Paljonko säästöjä asuntolainaan tarvitaan
Paljonko säästöjä asuntolainaan tarvitaan? Laske lainakaton vähimmäisomarahoitus, varainsiirtovero ja MML-maksut sekä puskuri esimerkein ennen asunnon ostoa.
Asuntolainaa hakiessa pankki edellyttää tyypillisesti, että ostajalla on omaa rahoitusta eli säästöjä. Tätä kutsutaan omarahoitusosuudeksi. Suomessa lainan enimmäismäärää rajoittaa lainakatto, joka määrittää, kuinka suuri luotto voi olla suhteessa vakuuksien käypään arvoon. Jos vakuutena on vain ostettava asunto, osa kauppahinnasta on katettava omilla säästöillä tai muilla hyväksyttävillä vakuuksilla. Lisäksi kaupan kulut, kuten varainsiirtovero, maksetaan kauppahinnan päälle.
Tässä artikkelissa käymme läpi, paljonko säästöjä asuntolainaan tarvitaan eri tilanteissa ja miten säästötavoite kannattaa laskea. Laskelmat ovat esimerkkejä, joiden oletukset kerrotaan kunkin taulukon yhteydessä.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Lainakatto ja omarahoitusosuus
Mikä on lainakatto?
Lainakatto eli enimmäisluototussuhde on säädetty luottolaitoslain 15 luvun 11 §:ssä, ja sitä on sovellettu 1.7.2016 alkaen. Se koskee kuluttajalle asunnon hankintaa (tai peruskorjausta) varten myönnettyä luottoa, jonka vakuutena on asunto. Luoton määrä lasketaan suhteessa vakuuksien käypään arvoon luottoa myönnettäessä. Finanssivalvonta voi laissa säädetyin edellytyksin muuttaa lain mukaisia enimmäismääriä.
| Tilanne | Lainakatto (enimmäisosuus vakuuksien käyvästä arvosta) |
|---|---|
| Ensiasunnon ostaja | 95 % |
| Muu kuin ensiasunto | 95 % (lain perustaso 90 %) |
| Sijoitusasunto | 95 %, mutta pankki voi edellyttää enemmän omia varoja tai vakuuksia |
Lainakatto perustuu Finanssivalvonnan makrovakauspäätökseen 29.6.2026 (voimaan 1.7.2026; Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026). Lain perustaso on 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille lainanottajille. Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuspäätöksen voimassaoloa. Lainakatto on yläraja, ei lainalupaus.
Mitä lainakatto tarkoittaa käytännössä?
| Tilanne | Lainan enimmäismäärä | Omarahoitusosuus |
|---|---|---|
| Ensiasunnon ostaja | 95 % | Vähintään 5 % |
| Muu ostaja | 95 % | Vähintään 5 % |
Taulukko olettaa, että vakuutena on vain ostettava asunto ja sen käypä arvo on sama kuin kauppahinta. Pankki määrittää vakuudelle oman vakuusarvonsa, joka voi jäädä käypää arvoa pienemmäksi, jolloin omia varoja tai lisävakuuksia voidaan tarvita enemmän.
Esimerkki
| Asunnon hinta | Ensiasunnon ostaja | Muu ostaja |
|---|---|---|
| 200 000 euroa | Omarahoitus 10 000 € | Omarahoitus 10 000 € |
| 300 000 euroa | Omarahoitus 15 000 € | Omarahoitus 15 000 € |
| 400 000 euroa | Omarahoitus 20 000 € | Omarahoitus 20 000 € |
Muut kustannukset
Varainsiirtovero
Asuntokaupassa maksetaan varainsiirtovero, joka ei sisälly kauppahintaan.
| Kaupan tyyppi | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta hinnasta (kauppahinta + osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus) |
| Kiinteistö | 3 % kauppahinnasta |
| Ensiasunnon ostaja | Sama kuin muilla (verovapaus poistui 1.1.2024) |
Verokannat 1,5 % ja 3 % koskevat 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuja sopimuksia. Verohallinnon esimerkissä 60 000 euron kauppahinta ja 20 000 euron yhtiölainaosuus tekevät velattomaksi hinnaksi 80 000 euroa, jolloin varainsiirtovero on 1 200 euroa. Vero lasketaan velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksetaanko yhtiölainaosuus pois kaupassa vai myöhemmin rahoitusvastikkeena.
