Asuntolainan omarahoitusosuus ja vakuudet 2026 – paljonko omaa rahaa tarvitaan?

Asuntolainan omarahoitusosuus on tavallisessa tilanteessa vähintään 5 prosenttia, jos vakuutena on vain ostettava asunto ja sen käyvä arvo vastaa kauppahintaa. Taso perustuu 95 prosentin lainakattoon, joka on Finanssivalvonnan päätöksellä voimassa kaikille ostajille (voimaan 1.7.2026, tarkistettu 25.9.2026; voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Pankki voi silti edellyttää enemmän omia varoja tai lisävakuutta, koska Finanssivalvonnan mukaan vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen käypä arvo: pankki vähentää käyvästä arvosta varmuusmarginaalin.

ASP-lainassa sääntö on toinen: omasäästöosuuden on oltava vähintään 10 prosenttia hankintahinnasta. Lisäksi asunnonostajan on hyvä varautua varainsiirtoveroon, pankin kuluihin ja muihin kaupankäynnin menoihin. Siksi viiden prosentin osuus ei yleensä kerro koko tarvittavaa säästösummaa.

Arvioi oma tilanteesi numeroilla. Alla oleva vakuuslaskuri erottaa omarahoituksen, lainakaton ja pankin käyttämän vakuusarvon. Tulos on suuntaa antava, sillä pankki määrittää hyväksyttävät vakuudet ja kohteen vakuusarvon.

Paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan?

Tarvittava määrä riippuu rahoitustavasta, vakuuksista ja asunnon hinnan lisäksi maksettavista kuluista.

Taulukon prosentit ovat järjestelmien rajoja, eivät lainalupauksia. Pankki arvioi erikseen tulot, menot, muut velat, kohteen, omat varat ja vakuudet. Vaikka lainakatto sallisi suunnitellun lainamäärän, maksukyky tai vakuusvaje voi pienentää myönnettävää lainaa.

Omarahoitusosuus, käsiraha ja vakuus tarkoittavat eri asioita

Hakutuloksissa sanoja käytetään usein rinnakkain, mutta lainaneuvottelussa erot kannattaa tuntea.

• Omarahoitusosuus on se osa asunnon hinnasta, jota ei makseta kyseisellä asuntolainalla. Se voi koostua esimerkiksi tilisäästöistä, ASP-säästöistä tai myydyistä sijoituksista.
• Käsiraha tarkoittaa arkikielessä usein samoja omia varoja. Ostotarjouksessa käsiraha voi kuitenkin tarkoittaa erikseen sovittua maksua, jolla tarjouksen tekijä osoittaa sitoutumisensa.
• Vakuus on omaisuutta, jonka pankki voi ehtojen täyttyessä realisoida, jos velkaa ei makseta. Ostettava asunto on tavallisesti lainan ensisijainen vakuus.
• Takaus on takaajan sitoumus vastata velasta sovitussa laajuudessa. Takaus ei ole ostajan omaa rahaa.
• Lainakatto rajoittaa lainan määrää suhteessa lainan vakuudeksi annettujen hyväksyttävien vakuuksien käypään arvoon.

Jos tarjouksen yhteydessä maksettu käsiraha hyvitetään lopullisessa kauppahinnassa, se on osa kauppahinnan rahoitusta. Sitä ei siis lisätä omarahoitusosuuteen toistamiseen. Käytetyn asunto-osakkeen ostotarjouksessa tarjouksen peruuttamisesta sovittu käsiraha tai sopimussakko voi Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Jos rahoitus ei ole varma, tarjoukseen kannattaa kirjata selvä rahoitusehto.

Lainakatto on syyskuussa 2026 yhteinen kaikille ostajille

Finanssivalvonta nosti 29.6.2026 tekemällään päätöksellä muiden kuin ensiasunnon ostajien lainakaton lain mukaisesta 90 prosentin perustasosta 95 prosenttiin 1.7.2026 alkaen. Ensiasunnon ostajien katto säilyi 95 prosentissa. Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuspäätöksen voimassaoloa. Korotus on väliaikainen: Finanssivalvonnan johtokunta päättää enimmäisluototussuhteesta neljännesvuosittain, ja johtokunnan puheenjohtajan mukaan väliaikaisesti kevennetty raja on syytä palauttaa 90 prosenttiin, kun edellytyksiä perustasolta poikkeamiselle ei enää ole (tiedote 1.10.2026).

