Taloyhtiön verotus
Taloyhtiön verotus: vastikkeet tuloina, rahastointi ja sen edellytykset, vuokratulot, poistot, asuintalovaraus, kiinteistövero, alv ja veroilmoitus 4.
Asunto-osakeyhtiö on itsenäinen verovelvollinen samaan tapaan kuin muutkin yhteisöt, mutta sen toiminta on yleensä kustannusten kattamista eikä voiton tavoittelua. Siksi useimmilta taloyhtiöiltä ei jää verotettavaa tuloa. Verotus voi silti yllättää, jos yhtiöllä on vuokratuloja, jos rahastoinnista päätetään väärään aikaan tai jos rahastoituja varoja käytetään vuosikuluihin. Tässä artikkelissa käydään läpi taloyhtiön verotuksen perusteet Verohallinnon ohjeiden mukaan.
Verotuksen perusteet
Taloyhtiön verovelvollisuus
| Periaate | Sisältö |
|---|---|
| Verovelvollisuus | Asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö verotetaan itsenäisinä verovelvollisina |
| Verokanta | Yhteisön tuloveroprosentti on 20 |
| Tulolähde | Yleensä henkilökohtainen tulolähde, jolloin verotus toimitetaan tuloverolain mukaan |
| Tappiot | Vahvistettu tappio vähennetään seuraavien 10 verovuoden tuloksista |
| Yleisradiovero | Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt eivät maksa sitä |
Poikkeustilanteissa taloyhtiön voidaan katsoa harjoittavan elinkeinotoimintaa, ja silloin sitä verotetaan elinkeinotoiminnan tulolähteessä.
Verotettavan tulon muodostuminen
Verovuoden tulos lasketaan vähentämällä veronalaisista tuloista verotuksessa vähennyskelpoiset menot. Laskenta perustuu kirjanpitoon, mutta kirjanpidon ja verotuksen erojen vuoksi tulos ei välttämättä ole sama.
| Tulo | Käsittely |
|---|---|
| Hoitovastikkeet | Kiinteistön tuottoja, joita vastaavat hoitokulut vähennetään |
| Käyttökorvaukset (esim. vesi, sauna) | Kiinteistön tuottoja |
| Vuokrat | Kiinteistön tuottoja |
| Tuloutetut pääomavastikkeet | Veronalaista tuloa |
| Rahastoidut pääomavastikkeet | Verovapaita pääomansijoituksia, kun rahastoinnin edellytykset täyttyvät |
| Korkotuotot | Veronalaista tuloa |
| Luovutusvoitot | Veronalaista tuloa (esimerkiksi tontin tai rakennusoikeuden myynti) |
Miksi veroa ei yleensä synny?
Vastikkeet eivät ole verovapaata tuloa, vaan ne kirjataan yhtiön tuotoiksi. Veroa ei kuitenkaan yleensä synny, koska vastikkeet mitoitetaan kattamaan yhtiön kulut. Kun hoitokulut, korjaukset, korot ja poistot vähennetään tuotoista, tulos jää usein nollaan tai tappiolle.
Vastikkeiden verotus
Vastikkeiden kohtelu
| Vastike | Käsittely yhtiön verotuksessa |
|---|---|
| Hoitovastike | Tuotto, jota vastaavat kulut vähennetään |
| Pääoma- tai rahoitusvastike, tuloutettu | Veronalaista tuloa |
| Pääoma- tai rahoitusvastike, rahastoitu | Ei veronalaista tuloa, jos rahastointi on tehty asianmukaisesti |
| Korkojen kattamiseen peritty vastike | Veronalaista tuloa, koska sitä ei voi rahastoida |
| Käyttökorvaus | Tuotto |
Verohallinnon mukaan yhtiön lainojen korkojen maksamista varten kerättyjä vastikkeita ei voi rahastoida. Siksi korkomenojen kattamiseksi kerättävät vastikkeet ja lainaosuussuoritusten korko-osuudet ovat yhtiön veronalaista tuloa. Toisaalta korot ovat yhtiölle vähennyskelpoisia menoja.
Vastike ja verotettava tulos
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Tuotot = vähennyskelpoiset menot | Ei verotettavaa tuloa |
| Tuotot > menot | Ylijäämä on verotettavaa tuloa, jos aiempia tappioita ei ole |
| Tuotot < menot | Tappio, joka voidaan vahvistaa ja vähentää myöhemmin |
Tappion voi menettää, jos yli puolet yhtiön osakkeista on vaihtanut suoraan tai välillisesti omistajaa tappiovuoden aikana tai sen jälkeen muuten kuin perinnön tai testamentin vuoksi. Yhtiö voi tällöin hakea Verohallinnolta poikkeuslupaa tappioiden vähentämiseen. Asunto-osakeyhtiössä tämä on harvinaista, mutta mahdollista esimerkiksi silloin, kun yksi omistaja myy useita huoneistoja.
