Taloyhtiön korjausrahasto
Taloyhtiön korjausrahasto: miten vastikkeiden rahastointi toimii, mihin varoja saa käyttää, rahastoinnin ja tuloutuksen verotus sekä vaikutus osakkaalle.
Taloyhtiön korjausrahastolla tarkoitetaan varoja, joita taloyhtiö kerää etukäteen tulevia korjauksia varten. Rahastointi voi tasata kustannuksia usealle vuodelle ja pienentää lainatarvetta. Asunto-osakeyhtiölaki ei käytä nimitystä "korjausrahasto" eikä velvoita sellaista keräämään, mutta verotus ja kirjanpito asettavat rahastoinnille tarkat ehdot. Tässä artikkelissa käydään läpi korjausrahaston perusteet, verotus ja merkitys osakkaalle.
Korjausrahaston perusteet
Mikä on korjausrahasto
Käytännössä korjausrahastosta puhutaan kahdessa merkityksessä:
| Merkitys | Sisältö |
|---|---|
| Rahastoidut vastikkeet | Osakkailta kerätyt vastikkeet, jotka kirjataan pääomansijoituksina omaan pääomaan |
| Yleiskielinen "säästö remonttiin" | Yhtiön kassavarat tai ylijäämä, joita ei ole verotuksessa rahastoitu |
Verohallinnon mukaan rahastointimenettelyllä tarkoitetaan varojen keräämistä pääomansijoituksina asunto-osakeyhtiölle, esimerkiksi perusparannushankkeisiin tai niihin liittyvien lainojen maksuun. Rahastoinnin sijaan yhtiö voi tulouttaa suoritukset eli merkitä ne tuotoiksi tuloslaskelmaan. Ero vaikuttaa sekä yhtiön että osakkaan verotukseen.
Rahaston tarkoitus
| Tarkoitus | Sisältö |
|---|---|
| Varautuminen | Tuleviin peruskorjauksiin |
| Tasaaminen | Vastikkeen korotukset jakautuvat pidemmälle |
| Omarahoitus | Lainan tarve voi pienentyä |
| Suunnitelmallisuus | Kunnossapitotarveselvityksen ja PTS:n tukena |
Rahaston hyödyt ja haitat
| Näkökulma | Mahdollinen hyöty | Mahdollinen haitta |
|---|---|---|
| Vastike | Ennakoitavampi kehitys | Nykyiset osakkaat maksavat etukäteen |
| Rahoitus | Pienempi laina ja korkokulut | Kerätyt varat eivät ole muussa käytössä |
| Asunnon myynti | Ostaja näkee varautumisen asiakirjoista | Myyjä on rahoittanut hanketta, jonka hyöty jää ostajalle |
Tasapuolisuuden kannalta on hyvä huomata, että asunnon myynnissä myyjän maksamat rahastoidut vastikkeet voivat näkyä hankintamenossa (ks. kohta Osakkaan verotus).
Rahaston kartuttaminen
Kartuttamistavat
Verohallinnon mukaan asunto-osakeyhtiö voi rahastoida vain osakkaiden maksamia vastikkeita sekä lainaosuuksien ja hankeosuuksien suorituksia. Tyypillisiä tapoja ovat:
| Tapa | Sisältö |
|---|---|
| Pääomavastike | Yhtiöjärjestyksessä määrätty vastike pitkävaikutteisiin menoihin |
| Rahoitusvastike | Yhtiölainan lyhennyksiin kerättävä vastike |
| Hanke- tai lainaosuus | Osakkaan kertasuoritus esimerkiksi remontin yhteydessä |
Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta, sillä katetaan asunto-osakeyhtiölain mukaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (AsOYL 3:3). Yhtiövastikkeen maksuperusteet määrätään yhtiöjärjestyksessä (3:1).
Kuka päättää
Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään muun muassa talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle (AsOYL 6:3). Verotuksessa rahastoinnin on Verohallinnon mukaan perustuttava yhtiöjärjestyksen määräykseen tai yhtiökokouksen päätökseen.
Kartuttamisen suunnittelu
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| Kunnossapitotarveselvitys | Hallituksen selvitys seuraavan viiden vuoden tarpeesta (AsOYL 6:3) |
| PTS | Pidemmän aikavälin korjaussuunnitelma |
| Kustannusarvio | Paljonko tarvitaan ja milloin |
| Rahastointipäätös | Käyttötarkoitus päätetään ennen keräämistä |
Lue lisää PTS-suunnitelman tulkinnasta ja taloyhtiön talousarviosta.
Rahaston käyttö
Mihin rahastoituja varoja voi käyttää
Verohallinnon mukaan rahastoidut suoritukset ovat yhtiölle verovapaita vain, jos varat käytetään:
- aktivoitaviin käyttöomaisuushankintoihin
- muihin aktivoitaviin menoihin, kuten rakennuksen perusparantamiseen tai suurehkoon korjaukseen, jonka kulut aktivoidaan
- tontin ostoon
- edellä mainituista aiheutuneiden velkojen lyhentämiseen.
Aktivoitavilla menoilla tarkoitetaan menoja, jotka vähennetään verotuksessa poistoina.
