Paljonko omaa rahaa asuntolainaan?
Paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan euroina? Laske lainakaton vähimmäisosuus, varainsiirtovero ja puskuri sekä katso ASP- ja lahjaesimerkit ennen ostoa.
Asunnon ostamiseen tarvitaan yleensä omia varoja, koska lainakatto rajoittaa asuntolainan määrän suhteessa vakuuksien käypään arvoon. Lisäksi kaupan kulut, kuten varainsiirtovero, maksetaan kauppahinnan päälle. Kysymys "paljonko omaa rahaa tarvitaan" kannattaa siksi jakaa kolmeen osaan: kauppahintaan käytettävä omarahoitus, kaupan kulut ja talouteen jäävä puskuri.
Tässä artikkelissa lasketaan esimerkein, paljonko omia säästöjä asuntolainaan tarvitaan euroina. Omarahoituksen käsitteistä, varojen lähteistä ja dokumentoinnista kerrotaan tarkemmin artikkelissa omarahoitusosuus asuntokaupassa.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Omarahoituksen perusteet
Mikä on omarahoitusosuus?
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Määritelmä | Kauppahinnan osa, jonka maksat omilla varoilla |
| Loppuosa | Rahoitetaan asuntolainalla |
| Ilmoitetaan | Yleensä prosentteina kauppahinnasta |
Miksi omarahoitusta vaaditaan?
| Syy | Selitys |
|---|---|
| Lainakatto | Luottolaitoslaki ja Finanssivalvonnan päätös rajoittavat lainan suhdetta vakuuksiin |
| Pankin vakuusarvo | Pankki vähentää vakuuden käyvästä arvosta varmuusmarginaalin |
| Pankin riski | Pienempi laina suhteessa vakuuteen pienentää luottoriskiä |
| Turvamarginaali | Pienentää riskiä, että laina ylittää asunnon arvon hintojen laskiessa |
Lainakatto
| Tilanne | Enimmäislaina |
|---|---|
| Ensiasunto | Enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta |
| Muu asunto | Enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta (lain perustaso 90 %) |
| ASP-laina | Vastaantulolaina enintään 90 % kauppahinnasta, enintään 9 × ASP-talletukset |
Lainakatto on Finanssivalvonnan makrovakauspäätöksellä (29.6.2026, voimaan 1.7.2026) 95 % kaikille lainanottajille. Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026). Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuspäätöksen voimassaoloa. ASP-lainassa omasäästöosuus on vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta.
Paljonko tarvitaan?
Vähimmäisomarahoitus
| Tilanne | Omarahoitus kauppahintaan |
|---|---|
| Vakuutena vain ostettava asunto, käypä arvo = kauppahinta | Vähintään 5 % lainakaton perusteella |
| Pankin vakuusarvo jää käypää arvoa pienemmäksi | Pankki voi edellyttää enemmän omia varoja tai lisävakuutta |
| Muuta hyväksyttävää vakuutta, esim. vierasvelkapantti | Voi olla alle 5 % kauppahinnasta |
| ASP-laina | Omasäästöosuus vähintään 10 % |
Lainakatto on yläraja, ei lainalupaus. Pankki arvioi lisäksi maksukyvyn ja määrittää vakuuksille oman vakuusarvonsa, joten todellinen omarahoitustarve selviää vasta lainaneuvottelussa.
Esimerkkejä euroissa
| Asunnon hinta | 5 % | 10 % | 15 % |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 7 500 € | 15 000 € | 22 500 € |
| 200 000 € | 10 000 € | 20 000 € | 30 000 € |
| 250 000 € | 12 500 € | 25 000 € | 37 500 € |
| 300 000 € | 15 000 € | 30 000 € | 45 000 € |
Taulukon 5 % vastaa lainakaton vähimmäisosuutta silloin, kun vakuutena on vain ostettava asunto ja sen käypä arvo on sama kuin kauppahinta. 10 % vastaa ASP-lainan omasäästöosuutta. 15 % on vertailuluku.
Muut kulut
| Kulu | Mitä huomioida |
|---|---|
| Varainsiirtovero | Asunto-osake 1,5 % velattomasta hinnasta, kiinteistö 3 % kauppahinnasta |
| Lainan kulut | Pankin hinnaston ja lainatarjouksen mukaan |
| Muuttokustannukset | Pyydä tarjouksia tai arvioi oma muutto |
| Kotivakuutus | Vakuutusyhtiön tarjouksen mukaan |
| Mahdolliset korjaukset | Vaihtelee kohteen kunnon mukaan |
Asunto-osakkeen velaton hinta tarkoittaa kauppahintaa lisättynä osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella. Verohallinnon esimerkissä 60 000 euron kauppahinta ja 20 000 euron yhtiölainaosuus tekevät velattomaksi hinnaksi 80 000 euroa, jolloin varainsiirtovero on 1 200 euroa.