Tavallisessa asunto-osakkeen kaupassa vero ilmoitetaan ja maksetaan 2 kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Kiinteistönvälittäjän välityksellä tehdyssä kaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Uudiskohteessa ostaja ilmoittaa ja maksaa veron 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, myös välittäjää käytettäessä. Kiinteistön kaupassa varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta.
Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Nykyisin ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron samoin kuin muut ostajat.
Muut kaupan kustannukset
| Kustannus | Määrä tai peruste |
|---|---|
| Varainsiirtovero (asunto-osake) | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Omistuksen rekisteröinti (asunto-osake) | 92 €/osakehuoneisto, kun huoneisto on huoneistotietojärjestelmässä |
| Lainhuuto (kiinteistö) | 172 € (Kiinteistövaihdannan palvelussa luovutuskirjan laatiminen 236 €, sisältää lainhuudatusmaksun) |
| Kiinnityksen vahvistaminen (kiinteistö) | 47 € (Kiinteistövaihdannan palvelussa kiinnityshakemus 26 €) |
| Osakehuoneiston panttauksen kirjaaminen | 41 € |
| Lainan kulut | Pankin hinnaston ja lainatarjouksen mukaan |
| Kuntotarkastus, muutto, kotivakuutus | Pyydä tarjoukset; vaihtelee kohteen ja palvelun mukaan |
Maanmittauslaitoksen maksut tarkistettu 3.10.2026 (ei arvonlisäveroa). Maksut voivat muuttua, joten tarkista ajantasainen hinnasto ennen kauppaa.
Paljonko säästöjä tarvitaan?
Ensiasunnon ostaja
Oletukset: asunto-osake, ei yhtiölainaa (velaton hinta = kauppahinta), vakuutena vain ostettava asunto, pankki myöntää lainan lainakaton enimmäismäärään asti. Muut kulut ja puskuri ovat oma arvio, joka lisätään summaan.
| Asunnon hinta | Omarahoitus (5 %) | Varainsiirtovero (1,5 %) | Yhteensä ennen muita kuluja |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 7 500 € | 2 250 € | 9 750 € |
| 200 000 € | 10 000 € | 3 000 € | 13 000 € |
| 250 000 € | 12 500 € | 3 750 € | 16 250 € |
| 300 000 € | 15 000 € | 4 500 € | 19 500 € |
Jos asuntoon kohdistuu yhtiölainaa, varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joten vero on taulukon lukuja suurempi.
Muu ostaja (ei ensiasunto)
Koska lainakatto on Finanssivalvonnan päätöksellä 95 % kaikille, lainakaton edellyttämä vähimmäisomarahoitus on samoilla oletuksilla sama kuin ensiasunnon ostajalla, ja yllä olevan taulukon luvut pätevät myös asunnonvaihtajalle. Pankki voi kuitenkin edellyttää enemmän, esimerkiksi jos sen vakuusarvo jää käypää arvoa pienemmäksi tai maksukyky ei riitä suurempaan lainaan. Asunnonvaihtajalla omarahoitus tulee usein myytävän asunnon vapautuvasta pääomasta.
Kiinteistökauppa (omakotitalo)
Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Alla olevassa taulukossa oletetaan, että pankki edellyttää 10 %:n omarahoitusta; lainakaton puolesta vähimmäisosuus on 5 %, kun vakuutena on vain ostettava kiinteistö. Lainhuuto on laskettu tavallisen hinnaston mukaan (172 €). Kiinnitysmaksut tulevat lisäksi, jos kiinteistöön haetaan uusi kiinnitys.
| Asunnon hinta | Omarahoitus (10 %) | Varainsiirtovero (3 %) | Lainhuuto | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 25 000 € | 7 500 € | 172 € | 32 672 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 10 500 € | 172 € | 45 672 € |
| 450 000 € | 45 000 € | 13 500 € | 172 € | 58 672 € |
Mistä omarahoitus voi koostua?
