Kiinteistökauppa ulkomailla asuvalle – opas Suomessa ostavalle

Ulkomailla asuva henkilö voi ostaa kiinteistön Suomesta. Kauppa noudattaa samoja perusperiaatteita kuin muutkin kiinteistökaupat, mutta verotuksessa, tunnistautumisessa ja käytännön järjestelyissä on erityispiirteitä. Lisäksi ostaja, jolla ei ole EU- tai ETA-valtion kansalaisuutta, tarvitsee kiinteistön hankintaan lähtökohtaisesti puolustusministeriön luvan. Tässä oppaassa käymme läpi ulkomailla asuvan kiinteistökaupan erityiskysymykset.

Kuka on ulkomailla asuva?

Määritelmä verotuksessa

Verotuksellinen asuminen

Yleisesti verovelvollinen:

• Tuloverolain mukaan henkilö asuu Suomessa, jos hänellä on täällä varsinainen asunto ja koti tai jos hän jatkuvasti oleskelee täällä yli kuuden kuukauden ajan
• Verovelvollinen Suomeen kaikista tuloistaan, myös ulkomailta saaduista

Rajoitetusti verovelvollinen:

• Ei asu verotuksen näkökulmasta Suomessa
• Verovelvollinen Suomeen vain Suomesta saaduista tuloista
• Suomessa olevan asunnon vuokratulo verotetaan yleensä Suomessa

Kansalaisuus vs. asuinpaikka

Huomioitavaa:

• Lähtökohtaisesti verotusstatus ratkeaa asumisen perusteella
• Suomen kansalaisella on kuitenkin erityissääntö: ulkomaille muuttanut Suomen kansalainen on yleensä yleisesti verovelvollinen muuttovuoden ja kolmen seuraavan vuoden ajan, ellei hän osoita, ettei hänellä ole olennaisia siteitä Suomeen
• Verohallinnon mukaan olennaiset siteet katsotaan yleensä olevan olemassa esimerkiksi, jos Suomeen jää puoliso tai asunto tai muu kiinteistö kuin kesähuvila. Kiinteistön ostaminen Suomesta voi siis vaikuttaa ulkosuomalaisen verotukseen, joten asia kannattaa selvittää etukäteen.

Kiinteistön ostaminen Suomesta

Oikeus ostaa

EU- ja ETA-kansalaiset:

• Voivat ostaa kiinteistöjä Suomesta ilman erillistä lupaa
• Kaupassa noudatetaan samaa menettelyä kuin muissakin kiinteistökaupoissa

EU- ja ETA-alueen ulkopuoliset ostajat:

• Laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta (470/2019) tuli voimaan 1.1.2020
• Puolustusministeriön mukaan lupa tarvitaan, kun kiinteistön hankkii yksityishenkilö, jolla ei ole EU- tai ETA-valtion kansalaisuutta, tai yhteisö, jonka kotipaikka on EU- ja ETA-alueen ulkopuolella tai jossa tällaisella taholla on vähintään 10 %:n omistus tai vastaava vaikutusvalta
• Lupa koskee kiinteistön hankintaa koko Suomessa Ahvenanmaata lukuun ottamatta, ei vain tiettyjä alueita. Ahvenanmaalla sovelletaan maakunnan omaa maanhankintalainsäädäntöä
• Kaksoiskansalainen ei tarvitse lupaa, jos toinen kansalaisuuksista on EU- tai ETA-valtion kansalaisuus
• Lain (470/2019) 2 §:n mukaan lupaa ei tarvita, jos kiinteistön luovuttaja on ostajan avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli tai henkilö, jonka ostaja voisi perintökaaren 2 luvun mukaan periä (esimerkiksi vanhempi tai sisarus). Lupaa ei tarvita myöskään, kun avio- tai avopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet hankkivat kiinteistön yhdessä, toinen heistä ei tarvitse lupaa ja hänen osuutensa on vähintään kymmenesosa
• Asunto-osakkeen hankintaan lupaa ei tarvita
• Pysyvä oleskelulupa ei poista luvantarvetta, koska se määräytyy kansalaisuuden perusteella

Lupamenettely:

• Lupaa kannattaa hakea mahdollisimman varhain, ja se on haettava viimeistään kahden kuukauden kuluessa kaupan vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä
• Lupa on kiinteistökohtainen, ja hakemuksesta peritään käsittelymaksu: 210 euroa kiinteistötunnukselta verkkomaksuna tai 280 euroa laskulla (puolustusministeriö, tarkistettu 25.9.2026). Maksua ei palauteta, vaikka lupa evättäisiin
• Jos lupaa ei myönnetä ja kauppa on jo tehty, ostajan on luovutettava kiinteistö edelleen kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun päätös on saanut lainvoiman
• Laki muuttui 15.7.2025: lupaa ei myönnetä henkilölle, jonka kaikki kansalaisuusvaltiot EU:n neuvosto on todennut loukanneen toisen valtion alueellista koskemattomuutta ja joiden voidaan arvioida uhkaavan Suomen kansallista turvallisuutta, eikä tällaisessa valtiossa kotipaikkaansa pitävälle yhteisölle. Valtioneuvoston asetuksen ja ministeriön mukaan kriteerit täyttävät Venäjä ja Valko-Venäjä. Este ei koske henkilöä, jolla on Suomeen pysyvä oleskelulupa tai Suomen myöntämä pitkään oleskelleen kolmannen maan kansalaisen pysyvä EU-oleskelulupa.

Jos luvantarve on epäselvä, ostaja tai myyjä voi pyytää puolustusministeriöltä maksullisen ennakkotiedon.

Kaupan perusmenettely

Samat vaiheet kuin tavallisesti:

1. Kohteen löytäminen
2. Tarjouksen tekeminen
3. Kauppakirjan laatiminen
4. Kaupanvahvistus tai kauppa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä
5. Varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen
6. Lainhuudon hakeminen
7. Tarvittaessa puolustusministeriön lupa

Tunnistautuminen ja asiakirjat

Henkilöllisyyden todistaminen

Tyypillisesti käytetyt asiakirjat:

• Passi
• EU/ETA-maan henkilökortti
• Muu virallinen henkilöllisyystodistus

Kaupanvahvistajalle:

• Alkuperäinen asiakirja
• Voimassa oleva
• Kaupanvahvistajalta kannattaa varmistaa etukäteen, mikä asiakirja kelpaa

Suomalainen henkilötunnus

Onko tunnus välttämätön?

• Ei välttämättä. Verohallinnon mukaan ulkomaalainen, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta, rekisteröityy ennen kauppaa Verohallinnon asiakkaaksi ja saa keinohenkilötunnuksen sekä viitenumeron varainsiirtoveron maksamista varten
• Suomalainen henkilötunnus voi helpottaa esimerkiksi pankkiasiointia ja sähköistä asiointia

Henkilötunnuksen saaminen:

• Digi- ja väestötietoviraston mukaan ulkomaalainen voi saada henkilötunnuksen, kun hänet rekisteröidään väestötietojärjestelmään esimerkiksi oleskeluluvan yhteydessä tai omasta pyynnöstään
• Ajantasaiset ohjeet kannattaa tarkistaa Digi- ja väestötietovirastolta

Valtakirja

Jos et pääse paikalle:

• Kaupanteko asiamiehen välityksellä on mahdollista
• Maakaaren mukaan valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti, myyjän on allekirjoitettava valtakirja, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö
• Myös ostajan valtakirja kannattaa tehdä kirjallisesti ja yksilöidysti
• Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi toimia sähköisen valtakirjan nojalla

Valtakirjan sisältö:

• Valtuuttaja ja asiamies
• Yksilöity kiinteistö
• Valtuutuksen laajuus (esimerkiksi kauppahinta ja muut ehdot)
• Allekirjoitus

Apostille-todistus

Milloin voi tulla kyseeseen:

• Ulkomailla allekirjoitetut asiakirjat, kuten valtakirja
• Ulkomaisten virallisten asiakirjojen todistaminen

Käytännössä:

• Sovi kaupanvahvistajan kanssa etukäteen, millaisen allekirjoituksen oikeaksi todistamisen tai laillistuksen tämä edellyttää ulkomailla allekirjoitetulta asiakirjalta
• Laillistuksen antaa yleensä asiakirjan antamismaan viranomainen

Verotus ulkomailla asuvalle

Varainsiirtovero

Maksuvelvollisuus:

• Sama kuin muillakin ostajilla
• 3 % kiinteistön kauppahinnasta
• Ilmoitus ja maksu ennen lainhuudon hakemista; lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta

Maksaminen:

• Ilman suomalaista henkilötunnusta: rekisteröidy ensin Verohallinnon asiakkaaksi, ja anna varainsiirtoveroilmoitus lomakkeella
• Suomalaisella henkilötunnuksella ja tunnistautumisella ilmoituksen voi antaa OmaVerossa
• Verohallinnon mukaan myös kiinteistönvälittäjä tai muu asiamies voi valtuutettuna pyytää rekisteröintiä

