti voi kestää, Maanmittauslaitos suosittelee pyytämään myyjältä valtakirjan yhtiökokoukseen osallistumista varten, sillä kauppakirja ei yksin riitä todisteeksi osallistumisoikeudesta.
Panttaus ja vakuudet
Osakekirjan panttaus
Tilanne
Käytäntö
Asuntolaina
Osakekirja pankin hallussa
Lainan maksu
Osakekirja palautetaan omistajalle
Rekisteröinti
Pankki voi hakea omistuksen rekisteröintiä omistajan puolesta
Rekisterin panttaus
Tilanne
Käytäntö
Edellytys
Huoneistolla on sähköinen omistajamerkintä
Hakija
Pantinsaaja, yleensä pankki, omistajan suostumuksella
Laajuus
Koko arvosta tai euromääräisesti rajoitettuna
Useita pantinsaajia
Etusijajärjestys voidaan kirjata pantinsaajien yhteisestä hakemuksesta
Poisto
Tyypillisesti pantinsaaja hakee, maksuton
Panttauksen näkyminen
Rekisteritieto
Sisältö
Pantinsaaja
Esim. pankki
Panttivastuun enimmäismäärä
Merkitään, jos sitä pyydetään
Etusija
Jos useita panttauksia
Lainan todellinen jäljellä oleva määrä ei näy rekisteristä, vaan se selvitetään lainanantajalta.
Käytännön tilanteita
Asunnon osto (rekisterissä)
Vaihe
Toimenpide
1
Tarkista omistus ja panttaukset osakehuoneistotulosteelta
2
Tarkista isännöitsijäntodistus
3
Tee kauppakirja ja pyydä valtakirja yhtiökokousta varten
4
Maksa kauppahinta ja varainsiirtovero
5
Hae omistuksen rekisteröintiä, jos pankki ei hae puolestasi
Asunnon myynti (rekisterissä)
Vaihe
Toimenpide
1
Varmista, että olet kirjattu omistajaksi
2
Jos osakkeet on pantattu, sovi panttauksen poistosta lainanantajan kanssa
3
Tee kauppakirja
4
Anna suostumus, jota ostaja tarvitsee rekisteröintiin
5
Ostaja hakee rekisteröintiä
Vanha osakekirja ja kauppa
Tilanne
Toimenpide
Yhtiö ei ole vielä siirtänyt osakeluetteloa
Kauppa tehdään osakekirjalla, rekisteröinti vasta siirron jälkeen
Yhtiö on siirtänyt osakeluettelon
Ostaja hakee rekisteröintiä 2 kuukauden kuluessa ja toimittaa osakekirjan
Myöhästynyt hakemus
Rekisteröintimaksun lisäksi myöhästymismaksu
Määräaika lasketaan kauppakirjan allekirjoittamisesta tai, jos omistusoikeus siirtyy myöhemmin, omistusoikeuden siirtymisestä.
Rekisteritietojen tarkistaminen
Kuka voi tarkistaa?
Taho
Mahdollisuus
Omistaja
Omat tiedot maksutta Asiointipalvelusta
Ostajaehdokas
Tulosteet myyjän tai välittäjän kautta, julkinen osakeluettelo asiakaspalvelusta
Lainvoimainen kuolettamispäätös liitetään hakemukseen
Omistaja vaihtunut
Uusi omistaja hakee rekisteröintiä saantokirjalla ja toimittaa kuolettamispäätöksen myöhemmin
Kustannukset
Käräjäoikeuden käsittelymaksu ja rekisteröintimaksu
Peritty asunto
Tilanne
Rekisteröinnin määräaika
Ositus tai perinnönjako
2 kuukautta siitä, kun ositus tai perinnönjako on lainvoimainen
Yksi perijä
2 kuukautta perunkirjoitusajan tai sen jatkoajan päättymisestä
Testamentti
2 kuukautta testamentin lainvoimaisuudesta
Jos perittävä on kuollut ennen kuin taloyhtiö siirsi osakeluettelonsa, rekisteröintiin on 10 vuotta siirrosta. Määräajat koskevat tilanteita, joissa huoneistolla on paperinen osakekirja.
