Yhtiölainaosuus: mitä se tarkoittaa ja miten se vaikuttaa?

Yhtiölainaosuus tulee vastaan useimmissa asunto-osakkeen kaupoissa. Se on se osa taloyhtiön lainasta, joka kohdistuu myytävän huoneiston osakkeisiin, ja se näkyy myynti-ilmoituksessa myyntihinnan ja velattoman hinnan erotuksena. Ostajalle lainaosuus tarkoittaa tulevaa rahoitusvastiketta ja suurempaa varainsiirtoveroa, myyjälle se vaikuttaa kauppahintaan ja luovutusvoiton laskentaan.

Tämä artikkeli käsittelee yhtiölainaosuutta asuntokaupan osapuolten kannalta: miten velaton hinta muodostuu, mitä ostaja maksaa ja milloin, ja miten myyjä ottaa lainaosuuden huomioon verotuksessa. Yhtiölainan toimintaa osakkaan arjessa, kuten lainan päättämistä ja rahoitusvastikkeen muutoksia, käsitellään artikkelissa taloyhtiön yhtiölaina.

Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.

---

Mitä yhtiölainaosuus tarkoittaa?

Taloyhtiö ottaa lainaa yhtiön nimissä, mutta lainan lyhennykset ja korot katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla. Siksi jokaiseen huoneistoon kohdistuu laskennallinen osuus yhtiön lainasta. Asuntokaupassa tämä osuus on yhtä todellinen kustannus kuin ostajan myyjälle maksama hinta, vaikka sitä ei makseta kaupanteossa.

Lainanottaja on taloyhtiö, ja osakkaan maksuvelvollisuus perustuu osakkeisiin ja yhtiöjärjestykseen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan pääomavastikkeella katetaan, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta eikä siinä toisin määrätä, pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta (AsOYL 3:3.2). Yhtiölaina syntyy siksi tyypillisesti uudisrakentamisen tai suuren korjaushankkeen, kuten putki- tai julkisivuremontin, rahoittamiseksi.

Myynti-ilmoituksessa erotetaan kaksi hintaa. Myyntihinta on se, minkä ostaja maksaa myyjälle. Velaton hinta on myyntihinta lisättynä osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella, ja Verohallinnon mukaan se sisältää kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden. Kun vertaat asuntoja, vertailukelpoinen luku on velaton hinta, koska lainaosuus jää kaupan jälkeen ostajan maksettavaksi.

---

Miten yhtiölainaosuus lasketaan?

Lainaosuus ei ole kiinteä summa, jonka myyjä päättää, vaan se johdetaan yhtiön lainasta yhtiöjärjestyksen maksuperusteen avulla. Kun tunnet maksuperusteen, voit tarkistaa, vastaako isännöitsijäntodistuksen luku huoneiston osuutta.

Vastikkeen maksuperusteesta määrätään yhtiöjärjestyksessä, ja perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitava kulutus (AsOYL 3:4.1). Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä tiettyjä menoja varten eri maksuperuste tai rajata maksuvelvollisuus vain tiettyjen osakkeiden omistajiin (AsOYL 3:3.1). Siksi samassa yhtiössä kahden yhtä suuren huoneiston lainaosuudet voivat poiketa toisistaan, jos esimerkiksi hissi- tai parvekelaina koskee vain osaa huoneistoista.

Kuvitteellinen esimerkki osakkeiden mukaan: yhtiöllä on 1 000 000 euron laina ja 1 000 osaketta, ja huoneiston osakkeita on 50 kappaletta. Lainaosuus on tällöin 50 / 1 000 × 1 000 000 € = 50 000 €. Jos maksuperusteena on pinta-ala, 60 neliön huoneiston osuus 500 000 euron lainasta 2 000 neliön yhtiössä on 60 / 2 000 × 500 000 € = 15 000 €. Todellinen osuus kannattaa tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta, koska yhtiö on voinut myös lyhentää lainaa tai osakkaat ovat voineet maksaa osuuksiaan pois.