Kiinteistövero

Vuosittainen vero:

• Kiinteistöveron maksaa se, joka omistaa kiinteistön vuoden alussa (1.1.)
• Veroprosentit määrää kiinteistön sijaintikunta lain vaihteluvälien rajoissa
• Asuinrakennuksen veroprosentti riippuu siitä, onko rakennus vakituisessa asuinkäytössä: vuonna 2026 vakituisen asuinrakennuksen vaihteluväli on 0,41–1,00 % ja muun asuinrakennuksen, kuten vapaa-ajan asunnon, 0,93–2,00 %
• Verohallinto jakaa vähintään 170 euron veron automaattisesti kahteen erään

Käytännön järjestelyt:

• Päivitä osoitetiedot Verohallintoon
• Ulkomainen osoite on mahdollinen
• Maksu onnistuu myös ulkomailta

Vuokratulon verotus

Jos kiinteistö vuokrataan:

• Suomessa olevan asunnon vuokratulosta maksetaan veroa Suomeen, vaikka asuisit ulkomailla
• Vuokratulo ilmoitetaan vuosittain Suomen veroilmoituksella, ja siitä saa vähentää kulut samoin kuin Suomessa asuva vuokranantaja
• Verohallinto suosittaa hakemaan ennakkoveroa heti vuokrauksen alkaessa
• Myös asuinvaltio voi verottaa tuloa, jolloin kaksinkertainen verotus poistetaan yleensä verosopimuksen mukaisesti

Verokanta:

• Vuokratulosta maksetaan veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta
• Verohallinnon mukaan asuinmaa ei vaikuta veroprosenttiin

Myyntivoiton verotus

Kun kiinteistö myydään:

• Luovutusvoitto on pääomatuloa
• Pääomatulon veroprosentti on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta
• Verosopimus voi vaikuttaa siihen, miten asuinvaltio verottaa tuloa

Veroilmoitus:

• Myynti ilmoitetaan Suomen verotuksessa
• Ajantasaiset ohjeet ja määräajat kannattaa tarkistaa Verohallinnosta

Rahoitus

Asuntolaina suomalaisesta pankista

Haasteet:

• Pankit voivat edellyttää tuloja tai muita siteitä Suomeen
• Luottokelpoisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti
• Ulkomailla asuvan lainahakemus voi vaatia enemmän selvityksiä

Mahdollisuudet:

• Neuvottele useamman pankin kanssa
• Suurempi omarahoitusosuus
• Vakuudet Suomessa

Laina ulkomaisesta pankista

Vaihtoehto:

• Laina asuinmaan pankista
• Suomessa olevan kiinteistön käyttäminen vakuutena voi olla vaikea järjestää
• Valuuttariski kannattaa huomioida

Käteiskauppa

Usein käytännöllinen:

• Ei riippuvuutta pankkilainasta
• Kauppa voi sujua nopeammin
• Varaudu selvittämään varojen alkuperä pankille ja tarvittaessa puolustusministeriölle

Lainhuuto ja rekisteröinti

Lainhuudon hakeminen

Sama menettely:

• 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä
• Paperikaupassa lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta
• Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä tehdyssä kaupassa lainhuudatusasia tulee vireille ilman erillistä hakemusta
• Lainhuutoa ei voi saada, ennen kuin varainsiirtovero on ilmoitettu ja maksettu

Tarvittavat tiedot:

• Henkilötiedot ja yhteystiedot
• Ulkomainen osoite käy
• Kauppakirja (paperikaupassa); kirjaamisviranomainen voi vaatia sen alkuperäisenä tai oikeaksi todistettuna jäljennöksenä

Yhteystiedot

Päivitä Maanmittauslaitokselle:

• Postiosoite ulkomailla
• Sähköpostiosoite
• Puhelinnumero

Kiinteistörekisteri

• Lainhuutotodistuksessa näkyvät omistajan nimi ja syntymäaika, jos ne on tallennettu rekisteriin
• Yhteystietojen päivittäminen on tärkeää, jotta viranomaisten kirjeet tavoittavat

Käytännön järjestelyt

Kiinteistön hallinta etänä

Huomioitavaa:

• Kuka huolehtii kiinteistöstä?
• Huoltopalvelut
• Isännöinti tai kiinteistön hoito

Vaihtoehtoja:

• Paikallinen huoltopalvelu
• Kiinteistönhoitoa tarjoava palvelu
• Sukulainen tai tuttava

Vakuutukset

Kiinteistön vakuutus:

• Tarvitaan myös ulkomailla asuvalle
• Kerro vakuutusyhtiölle, miten kiinteistöä käytetään
• Tarkista tyhjillään olevan kiinteistön ehdot

Huomioitavaa:

• Pidempi tyhjillään olo voi vaikuttaa vakuutusturvaan
• Talvikunnossapito (lämmitys, vesiputket)
• Ilmoita muutoksista vakuutusyhtiölle
• Kiinteistön kaupassa ostaja vastaa maakaaren mukaan myyjästä riippumattomista vahingoista jo kaupan tekemisen jälkeen, joten vakuutus kannattaa järjestää kaupantekopäivästä alkaen

Sähkö, vesi ja lämpö

Sopimukset:

• Omat sopimukset tarvitaan
• Laskut ulkomaiseen osoitteeseen tai sähköisesti
• Sähköinen asiointi helpottaa

Tyhjillään oleva kiinteistö:

• Peruslämpö päälle
• Vesien sulkeminen talveksi
• Säännöllinen tarkistuskäynti

Postiosoite ja asiointi

Suomalainen postiosoite:

• Helpottaa asiointia
• Postinvälityspalvelu mahdollinen
• Tai luotettava yhteyshenkilö

Erityistilanteet

Kesämökin osto

Tyypillinen tilanne:

• Ulkosuomalainen ostaa kesäpaikan
• Vapaa-ajan käyttö
• Harvempi oleskelu

Huomioitavaa:

• Talvikunnossapito
• Tarkistuskäynnit
• Naapuriapu
• Kiinteistövero määräytyy yleensä muun kuin vakituisen asuinrakennuksen veroprosentin mukaan

Sijoitusasunto

Vuokraus:

• Vuokranantajan velvollisuudet on hoidettava, vaikka asuisit ulkomailla
• Vuokravälitys helpottaa
• Vuokratulo ilmoitetaan Suomen verotuksessa

Muutto Suomeen myöhemmin

Jos suunnittelet muuttoa:

• Kiinteistö voi odottaa
• Verostatus muuttuu muuton myötä
• Ilmoita muutosta viranomaisille

ETA-alueen ulkopuolelta

Lisähuomioita:

• Puolustusministeriön lupa kiinteistön hankintaan
• Viisumi- ja oleskelukysymykset erikseen
• Verosopimukset tarkistettava

Sähköinen asiointi ulkomailta

Vahva tunnistautuminen

Haasteet:

• Suomalaiset pankkitunnukset edellyttävät yleensä asiakkuutta suomalaisessa pankissa
• Mobiilivarmenne voi edellyttää suomalaista liittymää

Ratkaisuja:

• Suomi.fi-valtuudet
• Valtakirja Suomessa asuvalle
• Paperinen asiointi vaihtoehtona

Verohallinnon OmaVero

Käyttö ulkomailta:

• Vaatii tunnistautumisen
• Ilman suomalaista henkilötunnusta varainsiirtoveroilmoitus annetaan lomakkeella
• Paperilomakkeet vaihtoehtona

Maanmittauslaitoksen palvelut

Kiinteistöasiat:

• Sähköinen asiointi on nopeaa, jos tunnistautuminen onnistuu
• Tunnistautuminen voi olla haaste
• Asiamies Suomessa helpottaa

Tarkistuslista ulkomailla asuvalle

Ennen kauppaa

• Selvitetty, tarvitaanko puolustusministeriön lupa
• Rekisteröidytty Verohallinnon asiakkaaksi (jos ei suomalaista henkilötunnusta)
• Tunnistautumisasiakirjat kunnossa
• Valtakirja laadittu (jos tarpeen)
• Rahoitus järjestetty
• Veroseuraamukset selvitetty

Kaupassa

• Henkilöllisyystodistus mukana
• Kaupanvahvistaja paikalla (paperikaupassa)
• Kauppakirja allekirjoitettu
• Varainsiirtovero huomioitu

Kaupan jälkeen

• Varainsiirtovero ilmoitettu ja maksettu
• Lainhuuto haettu
• Puolustusministeriön lupaa haettu viimeistään 2 kuukauden kuluessa (jos tarpeen)
• Kiinteistövero huomioitu
• Vakuutukset järjestetty
• Sähkö/vesi/lämpö siirretty nimiin
• Kiinteistön hoito järjestetty

Usein kysyttyä ulkomailla asuvan kiinteistökaupasta

Tarvitseeko ulkomaalainen luvan kiinteistön ostoon?

