Omarahoitusosuus asuntokaupassa – paljonko tarvitaan?

Omarahoitusosuus on asunnon hinnasta se osa, jonka ostaja kattaa omilla varoillaan ilman asuntolainaa. Arkikielessä omarahoitusta kutsutaan joskus käsirahaksi, mutta asuntokaupassa käsiraha on oma lakisääteinen käsitteensä: ostotarjouksen vakuudeksi maksettava summa. Tässä oppaassa käydään läpi, mitä omarahoitusosuus tarkoittaa, miten lainakatto vaikuttaa siihen, mistä omat varat voivat koostua ja miksi pankki kysyy niiden alkuperää. Euromääräisiä laskelmia eri hintaisista asunnoista on artikkelissa paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan.

Mikä on omarahoitusosuus?

Määritelmä

Omarahoitusosuus on:

• Ostajan omia varoja (ei lainattua)
• Käytetään kauppahinnan maksamiseen asuntolainan rinnalla
• Vähentää tarvittavaa lainaa
• Pienentää lainan suhdetta vakuuksien arvoon

Omarahoitus ja käsiraha ovat eri asioita. Asuntokauppalain 3 luvun mukaan käsiraha on rahasumma, jonka ostotarjouksen tekijä maksaa myyjälle tarjouksensa vakuudeksi. Jos kauppa tehdään, käsiraha lasketaan kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, käsiraha jää myyjälle (AsKL 3:3), mutta tarjouksen tekijä voi menettää enintään 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja määrää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton (AsKL 3:6). Käsirahan maksaminen voi siis olla osa omarahoitusta, mutta omarahoitus on laajempi käsite. Käsirahasta kerrotaan lisää artikkelissa käsiraha ja vakiokorvaus asuntokaupassa.

Laskentaesimerkki

Asunnon hinta 250 000 €, ostaja käyttää esimerkissä 15 % omia varoja:

Omarahoitus (15 %):     37 500 €
Lainatarve:            212 500 €

Prosentti on esimerkin oletus, ei vaatimus. Lainakaton edellyttämä vähimmäisosuus on käsitelty alempana.

Omarahoitus vs. vakuudet

Omarahoitus ja vakuudet liittyvät toisiinsa, koska lainakatto lasketaan lainan suhteesta vakuuksien käypään arvoon. Mitä enemmän kauppahinnasta maksetaan omilla varoilla, sitä pienempi laina tarvitaan saman vakuuden turvaksi.

Paljonko omarahoitusta tarvitaan?

Yleiset vaatimukset

Lainakatto määrää vähimmäistason, mutta ei kerro, paljonko omia varoja yksittäinen pankki edellyttää. Tilanteita voi hahmottaa näin:

Lisäksi kaupan kulut, kuten varainsiirtovero, maksetaan kauppahinnan päälle, joten niihin tarvitaan rahaa omarahoitusosuuden lisäksi.

Pankin näkökulma

Miksi omarahoitusta edellytetään:

• Lainakatto rajoittaa lainan suhdetta vakuuksien käypään arvoon (luottolaitoslaki 15:11)
• Pankki arvioi vakuuksien arvon itse: Finanssivalvonnan mukaan vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen käypä arvo, vaan pankki vähentää käyvästä arvosta varmuusmarginaalin
• Omat varat pienentävät lainan määrää ja siten pankin riskiä
• Säästöhistoria kertoo osaltaan hakijan taloudesta, jota pankki arvioi luottokelpoisuuden arvioinnissa

Lainakatto

Enimmäislaina suhteessa vakuuksiin:

• Kaikki lainanottajat: 95 % vakuuksien käyvästä arvosta luottoa myönnettäessä (Finanssivalvonnan päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 25.9.2026). Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuspäätöksen voimassaoloa.
• Luottolaitoslain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille.
• Lainakatto koskee kuluttajalle asunnon hankintaan tai peruskorjaukseen myönnettyä luottoa, jonka vakuutena on asunto.
• Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia ovat ostettavan asunnon lisäksi esimerkiksi muut asuntopantit (myös vapaa-ajan asunnot), talletusvakuudet, muut reaalivakuudet kuten osakkeet ja rahasto-osuudet sekä saadut vierasvelkapantit.
• Henkilötakausta ei lain mukaan pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena, ja Finanssivalvonnan mukaan pankki ei käytännössä ota huomioon myöskään valtiontakausta.
• Pankki voi edellyttää lainakattoa enemmän omia varoja tai vakuuksia oman luotto- ja vakuusarvionsa perusteella.