Osakkaan näkökulma
Omassa käytössä olevan asunnon vastikkeet eivät ole osakkaalle vähennyskelpoisia. Vuokranantajaosakas voi vähentää vuokratuloistaan hoitovastikkeen ja yhtiön tulouttamat pääomavastikkeet. Rahastoitua vastiketta hän ei voi vähentää, vaan se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon, kun asunto myydään. Ratkaisevaa on, miten vastike on käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Lue lisää: vuokratulojen verotus ja yhtiölaina verotuksessa.
Vuokratulot
Vuokratulojen verotus
Kun taloyhtiö vuokraa omistamiaan tiloja, kuten liiketilaa, autopaikkoja tai yhtiön hallussa olevaa asuntoa, vuokrat ovat yhtiön tuottoja. Ne lasketaan yhteen muiden tuottojen kanssa. Jos tuotot ylittävät vähennyskelpoiset menot, ylijäämästä maksetaan 20 prosentin veroa.
| Tulolaji | Käsittely |
|---|---|
| Yhtiön omistaman liiketilan vuokra | Tuotto |
| Autopaikkojen vuokrat | Tuotto |
| Ulkopuolisille vuokratut tilat | Tuotto |
Vähennykset
| Vähennys | Sisältö |
|---|---|
| Hoitokulut | Esimerkiksi huolto, lämpö, vesi, vakuutukset, hallinto ja kiinteistövero |
| Vuosikorjaukset | Vähennetään sinä vuonna, jona ne on tehty |
| Korot | Yhtiön lainojen korot |
| Poistot | Rakennukset, perusparannukset sekä koneet ja laitteet elinkeinoverolain mukaisesti |
Verotuksen tasaaminen
Taloyhtiöllä on muutama laillinen keino, joilla se voi varautua tuleviin korjauksiin niin, ettei vastikkeista synny tarpeetonta verotettavaa ylijäämää:
| Keino | Sisältö |
|---|---|
| Rahastointi | Pääomavastikkeet rahastoidaan perusparannuksiin tai niiden lainojen lyhentämiseen |
| Asuintalovaraus | Ylijäämäisen vuoden kulukirjaus tulevia korjauksia varten |
| Aiemmat tappiot | Vahvistetut tappiot vähennetään automaattisesti |
Rahastointi ja verotus
Veroneutraali rahastointi
Rahastoinnilla tarkoitetaan varojen keräämistä osakkailta pääomansijoituksina. Rahastoidut suoritukset eivät ole yhtiön veronalaista tuloa, jos edellytykset täyttyvät:
| Edellytys | Sisältö |
|---|---|
| Päätösperuste | Yhtiöjärjestyksen määräys tai yhtiökokouksen päätös |
| Käyttötarkoitus | Päätetään yhtiökokouksessa viimeistään rahastointipäätöksen yhteydessä ja ennen kuin varoja kerätään |
| Ajoitus | Tilikauden suoritusten rahastointipäätös on tehtävä tilikauden aikana |
| Mitä voi rahastoida | Vain osakkaiden maksamia vastikkeita sekä lainaosuus- ja hankeosuussuorituksia |
Jos rahastoinnista päätetään vasta tilikauden päätyttyä, esimerkiksi tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä, rahastoon siirretty määrä on yhtiön veronalaista tuloa.
Mihin rahastoituja varoja voi käyttää?
| Käyttö | Verokohtelu |
|---|---|
| Perusparannus tai suurehko korjaus, jonka kulut aktivoidaan | Verovapaa |
| Tontin osto | Verovapaa |
| Edellä mainittujen hankintojen lainojen lyhennykset | Verovapaa |
| Vuosikorjaukset ja hoitokulut | Veronalaista tuloa |
| Hoito- tai vuosikuluihin kohdistuvat ja lyhytaikaiset velat | Veronalaista tuloa |
Jos suorituksia siirretään lainanlyhennysrahastoon, yhtiön lainoja on lyhennettävä tilikauden aikana vähintään saman verran kuin rahastoon on siirretty.
Osakkaiden yhdenvertaisuus
Kaikkia osakkaita on kohdeltava samalla tavalla. Yhtiö ei voi tulouttaa pelkästään vuokranantajaosakkaiden suorituksia ja rahastoida muiden osakkaiden vastaavia suorituksia. Erilaisia suorituksia voi kuitenkin käsitellä eri tavoin. Esimerkiksi hankeosuudet voidaan tulouttaa ja rahoitusvastikkeet rahastoida, kunhan kaikkien maksajien suoritukset käsitellään samalla tavalla. Lue lisää: taloyhtiön korjausrahasto.