EU- ja ETA-kansalaiset eivät tarvitse lupaa. Ostaja, jolla ei ole EU- tai ETA-valtion kansalaisuutta, tarvitsee lähtökohtaisesti puolustusministeriön luvan kiinteistön hankintaan kaikkialla Suomessa Ahvenanmaata lukuun ottamatta. Lupaa ei tarvita esimerkiksi asunto-osakkeen ostoon tai kun kiinteistö ostetaan yhdessä EU- tai ETA-kansalaisen puolison kanssa ja tämän osuus on vähintään kymmenesosa. Venäjän ja Valko-Venäjän kansalaisille lupaa ei 15.7.2025 alkaen lähtökohtaisesti myönnetä, ellei heillä ole esimerkiksi Suomeen myönnettyä pysyvää oleskelulupaa.

Miten saan suomalaisen henkilötunnuksen?

Digi- ja väestötietoviraston mukaan ulkomaalainen saa henkilötunnuksen, kun hänet rekisteröidään väestötietojärjestelmään esimerkiksi oleskeluluvan yhteydessä tai omasta pyynnöstään. Kiinteistökauppaa varten tunnus ei ole välttämätön, koska varainsiirtovero voidaan hoitaa Verohallinnon asiakkaaksi rekisteröitymällä.

Voinko tehdä kaupan ilman matkustamista Suomeen?

Kyllä, esimerkiksi valtakirjalla. Valtuuta luotettava henkilö allekirjoittamaan kauppakirja puolestasi. Valtakirja kannattaa laatia kirjallisesti ja yksilöidysti, ja ulkomailla allekirjoitetun valtakirjan vaatimuksista kannattaa sopia kaupanvahvistajan kanssa etukäteen. Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä kauppa voidaan tehdä etänä, jos tunnistautuminen onnistuu.

Miten maksan verot ulkomailta?

Ilman suomalaista henkilötunnusta rekisteröidyt ensin Verohallinnon asiakkaaksi ja saat viitenumeron, jolla varainsiirtoveron voi maksaa. OmaVero-palvelua voi käyttää, jos tunnistautuminen onnistuu. Muuten asiointi hoituu paperilomakkeilla.

Saanko asuntolainaa Suomesta?

Mahdollista, mutta usein haastavampaa. Pankit arvioivat luottokelpoisuuden tapauskohtaisesti, ja ulkomailla asuvalta voidaan edellyttää suurempaa omarahoitusosuutta tai lisävakuuksia.

Yhteenveto

Ulkomailla asuvan kiinteistökauppa Suomessa:

1. Oikeus ostaa: EU- ja ETA-kansalaiset vapaasti, muut lähtökohtaisesti puolustusministeriön luvalla
2. Tunnisteet: Ilman suomalaista henkilötunnusta rekisteröidytään Verohallinnon asiakkaaksi ennen kauppaa
3. Verotus: Varainsiirtovero, kiinteistövero ja mahdolliset tuloverot Suomeen; ulkosuomalaisella kiinteistö voi vaikuttaa verotusasemaan
4. Käytännön järjestelyt: Kiinteistön hoito, vakuutukset, sopimukset
5. Asiointi: Valtakirja helpottaa, jos ei pääse paikalle

Huolellisella valmistelulla ulkomailla asuvan kiinteistökauppa voi sujua yhtä jouhevasti kuin muutkin kiinteistökaupat.

Lähteet

• Kiinteistönostajien luvat (puolustusministeriö)
• Laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta 470/2019 (Finlex)
• Ulkomaisen ostajan varainsiirtovero (Verohallinto)
• Varainsiirtovero, kiinteistön ostaja (Verohallinto)
• Vuokratulo muualta kuin asuinmaasta (Verohallinto)
• Suomen kansalainen ja kolmen vuoden sääntö (Verohallinto)
• Kiinteistön arvo ja kiinteistöveroprosentit (Verohallinto)
• Henkilötunnus (Digi- ja väestötietovirasto)
• Maakaari 540/1995 (Finlex)

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet ostajalle ja myyjälle
• Varainsiirtovero ostajan näkökulmasta
• Lainhuudon hakeminen ja merkitys
• Asunnon ostaminen ulkomaalaisena Suomessa
• Näin sähköinen kiinteistökauppa toimii