Kokonaissumma: esimerkki 200 000 euron asunto-osakkeesta
Oletukset: kauppahinta 200 000 €, ei yhtiölainaa (velaton hinta 200 000 €), vakuutena vain ostettava asunto, pankki hyväksyy lainan lainakaton enimmäismäärään asti.
| Erä | Summa |
|---|---|
| Omarahoitus kauppahintaan (5 %) | 10 000 € |
| Varainsiirtovero (1,5 % × 200 000 €) | 3 000 € |
| Muut kulut ja puskuri | oma arvio |
| Vähintään tarvittava oma raha ennen muita kuluja | 13 000 € |
Jos pankki edellyttää esimerkiksi 10 %:n omarahoitusta, kauppahintaan tarvitaan 20 000 euroa ja varainsiirtovero mukaan lukien 23 000 euroa.
ASP-säästämisen hyödyt
Mikä on ASP?
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Järjestelmä | Asuntosäästöjärjestelmä ensiasunnon ostajalle |
| Ikäraja | 18+, ei yläikärajaa (15–17-vuotiaille erityisehdot) |
| Talletukset | Vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta, 50–1 500 €/kk (uudet tilit 1.6.2026 alkaen) |
| Omasäästöosuus | Vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta (talletukset, korko ja lisäkorko) |
Laki asuntosäästöjärjestelmästä sallii, että asuntosäästäjä ja pankki sopivat myös muiden kuin ASP-tilin varojen käyttämisestä rahoitukseen, jolloin ASP-tilin osuus voi jäädä alle 10 prosentin. Muita varoja ei kuitenkaan oteta huomioon vastaantulolainan suuruutta laskettaessa.
ASP:n edut
| Etu | Sisältö |
|---|---|
| Korot | Talletuskorko 1 % vuodessa ja verovapaa lisäkorko 2–4 % |
| Valtiontakaus | Maksuton, enintään 25 % lainan pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 € |
| Lainan korko | Lain mukaan korkotukilainan koron on oltava alempi kuin pankin vastaavan ensiasuntolainan koron |
| Korkotuki | 10 vuotta: 70 % siitä koron osasta, joka ylittää 3,8 % |
ASP-laina euroina
| Ehto | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Omasäästöosuus | Vähintään 10 % hankintahinnasta |
| Vastaantulolainan enimmäismäärä | Enintään 9 × ASP-talletukset ja enintään 90 % kauppahinnasta |
| Korkotukilainan enimmäismäärä | 230 000 € (yksin) / 345 000 € (kaksi) Helsingissä, Espoossa ym.; muualla 160 000 € / 240 000 € |
Esimerkiksi 18 000 euron hyväksytyillä talletuksilla vastaantulolaina voi olla enintään 9 × 18 000 € = 162 000 €, kunhan se on enintään 90 % kauppahinnasta. Valtiokonttorin mukaan enimmäismäärää laskettaessa voidaan ottaa huomioon myös talletuksille maksettu korko ja lisäkorko.
Mistä omarahoitus voi tulla?
Omat säästöt
| Lähde | Huomio |
|---|---|
| Säästötili | Helposti käytettävissä |
| ASP-tili | Ensiasunnon ostajalle, lisäkorko ja ASP-lainan edut |
| Sijoitukset | Osakkeet ja rahastot, arvo vaihtelee |
| Muut varat | Esim. myyty omaisuus |
Lahjoitukset
| Lähde | Huomio |
|---|---|
| Vanhemmat | Lahja tai ennakkoperintö |
| Isovanhemmat | Mahdollinen |
| Lahjavero | Huomioi rajat |
Lahjaverorajat
| Tilanne | Lahjavero |
|---|---|
| Alle 7 500 € samalta antajalta 3 vuodessa | Ei lahjaveroa (1.1.2026 alkaen) |
| 7 500 € tai enemmän | Lahjaveroa maksetaan |
| Veroluokka | I luokka (esim. lapset ja lapsenlapset) tai II luokka (muut) vaikuttaa veron määrään |
Saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamat lahjat lasketaan yhteen. Ennen 1.1.2026 raja oli 5 000 euroa.
