Varainsiirtovero asuntokaupassa – opas ostajalle

Varainsiirtovero on vero, jonka asunnon tai kiinteistön ostaja maksaa, kun omistusoikeus siirtyy hänelle. Veron suuruus riippuu kaupan kohteesta: asunto-osakkeesta vero lasketaan velattomasta hinnasta, kiinteistöstä kauppahinnasta. Tässä oppaassa käydään läpi, miten vero lasketaan, milloin se ilmoitetaan ja maksetaan, mitä myöhästymisestä seuraa ja missä tilanteissa veroa ei makseta.

Mikä on varainsiirtovero?

Määritelmä

Varainsiirtovero on:

• ostajan eli luovutuksensaajan maksama vero
• kertaluonteinen, kaupan yhteydessä maksettava vero
• asunto-osakkeessa laskettu velattomasta hinnasta, kiinteistössä kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta
• ilmoitettava ja maksettava määräajassa.

Kenelle maksetaan?

Varainsiirtovero maksetaan Verohallinnolle, ja ilmoitus tehdään tavallisesti OmaVerossa. Se ei ole sama asia kuin:

• kiinteistövero, jonka kiinteistön omistaja maksaa vuosittain kunnalle
• myyjän luovutusvoiton verotus, joka koskee myyjän mahdollista voittoa
• perintö- tai lahjavero.

Varainsiirtoveron määrä

Veroprosentit

Verokannat 1,5 % ja 3 % tulivat voimaan 1.1.2024, mutta niitä sovelletaan jo 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin. Aiemmin allekirjoitetuissa kaupoissa kiinteistön vero oli 4 % ja asunto-osakkeen 2 % (1.3.2013 alkaen, sitä ennen 1,6 %). Aiemmilla kannoilla on merkitystä esimerkiksi silloin, kun vanhan asunnon hankintamenoa lasketaan myyntivoiton verotusta varten.

Laskentaperuste

Asunto-osake: vero lasketaan kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta eli velattomasta hinnasta. Yhtiölainaosuus luetaan veron perusteeseen riippumatta siitä, maksaako ostaja sen pois kaupanteon yhteydessä vai myöhemmin rahoitusvastikkeina. Yhtiölainaosuuden näet isännöitsijäntodistuksesta.

Kiinteistö: vero lasketaan kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta. Jos kiinteistön ohella luovutetaan muuta omaisuutta, esimerkiksi irtaimistoa, eikä vastikkeen jakautumista ole selvitetty, vero lasketaan koko vastikkeesta. Siksi irtaimiston hinta kannattaa eritellä kauppakirjaan.

Vero maksetaan sentin tarkkuudella normaalien pyöristyssääntöjen mukaan.

Esimerkkejä

Esimerkeissä oletetaan, että sopimus on allekirjoitettu 12.10.2023 tai myöhemmin eikä kaupassa ole muita vastikkeita.

Omakotitalo (kiinteistö), kauppahinta 300 000 €:

300 000 € × 3 % = 9 000 €

Kerrostaloasunto, myyntihinta 150 000 € ja yhtiölainaosuus 50 000 €:

Velaton hinta: 150 000 € + 50 000 € = 200 000 €
200 000 € × 1,5 % = 3 000 €

Jos veroa laskettaisiin virheellisesti pelkästä myyntihinnasta, tulos olisi 2 250 €, ja puuttuva 750 € jouduttaisiin ilmoittamaan ja maksamaan jälkikäteen.

Milloin varainsiirtovero maksetaan?

Maksuajat

Kiinteistökaupassa ostaja antaa varainsiirtoveroilmoituksen itse myös silloin, kun kauppa tehdään välittäjän kautta.

Maksutapa

1. OmaVero-palvelussa

   • Tee varainsiirtoveroilmoitus.
   • OmaVero laskee veron ilmoituksen perusteella ja siirtää maksutiedot verkkopankin maksupohjaan.
   • Todistus varainsiirtoverosta tulee OmaVeroon yleensä noin kahden arkipäivän kuluessa ilmoituksesta ja maksusta.

2. Paperilomakkeella

   • Henkilöasiakas voi käyttää myös paperista varainsiirtoveroilmoitusta.
   • Vero maksetaan oma-aloitteisesti Verohallinnon tilille omalla varainsiirtoveron viitenumerolla, jonka näet OmaVerosta tai saat puhelimitse.

Jos ostajia on useita, esimerkiksi puolisot, kukin tekee oman ilmoituksensa ja maksaa oman osuutensa verosta omalla viitenumerollaan.

