Kauppakirjan ehdot – mitä asuntokauppakirjassa sovitaan

Kauppakirjan ehdot ovat asuntokaupan ydin. Ne määrittelevät, mitä myydään, millä hinnalla ja millä ehdoilla. Huolellisesti laadittu kauppakirja suojaa molempia osapuolia ja ehkäisee riitoja. Tässä oppaassa käymme läpi kauppakirjan keskeiset ehdot sekä sen, miten asunto-osakkeen kauppa (asuntokauppalaki) ja kiinteistön kauppa (maakaari) eroavat toisistaan.

Kauppakirjan perustiedot

Mikä on kauppakirja?

Kauppakirja on:

• Kirjallinen sopimus asuntokaupasta
• Sitova asiakirja molemmille osapuolille
• Asiakirja, joka määrittää kaupan ehdot
• Peruste omistusoikeuden siirtymiselle sovitulla tavalla

Asunto-osake vs. kiinteistö

Ilmoitusten takarajoihin on poikkeuksia, esimerkiksi jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Asunto-osakkeen kaupassa poikkeuksia on myös silloin, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja.

Kuka laatii kauppakirjan?

Vaihtoehtoja:

• Kiinteistönvälittäjä, jos kauppa tehdään välittäjän kautta
• Pankki tai asianajotoimisto maksua vastaan
• Osapuolet itse, mikä on mahdollista mutta vaatii huolellisuutta

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kauppakirjan laatimisen voi ostaa välittäjältä myös erikseen, ja myös pankit ja asianajotoimistot laativat kauppakirjoja maksua vastaan.

Pakolliset tiedot kauppakirjassa

Kiinteistön kaupassa maakaari määrää kauppakirjan vähimmäissisällön: kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Jos jokin näistä puuttuu tai kauppaa ei ole tehty laissa säädetyssä muodossa, kauppa ei ole sitova.

Käytetyn asunto-osakkeen kaupalle laki ei aseta vastaavaa muotovaatimusta, mutta Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittelee kirjallista kauppakirjaa, johon kirjataan kaikki sovitut ehdot. Alla olevat tiedot ovat tavanomaisia molemmissa kaupoissa.

Osapuolten tiedot

Myyjästä ja ostajasta:

• Koko nimi
• Henkilötunnus
• Osoite
• Yhteystiedot

Kaupan kohteen yksilöinti

Asunto-osakkeessa:

• Taloyhtiön nimi ja osoite
• Osakkeiden numerot ja määrä
• Huoneiston tunnus
• Huoneiden lukumäärä ja pinta-ala

Kiinteistössä:

• Kiinteistötunnus
• Kunta ja sijaintiosoite
• Pinta-ala
• Rakennukset ja niiden tiedot

Kauppahinta

Hintatiedot:

• Kauppahinta
• Asunto-osakkeessa mahdollinen yhtiölainaosuus ja velaton hinta
• Maksutapa
• Maksuerien aikataulu

Kiinteistön kaupassa kannattaa huomata, että jos osapuolet ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin kauppakirjaan on merkitty.

Hallinnan siirto

Päivämäärän sopiminen

Mitä sovitaan:

• Hallinnan siirtopäivä
• Kellonaika (tarvittaessa)
• Avainten luovutuspaikka
• Kulujen jakautuminen hallinnan siirtoon asti

Tyypilliset ajat

Hallinnan siirron ajankohta sovitaan tapauskohtaisesti, ja se voi olla kaupantekopäivä tai myöhempi päivä. Jos kiinteistön kaupassa luovutusajankohdasta ei ole sovittu, ostajalla on maakaaren mukaan oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa myyjän ei tarvitse luovuttaa hallintaa ennen kuin kauppahinta on maksettu, ellei myöhemmästä maksusta ole sovittu.

Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa myyjä vastaa lähtökohtaisesti hallinnan luovutusta edeltävän ajan yhtiövastikkeista ja muista asunnon kuluista, jollei toisin sovita. Jos asunnossa on vuokralainen tai myyjä tarvitsee aikaa muuttoon, siirtopäivä kannattaa sovittaa näihin ja kirjata tarkasti.