Mihin rahastoituja varoja ei voi käyttää
| Käyttö | Seuraus Verohallinnon mukaan |
|---|---|
| Vuosittaiset kunnossapito- ja korjauskulut | Varat ovat yhtiön veronalaista tuloa |
| Hoitokulut | Varat ovat yhtiön veronalaista tuloa |
| Lyhytaikaiset tai hoitokuluihin liittyvät velat | Rahastoon siirretty määrä on veronalaista tuloa |
| Lainojen korot | Korkoihin kerättyjä vastikkeita ei voi rahastoida (KILA 2002/1680) |
Lainanlyhennysten rahastointi
Verohallinnon mukaan yhtiö voi rahastoida vain rakennusaikaisten lainojen lyhennyksiä tai sellaisten lainojen lyhennyksiä, joilla on rahoitettu aktivoitavia hankintoja tai menoja. Jos suorituksia siirretään lainanlyhennysrahastoon, lainoja on lyhennettävä tilikauden aikana vähintään saman verran kuin rahastoon on siirretty.
Verotus
Yhtiön verotus: rahastointi vai tuloutus
| Tilanne | Verotus Verohallinnon mukaan |
|---|---|
| Rahastointi ehtojen mukaisesti | Verovapaa pääomansijoitus yhtiöön |
| Tuloutus | Yhtiön veronalaista tuloa |
| Rahastoitujen varojen käyttö vuosikuluihin | Yhtiön veronalaista tuloa |
Veroneutraalin rahastoinnin edellytykset
Verohallinnon mukaan:
- Rahastoinnin on perustuttava yhtiöjärjestyksen määräykseen tai yhtiökokouksen päätökseen.
- Rahastoitavien varojen käyttötarkoitus on päätettävä yhtiökokouksessa viimeistään rahastointipäätöksen yhteydessä ja ennen kuin varoja aletaan kerätä.
- Tilikauden aikana tehty rahastosuoritus on verovapaa vain, jos rahastointipäätös on tehty tilikauden aikana. Jos päätös tehdään vasta tilikauden päätyttyä, esimerkiksi tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä, rahastoon siirretty määrä on veronalaista tuloa.
- Osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti: esimerkiksi vuokranantajaosakkaiden suorituksia ei voi tulouttaa, jos muiden vastaavat suoritukset rahastoidaan. Erityyppisiä suorituksia voidaan käsitellä eri tavoin.
Asuintalovaraus – toinen tapa varautua
Verohallinnon mukaan asunto-osakeyhtiö voi tietyin edellytyksin varautua tuleviin korjauksiin myös asuintalovarauksella, jos tilikauden tulos on ylijäämäinen. Asuintalovarauksen enimmäismäärä on 68 euroa asuinrakennuksen pinta-alan neliömetriä kohden, eikä alle 3 500 euron varaus ole vähennyskelpoinen. Verohallinnon mukaan varausta ei voi vähentää, jos asuinrakennuksen pinta-ala on alle 200 m². Varaus on käytettävä kymmenen verovuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jolta se on vähennetty, vanhin varaus ensin, ja käyttämätön varaus luetaan tuloksi (laki asuintalovarauksesta verotuksessa 846/1986, 3, 4 ja 6 §).
Osakkaan verotus
| Asia | Verohallinnon mukaan |
|---|---|
| Asunnon myynti | Rahastoidut yhtiölainaosuudet voidaan lisätä hankintamenoon todellisia kuluja käytettäessä (tarkista rahastointi isännöitsijältä) |
| Vuokranantaja | Rahastoitua vastiketta ei voi vähentää vuokratulosta; se lasketaan hankintamenoon |
| Kotitalousvähennys | Vastikkeina maksetusta yhtiön remontista ei voi saada kotitalousvähennystä |
Ratkaisevaa osakkaan verotuksessa on Verohallinnon mukaan se, miten suoritukset on käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Pelkkä rahastointipäätös ei siis riitä. Lue lisää yhtiölainan verotuksesta ja taloyhtiön verotuksesta.
Rahaston kirjanpito
Näkyminen taseessa
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön oma pääoma jakautuu sidottuun ja vapaaseen omaan pääomaan. Sidottua omaa pääomaa ovat osakepääoma, rakennusrahasto sekä kirjanpitolain mukaiset arvonkorotus-, käyvän arvon ja uudelleenarvostusrahastot; muut rahastot ovat vapaata omaa pääomaa (AsOYL 10:1). Rahastoidut suoritukset ovat pääomansijoituksia, eivät tuloslaskelman tuottoja.
Mitä osakas tai ostaja voi seurata
| Tieto | Mistä löytyy |
|---|---|
| Rahastoidut vastikkeet | Tilinpäätös ja sen liitetiedot |
| Rahastoinnin käyttötarkoitus | Yhtiökokouksen pöytäkirja |
| Tulevat korjaukset | Kunnossapitotarveselvitys ja PTS |
| Yhtiön lainat | Isännöitsijäntodistus, tilinpäätös |
Rahaston riittävyys
Sopiva taso
Rahaston sopivalle koolle ei ole lakisääteistä tai viranomaisen antamaa euromäärää. Tarve riippuu rakennuksen iästä, tulevista korjauksista ja siitä, miten ne aiotaan rahoittaa. Arvion pohjana kannattaa käyttää kunnossapitotarveselvitystä, PTS:ää ja korjausten kustannusarvioita.