Myöhästymisen seuraukset

• Ilmoitus enintään 60 päivää myöhässä: myöhästymismaksu 50 € henkilöasiakkaalta.
• Ilmoitus yli 60 päivää myöhässä tai antamatta: veronkorotus, tavallisesti 10 % (vähintään 75 € henkilöasiakkaalta).
• Maksu myöhässä: viivästyskorko, joka on vuonna 2026 9,5 %.
• Kiinteistön lainhuutoa ei haettu 6 kuukaudessa: viivästyskorotus 20 % verosta jokaiselta alkavalta 6 kuukaudelta, enintään veron määrä.
• Kiinteistölle ei myönnetä lainhuutoa, ennen kuin vero on ilmoitettu ja maksettu.

Ensiasunnon ostajan vapautus (poistui 1.1.2024)

Tärkeä muutos: ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Vapautus koskee enää siirtymätilanteita: sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024, ja vanhat ehdot täyttyvät. Vanhojen ehtojen mukaan ostaja oli kaupantekohetkellä 18–39-vuotias, omisti kaupan jälkeen asunnosta vähintään 50 %, muutti siihen vakituiseksi asunnokseen 6 kuukauden kuluessa eikä ollut aiemmin omistanut vähintään puolta asunnosta.

Ennen 1.1.2024 ostetulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymätilanteensa: tontista maksettu vero voidaan hakea takaisin, kun talo on valmistunut ja otettu vakituiseen asuinkäyttöön ja muut ehdot täyttyvät.

Nykyinen tilanne

• Asunto-osakkeet: ostaja maksaa 1,5 % velattomasta hinnasta iästä ja aiemmasta omistuksesta riippumatta.
• Kiinteistöt: ostaja maksaa 3 % kauppahinnasta.
• Ensiasunnon ostajan ikä tai aiempi omistus ei vaikuta 1.1.2024 tai myöhemmin allekirjoitettujen kauppojen varainsiirtoveroon.

Muut vapautukset ja huojennukset

Vapautus verosta

Verohallinnon mukaan varainsiirtoveroa ei makseta esimerkiksi:

• omaisuudesta, joka on saatu lahjaksi tai testamentilla (lahjasta voi tulla lahjavero)
• omaisuudesta, joka on saatu perintönä tai osituksessa vastikkeetta tai niin, että vastikkeena on käytetty vain jaettavana olevaa varallisuutta
• asumisoikeusasunnosta
• pörssissä kaupattavista osakkeista ja osakkeiden uusmerkinnästä
• jos veron määrä on alle 10 € (ilmoitus annetaan silti).

Erityistilanteet

• Vaihtokauppa: jos vastikkeena käytetään toista varainsiirtoveron alaista omaisuutta, vero maksetaan kummastakin luovutuksesta.
• Ositus: jos toinen puoliso lunastaa kiinteistön tai osuuden ja maksaa vastiketta ositusvarallisuuteen kuulumattomilla varoilla, esimerkiksi eron vireille tulon jälkeen otetulla lainalla, veroa maksetaan tältä osin.
• Epäselvä tilanne: kiinteistön varainsiirtoveron määrästä voi pyytää Verohallinnolta lausunnon.

Varainsiirtovero ja kauppakirja

Ilmoittaminen kauppakirjassa

Kauppakirjassa kannattaa mainita:

• kauppahinta ja asunto-osakkeen kaupassa yhtiölainaosuus, jotta velaton hinta on selvä
• mahdollisen irtaimiston tai autopaikan hinta eriteltynä
• kuka vastaa varainsiirtoverosta (lain mukaan ostaja).

Kun autopaikkaa tai varastoa hallitaan asunnosta erillisillä osakkeilla, niistä tehdään varainsiirtoveroilmoitus ja maksetaan vero samaan tapaan kuin asunnosta.

Käytännön sopimuksia

• Lain mukaan veron maksaa ostaja.
• Osapuolet voivat keskenään sopia kustannusten jakamisesta, mutta ilmoitus ja maksu Verohallinnolle tehdään ostajan nimissä.
• Vero lasketaan kaupan todellisesta vastikkeesta, joten sopimusjärjestelyt eivät muuta veron perustetta.

Varainsiirtovero ja asuntolaina

Maksuajankohta

Välittäjän kautta tehdyssä asunto-osakekaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, joten rahojen on hyvä olla käytettävissä jo kaupantekopäivänä. Muissa kaupoissa maksuaika on pidempi, mutta määräpäivä kannattaa merkitä kalenteriin heti kaupan jälkeen.