Korjausten verotus
Korjauskulut
| Korjaus | Verotus |
|---|---|
| Vuosikorjaus | Vähennetään kerralla sinä vuonna, jona se on tehty |
| Perusparannus | Aktivoidaan ja vähennetään poistoina |
Vuosikorjaus vs. perusparannus
| Piirre | Vuosikorjaus | Perusparannus |
|---|---|---|
| Vähennys | Kerralla | Poistoina useana vuonna |
| Taso | Palauttaa ennalleen | Parantaa tai laajentaa |
| Rahastointi | Rahastoituja varoja ei voi käyttää verovapaasti | Rahastoituja varoja voi käyttää |
Rajanveto voi olla tulkinnanvarainen, joten suurissa hankkeissa sitä kannattaa arvioida tilitoimiston tai isännöitsijän kanssa ennen rahoituspäätöstä.
Poistot
Taloyhtiön poistot tehdään elinkeinoverolain säännösten mukaisesti:
| Kohde | Enimmäispoisto |
|---|---|
| Asuinrakennus | 4 % vuodessa poistamattomasta hankintamenosta |
| Koneet ja laitteet | 25 % vuodessa menojäännöksestä |
Poistot voi tehdä enimmäismäärää pienempinä. Verovuosien 2020–2025 korotettuja poistoja koneista ja laitteista ei voi tehdä enää verovuodesta 2026 alkaen. Verotuksessa tekemättä jääneitä poistoja voi tietyin edellytyksin vähentää myöhempinä vuosina.
Erityistilanteet
Milloin veroa ei käytännössä synny?
Kun taloyhtiössä on pelkkiä asuntoja, vastikkeet vastaavat kuluja eikä yhtiöllä ole merkittäviä vuokra-, korko- tai luovutustuloja, verotettavaa tuloa ei yleensä synny. Kyse ei ole verovapaudesta. Tulos vain jää nollaan tai tappiolle.
Liiketilat yhtiössä
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Yhtiön omistama liiketila vuokrattu ulkopuoliselle | Vuokra on yhtiön tuottoa |
| Liikehuoneisto on osakkaan hallinnassa osakkeiden perusteella | Osakas maksaa vastiketta kuten muutkin osakkaat |
| Tila tyhjillään | Ei vuokratuloa, mutta kulut jatkuvat |
Kiinteistön käyttöoikeuden luovutus eli tilojen vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Kiinteistön omistaja sekä keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja siihen rinnastettava asunto-osakeyhtiö voivat tietyin edellytyksin hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi niiden tilojen osalta, joita käytetään arvonlisäveroon oikeuttavassa toiminnassa, esimerkiksi liikehuoneiston osalta. Edellytykset kannattaa selvittää Verohallinnon ohjeesta ennen päätöstä.
Autopaikat
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Osakkaille vuokratut | Vuokra tai käyttökorvaus on yhtiön tuottoa |
| Ulkopuolisille vuokratut | Vuokra on yhtiön tuottoa |
Arvonlisävero ja kiinteistövero
Asunto-osakeyhtiö on arvonlisäverovelvollinen, jos se maksaa teettämästään työstä palkkoja sosiaalikustannuksineen yli 50 000 euroa kalenterivuodessa. Silloin veroa maksetaan kiinteistöhallintapalvelun oman käytön perusteella (verokanta 25,5 %).
Taloyhtiö maksaa omistamansa maapohjan ja rakennusten kiinteistöveron, joka on yhtiön vähennyskelpoinen kulu. Verohallinnon mukaan vuoden 2026 kiinteistöveroprosenttien vaihteluvälit ovat esimerkiksi vakituisella asuinrakennuksella 0,41–1,00 % ja maapohjalla 1,30–2,00 %. Kunta päättää prosentit näiden rajojen sisällä.
Veroilmoitus
Ilmoitusvelvollisuus
Asunto-osakeyhtiö antaa veroilmoituksen 4. Sen on annettava ilmoitus, jos:
- veroilmoitus koskee yhtiön ensimmäistä tilikautta
- yhtiö on saanut myyntituloja maa-alueiden, rakennusten tai arvopaperien luovutuksesta
- yhtiön verotettava tulo on vähintään 50 euroa sen jälkeen, kun aiempien vuosien tappiot on vähennetty
- yhtiö haluaa vahvistaa verovuoden tappion
- Verohallinto on pyytänyt ilmoitusta.
Jos yhtiö harjoittaa elinkeinotoimintaa, sen on liitettävä ilmoitukseen myös elinkeinotoiminnan veroilmoitus 6B.