Kuolinpesän osakkeet
Tilanne
Huomio
Jakamaton pesä
Tarvittavat liitteet kannattaa tarkistaa Maanmittauslaitoksen asiointiapurista
Jaon jälkeen
Perillinen hakee omistuksensa rekisteröintiä
Tulevaisuus
Sähköisen järjestelmän yleistyminen
Kehitys
Vaikutus
Paperiset osakekirjat mitätöidään
Kirjat poistuvat käytöstä vähitellen rekisteröintien myötä
Sähköinen asuntokauppa
Maanmittauslaitoksen mukaan järjestelmä vauhdittaa sen yleistymistä
Taloyhtiöiden tiedot
Remontti-, laina- ja vastiketietoja tallennetaan järjestelmään
Viranomaistiedot
Esim. ulosmittaus merkitään rekisteriin viranomaisen ilmoituksesta
Mitä se tarkoittaa omistajalle?
Asia
Vaikutus
Ei osakekirjan säilytystä
Omistus perustuu rekisterimerkintään
Rekisteröinti määräajassa
Myöhästymisestä peritään lisämaksu
Tiedot yhdestä paikasta
Omat tiedot Asiointipalvelusta
Yhteystiedot ajan tasalle
Yhtiökokouskutsut voivat perustua rekisterin tietoihin
Yhteenveto
Osakekirja ja osakerekisteri:
Osakekirja on paperinen arvopaperi, jonka korvaa sähköinen omistajamerkintä
Huoneistotietojärjestelmä otettiin käyttöön 2019, ja vanhojen yhtiöiden osakeluettelot oli siirrettävä sinne vuoden 2023 loppuun mennessä
Rekisteröinti on haettava 2 kuukauden kuluessa, kun paperisen osakekirjan huoneisto vaihtaa omistajaa
Omistuksen rekisteröinti maksaa 92 € ja panttauksen kirjaus 41 € (MML, tarkistettu 26.9.2026)
Panttaukset kirjataan rekisteriin, kun huoneistolla on sähköinen omistajamerkintä
Sähköinen rekisteri kokoaa omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot yhteen paikkaan, mikä helpottaa asuntokaupan tarkistuksia.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa tunnistamaan kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä tapahtuu, jos osakekirja katoaa?
Kadonnut osakekirja kuoletetaan käräjäoikeudessa. Lainvoimainen kuolettamispäätös liitetään omistuksen rekisteröintihakemukseen, jolloin omistus voidaan kirjata huoneistotietojärjestelmään ilman alkuperäistä osakekirjaa.
Onko osakekirja siirrettävä sähköiseen rekisteriin?
Kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle, uuden omistajan on haettava rekisteröintiä 2 kuukauden kuluessa kaupasta, lahjasta tai muusta saannosta. Jos omistaja ei vaihdu, rekisteröintiin on 10 vuotta yhtiön siirrosta, minkä jälkeen yhtiökokoukseen osallistuminen edellyttää, että kirjaamista on haettu. Rekisteröinnin voi hakea myös heti.
Miten asunnon omistus tarkistetaan?
Omistus, panttaukset ja rajoitukset näkyvät osakehuoneistotulosteelta. Jos huoneistolla on vielä paperinen osakekirja, ote osakeluettelosta näyttää osakeluetteloon merkityn omistajan. Omistaja näkee omat tietonsa maksutta Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelusta.
Miten panttaus näkyy sähköisessä rekisterissä?
Panttauksesta kirjataan pantinsaaja ja pyydettäessä panttivastuun enimmäismäärä. Useamman panttauksen etusijajärjestys voidaan kirjata. Lainan jäljellä oleva määrä ei näy rekisteristä.
Kuinka nopeasti sähköinen omistuksen siirto tapahtuu?
Rekisteröinti tehdään hakemuksesta, ja Maanmittauslaitoksen mukaan se voi kestää useamman kuukauden. Ajantasaiset käsittelyajat löytyvät Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