---

Miten yhtiölainaosuus maksetaan?

Osakas maksaa lainaosuutensa joko kuukausittain rahoitusvastikkeena tai kerralla kertasuorituksena. Valinta vaikuttaa kuukausikuluihin, korkoriskiin ja myöhemmin myös luovutusvoiton laskentaan, joten maksutavan ehdot kannattaa selvittää jo ennen kauppaa.

Rahoitusvastike eli pääomavastike sisältää osakkaan osuuden lainan lyhennyksistä ja koroista. Finanssivalvonnan maksuvarasuosituksessa rahoitusvastike määritellään jyvitetyn yhtiölainaosuuden lyhennyksiksi ja koroiksi. Vaihtuvakorkoisessa lainassa vastike muuttuu yhtiön päätösten mukaan, kun lainan korko tarkistetaan.

Kertasuorituksen mahdollisuus ja maksuajankohdat määräytyvät yhtiöjärjestyksen ja yhtiön päätösten mukaan. Verohallinnon mukaan pääomavastike voidaan maksaa kuukausittain tai yhtiön määräämänä ajankohtana kertasuorituksena, ja on tavanomaista, että osakkaat voivat maksaa yhtiölainaosuuksia määräajoin, esimerkiksi kerran vuodessa. Kertasuoritus tehdään siksi yleensä yhtiön määräämänä ajankohtana eikä milloin tahansa, joten ajankohdat kannattaa kysyä isännöitsijältä. Maksun jälkeen kyseisen lainan rahoitusvastike lakkaa, mutta muut yhtiön lainat voivat edelleen kohdistua huoneistoon.

---

Yhtiölainaosuus asuntokaupassa

Asuntokaupassa yhtiölainaosuus vaikuttaa ostajan maksamaan hintaan, varainsiirtoveroon ja siihen, kuka vastaa vastikkeista kaupan jälkeen. Ostajan ja myyjän kannattaa sopia selvästi, maksaako myyjä osuuden pois ennen kauppaa vai jääkö se huoneistolle.

Hinnoittelussa lainaosuus ja myyntihinta täydentävät toisiaan. Kuvitteellinen esimerkki: kahden asunnon velaton hinta on sama, mutta lainaosuus eroaa.

Asunto A näyttää myyntihinnaltaan 40 000 euroa edullisemmalta, mutta ostaja maksaa saman summan myöhemmin rahoitusvastikkeena, ja sen lisäksi korot. Varainsiirtovero on molemmissa sama, koska se lasketaan velattomasta hinnasta. Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % kauppahinnasta, mahdollisista muista vastikkeista ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta, kun sopimus on allekirjoitettu 12.10.2023 tai myöhemmin (VSVL 20 §). Verohallinnon esimerkissä 60 000 euron myyntihinta ja 20 000 euron yhtiölainaosuus tekevät velattomaksi hinnaksi 80 000 euroa, jolloin vero on 1 200 euroa. Verohallinnon mukaan vero maksetaan velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois kaupantekohetkellä vai myöhemmin rahoitusvastikkeena.

Ostajan vastuu alkaa omistusoikeuden siirtymisestä: osakkeen uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien (AsOYL 3:6.2). Uusi omistaja vastaa lisäksi edellisen omistajan ohella tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta, mutta enintään siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta kertyneen vastikkeen määrään. Uusi omistaja ei kuitenkaan vastaa sellaisesta laiminlyödystä vastikkeesta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä (AsOYL 3:7). Tuore isännöitsijäntodistus suojaa siis ostajaa myös maksamattomilta rahoitusvastikkeilta.