Ilmoituksen sisältö
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Tuotot | Vastikkeet, vuokrat, käyttökorvaukset, tuloutetut pääomavastikkeet |
| Kulut | Hoitokulut, vuosikorjaukset, korot |
| Poistot | Kirjanpidon ja verotuksen mukaiset poistot |
| Rahastoinnit | Rahastoidut pääomavastikkeet kirjataan taseeseen, ei tuotoiksi |
Ilmoituksen aikataulu
| Vaihe | Aika |
|---|---|
| Tilikauden päättyminen | Yhtiöjärjestyksen mukaan, usein 31.12. |
| Veroilmoitus | Neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden jälkeen (esim. 31.12.2025 päättyneeltä tilikaudelta 30.4.2026) |
| Verotuksen päättyminen | Viimeistään 10 kuukautta tilikauden viimeisen kalenterikuukauden päättymisestä |
Verotuksen suunnittelu
Verosuunnittelun keinot
| Keino | Sisältö |
|---|---|
| Oikein ajoitettu rahastointi | Päätös tilikauden aikana ja ennen varojen keräämistä |
| Asuintalovaraus | Enintään 68 €/m² asuinrakennuksen pinta-alasta, vähimmäismäärä 3 500 €; ei alle 200 m²:n rakennuksessa |
| Vastikkeiden mitoitus | Hoitovastike mitoitetaan kulujen mukaan |
Asuintalovaraus on käytettävä varauksen vähentämisvuotta seuraavien 10 verovuoden aikana asuinrakennuksen rakentamis-, perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin tai hoitomenoihin. Käyttämätön varaus luetaan tuloksi viimeisen käyttövuoden verotuksessa. Varausta ei voi käyttää tontin hankintaan eikä korkomenoihin.
Riskit
| Riski | Seuraus |
|---|---|
| Rahastointipäätös vasta tilikauden jälkeen | Rahastoon siirretty määrä on veronalaista tuloa |
| Rahastoidut varat vuosikuluihin | Varat ovat veronalaista tuloa |
| Veroilmoitus myöhässä | Myöhästymismaksu tai veronkorotus |
| Tappiota ei vahvistettu | Vahvistaminen jälkikäteen vain oikaisuvaatimuksella, ja seurauksena on veronkorotus |
Usein kysytyt kysymykset
Maksaako taloyhtiö veroja?
Taloyhtiö on verovelvollinen ja maksaa 20 prosentin tuloveroa, jos sille jää verotettavaa tuloa. Useimmiten vastikkeet mitoitetaan kattamaan kulut, joten veroa ei synny. Veroa voi syntyä esimerkiksi vuokratuloista, luovutusvoitoista tai väärin tehdystä rahastoinnista. Taloyhtiö maksaa myös kiinteistöveron.
Miten rahastointi vaikuttaa verotukseen?
Asianmukaisesti rahastoidut pääomavastikkeet eivät ole yhtiön veronalaista tuloa. Rahastoinnin on perustuttava yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen, joka on tehty tilikauden aikana, ja varat on käytettävä aktivoitaviin menoihin tai niiden lainojen lyhentämiseen.
Onko vastike verovähennyskelpoinen?
Ei omassa käytössä olevassa asunnossa. Vuokranantajaosakas voi vähentää vuokratuloistaan hoitovastikkeen ja yhtiön tulouttamat pääomavastikkeet. Rahastoitu vastike lisätään osakkeiden hankintamenoon.
Tarvitseeko jokaisen taloyhtiön antaa veroilmoitus?
Ei. Ilmoitus annetaan esimerkiksi ensimmäiseltä tilikaudelta, kun yhtiöllä on ollut luovutuksia, kun verotettavaa tuloa on vähintään 50 euroa tai kun yhtiö haluaa vahvistaa tappion.
Lue myös
- Taloyhtiön korjausrahasto ja sen kerryttäminen
- Taloyhtiön tilinpäätöksen lukeminen
- Taloyhtiön vastikkeet ja niiden määräytyminen
- Yhtiölaina ja rahoitusvastike osakkaan verotuksessa
- Vuokranantajan vuokratulojen verotus
Paljonko asuntokauppa maksaa kokonaisuudessaan?
Hinta, varainsiirtovero, kaupan kulut ja muutto yhdellä laskurilla.
Laske kaupan kokonaiskulutEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön tuloverotus
- Verohallinto: Asunto-osakeyhtiön rahastoimien varojen tuloverotus
- Verohallinto: Asuintalovaraus asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa
- Verohallinto: Asunto- ja kiinteistöyhteisön veroilmoitus
- Verohallinto: Veroilmoituksen täyttöohje – asunto- ja kiinteistöyhteisö
- Verohallinto: Onko asunto-osakeyhtiö arvonlisäverovelvollinen?
- Verohallinto: Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta
- Verohallinto: Kiinteistön arvo ja kiinteistöveroprosentit
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.