Hyväksyttävät omarahoitusmuodot
Omarahoitukseen voi käyttää omia varoja, ja lainakaton laskennassa voidaan ottaa huomioon myös muita hyväksyttäviä vakuuksia.
| Rahoitusmuoto | Merkitys omarahoitukselle |
|---|---|
| Säästöt pankkitilillä | Käytettävissä omarahoitukseen |
| Rahastosäästöt | Käytettävissä, kun ne realisoidaan; arvo vaihtelee |
| ASP-säästöt | Käytettävissä ASP-järjestelmän ehdoin |
| Osakkeet ja sijoitukset | Myyntiarvo tai pantattuna vakuus, josta pankki vähentää varmuusmarginaalin |
| Nykyisen asunnon myynti | Vapautuva pääoma |
| Vanhempien asunto vierasvelkapanttina | Hyväksytään lainakaton laskennassa vakuutena |
| Henkilötakaus (esim. vanhemmat) | Ei ole lainakaton tarkoittama vakuus |
ASP-säästäminen
ASP eli asuntosäästöjärjestelmä (laki 339/2025, voimaan 1.6.2026) on ensiasunnon ostajalle tarkoitettu säästömuoto.
| ASP:n piirteet | Sisältö |
|---|---|
| Ikäraja | 1.6.2026 alkaen vähintään 18 vuotta, ei yläikärajaa; 15–17-vuotias voi aloittaa säästämisen laissa säädetyillä ehdoilla |
| Vähimmäissäästö | Omasäästöosuus vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta (sisältää korot ja lisäkorot) ja uusilla tileillä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta, 50–1 500 €/kk. Ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voidaan käyttää vanhaa mallia (vähintään 8 kalenterivuosineljännestä, 150–4 500 € neljännekseltä) sekä siirtymäsääntöjä |
| Korkotuki | 10 vuotta: 70 % koron 3,8 % ylittävästä osasta (korkotukilainan enimmäismäärät 230 000 € / 345 000 € kahdelle Helsingissä, Espoossa ym. ja 160 000 € / 240 000 € muualla) |
| Korot | Talletuskorko 1 % ja ASP-lainan myöntävän pankin maksama lisäkorko 2–4 % |
Valtiokonttorin mukaan omasäästöosuuteen voidaan sisällyttää myös muita omilla tileillä olevia varoja.
Vakuudet ja takaukset
| Vakuustyyppi | Miten toimii |
|---|---|
| Vanhempien takaus (henkilötakaus) | Takaaja vastaa velasta; ei ole lainakaton tarkoittama vakuus |
| Lisävakuus (esim. toinen asunto) | Vierasvelkapantti tai oma lisävakuus kasvattaa lainakaton laskennan vakuuksia |
| Valtiontakaus | 1.6.2026 alkaen omaan vakituiseen käyttöön ostettavan asunnon lainalle: valtion vastuu enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta ja enintään 60 000 €/asunto, takausmaksu 2,5 % (ASP-lainalle enintään 25 %, maksuton) |
Finanssivalvonnan mukaan pankki ei lainakaton laskennassa käytännössä ota huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämiä täytetakauksia, ja henkilötakaus on rajattu hyväksyttävien vakuuksien ulkopuolelle. Valtiontakaus tai vanhempien henkilötakaus ei siis pienennä lainakaton edellyttämää omarahoitusta, vaikka se voi auttaa pankin oman vakuusvaatimuksen täyttämisessä.
Pankin käytännöt
Miksi pankki vaatii omarahoitusta?
| Syy | Merkitys |
|---|---|
| Sääntelyvaatimus | Luottolaitoslain lainakatto ja Finanssivalvonnan päätös |
| Vakuusarvo | Pankki vähentää vakuuden käyvästä arvosta varmuusmarginaalin |
| Riskinhallinta | Pankki haluaa turvata saatavansa |
| Puskuri | Suoja asunnon arvon laskua vastaan |
Voiko lainakatosta poiketa?
Lainakatto on laissa säädetty enimmäismäärä, eikä yksittäinen pankki voi sopia sen ylittämisestä asiakkaan kanssa. Lainakaton laskentaan vaikuttaa kuitenkin se, mitä vakuuksia lainalle annetaan.