Myyjän kannalta lainaosuus vaikuttaa luovutusvoiton laskentaan. Verohallinnon mukaan tuloverotuksessa luovutushintaan ei sisällytetä asunto-osakkeeseen luovutushetkellä kohdistuvaa osuutta yhtiön lainoista, toisin kuin varainsiirtoverotuksessa. Verohallinnon esimerkissä sovittu velaton kauppahinta on 200 000 euroa ja yhtiölainaosuus 40 000 euroa, jolloin luovutusvoittoverotuksessa ilmoitettava luovutushinta on 160 000 euroa. Myös hankintameno-olettama lasketaan tästä luovutushinnasta.

---

Rahoitusvastikkeen laskeminen

Ostajalle tärkein kysymys on usein, paljonko lainaosuus maksaa kuukaudessa ja kuinka herkästi summa reagoi korkoihin. Rahoitusvastikkeen suuruus riippuu lainaosuudesta, jäljellä olevasta laina-ajasta, korosta ja lyhennystavasta.

Alla olevan laskelman oletukset ovat seuraavat: huoneiston lainaosuus on 30 000 euroa, laina on annuiteettilaina, laina-aika on 20 vuotta ja korko pysyy samana koko laina-ajan. Lähtökorko 3,35 % vastaa Suomen Pankin ilmoittamaa uusien asuntolainojen keskikorkoa elokuussa 2026. Taloyhtiön oma lainakorko voi poiketa siitä, ja todellinen vastike riippuu yhtiön lainaehdoista ja vastikeperusteista. Esimerkki on kuvitteellinen.

Taulukosta näkyy, että yhden prosenttiyksikön koronnousu kasvattaa 30 000 euron osuuden vastiketta noin 15 euroa kuukaudessa, mutta 20 vuoden aikana korkoja kertyy lähes 4 000 euroa enemmän. Jos korko nousisi 6 prosenttiin, vastike olisi noin 43 euroa kuukaudessa lähtötasoa suurempi ja korot yhteensä noin 10 400 euroa suuremmat. Luvut kuvaavat yhtä lainaa: jos huoneistoon kohdistuu useita lainoja, niiden vastikkeet lasketaan yhteen.

---

Yhtiölainaosuuden vaikutus asuntolainaan

Pankki arvioi lainanhakijan maksukykyä kokonaisuutena, ja rahoitusvastike kuuluu samaan laskelmaan kuin oma asuntolaina. Suuri lainaosuus voi siksi pienentää sitä summaa, jonka pankki on valmis lainaamaan myyntihinnan maksamiseen.

Finanssivalvonnan suosituksen mukaan asuntoluoton hakijan lainanhoitokulut saavat olla pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista, kun laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja (päätös 27.6.2022, voimaan 1.1.2023). Tarkennetun suosituksen (FIVA/2022/937) mukaan kuormitettuun laskelmaan lasketaan haettavan asuntoluoton lisäksi hakijan muut asuntoluotot, rahoitusvastikkeet ja muut velat. Poikkeus koskee luottoja ja rahoitusvastikkeita, joissa on alle 6 %:n korkokatto, joka on voimassa vähintään 10 vuotta haettavan luoton myöntöhetkestä, tai joiden korko on sidottu kiinteäksi vähintään 10 vuodeksi, kun niitä lyhennetään säännöllisesti katon tai kiinteän koron voimassaoloaikana. Laskelmassa käytetään tällöin katon mukaista tai sovittua kiinteää korkoa.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että pankki laskee rahoitusvastikkeen vähintään 6 %:n korolla, ellei yhtiön lainassa ole edellä kuvattua pitkää korkosuojausta. Edellisen esimerkin 30 000 euron osuudesta rahoitusvastike olisi tällöin noin 215 euroa kuukaudessa, vaikka todellinen vastike olisi pienempi. Jos 60 %:n raja ylittyy, suosituksen mukaan luottopäätöstä tulisi edeltää erityisen huolellinen maksukyvyn arviointi yhdessä asiakkaan kanssa, ja Finanssivalvonta suosittaa, että luotonantaja tekee päätöksen korotetulla päätöstasolla.