Omarahoituksen vaikutukset

Lainaehtoihin

Pankki hinnoittelee lainan tapauskohtaisesti, ja omien varojen määrä voi olla yksi sen riskiarvioon vaikuttavista tekijöistä. Vertaile siksi tarjouksia todellisen vuosikoron perusteella sen sijaan, että olettaisit tietyn omarahoitusprosentin tuovan tietyn marginaalin. Lisää aiheesta artikkelissa miten asuntolainan marginaali määräytyy.

Lainansaantiin

Suurempi omarahoitus:

• Pienempi lainatarve suhteessa vakuuksiin
• Vakuusvajetta syntyy epätodennäköisemmin
• Pienempi kuukausierä ja korkokulu

Pienempi omarahoitus:

• Lainan suhde vakuuksiin on lähempänä lainakattoa
• Pankki voi edellyttää lisävakuuksia vakuusvajeen kattamiseen
• Suurempi kuukausierä, jonka maksukyky arvioidaan myös stressikorolla

Kokonaiskustannuksiin

Esimerkki 250 000 € asunnosta (annuiteettilaina, korko 3,35 % koko laina-ajan, 25 v):

Ero 10 % → 20 %: noin 11 900 € vähemmän korkoja

Korko 3,35 % on Suomen Pankin ilmoittama uusien asuntolainojen keskikorko elokuussa 2026 (tiedote 28.9.2026). Laskelma olettaa koron pysyvän samana koko laina-ajan, mitä vaihtuvakorkoisessa lainassa ei voi tietää etukäteen. Laskelmassa ei ole mukana lainan kuluja.

Mistä omarahoitus kerätään?

Säästöt

Yleisimmät lähteet:

• Pankkitilisäästöt
• ASP-tili (ensiasunnon ostaja)
• Määräaikaistalletukset
• Sijoitusrahastot ja osakkeet

Sijoitusten realisointi

Huomioitavaa:

• Myyntivoiton verotus: mahdollisen veron osuus kannattaa varata erikseen
• Ajoitus: kurssien vaihtelu voi pienentää käytettävissä olevaa summaa juuri ostohetkellä
• Likviditeetti: varojen siirtyminen tilille voi viedä aikaa

Arvopapereita voi myös käyttää lainan lisävakuutena myymisen sijaan. Pankki vähentää niiden käyvästä arvosta varmuusmarginaalin.

Lahja

Vanhemmilta tai sukulaisilta:

• Lahjalla voi täydentää omarahoitusta
• Lahjaveroa maksetaan, jos samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen arvo on 7 500 euroa tai enemmän (31.12.2025 asti raja oli 5 000 euroa)
• Lahjaveroilmoitus annetaan Verohallinnon mukaan 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä
• Pankki voi pyytää selvityksen varojen alkuperästä, joten lahjan siirto kannattaa dokumentoida

Perintö

Jos saat perintöä:

• Perintövero huomioitava
• Perunkirjoitus ja perinnönjako vievät aikaa, joten varat eivät välttämättä ole heti käytettävissä
• Ennakkoperintö on lahjaverotuksen piirissä oleva vaihtoehto, josta kerrotaan artikkelissa ennakkoperintö asunnosta

Oman asunnon myynti

Jos vaihdat asuntoa:

• Vapautuva pääoma uuteen
• Ajoituskysymykset (välirahoitus)
• Myyntihinta voi jäädä odotettua pienemmäksi

Omarahoituksen kerääminen

Säästösuunnitelma

Esimerkki 40 000 € tavoitteelle (ilman korkotuottoa):

Tavoitesumma kannattaa laskea kolmesta osasta: kauppahintaan käytettävä omarahoitus, kaupan kulut ja talouden puskuri.

Säästövinkkejä

Tehokkaat keinot:

1. Automaattinen kuukausisiirto säästötilille
2. Ylimääräisten tulojen ohjaaminen säästöön
3. Menojen karsiminen
4. Sivutulojen hankkiminen

ASP-säästäminen

Ensiasunnon ostajalle:

• Valtion tukema säästömuoto
• Talletuskorko 1 % vuodessa ja asunnon oston yhteydessä maksettava verovapaa lisäkorko 2–4 %
• ASP-lainaan voi liittää maksuttoman valtiontakauksen: enintään 25 % lainan pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 €
• Uusilla tileillä (1.6.2026 alkaen) vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta (50–1 500 €/kk) ja vähintään 10 %:n omasäästöosuus
• Valtiokonttorin mukaan omasäästöosuuteen lasketaan talletusten lisäksi niille maksettu korko ja lisäkorko, ja siihen voidaan sisällyttää myös muita omilla tileillä olevia varoja

Lue lisää artikkelista ASP-tili ensiasunnon ostajalle.

Omarahoitus ilman säästöjä?