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Lisävakuus | Esinevakuus, kuten vierasvelkapantti, kasvattaa vakuuksien käypää arvoa, jolloin laina voi olla suurempi suhteessa ostettavan asunnon hintaan |
| Henkilötakaus | Ei vaikuta lainakaton laskentaan |
| Erityistilanteet | Laki valtuuttaa Finanssivalvonnan antamaan määräyksiä erityisistä tilanteista, joissa luottolaitos voi poiketa enimmäismääristä |
Säästötavoitteen laskeminen
Peruslaskelma
| Tekijä | Laskukaava |
|---|---|
| Omarahoitusosuus | Asunnon hinta × omarahoitusprosentti |
| Varainsiirtovero | Velaton hinta (asunto-osake) tai kauppahinta (kiinteistö) × veroprosentti |
| Viranomaismaksut | Esim. omistuksen rekisteröinti tai lainhuuto, kiinnitys |
| Muut kulut ja puskuri | Oma arvio |
| Säästötavoite | Omarahoitus + vero + maksut + muut kulut ja puskuri |
Esimerkkilaskelma
Ensiasunnon ostaja, asunto-osake, velaton hinta 220 000 euroa (ei yhtiölainaa):
| Erä | Laskenta | Summa |
|---|---|---|
| Omarahoitus (5 %) | 220 000 × 0,05 | 11 000 euroa |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 220 000 × 0,015 | 3 300 euroa |
| Muut kulut ja puskuri (oletus) | Oma arvio | 1 500 euroa |
| Säästötavoite | Yhteensä | 15 800 euroa |
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.
Toinen asunto, velaton hinta 280 000 euroa (asunto-osake, ei yhtiölainaa):
| Erä | Laskenta | Summa |
|---|---|---|
| Omarahoitus (5 %) | 280 000 × 0,05 | 14 000 euroa |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 280 000 × 0,015 | 4 200 euroa |
| Muut kulut ja puskuri (oletus) | Oma arvio | 1 500 euroa |
| Säästötavoite | Yhteensä | 19 700 euroa |
Laskelmassa käytetään lainakaton mukaista 5 %:n vähimmäisomarahoitusta. 1 500 euroa on laskelman oletus, ei viranomaisen luku. Jos pankki edellyttää esimerkiksi 10 %:n omarahoitusta, toisen asunnon säästötavoite on samoilla oletuksilla 28 000 + 4 200 + 1 500 = 33 700 euroa.
Lainan vaikutus kuukausierään
Säästöjen määrä vaikuttaa myös lainan kokoon. Oletukset: 220 000 euron asunto, annuiteettilaina, laina-aika 25 vuotta, korko pysyy samana koko laina-ajan.
| Omarahoitus | Laina | Kuukausierä 3,35 %:lla | Kuukausierä 6 %:lla |
|---|---|---|---|
| 5 % (11 000 €) | 209 000 € | noin 1 030 € | noin 1 347 € |
| 10 % (22 000 €) | 198 000 € | noin 975 € | noin 1 276 € |
Korko 3,35 % on Suomen Pankin ilmoittama uusien asuntolainojen keskikorko elokuussa 2026 (tiedote 28.9.2026). 6 % on Finanssivalvonnan suosituksessa pankkien maksuvaralaskelmille käytetty korko. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti, kun lainanhoitokulut ovat enintään 60 % nettotuloista, laskennassa vähintään 6 %:n korko ja enintään 25 vuoden laina-aika, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.
Säästämisen aikataulu
Kuukausisäästö tavoitteeseen
Taulukko on laskettu jakamalla säästötavoite kuukausien määrällä ilman korkotuottoa.
| Säästötavoite | 2 vuodessa | 3 vuodessa | 5 vuodessa |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | 417 €/kk | 278 €/kk | 167 €/kk |
| 15 000 € | 625 €/kk | 417 €/kk | 250 €/kk |
| 20 000 € | 833 €/kk | 556 €/kk | 333 €/kk |
| 30 000 € | 1 250 €/kk | 833 €/kk | 500 €/kk |
| 40 000 € | 1 667 €/kk | 1 111 €/kk | 667 €/kk |
ASP-tilillä kuukausitalletuksen enimmäismäärä on 1 500 euroa, joten taulukon suurimmat kuukausisummat eivät mahdu kokonaan ASP-tilille.