---

Yhtiölainaosuus isännöitsijäntodistuksessa

Isännöitsijäntodistus on ostajan tärkein asiakirja lainaosuuden selvittämisessä, koska myynti-ilmoituksen luvut voivat olla vanhentuneita. Verohallinnon mukaan yhtiölainaosuuden määrä ilmenee kaupantekohetkellä laaditusta isännöitsijäntodistuksesta.

Todistuksesta kannattaa tarkistaa huoneistoon kohdistuva lainaosuus ja rahoitusvastikkeen suuruus. Jos huoneistoon kohdistuu useita lainoja, esimerkiksi tontti- ja putkiremonttilaina, niiden laina-ajat ja ehdot voivat poiketa toisistaan. Lainojen korot, laina-ajat ja mahdolliset korkosuojaukset voit selvittää isännöitsijältä ja yhtiön tilinpäätöksestä. Lisäksi kannattaa katsoa, onko yhtiössä tiedossa korjaushankkeita, jotka voivat tuoda uutta lainaa: varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin (AsOYL 6:3.2). Isännöitsijäntodistuksen lukemista käsitellään tarkemmin artikkelissa isännöitsijäntodistus.

---

Kannattaako maksaa pois?

Kertasuoritus vähentää kuukausikuluja ja poistaa kyseisen lainan korkoriskin, mutta sitoo rahaa asuntoon. Päätös riippuu korkoerosta, omasta puskurista ja siitä, onko asunto omassa käytössä vai vuokralla, koska verokohtelu on näissä erilainen.

Edellä olevan laskelman oletuksilla 30 000 euron osuuden maksaminen heti lainan alussa jättäisi pois noin 11 200 euron korot 20 vuoden aikana, jos korko pysyisi 3,35 prosentissa. Jos kertasuoritus rahoitettaisiin omalla asuntolainalla, kannattaa verrata oman lainan ja yhtiölainan korkoja ja kuluja. Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen, joten omassa asunnossa kumpikaan vaihtoehto ei tuo korkovähennystä.

Vuokra-asunnossa tilanne on toinen. Verohallinnon mukaan vuokranantaja voi vähentää pääomavastikkeen vuokratulosta, jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Rahastoitua pääomavastiketta ei voi vähentää vuokratulosta, mutta sen saa lisätä hankintamenoon ja vähentää luovutusvoittoa laskettaessa. Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta se, maksetaanko vastike kuukausittain vai kerralla lainaosuussuorituksena. Tulonhankkimisvelan, kuten vuokra-asunnon lainan, korkoihin sovelletaan eri sääntöä kuin oman asunnon lainaan.

Ajoitus vaikuttaa myös luovutusvoittoon. Rahastoidut pääomavastikkeet lisäävät hankintamenoa, mutta tuloutettuja kuukausittaisia vastikkeita ei lisätä (KHO 2016:169). Kertasuoritus lisää hankintamenoa yhtiön kirjanpitomenettelystä riippumatta, jos se maksetaan oston tai myynnin yhteydessä. Verohallinnon mukaan lainan poismaksun katsotaan tapahtuvan oston yhteydessä, kun se tapahtuu ostoa seuraavana lainanlyhennyspäivänä, ja myynnin yhteydessä, kun maksu tapahtuu ennen myyntiä lähinnä olevana lainanlyhennyspäivänä. Jos huoneistolla on useita omistajia, kaikkien on maksettava huoneistokohtainen osuus kokonaan pois, ja jokainen kertamaksu arvioidaan erikseen. Vuokratulosta vähennettyjä pääomavastikkeita tai kertamaksuja ei voi lisätä hankintamenoon. Verotusta käsitellään laajemmin artikkelissa yhtiölaina verotuksessa.

---

Yhtiölainaosuus uudiskohteissa

Uudiskohteissa yhtiölainaosuus voi olla suuri osa velattomasta hinnasta, koska rakentaminen rahoitetaan osin yhtiön lainalla. Pieni myyntihinta voi näyttää houkuttelevalta, mutta kokonaiskustannus ratkeaa velattomasta hinnasta ja tulevista vastikkeista.