Lisävakuudet

Jos omarahoitus ei riitä:

• Vanhempien asunto vakuudeksi (vierasvelkapanttaus)
• Talletukset tai arvopaperit pantattuina
• Henkilötakaus, joka ei kuitenkaan kasvata lainakaton laskennassa huomioitavia vakuuksia

Huomioitavaa:

• Vakuus ei poista tarvetta maksaa kaupan kuluja omilla varoilla
• Pantinantaja voi joutua vastaamaan sitoumuksestaan, jos lainaa ei makseta
• Vakuuden ehdot ja kesto kannattaa sopia kirjallisesti

Ulkopuolisen yksityishenkilön antamista vakuuksista on tarkempi kuvaus artikkelissa lisävakuudet asuntolainassa.

Valtiontakaus

Valtiontakaus ei käytännössä pienennä lainakaton edellyttämää omarahoitusta:

• Finanssivalvonnan mukaan pankki ei käytännössä ota valtiontakausta huomioon lainakaton laskennassa
• 1.6.2026 alkaen tavallinen valtiontakaus ei rajoitu ensiasunnon ostajiin, vaan sitä voi käyttää lainassa, jolla hankitaan asunto omaan vakituiseen käyttöön, kun takauksen ehdot täyttyvät
• Takaus on enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, valtion vastuu samaan asuntoon kohdistuvista lainoista on enintään 60 000 €, ja takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä
• Lain mukaan valtio vastaa lainan siitä osasta, joka vastaa enintään 85 % asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta (laki 340/2025, 6 §)
• ASP-lainassa takaus on enintään 25 % ja maksuton
• Valtiokonttorin mukaan valtion takaamalle lainalle ei saa jäädä vakuusvajetta; mahdollinen vakuusvaje eritellään omaksi lainakseen, johon ei liity valtion vastuuta

Kulutusluotto omarahoitukseen?

Harkitse tarkkaan:

• Kulutusluotto ei ole vakuus, joten se ei muuta lainakaton laskentaa
• Pankki arvioi luottokelpoisuuden tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella, ja muut velat näkyvät tässä arviossa
• Finanssivalvonnan suosituksen mukaisessa stressilaskelmassa otetaan huomioon myös muiden velkojen hoitomenot
• Kokonaisvelkaantuminen kasvaa ja maksuvara pienenee

Omarahoitus ja asuntotyyppi

Asunto-osake

Huomioitavaa:

• Varainsiirtovero 1,5 % lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta lisättynä osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella
• Yhtiölainaosuus ei ole osa omarahoitusta, vaan se maksetaan yleensä rahoitusvastikkeena
• Pankki ottaa rahoitusvastikkeen huomioon maksukyvyn arvioinnissa

Kiinteistö

Eroavaisuuksia:

• Varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta
• Lainan vakuutena käytetään kiinnityksen perusteella annettua panttikirjaa
• Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta, ja varainsiirtovero maksetaan ennen lainhuudon hakemista

Uudiskohde

Erityispiirteitä:

• Maksuehdot ja mahdollinen maksuaikataulu määräytyvät kauppakirjasta
• Lain tarkoittamassa uudiskohteessa ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä
• Omarahoituksen ja lainan nostojen ajoitus kannattaa sopia pankin kanssa ennen kauppaa

Omarahoituksen dokumentointi

Pankin vaatimukset

Pankki voi pyytää selvitystä esimerkiksi:

• Varojen alkuperästä
• Säästöjen kertymisestä
• Lahjojen luonteesta

Rahanpesusäännökset

Pankin on lain perusteella tunnettava asiakkaansa. Finanssivalvonnan mukaan pankki on oikeutettu kysymään tarvittaessa tilille tulevien varojen alkuperästä ja käyttötarkoituksesta. Se voi esimerkiksi pyytää kirjallista selvitystä varojen alkuperästä sekä asiakirjoja, kuten kauppakirjaa tai testamenttia. Suuri tilisiirto tai käteistalletus juuri ennen asuntokauppaa voi siksi herättää kysymyksiä, joihin on helpompi vastata, kun asiakirjat ovat valmiina.

Hyväksyttävät lähteet

Esimerkkejä asiakirjoista, joilla varojen alkuperää voi osoittaa:

Pankki kertoo, mitkä asiakirjat se tarvitsee juuri sinun tilanteessasi.