Muut vakuudet
| Vakuus | Miten toimii |
|---|---|
| Vanhempien asunto | Vierasvelkapantti, joka hyväksytään lainakaton laskennassa |
| Takaaja | Henkilötakaus, jota ei lasketa lainakaton vakuudeksi |
| Sijoitukset | Pantattavissa, pankki vähentää arvosta varmuusmarginaalin |
Omarahoituksen kerryttäminen
Säästösuunnitelma
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1 | Määrittele tavoite |
| 2 | Laske kuukausisäästö |
| 3 | Automatisoi säästäminen |
| 4 | Seuraa edistymistä |
Esimerkkilaskelma
| Tavoite | Laskelma |
|---|---|
| Tavoite | 25 000 € |
| Aikataulu | 3 vuotta |
| Kuukausisäästö | noin 700 €/kk (ilman korkotuottoa) |
Vinkkejä säästämiseen
| Keino | Vaikutus |
|---|---|
| Budjetti | Tunnista säästökohteet |
| Automaattisiirto | Pois näkyviltä |
| Sivutulot | Säästöön suoraan |
| Isot ostot uudelleen | Tarvitsenko? |
| Asumiskustannusten pienentäminen | Kämppäkaveri, halvempi asunto |
Omarahoitus ja lainaehdot
Vaikutus kuukausierään
Esimerkki 200 000 euron asunnosta (annuiteettilaina, 25 v, korko 3,35 % koko laina-ajan):
| Omarahoitus | Laina | Kuukausierä 3,35 %:lla | Kuukausierä 6 %:lla |
|---|---|---|---|
| 5 % (10 000 €) | 190 000 € | noin 936 € | noin 1 224 € |
| 20 % (40 000 €) | 160 000 € | noin 788 € | noin 1 031 € |
Korko 3,35 % on Suomen Pankin ilmoittama uusien asuntolainojen keskikorko elokuussa 2026. 6 % on Finanssivalvonnan suosituksen mukainen stressikorko. Suurempi omarahoitus pienentää esimerkissä kuukausierää noin 148 euroa nykykorolla.
Marginaalista pankki päättää tapauskohtaisesti, joten tarjouksia kannattaa verrata todellisen vuosikoron perusteella sen sijaan, että olettaisi tietyn omarahoitusprosentin tuovan tietyn marginaalin.
Vaikutus vakuusvaatimuksiin
| Omarahoitus | Vakuustilanne |
|---|---|
| Suuri | Ostettava asunto voi riittää vakuudeksi |
| Pieni | Lisävakuutta voidaan tarvita, jos pankin vakuusarvo ei riitä |
Vaikutus lainansaantiin
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Paljon säästöjä | Pienempi laina ja kuukausierä |
| Säännöllinen säästäminen | Kertoo pankille talouden liikkumavarasta |
| Puskuri | Kaikkia säästöjä ei tarvitse käyttää kauppaan |
Ilman suuria säästöjä
Vaihtoehtoja
| Vaihtoehto | Miten |
|---|---|
| ASP-säästäminen | Aloita ajoissa |
| Vanhempien apu | Lahja tai vierasvelkapantti |
| Takaaja | Henkilötakaus ei kasvata lainakaton vakuuksia |
| Edullisempi kohde | Pienempi summa tarvitaan |
| Odottaminen | Säästä lisää |
Riskejä pienellä omarahoituksella
| Riski | Selitys |
|---|---|
| Suurempi laina | Enemmän korkoja |
| Suurempi kuukausierä | Pienempi maksuvara korkojen noustessa |
| Lisävakuudet | Velvoittaa vakuuden antajaa |
| Arvonlasku | Voi jäädä velkaa enemmän kuin arvo |
Käytännön esimerkkejä
Esimerkki 1: Ensiasunnon ostaja ASP:lla
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Asunnon hinta | 180 000 € (velaton hinta, ei yhtiölainaa) |
| ASP-säästöt | 20 000 € (11 %) |
| Laina | 160 000 € (89 % hinnasta) |
| Varainsiirtovero | 2 700 € muista varoista |
| Valtiontakaus | Mahdollinen ASP-lainan ehdoin, maksuton |
Laina on alle lainakaton 95 %:n ja ASP-lainan 90 %:n rajan. Vastaantulolainan enimmäismäärä on enintään 9 × hyväksytyt talletukset, joten esimerkki edellyttää, että talletuksia on kertynyt vähintään noin 17 800 euroa. Pankki arvioi lisäksi maksukyvyn ja vakuusarvon.
Esimerkki 2: Asunnonvaihtaja
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Asunnon hinta | 250 000 € (velaton hinta) |
| Omat säästöt | 50 000 € (20 %) |
| Laina | 200 000 € (80 % hinnasta) |
| Varainsiirtovero | 3 750 € |
Lainan osuus jää selvästi alle lainakaton. Varainsiirtovero maksetaan esimerkissä säästöjen lisäksi.
Esimerkki 3: Vähän säästöjä ja lahja
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Asunnon hinta | 200 000 € (velaton hinta) |
| Omat säästöt | 15 000 € (7,5 %) |
| Lahja vanhemmalta | 10 000 € |
| Yhteensä | 25 000 € (12,5 %) |
| Laina | 175 000 € |
| Varainsiirtovero | 3 000 € |
| Lahjavero (I veroluokka) | 300 € |
Lahjavero on laskettu 1.1.2026 alkaen voimassa olevan I veroluokan asteikon mukaan: 7 500–25 000 euron lahjasta vero on 100 euroa + 8 % 7 500 euron ylittävästä osasta, eli 100 € + 8 % × 2 500 € = 300 €. Esimerkki olettaa, ettei samalta lahjanantajalta ole saatu muita lahjoja kolmen edellisen vuoden aikana. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnon lahjaverolaskurilla.