Säästämisen vauhdittaminen
| Keino | Vaikutus |
|---|---|
| Automaattinen siirto | Säästö heti palkanmaksun jälkeen |
| ASP-tili | Talletuskorko, lisäkorko ja ASP-lainan edut |
| Kuluvähennykset | Pienempi vuokra, elinkustannusten karsinta |
| Sivutulot | Ylimääräiset tulot säästöön |
ASP-säästöjen korko ja lisäkorko ovat verovapaita, kun taas tavallisen talletuksen korosta peritään 30 %:n korkotulon lähdevero.
Käytännön vinkkejä
Ennen pankkiin menoa
| Valmistele | Miksi |
|---|---|
| Säästötilanne | Kuinka paljon säästöjä on |
| Tulotiedot | Palkkatodistukset, verotiedot |
| Menot | Nykyiset asumis- ja muut kulut |
| Muut lainat | Opintolaina, autolaina, luottokortit |
Säästöjen dokumentointi
| Tieto | Miksi pankki kysyy |
|---|---|
| Varojen alkuperä | Pankki voi asiakkaan tuntemiseksi pyytää selvitystä varojen alkuperästä, esim. kauppakirjan tai testamentin |
| Säästöhistoria | Kertoo talouden liikkumavarasta |
| Sijoitusten arvo | Realistinen realisointiarvo |
Puskurin jättäminen
| Huomio | Miksi |
|---|---|
| Älä käytä kaikkea | Jätä puskuri yllättäviin menoihin |
| Puskurin suuruus | Oma arvio, esimerkiksi tulojen varmuuden ja asunnon kunnon mukaan |
| Muuttokustannukset | Kalusteet, korjaukset, muuttopalvelu |
Puskuria ei ole säädetty laissa, eikä viranomainen anna sille euromäärää. Se kannattaa silti sisällyttää säästötavoitteeseen omana rivinään, jotta kauppaan ei käytetä kaikkia varoja. Ensimmäisinä kuukausina voi tulla eteen kuluja, joita ei ennakoitu, kuten pieniä korjauksia, kalusteita tai päällekkäistä asumista.
Erityistilanteet
Asunnon vaihto
Jos vaihdat asuntoa, myytävän asunnon vapautuva pääoma voidaan käyttää omarahoitukseen.
| Tilanne | Huomioitavaa |
|---|---|
| Myynti ennen ostoa | Vapautuva pääoma on selvillä |
| Osto ennen myyntiä | Väliaikaisrahoitus voi olla tarpeen |
| Samanaikainen | Ajoituksen suunnittelu on tärkeää |
Yhteisostajat
| Tilanne | Huomioitavaa |
|---|---|
| Pariskunta | Pankki arvioi yhteisen lainan hakijoiden tulot, menot ja varat |
| Eri omistusosuudet | Omarahoituksen ja lainan jakamisesta kannattaa sopia kirjallisesti |
| Yksi ensiasunnon ostaja | Varainsiirtoverovapautta ei enää ole (poistui 1.1.2024). ASP-säästämisen voi aloittaa yhdessä, kun liitettävä henkilö on ensiasunnon ostaja |
Valtiokonttorin mukaan ensiasunnon ostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 %:n omistusosuuden asunnosta. Lahjana tai perintönä saatu osuus ei vaikuta asiaan.
Lahja omarahoitukseen
Moni ensiasunnon ostaja saa osan omarahoituksesta vanhemmiltaan. Jos verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 7 500 euron lahjat samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana ovat verovapaita (ennen alle 5 000 €). Saman lahjanantajan kolmen vuoden lahjat lasketaan yhteen. I veroluokassa 7 500–25 000 euron lahjan vero on 100 euroa + 8 % 7 500 euron ylittävästä osasta. Esimerkiksi 10 000 euron lahjasta vero on 100 € + 8 % × 2 500 € = 300 €, jos samalta antajalta ei ole saatu muita lahjoja kolmen edellisen vuoden aikana.