Strategioita omarahoitukseen

Nopea kerääminen

Jos haluat ostaa pian:

• Sijoitusten realisointi
• Lahja vanhemmilta
• Sivutulot
• Menojen tuntuva karsiminen

Rauhallinen kerääminen

Jos aikaa on:

• Säännöllinen kuukausisäästö
• ASP-tili (ensiasunto)
• Sijoitusten tuotto
• Elämäntavan muutos

Yhdistelmä

Useita lähteitä:

• Säästöt + lahja
• ASP + vanhempien tuki
• Oman asunnon myynti + säästöt

Tarkistuslista omarahoitukseen

Suunnitteluvaiheessa

• Tavoitesumma laskettu (lainakaton edellyttämä osuus, kaupan kulut ja puskuri)
• Nykyiset säästöt kartoitettu
• Säästösuunnitelma tehty
• Aikataulu määritetty

Keräysvaiheessa

• Automaattisäästö käytössä
• Säästöjen kehitystä seurataan
• Ylimääräiset tulot ohjataan säästöön
• ASP-tili avattu (jos ensiasunto)

Ennen asunnon ostoa

• Omarahoitus riittävä myös pankin vakuusarvion jälkeen
• Dokumentit kunnossa
• Varojen alkuperä selvä
• Pankille toimitettu tiedot

Usein kysytyt kysymykset omarahoituksesta

Voiko asunnon ostaa ilman omia säästöjä?

Lainakatto rajoittaa lainan 95 prosenttiin vakuuksien käyvästä arvosta, joten jos vakuutena on vain ostettava asunto, vähintään 5 % sen arvosta katetaan omilla varoilla. Ilman omia säästöjä ostaminen voi onnistua vain, jos käytettävissä on muuta lainakaton laskennassa hyväksyttävää vakuutta, esimerkiksi vierasvelkapantti. Henkilötakaus ja valtiontakaus eivät käytännössä kasvata lainakaton laskennassa huomioitavia vakuuksia. Kaupan kuluihin tarvitaan silti rahaa.

Lasketaanko lahja omarahoitukseen?

Kyllä, lahjaksi saadut varat ovat omia varoja. Pankki voi pyytää selvitystä varojen alkuperästä, joten lahjan siirto kannattaa dokumentoida. Lahjaveroa maksetaan, jos samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen arvo on 7 500 euroa tai enemmän.

Paljonko omarahoitusta tarvitaan ensiasuntoon?

Lainakaton puolesta vähintään 5 % vakuuksien käyvästä arvosta, kun vakuutena on vain ostettava asunto (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026). Sama 95 %:n katto koskee nykyisin myös muita ostajia. ASP-lainassa omasäästöosuus on vähintään 10 % asunnon hinnasta. Pankki voi lisäksi edellyttää enemmän omia varoja tai lisävakuutta, jos sen määrittämä vakuusarvo jää käypää arvoa pienemmäksi.

Miksi pankki kysyy varojen alkuperää?

Pankin on lain perusteella tunnettava asiakkaansa. Finanssivalvonnan mukaan pankki on oikeutettu kysymään tarvittaessa tilille tulevien varojen alkuperästä ja käyttötarkoituksesta sekä pyytämään siitä kirjallista selvitystä ja asiakirjoja.

Voiko kulutusluottoa käyttää omarahoitukseen?

Kulutusluotto ei ole vakuus, joten se ei paranna lainakaton laskelmaa. Lisäksi se kasvattaa muiden velkojen hoitomenoja, jotka pankki ottaa huomioon maksukyvyn arvioinnissa. Siksi sen käyttöä omarahoitukseen kannattaa harkita tarkkaan.

Yhteenveto

Omarahoitusosuus on tärkeä osa asunnon ostoa:

1. Määrä: Lainakaton puolesta vähintään 5 % vakuuksien käyvästä arvosta, kun vakuutena on vain ostettava asunto; pankki voi edellyttää enemmän
2. Käsite: Omarahoitus ei ole sama asia kuin ostotarjouksen yhteydessä maksettava käsiraha
3. Lähteet: Säästöt, ASP, lahja, perintö, sijoitukset ja asunnon myynti
4. Kulut: Varainsiirtovero ja muut kulut maksetaan omarahoitusosuuden lisäksi
5. Dokumentointi: Pankki voi pyytää selvitystä varojen alkuperästä

Mitä enemmän omia varoja käytetään, sitä pienempi laina ja korkokulu ovat. Talouteen kannattaa kuitenkin jättää myös puskuri yllättäviä menoja varten.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Asiakkaan tunnistaminen ja tunteminen
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Verohallinto – Lahja ja lahjavero
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
• Finanssivalvonta – Tarkennettu suositus asuntoluotonhakijan enimmäishoitorasitteesta (28.9.2022)
• Verohallinto – Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
• Finlex – Asuntokauppalaki 843/1994
• Finlex – Luottolaitoslaki 610/2014

Lue myös

• Paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan euroissa?
• Asuntolainan vakuudet ja omarahoitus
• ASP-tili ensiasunnon ostajalle
• Lisävakuudet asuntolainassa
• Käsiraha ja vakiokorvaus asuntokaupassa