Vinkkejä omarahoitukseen
Ennen asunnonhakua
| Toimenpide | Hyöty |
|---|---|
| Määrittele budjetti | Realistinen tavoite |
| Avaa ASP | Jos ensiasunto |
| Laske säästötarve | Omarahoitus, kulut ja puskuri |
| Aloita säästäminen | Mitä aikaisemmin, sitä enemmän aikaa kerryttää |
Säästövaiheessa
| Toimenpide | Hyöty |
|---|---|
| Automatisoi | Säästyy |
| Seuraa | Motivoi |
| Lisää mahdollisuuksien mukaan | Nopeuttaa |
| Erota säästöt muusta rahasta | Tavoite pysyy näkyvissä |
Ostovaiheessa
| Toimenpide | Hyöty |
|---|---|
| Jätä puskuria | Muuttoon ja yllättäviin menoihin |
| Älä käytä kaikkea | Talous kestää yllätyksiä |
| Huomioi sivukulut | Varainsiirtovero, lainan kulut, muutto |
Yhteenveto
Asuntolainan omarahoituksesta:
- Vähintään 5 % vakuuksien käyvästä arvosta lainakaton mukaan, kun vakuutena on vain ostettava asunto (ASP-lainassa omasäästöosuus 10 %)
- Pankki voi edellyttää enemmän, jos sen vakuusarvo jää käypää arvoa pienemmäksi
- Varainsiirtovero (1,5 % tai 3 %) ja muut kulut tulevat omarahoituksen päälle
- ASP-säästäminen tuo ensiasunnon ostajalle lisäkoron ja ASP-lainan edut
- Lahjat kasvattavat omia varoja, mutta 7 500 euron raja kannattaa tarkistaa
- Jätä puskuri muihin kuluihin
Säästäminen kannattaa aloittaa ajoissa.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka paljon omia säästöjä asuntolainaan tarvitaan?
Lainakaton mukainen vähimmäisosuus on Finanssivalvonnan nykyisellä päätöksellä 5 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta sekä ensiasunnon ostajille että muille ostajille, kun vakuutena on vain ostettava asunto. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa se on 10 000 euroa. Lisäksi tarvitaan rahaa varainsiirtoveroon (asunto-osakkeessa 1,5 % velattomasta hinnasta eli tässä 3 000 euroa) ja muihin kuluihin. Pankki voi edellyttää enemmän omia varoja tai lisävakuutta, jos sen vakuusarvo jää käypää arvoa pienemmäksi.
Mitä hyötyä ASP-säästämisestä on?
ASP-säästöille maksetaan 1 %:n talletuskorkoa ja asunnon oston yhteydessä verovapaata 2–4 %:n lisäkorkoa. ASP-lainaan voi liittää maksuttoman valtiontakauksen (valtion vastuu enintään 25 prosenttia lainan pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 euroa), ja korkotukea maksetaan 10 vuoden ajan 70 prosenttia 3,8 %:n ylittävästä koron osasta. ASP-lainassa omasäästöosuus on vähintään 10 prosenttia asunnon hankintahinnasta.
Voiko asuntolainan saada ilman omia säästöjä?
Jos vakuutena on vain ostettava asunto, lainakatto edellyttää vähintään 5 %:n omarahoitusta. Ilman omia säästöjä kauppa voi onnistua vain, jos käytettävissä on muuta lainakaton laskennassa hyväksyttävää vakuutta, esimerkiksi vanhempien asuntoon perustuva vierasvelkapantti. Henkilötakausta ei lasketa lainakaton vakuudeksi. Kaupan kuluihin tarvitaan joka tapauksessa rahaa.
Vaikuttaako omarahoituksen määrä lainaehtoihin?
Suurempi omarahoitus pienentää lainaa, kuukausierää ja korkokuluja. Se voi myös vähentää lisävakuuksien tarvetta. Marginaalin pankki päättää tapauskohtaisesti, joten omarahoitusprosentin vaikutus marginaaliin selviää vain pankkien tarjouksista.
Laske, mitä lainasi oikeasti maksaa
Kuukausierä, korkojen osuus ja marginaalin vaikutus koko laina-ajalta. Vertaa kahta vaihtoehtoa rinnakkain.
Laske kuukausierä ja korotEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
- Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
- Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
- Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
- Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
- Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Lahja ja lahjavero
- Verohallinto – Lahjaverolaskuri ja veroluokat
- Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
- Finlex – Laki asuntosäästöjärjestelmästä 339/2025
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 3.10.2026.