Liian pieni rahasto
| Mahdollinen riski | Seuraus |
|---|---|
| Lainatarve | Yhtiölaina |
| Äkilliset korotukset | Vastike nousee |
| Viivästykset | Remontit siirtyvät |
Liian suuri tai väärin käytetty rahasto
| Mahdollinen ongelma | Sisältö |
|---|---|
| Tuotto | Raha on sidottuna odottamaan käyttöä |
| Verotus | Jos varoja käytetään vuosikuluihin, ne ovat yhtiön veronalaista tuloa |
| Osakkaiden tasapuolisuus | Myyneet osakkaat ovat rahoittaneet tulevia korjauksia |
Rahaston ja lainan vertailu
Rahastoinnin mahdolliset edut
| Etu | Sisältö |
|---|---|
| Korkokulut | Lainaa ja korkoja tarvitaan vähemmän |
| Velkaantuminen | Yhtiön velka pysyy pienempänä |
| Ennakoitavuus | Vastike nousee tasaisemmin |
Lainan mahdolliset edut
| Etu | Sisältö |
|---|---|
| Nopeus | Rahoitus käytettävissä hankkeen alkaessa |
| Kustannusten jako | Kulut jakautuvat niille, jotka omistavat asunnot lainan maksuaikana |
Yhdistelmä
Monessa hankkeessa käytetään sekä kerättyjä varoja että lainaa. Lainan lyhennyksiin kerätyt rahoitusvastikkeet voidaan Verohallinnon mukaan rahastoida, kun laina on käytetty aktivoitaviin menoihin. Korkojen maksuun kerättyjä vastikkeita ei voi rahastoida. Lue lisää taloyhtiön yhtiölainasta ja rahoitusvastikkeesta.
Korjausrahaston perustaminen
Rahastoinnin aloittaminen
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| Tarpeen kartoitus | Kunnossapitotarveselvitys, PTS ja kustannusarviot |
| Yhtiökokouksen päätös | Rahastoinnista ja käyttötarkoituksesta ennen keräämistä |
| Vastikeperuste | Tarvittaessa yhtiöjärjestyksen muutos (pääomavastike) |
| Kirjanpito | Suoritusten käsittely rahastointina, ei tuloutuksena |
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää yleensä vähintään kahden kolmasosan määräenemmistöä annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista (AsOYL 6:27). Rahastointipäätöksen ja kirjanpidon yksityiskohdissa kannattaa käyttää tilitoimiston, isännöitsijän tai tilintarkastajan asiantuntemusta.
Usein kysytyt kysymykset
Onko korjausrahasto pakollinen?
Ei. Asunto-osakeyhtiölaki ei velvoita keräämään korjausrahastoa. Laki kuitenkin edellyttää, että varsinaisessa yhtiökokouksessa esitetään hallituksen kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta (AsOYL 6:3), mikä auttaa arvioimaan varautumisen tarvetta.
Voiko rahastoa käyttää hoitokuluihin?
Verohallinnon mukaan rahastoidut varat ovat yhtiön veronalaista tuloa, jos niitä käytetään vuosikuluihin, kuten vuosittaisiin kunnossapito- ja korjauskuluihin tai hoitokulujen kattamiseen. Veroneutraali rahastointi edellyttää, että varat käytetään aktivoitaviin menoihin, tontin ostoon tai niiden lainojen lyhentämiseen.
Paljonko korjausrahastossa kannattaa olla?
Yleistä viranomaisen suositusta ei ole. Sopiva määrä riippuu talon iästä, tulevista korjauksista ja rahoitustavasta. Kunnossapitotarveselvitys ja PTS antavat suuntaa.
Vaikuttaako rahastointi asunnon myyntiin verotuksessa?
Voi vaikuttaa. Verohallinnon mukaan rahastoidut yhtiölainaosuudet voidaan ottaa huomioon hankintamenossa, kun myyntivoitto lasketaan todellisten kulujen mukaan. Rahastoinnin voi tarkistaa isännöitsijältä.
Lue myös
- Taloyhtiön talous
- Taloyhtiön verotus
- Yhtiölaina verotuksessa
- Taloyhtiön talousarvio
- PTS-suunnitelma – miten tulkita taloyhtiön korjaussuunnitelmaa
Tarkista kohteen kunto ja riskit
Liitä myynti-ilmoitus tai isännöitsijäntodistus. Raportti kertoo rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja tulevat remontit.
Analysoi kohde maksuttaEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto – Asunto-osakeyhtiön rahastoimien varojen tuloverotus
- Verohallinto – Asuintalovaraus asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa
- Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
- Verohallinto – Kotitalousvähennys asunto-osakeyhtiössä
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
- Laki asuintalovarauksesta verotuksessa 846/1986 (Finlex)
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 1.10.2026.