Kuvitteellinen esimerkki: velaton hinta on 300 000 euroa, josta myyntihinta on 150 000 euroa ja yhtiölainaosuus 150 000 euroa. Jos lainaosuutta lyhennettäisiin heti annuiteettina 20 vuodessa 3,35 %:n korolla, rahoitusvastike olisi noin 858 euroa kuukaudessa ja 6 %:n korolla noin 1 075 euroa. Uudiskohteiden lainoissa voi olla lyhennysvapaita vuosia, jolloin vastike on alussa pienempi ja nousee myöhemmin. Siksi lainan lyhennysohjelma ja korkoehdot kannattaa selvittää myyntiaineistosta ja kysyä rakennuttajalta ennen kauppaa.

Myös varainsiirtoveron maksuaika poikkeaa tavallisesta kaupasta. Tavallisessa asunto-osakkeen kaupassa vero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, ja kiinteistönvälittäjän välityksellä tehdyssä kaupassa vero suoritetaan kaupanteon yhteydessä. Lain tarkoittamassa uudiskohteessa ostaja ilmoittaa ja maksaa veron kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, myös välittäjää käytettäessä (VSVL 21 §). Veron peruste on uudiskohteessakin velaton hinta.

---

Riskit ja huomioitavaa

Yhtiölainaosuus tuo ostajalle riskejä, joihin hän ei voi yksin vaikuttaa, koska lainan ehdoista ja uusista lainoista päättää yhtiö. Riskit kannattaa tunnistaa ennen kauppaa ja ottaa huomioon omassa puskurissa.

Korkoriski on yleensä suurin. Vaihtuvakorkoisessa lainassa koronnousu siirtyy rahoitusvastikkeeseen, ellei yhtiö ole suojannut korkoa, ja pitkä laina-aika altistaa muutoksille pidempään. Toinen riski liittyy muiden osakkaiden maksukykyyn. Jos osakas ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta, yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi (AsOYL 8:2.1). Hallituksen on ennen päätöstä annettava kirjallinen varoitus, eikä yhtiöllä ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa, jos osakas varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa (AsOYL 8:3). Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys (AsOYL 8:2.2). Kolmas riski on uusi laina: tulevat korjaukset voivat kasvattaa lainaosuutta kaupan jälkeen.

Omaa talouttasi varten kannattaa tehdä yksinkertainen stressitesti. Laske, millainen rahoitusvastike olisi 6 %:n korolla, ja arvioi, riittävätkö tulosi, kun hoito- ja rahoitusvastike sekä oma lainanhoito lasketaan yhteen. Yhtiölainan riskejä käsitellään laskuesimerkein artikkelissa taloyhtiölainan riskit.

---

Vertailu: asuntolaina vs. yhtiölaina

Ostaja voi usein valita, rahoittaako hän asunnon velattoman hinnan osin yhtiölainalla vai ostaako hän kohteen, jossa lainaosuus on pieni ja oma asuntolaina suurempi. Vertailussa ratkaisevat korko, kulut, joustavuus ja päätösvalta.

Korkotasoa ei voi päätellä etukäteen lainatyypin perusteella. Suomen Pankin 28.9.2026 tiedotteen mukaan uusien asuntolainojen keskikorko oli elokuussa 2026 3,35 % ja uusien yrityslainojen, asuntoyhteisöt mukaan lukien, 4,21 %. Jälkimmäinen luku koskee kaikkia yrityslainoja, ei pelkästään taloyhtiöitä, joten yhtiön oma korko kannattaa selvittää isännöitsijältä. Verotuksessa omassa asunnossa kumpikaan ei tuo korkovähennystä, ja vuokra-asunnossa vähennys määräytyy edellä kuvattujen sääntöjen mukaan.