Lainakatto eli enimmäisluototussuhde lasketaan näin:

asuntoluoton määrä ÷ lainan vakuudeksi annettujen hyväksyttävien vakuuksien käypä arvo

Jos ostat 250 000 euron asunnon, sen käypä arvo vastaa hintaa eikä käytössä ole muuta reaalivakuutta, 95 prosentin raja tarkoittaa enintään 237 500 euron asuntoluottoa. Kauppahinnasta jää tällöin 12 500 euroa rahoitettavaksi omilla varoilla.

Muu hyväksyttävä reaalivakuus voi kasvattaa laskelmassa huomioon otettavien vakuuksien yhteisarvoa. Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia ovat ostettavan asunnon lisäksi esimerkiksi muut asuntopantit (myös vapaa-ajan asunnot), talletusvakuudet, muut reaalivakuudet (kuten osakkeet ja rahasto-osuudet) sekä saadut vierasvelkapantit. Henkilötakausta ei lain mukaan huomioida enimmäisluototussuhteen vakuutena (luottolaitoslaki 15:11), eikä pankki Finanssivalvonnan mukaan käytännössä ota huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämiä täytetakauksia.

Lainakatto ei kerro, kuinka paljon pankki arvioi sinun pystyvän maksamaan. Se ei myöskään tarkoita, että jokainen pankki myöntäisi lainaa rajan enimmäismäärän.

Miksi pankin vakuusarvo aiheuttaa lisävakuuden tarpeen?

Finanssivalvonnan mukaan velkoja määrittää vakuudeksi annettavan omaisuuden arvon itsenäisesti, eikä vakuusarvo ole sama kuin kohteen käypä arvo. Pankki vähentää kiinteistön tai asunto-osakkeiden käyvästä arvosta varmuusmarginaalin, jotta lainan takaisinmaksu ei vaarannu kohteen käyvän arvon laskiessa. Pankki ei kuitenkaan voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi.

Varmuusmarginaalin suuruudesta ei ole yleistä viranomaislukua eikä lakisääntöä: pankki, omaisuuslaji, asunnon kunto, sijainti ja myytävyys vaikuttavat lopputulokseen. Oman kohteen vakuusarvo kannattaa siksi kysyä pankilta.

Esimerkiksi 250 000 euron asunnon pankkikohtainen vakuusarvo olisi 75 prosentin oletuksella (esimerkinomainen luku) 187 500 euroa. Jos lainaa tarvitaan 237 500 euroa, pankin näkökulmasta vakuusvajetta olisi 50 000 euroa. Vajetta voidaan kattaa omilla varoilla, muulla omaisuudella tai pankin hyväksymällä takauksella.

Tämä selittää, miksi kaksi lukua voivat näyttää ristiriitaisilta:

• lainakatto sallii esimerkissä enintään 95 prosentin luototussuhteen
• ostettava asunto voi silti kattaa pankin vakuuslaskelmassa selvästi pienemmän osan hinnastaan, esimerkissä 75 prosenttia.

Ensimmäinen on viranomaisen asettama enimmäisraja. Jälkimmäinen on pankin riskienhallinnassa käyttämä vakuusarvo.

Laske omarahoitus ja mahdollinen vakuusvaje

Syötä laskuriin asunnon hinta, omat varat ja mahdolliset lisävakuudet. Tarkista tuloksesta erikseen lainakaton sallima lainamäärä ja pankin vakuusarvoon perustuva vakuusvaje.

Laskurin oletukset eivät sido pankkia. Jos kohde on vaikeasti myytävä, huonokuntoinen tai siihen liittyy suuri yhtiölaina, pankin hyväksymä vakuusarvo voi poiketa olennaisesti yleisestä esimerkistä. Voit käyttää myös erillistä vakuuslaskuria, jos haluat palata laskelmaan myöhemmin.