Rahoitus

Varainsiirtovero on yksi asuntokaupan sivukuluista, ja se kannattaa sisällyttää budjettiin jo ennen tarjouksen tekemistä. Käytännössä vero rahoitetaan tyypillisesti:

• omilla säästöillä
• osana asuntokaupan kokonaisrahoitusta, jos lainanantaja sen hyväksyy.

Rahoitusratkaisusta kannattaa keskustella lainanantajan kanssa ajoissa. Kalliiseen lyhytaikaiseen luottoon ei yleensä kannata turvautua.

Tarkistuslista varainsiirtoveron maksamiseen

Ennen kauppaa

• Selvitetty, onko kohde asunto-osake (1,5 %) vai kiinteistö (3 %)
• Tarkistettu yhtiölainaosuus isännöitsijäntodistuksesta
• Laskettu veron määrä velattomasta hinnasta tai kauppahinnasta
• Varattu rahat veron maksamiseen

Kaupan jälkeen

• Tehty varainsiirtoveroilmoitus määräajassa (asunto-osake 2 kk, välittäjäkaupassa kaupanteon yhteydessä; kiinteistö ennen lainhuudon hakemista)
• Maksettu vero omalla viitenumerolla
• Tallennettu todistus varainsiirtoverosta
• Haettu omistuksen rekisteröintiä (huoneistotietojärjestelmä tai isännöitsijä) tai kiinteistön lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa

Huomioitavaa

• Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
• Jokainen ostaja tekee oman ilmoituksen
• Asunto-osake: 1,5 % velattomasta hinnasta
• Kiinteistö: 3 % kauppahinnasta

Usein kysytyt kysymykset

Kumpi maksaa varainsiirtoveron, ostaja vai myyjä?

Lain mukaan veron maksaa ostaja. Osapuolet voivat sopia kustannusten jakamisesta keskenään, mutta ilmoitus ja maksu Verohallinnolle tehdään ostajan nimissä.

Voiko varainsiirtoveron vähentää verotuksessa?

Varainsiirtoveroa ei vähennetä vuosittaisessa verotuksessa. Se luetaan asunnon hankintamenoon, ja sillä on merkitystä, jos asunto myöhemmin myydään verollisesti. Sijoitusasunnossa varainsiirtovero ei siis ole vuokratulosta vähennettävä kulu, vaan osa hankintamenoa.

Onko ensiasunnon ostajalla verovapautusta?

Ei enää. Vapautus poistui 1.1.2024. Vapautuksen voi saada vain siirtymätilanteissa, joissa sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja vanhat ehdot täyttyvät.

Miten yhtiölaina vaikuttaa varainsiirtoveroon?

Asunto-osakkeen kaupassa vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. Esimerkiksi myyntihinnasta 60 000 € ja yhtiölainaosuudesta 20 000 € veroa maksetaan 80 000 × 1,5 % = 1 200 €.

Mitä jos en maksa varainsiirtoveroa ajoissa?

Myöhässä maksetulle verolle lasketaan viivästyskorkoa. Myöhässä annetusta ilmoituksesta voi seurata myöhästymismaksu tai veronkorotus. Kiinteistön lainhuutoa ei myönnetä ennen veron maksua, ja jos lainhuutoa ei haeta 6 kuukaudessa, veroa korotetaan.

Yhteenveto

Varainsiirtovero on osa asuntokaupan kuluja:

1. Määrä: 3 % kiinteistöstä, 1,5 % asunto-osakkeesta velattomasta hinnasta.
2. Maksaja: ostaja.
3. Maksuaika: asunto-osake 2 kk kauppakirjan allekirjoittamisesta (välittäjäkaupassa kaupanteon yhteydessä), kiinteistö ennen lainhuudon hakemista.
4. Ensiasunto: vapautus poistui 1.1.2024.
5. Ilmoitus: OmaVerossa, jokainen ostaja erikseen.

Varainsiirtoveron hoitaminen ajallaan on tärkeää, jotta omistusoikeus voidaan rekisteröidä ilman viivästysseuraamuksia.

Lähteet

• Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja – tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero
• Verohallinto: Kiinteistön ostaja – muista varainsiirtovero ja lainhuuto
• Verohallinto: Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
• Verohallinto: Ensiasunnon ostaja – tarkista verovapaus
• Verohallinto: Varainsiirtoverolaskuri
• Finlex: Varainsiirtoverolaki 931/1996

Lue myös

• Mitä varainsiirtovero on ja miten se lasketaan
• Yhtiölainaosuus ja velaton hinta asuntokaupassa
• Lainhuudon hakeminen kiinteistökaupan jälkeen
• Asunnon ostoprosessi vaihe vaiheelta
• Kiinteistökaupan vaiheet