Suurin ero on päätösvallassa. Omasta asuntolainasta neuvottelet itse, mutta yhtiölainan ehdoista päättää yhtiö. Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia tai jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai osakkaan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta (AsOYL 7:2.2). Yhtiölaina voi toisaalta mahdollistaa oston pienemmällä omalla lainalla, kun taas oma asuntolaina antaa enemmän mahdollisuuksia vaikuttaa ehtoihin.

---

Yhteenveto

Yhtiölainaosuus on huoneistoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta, ja asuntokaupassa se on osa velatonta hintaa. Ostaja maksaa varainsiirtoveron velattomasta hinnasta ja vastaa rahoitusvastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Myyjä ilmoittaa luovutusvoittoverotuksessa luovutushinnan ilman yhtiölainaosuutta.

Asuntoja kannattaa verrata velattoman hinnan ja kokonaisvastikkeiden perusteella eikä pelkän myyntihinnan. Tarkista lainaosuus tuoreesta isännöitsijäntodistuksesta, laske rahoitusvastike myös korkeammalla korolla ja selvitä kertasuorituksen ehdot ja ajankohdat yhtiöltä. Jos harkitset kertasuoritusta oston tai myynnin yhteydessä, ajoitus lyhennyspäivään vaikuttaa siihen, lisääkö maksu hankintamenoa.

Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.

---

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on yhtiölainaosuuden ja rahoitusvastikkeen ero?

Yhtiölainaosuus on huoneistoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta euroina. Rahoitusvastike on kuukausittainen maksu, jolla osakas maksaa osuutensa lainan lyhennyksistä ja koroista. Finanssivalvonnan maksuvarasuosituksessa rahoitusvastike määritellään jyvitetyn yhtiölainaosuuden lyhennyksiksi ja koroiksi.

Kannattaako yhtiölainaosuus maksaa pois kerralla?

Se riippuu yhtiölainan ja oman rahoituksen korkoerosta, kuluista ja omasta puskurista. Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verovuodesta 2023 alkaen. Vuokra-asunnossa tuloutettu pääomavastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta riippumatta siitä, maksetaanko se kuukausittain vai kerralla.

Maksetaanko varainsiirtovero myös yhtiölainaosuudesta?

Kyllä. Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta, eli kauppahinnasta, mahdollisista muista vastikkeista ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Vero on sama riippumatta siitä, maksetaanko lainaosuus pois kaupanteossa vai myöhemmin rahoitusvastikkeena.

Vastaako ostaja myyjän maksamattomista rahoitusvastikkeista?

Uusi omistaja vastaa edellisen omistajan ohella tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta enintään siirtokuukauden ja sitä edeltävän viiden kuukauden vastikkeiden määrään. Hän ei vastaa vastikkeesta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt ennen todistuksen päiväystä (AsOYL 3:7).

Miten yhtiölainaosuus vaikuttaa myyjän luovutusvoittoon?

Luovutusvoittoverotuksessa luovutushintaan ei sisällytetä yhtiölainaosuutta. Rahastoidut pääomavastikkeet ja oston tai myynnin yhteydessä maksettu kertasuoritus lisäävät hankintamenoa, mutta tuloutetut kuukausittaiset vastikkeet eivät (KHO 2016:169).

Lähteet

• Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Finlex – Varainsiirtoverolaki 931/1996
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (syventävä ohje)
• Verohallinto – Vuokratulon vähennykset
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Finanssivalvonta – Suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 28.6.2022)
• Finanssivalvonta – Tarkennettu maksuvarasuositus 28.9.2022 (PDF)
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026

---

Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 4.10.2026.

---

Lue myös

• Taloyhtiön yhtiölaina osakkaan kannalta
• Yhtiölaina verotuksessa
• Taloyhtiölainan riskit ostajalle
• Rahoitusvastike ja sen laskeminen
• Isännöitsijäntodistuksen sisältö