Esimerkki: 250 000 euron asunto ilman ASP-lainaa

Oletetaan, että asunto-osakkeen kauppahinta, velaton hinta ja käypä arvo ovat kaikki 250 000 euroa, joten kohteessa ei ole yhtiölainaosuutta. Muuta reaalivakuutta ei ole, ja lainaa haetaan 95 prosenttia hinnasta.

Asunto-osakkeen varainsiirtovero (1,5 %) lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta lain edellytyksin (varainsiirtoverolaki 20 §). Kiinteistön varainsiirtovero on 3 prosenttia. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnon ostajan on yleensä varauduttava veroon.

Esimerkki näyttää, miksi vastaus kysymykseen ”paljonko säästöjä asuntolainaan tarvitaan” on suurempi kuin viisi prosenttia. Mukaan on lisättävä ainakin vero, pankin mahdolliset toimitusmaksut, rekisteröinti- tai lainhuutokulut, muutto sekä järkevä taloudellinen puskuri.

ASP-ostaja tarvitsee vähintään 10 prosentin omasäästöosuuden

ASP-rahoitus ei noudata viiden prosentin säästöesimerkkiä. Valtiokonttorin mukaan ASP-tilille on säästettävä omasäästöosuus, joka on vähintään 10 prosenttia hankittavan asunnon hinnasta; siihen lasketaan talletusten lisäksi niille maksettu korko ja lisäkorko, ja omasäästöosuuteen voidaan sisällyttää myös muita omilla tileillä olevia varoja. ASP-järjestelmään perustuva laina voi olla enintään 90 prosenttia hankintahinnasta.

Uuteen, 1.6.2026 tai sen jälkeen avattuun ASP-sopimukseen tarvitaan vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta. Yhden kuukauden hyväksytty talletus on yhteensä 50–1 500 euroa. Ennen 1.6.2026 aloittanut säästäjä voi jatkaa myös kvartaalitalletuksilla tai yhdistellä säästötapoja siirtymäsääntöjen mukaisesti.

250 000 euron asunnossa 10 prosentin omasäästöosuus on 25 000 euroa. Lisäksi on suunniteltava varainsiirtovero ja muut kulut. ASP-lainaan voi liittyä maksuton valtiontakaus, mutta pankki tarkistaa edelleen maksukyvyn, kohteen ja vakuudet.

Katso tarkat uudistetut ehdot oppaasta ASP-tili 2026.

Miten asuntolainan valtiontakaus toimii?

Valtiokonttorin mukaan valtiontakausta ei tarvitse erikseen hakea Valtiokonttorilta, vaan sen voi saada sopimalla pankin kanssa takauksen käyttämisestä lainaneuvotteluissa. Valtiontakaus on luonteeltaan täytetakaus, joten lainan ensisijaisena vakuutena on ostettava asunto tai muu esinevakuus, eikä takaus poista lainanottajan vastuuta velan maksamisesta.

1.6.2026 voimaan tulleen lain asuntolainan valtiontakauksesta (340/2025) ja Valtiokonttorin ohjeen mukaan:

• valtio vastaa lainan siitä osasta, joka vastaa enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 prosenttia lainan kulloinkin jäljellä olevasta pääomasta (6 §)
• valtion vastuu samaan asuntoon kohdistuvien lainojen pääomasta on enintään 60 000 euroa
• takausmaksu on 2,5 prosenttia takauksen määrästä
• asunto hankitaan omaan käyttöön, sen tulee soveltua vakituiseen ja ympärivuotiseen asumiseen ja sijaita Suomessa Ahvenanmaata lukuun ottamatta, ja ostajan omistusosuuden tulee olla vähintään 50 prosenttia.

Valtiontakauksen 85 prosentin raja on eri asia kuin yleinen 95 prosentin lainakatto: se rajaa valtion vastuuta, ei lainan enimmäismäärää. Valtiokonttorin mukaan valtion takaamalle lainalle ei saa jäädä vakuusvajetta, ja jos sitä jää, vaje eritellään omaksi lainakseen, johon ei liity valtion vastuuta.