Yhteenveto
Säästötarpeesta asuntolainaan:
- Ensiasunnon ostaja tarvitsee lainakaton puolesta vähintään 5 % vakuuksien käyvästä arvosta, kun vakuutena on vain ostettava asunto, sekä varainsiirtoveron ja kaupan kulut
- Muu ostaja tarvitsee samoilla oletuksilla saman vähimmäisosuuden, koska lainakatto on Finanssivalvonnan päätöksellä 95 % kaikille (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026)
- Varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta (asunto-osake) tai 3 % kauppahinnasta (kiinteistö), ja ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
- ASP-säästäminen tuo ensiasunnon ostajalle lisäkoron ja ASP-lainan edut, mutta omasäästöosuus on vähintään 10 %
- Lisävakuudet, kuten vierasvelkapantti, voivat pienentää säästötarvetta, mutta henkilötakaus ja valtiontakaus eivät vaikuta lainakaton laskentaan
- Puskuria kannattaa jättää yllättäviin menoihin
Säästösuunnittelu kannattaa aloittaa ajoissa, koska tarvittava summa koostuu useasta osasta ja pankki voi edellyttää lainakaton vähimmäismäärää enemmän omia varoja. Lisää esimerkkejä löydät artikkelista paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan euroina.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko säästöjä ensiasunnon ostaja tarvitsee?
Lainakaton mukainen vähimmäisosuus on 5 % vakuuksien käyvästä arvosta, kun vakuutena on vain ostettava asunto. Lisäksi tarvitaan varainsiirtovero (1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta) ja kaupan kulut. Esimerkiksi 200 000 euron asunto-osakkeessa ilman yhtiölainaa omarahoitus on 10 000 euroa ja varainsiirtovero 3 000 euroa, eli yhteensä 13 000 euroa ennen muita kuluja ja puskuria.
Onko ensiasunnon ostajilla verovapaus varainsiirtoverosta?
Ei enää. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Nykyisin ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron kuten muutkin: 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistön kauppahinnasta.
Mikä on lainakatto ja mitä se tarkoittaa?
Lainakatto määrittää, kuinka suuri asuntolaina voi olla suhteessa vakuuksien käypään arvoon luottoa myönnettäessä. Finanssivalvonnan 29.6.2026 tekemän päätöksen mukaan lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille (voimaan 1.7.2026; Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026), ja 30.9.2026 Finanssivalvonta päätti jatkaa korotuksen voimassaoloa. Lain perustaso on 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %). Loput on katettava omalla rahoituksella tai muilla hyväksyttävillä vakuuksilla.
Voiko vanhempien takaus korvata omarahoituksen?
Ei lainakaton osalta. Henkilötakausta ei pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena, joten vanhempien takaus ei pienennä lainakaton edellyttämää omarahoitusta. Takaus voi auttaa pankin oman vakuusvaatimuksen täyttämisessä. Jos vanhemmat antavat asuntonsa vierasvelkapantiksi, se hyväksytään lainakaton laskennassa vakuutena. Kumpikin järjestely velvoittaa vanhempia, joten ehdot kannattaa käydä huolellisesti läpi.
Mikä on ASP-säästäminen?
ASP eli asuntosäästöjärjestelmä on ensiasunnon ostajalle tarkoitettu säästömuoto, jossa säästetään vähintään 10 %:n omasäästöosuus asunnon hankintahinnasta. 1.6.2026 alkaen avatuilla tileillä vaaditaan lisäksi vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta (50–1 500 €); ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voidaan käyttää myös vanhaa mallia (vähintään 8 kalenterivuosineljännestä) sekä siirtymäsääntöjä. ASP-tilin etuja ovat 1 %:n talletuskorko, 2–4 %:n lisäkorko, valtion korkotuki ja maksuton valtiontakaus ASP-lainalle.
Laske, mitä lainasi oikeasti maksaa
Kuukausierä, korkojen osuus ja marginaalin vaikutus koko laina-ajalta. Vertaa kahta vaihtoehtoa rinnakkain.
Laske kuukausierä ja korotEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
- Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
- Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
- Finanssivalvonta – Suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 28.6.2022)
- Finanssivalvonta – Asiakkaan tunnistaminen ja tunteminen
- Finlex – Luottolaitostoiminnasta annettu laki 610/2014
- Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
- Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Lahjaverolaskuri
- Maanmittauslaitos – Huoneistojen hinnasto
- Maanmittauslaitos – Kiinteistöjen hinnasto
- Maanmittauslaitos – Kiinteistökaupan palvelujen hinnasto
- Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
- Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 3.10.2026.