ASP-järjestelmään perustuvassa lainassa valtiontakaus on maksuton. ASP-lainassa valtio vastaa lainan siitä osasta, joka vastaa enintään 90 prosenttia hankintahinnasta ja enintään 25 prosenttia jäljellä olevasta pääomasta, ja vastuu on enintään 60 000 euroa samaa asuntoa kohden (laki asuntosäästöjärjestelmästä 339/2025, 28 §). Pankki käy juuri omaan lainaan sovellettavan rakenteen läpi lainaneuvottelussa.

Millaiset lisävakuudet voivat tulla kyseeseen?

Pankki voi hyväksyä lisävakuudeksi esimerkiksi:

• toisen asunnon tai kiinteistön
• talletuksia tai sijoitusvarallisuutta
• valtiontakauksen, jos sen ehdot täyttyvät
• pankin tai vakuutusyhtiön maksullisen takauksen (Finanssivalvonnan mukaan niitä ei käytännössä huomioida lainakaton laskennassa)
• läheisen omaisuutta vierasvelkapanttina.

Toisen henkilön omaisuuden panttaaminen on merkittävä taloudellinen sitoumus. Pantinantaja voi menettää vakuudeksi antamaansa omaisuutta, jos lainaa ei hoideta ja vakuus realisoidaan. Finanssivalvonnan mukaan ulkopuolisen yksityishenkilön asuntolainalle antama takaus tai panttaus on täytetakaus: siitä voidaan periä vain, jos vakuutena oleva velallisen asunto ei riitä koko velan maksuun. Vastuu, euromääräinen rajaus ja vakuuden vapautumisen ehdot kannattaa selvittää ja kirjata ennen sopimista.

Pelkkä henkilötakaus ei kuulu lainakaton laskennassa hyväksyttäviin vakuuksiin. Pankkien käytännöt henkilötakauksen hyväksymisessä vaihtelevat, eikä henkilötakaus ratkaise puuttuvaa maksukykyä.

Näin valmistaudut lainaneuvotteluun

1. Laske asunnon velaton hinta. Asunto-osakkeessa huomioi kauppahinnan lisäksi mahdollinen yhtiölainaosuus.
2. Erota kauppahinnan oma osuus muista kuluista. Lisää varainsiirtovero, pankin kulut, muutto ja alkuvaiheen hankinnat.
3. Listaa säästöt ja mahdolliset lisävakuudet erikseen. Oma raha pienentää lainatarvetta; lisävakuus turvaa pankin saatavaa.
4. Pyydä pankilta kohteen arvioitu vakuusarvo. Prosenttioletus ei korvaa pankin kohdekohtaista arviota.
5. Testaa maksukyky. Vakuudet eivät auta, jos kuukausitulot eivät riitä lainan ja muun asumisen menoihin. Lainakelpoisuuslaskuri auttaa hahmottamaan kokonaisuutta.
6. Jätä puskuri kaupanteon jälkeen. Kaikkien säästöjen sitominen kauppaan tekee taloudesta haavoittuvan remontille, vastikkeen nousulle tai tulokatkolle.
7. Kilpailuta kokonaisuus. Vertaa marginaalin lisäksi toimitusmaksut, takausten hinnat, joustot ja vakuuksien vapauttamisen ehdot.

Kun tiedät asunnon hinnan, omat varat ja pankin alustavan vakuusarvon, voit arvioida realistisen hintaluokan. Kokonaisbudjettilaskuri auttaa kokoamaan kauppahinnan lisäksi asumisen jatkuvat kulut.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko asuntolainaan tarvitaan omaa rahaa vuonna 2026?

Jos lainan vakuutena on vain ostettava asunto, sen käypä arvo vastaa kauppahintaa ja lainaa haetaan lainakaton enimmäismäärä, omaa rahaa tarvitaan vähintään 5 prosenttia hinnasta. Kaupankäynnin kulut ja talouden puskuri kasvattavat käytännön säästötarvetta. Muu hyväksyttävä reaalivakuus voi pienentää kauppahintaan tarvittavaa omaa rahaa, mutta pankki tekee joka tapauksessa oman luotto- ja vakuusarvionsa.

Onko asuntolainan käsiraha sama asia kuin omarahoitusosuus?

Arkikielessä käsirahalla tarkoitetaan usein asunnon ostajan omia varoja, mutta käsirahalla on myös erillinen merkitys ostotarjouksen vakuutena. Omarahoitusosuus tarkoittaa kauppahinnan osaa, jota ei makseta kyseisellä asuntolainalla. Tarjoukseen maksettua käsirahaa ei lasketa omarahoituksen lisäksi toiseen kertaan, jos se hyvitetään kauppahinnassa.

Mikä on asuntolainan lainakatto tällä hetkellä?

Finanssivalvonnan 29.6.2026 tekemän päätöksen perusteella enimmäisluototussuhde on 95 prosenttia sekä ensiasunnon ostajille että muille asunnonostajille. Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %). Muiden kuin ensiasunnon ostajien korotus tuli voimaan 1.7.2026 ja on väliaikainen; sen voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026. Finanssivalvonta arvioi tilannetta neljännesvuosittain, joten ajantasainen taso kannattaa tarkistaa ennen lainapäätöstä.

Miksi lisävakuutta voidaan tarvita, vaikka omarahoitusosuus on 5 prosenttia?

Lainakatto lasketaan hyväksyttävien vakuuksien käyvästä arvosta, mutta pankki käyttää riskienhallinnassaan ostettavalle asunnolle yleensä kauppahintaa alempaa vakuusarvoa. Jos lainamäärä ylittää tämän pankkikohtaisen vakuusarvon, erotus katetaan tavallisesti omilla varoilla, muulla reaalivakuudella tai pankin hyväksymällä takauksella.

Voiko asuntolainan saada ilman omia säästöjä?

Se voi olla mahdollista, jos käytettävissä on riittävästi muuta pankin ja lainakaton laskennassa hyväksyttävää reaalivakuutta sekä maksukyky on riittävä. Henkilötakausta ei lasketa lainakaton vakuudeksi. Asunnon ostoon liittyviin veroihin ja muihin kuluihin tarvitaan silti yleensä erillistä rahaa, eikä vakuus korvaa maksukykyä.

Kuinka paljon ASP-lainaan tarvitaan omia säästöjä?

ASP-rahoituksessa omasäästöosuuden tulee olla vähintään 10 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Uudessa, 1.6.2026 tai sen jälkeen avatussa ASP-sopimuksessa tarvitaan lisäksi vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta. ASP-järjestelmään perustuva laina voi olla enintään 90 prosenttia hankintahinnasta.

Kuinka paljon tavallinen asuntolainan valtiontakaus kattaa?

Laki asuntolainan valtiontakauksesta (340/2025) määrää, että valtio vastaa lainan siitä osasta, joka vastaa enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 prosenttia lainan kulloinkin jäljellä olevasta pääomasta. Valtion vastuu samaan asuntoon kohdistuvien lainojen pääomasta on enintään 60 000 euroa. Takausmaksu on 2,5 prosenttia takauksen määrästä. ASP-järjestelmään perustuvassa lainassa takaus on maksuton ja sen ehdot poikkeavat tavallisesta valtiontakauksesta.

Lähteet

Tiedot on tarkistettu 3.10.2026, lainakaton osalta 25.9.2026 (korotuksen voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lainakattoa koskeva 95 prosentin taso on väliaikainen, joten tarkista ajantasainen päätös ennen lainaneuvottelua.

• Finanssivalvonta: makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta: makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finanssivalvonta: tiedote 1.10.2026, kevennetty lainakatto säilyy ennallaan
• Finanssivalvonta: asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta: takaus ja panttaus
• Finlex: luottolaitostoiminnasta annetun lain enimmäisluototussuhde
• Finlex: laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025
• Finlex: laki asuntosäästöjärjestelmästä 339/2025
• Valtiokonttori: asuntolainan valtiontakaus
• Valtiokonttori: ohje asuntolainojen valtiontakauksesta 1.6.2026 alkaen
• Valtiokonttori: ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Verohallinto: varainsiirtoveron määrät
• KKV: käytetyn asunnon ostaminen ja ostotarjous

Lue myös

• Paljonko asuntolainaa voi saada yksin?
• ASP-tili 2026 – ehdot, talletukset ja hyödyt
• Asuntolainan maksukykytesti
• Asunnon kokonaisbudjetti
• Asuntolaina ilman täyttä vakuutta