Hallinnan siirron ehdot

Mitä voi sopia:

• Aikaistamisen mahdollisuus
• Myöhästymisen seuraamukset
• Väliaikainen vuokra, jos myyjä jää asumaan
• Avainten luovutustapa

Kauppaan kuuluva omaisuus

Mitä kuuluu automaattisesti

Asunto-osakkeessa: Asuntokauppalain mukaan asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu. Tällaisia voivat olla esimerkiksi kiinteät keittiökalusteet ja kaapit sekä asuntoon asennetut kodinkoneet.

Kiinteistössä: Kauppaan kuuluvat lähtökohtaisesti kiinteistöllä olevat rakennukset ja kiinteät rakenteet. Rajatapauksissa, kuten pihan varusteissa, ulkorakennusten tavaroissa ja irrotettavissa laitteissa, asiasta kannattaa sopia erikseen.

Erikseen sovittava irtaimisto

Rajanveto tavanomaisen tarpeiston ja irtaimiston välillä ei ole kaikissa tilanteissa selvä. Siksi kannattaa sopia kirjallisesti ainakin seuraavista, jos niillä on osapuolille merkitystä:

• Pesukone, kuivausrumpu ja astianpesukone
• Jääkaappi ja pakastin
• Valaisimet ja verhot
• Huonekalut, kuten sohva ja sänky
• Puutarhakalusteet ja pihan varusteet

Irtaimiston kirjaaminen

Kauppakirjaan:

• Lista kauppaan kuuluvista esineistä
• Lista mukaan lähtevistä esineistä
• Mahdollinen erillinen hinta irtaimistolle

Vastuunjakoehdot

Myyjän vastuut

Tyypillisiä:

• Vastuu antamistaan tiedoista, myös välittäjän antamista tiedoista
• Vastuu tiedonantovelvollisuuden täyttämisestä
• Vastuu kaupan jälkeen ilmenevistä virheistä laissa säädetyllä tavalla
• Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa vastuu asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta ostajasta riippumattomasta syystä hallinnan luovutukseen asti

Kiinteistön kaupassa tilanne on toinen: maakaaren mukaan ostaja vastaa kiinteistölle kaupan tekemisen jälkeen tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuvasta vahingosta, vaikka kiinteistö olisi vielä myyjän hallinnassa. Kiinteistön ostajan kannattaa siksi huolehtia vakuutuksesta jo kaupantekopäivästä alkaen.

Ostajan vastuut

Tyypillisiä:

• Kohteen huolellinen tarkastaminen ennen kauppaa
• Kauppahinnan maksaminen sovitusti
• Hallinnan siirron jälkeiset kulut
• Oma rahoitus
• Varainsiirtoveron maksaminen

Vastuunrajoitusehdot

Mahdollisia rajoituksia:

• Yksilöity vastuunrajoitus tietyille tunnetuille seikoille, kuten tietylle rakenteelle tai aiemmalle vauriolle
• Rahamääräinen vastuuraja
• Lyhyempi aika vaatimuksille

Huomioitavaa:

• Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa, jossa myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, ostajan virheeseen perustuvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisessä kaupassa ostajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön.
• Kiinteistön kaupassa ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten hänen asemansa poikkeaa laista. Jos kiinteistö on ostettu asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, ostajan vahingoksi poikkeava ehto ei ole sitova.
• Yleisluonteinen ehto, kuten "myydään sellaisena kuin on", ei siksi yleensä riitä rajoittamaan ostajan oikeuksia.

Erityisehdot

Kuntotarkastusehto

Sisältö:

• Ostajalla oikeus teettää kuntotarkastus
• Aikaraja tarkastukselle (esimerkiksi kaksi viikkoa)
• Mitä löydökset oikeuttavat (peruutus, hinnanalennus)
• Kuka maksaa tarkastuksen

Rahoitusehto

Sisältö:

• Kauppa ehdollinen lainapäätökselle
• Aikaraja rahoituksen varmistumiselle
• Miten ilmoitetaan, jos rahoitus ei järjesty
• Seuraukset ehdon täyttymättä jäämisestä

Myyntiehto

Sisältö:

• Kauppa ehdollinen oman asunnon myynnille
• Aikaraja myynnin toteutumiselle
• Mahdollinen vapauttamislauseke myyjälle
• Käsirahan kohtalo, jos ehto ei toteudu

Purkava ehto

Merkitys:

• Kauppa puretaan, jos sovittu ehto toteutuu tai jää toteutumatta
• Tyypillisesti rahat palautetaan ostajalle ja kohde myyjälle
• Seuraamukset kannattaa kirjata ehtoon tarkasti

Kiinteistön kaupassa purkava ehto sitoo vain, jos se on otettu kauppakirjaan. Se voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä, ja jos voimassaoloaikaa ei ole merkitty, se on voimassa viisi vuotta.

Lykkäävä ehto

Merkitys:

• Omistusoikeus siirtyy vasta, kun ehto täyttyy
• Tavallinen esimerkki on omistuksenpidätys, jossa omistusoikeus siirtyy vasta, kun kauppahinta on maksettu
• Kiinteistön kaupassa tällainen ehto on otettava kauppakirjaan, ja sitä koskee sama viiden vuoden enimmäisaika kuin purkavaa ehtoa

Maksuehdot

Käsiraha

Sovittavaa:

• Käsirahan määrä ja se, miten se hyvitetään kauppahinnassa
• Maksupäivä
• Maksun vastaanottaja
• Käsirahan kohtalo eri tilanteissa

Käsirahasta sovitaan yleensä jo ostotarjouksessa, ja kaupassa se lasketaan osaksi kauppahintaa. Asunto-osakkeen kaupassa tarjoaja voi asuntokauppalain mukaan menettää enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja sama yläraja koskee myyjän maksamaa hyvitystä.

Kauppahinnan maksu

Vaihtoehtoja:

Jos osa kauppahinnasta maksetaan myöhemmin, myyjä voi turvata asemaansa esimerkiksi omistuksenpidätysehdolla.

Viivästyskorko

Mitä sovitaan:

• Sovelletaanko viivästyskorkoa
• Koron määrä (korkolain mukainen tai sovittu)
• Mistä päivästä korkoa lasketaan

Varainsiirtovero

Kuka maksaa?

Varainsiirtoveron maksaa ostaja. Verokannat ovat:

• Asunto-osake: 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeeseen kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta
• Kiinteistö: 3 % kauppahinnasta
• Kiinteistökaupassa vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista

Verokannat alenivat lakimuutoksella, joka tuli voimaan 1.1.2024. Alennettuja verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin.

Poikkeukset

Verohallinnon mukaan varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa esimerkiksi:

• Lahjaksi tai testamentilla saadusta omaisuudesta
• Perintönä tai osituksessa saadusta omaisuudesta, jos se on saatu vastikkeetta tai vastikkeena on käytetty vain jaettavana olevaa varallisuutta
• Asumisoikeusasunnosta

Kauppa sukulaisen kanssa ei sinänsä vapauta varainsiirtoverosta, vaan vero lasketaan maksetusta vastikkeesta.

Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät.

Riitojen ratkaisu

Sovittelulauseke

Sisältö:

• Ensin neuvottelu osapuolten kesken
• Tarvittaessa kuluttajaneuvonnan apu tai kuluttajariitalautakunnan käsittely
• Viimeisenä tuomioistuin

Kuluttajariitalautakunta käsittelee asunnon kauppaan liittyviä asioita, myös silloin, kun myyjä on yksityishenkilö. Sen ratkaisut ovat suosituksia.

Oikeuspaikka

Sovittavaa:

• Missä käräjäoikeudessa mahdollinen riita käsitellään
• Oikeuspaikka määräytyy lähtökohtaisesti lain mukaan, joten ehdosta kannattaa tarvittaessa kysyä lakimieheltä

Välityslauseke

Mahdollinen:

• Riita ratkaistaan välimiesmenettelyssä tuomioistuimen sijaan
• Voi olla nopeampi, mutta kustannukset jäävät osapuolten maksettaviksi
• Ennen ehdon hyväksymistä kannattaa selvittää, mitä se tarkoittaa omalle oikeusturvalle

Allekirjoitukset ja todistajat

Asunto-osake

Vaatimukset:

• Molempien osapuolten allekirjoitukset
• Päiväys
• Todistajia ei vaadita, mutta ne voivat helpottaa näyttöä

Kiinteistö

Vaatimukset:

• Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä allekirjoitukset
• Kaupanvahvistajan vahvistus kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa
• Asiamiehen käyttäminen myyjän puolesta edellyttää kirjallista valtakirjaa

Sähköinen allekirjoitus

Mahdollisuus:

• Asunto-osakkeen kauppakirja voidaan allekirjoittaa myös sähköisesti
• Kiinteistön kauppa voidaan tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä
• Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä osapuolet tunnistetaan luotettavasti, käytännössä yleensä vahvalla sähköisellä tunnistamisella

Liitteet kauppakirjaan

Tyypillisiä liitteitä

Asunto-osakkeessa:

• Isännöitsijäntodistus
• Energiatodistus
• Pohjakuva
• Yhtiöjärjestys (tarvittaessa)

Kiinteistössä:

• Kiinteistörekisteriote
• Lainhuutotodistus
• Rasitustodistus
• Kartta
• Kuntotarkastusraportti

Liitteiden merkitys

Tärkeää:

• Liitteet ovat osa kauppakirjaa, jos niin on sovittu
• Niissä annetut tiedot voivat vaikuttaa siihen, mitä on katsottava sovituksi
• Jos kauppakirja ja liite ovat ristiriidassa, syntyy tulkintakysymys, joten ristiriidat kannattaa korjata ennen allekirjoitusta

Tarkistuslista kauppakirjan ehtoihin

Ennen allekirjoitusta

Tarkista:

• Osapuolten tiedot oikein
• Kohteen tiedot oikein
• Kauppahinta ja maksuehdot selkeät
• Hallinnan siirtopäivä sovittu
• Irtaimisto listattu
• Vastuunjako ja mahdolliset yksilöidyt vastuunrajoitukset ymmärretty
• Erityisehdot tarkistettu
• Liitteet tarkistettu

Allekirjoituksen jälkeen

Muista:

• Kopio kauppakirjasta molemmille
• Varainsiirtoveron ilmoitus ja maksu
• Lainhuudon hakeminen (kiinteistö)
• Omistuksen kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin tai osakekirjan luovutus (asunto-osake)

Usein kysyttyä kauppakirjan ehdoista

Voiko kauppakirjan ehtoja muuttaa allekirjoituksen jälkeen?

Kyllä, mutta vain molempien osapuolten suostumuksella. Muutokset kannattaa tehdä kirjallisesti ja molempien allekirjoittamina. Kiinteistön kaupassa esimerkiksi kaupan purkamista koskeva sopimus on tehtävä samassa muodossa kuin itse kauppa.

Mitä "myydään sellaisena kuin on" tarkoittaa?

Ehdolla myyjä pyrkii rajaamaan vastuutaan. Sekä asuntokauppalaissa (yksityinen myyjä ja kuluttajaostaja) että maakaaressa ostajan oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain yksilöidysti, joten yleisluonteinen ehto ei yleensä poista myyjän vastuuta. Myyjä vastaa edelleen esimerkiksi antamistaan tiedoista ja tiedonantovelvollisuutensa täyttämisestä.

Kannattaako kaikki ehdot kirjoittaa kauppakirjaan?

Kaikki sovitut asiat kannattaa kirjata. Suullisesti sovittujen asioiden todistaminen jälkikäteen on vaikeaa. Kiinteistön kaupassa esimerkiksi purkava ehto ja omistuksenpidätys sitovat vain, jos ne on otettu kauppakirjaan.

Kuka päättää kauppakirjan ehdoista?

Molemmat osapuolet neuvottelevat ehdoista. Välittäjä tai asianajaja voi avustaa, mutta lopullinen päätös on osapuolilla.

Voiko toinen osapuoli perua kaupan ennen allekirjoitusta?

Ennen kauppakirjan allekirjoittamista kauppaa ei ole syntynyt. Vetäytymisellä voi silti olla seurauksia: asunto-osakkeen kaupassa tarjoaja voi menettää käsirahan tai joutua maksamaan sovitun vakiokorvauksen, ja vetäytyvä myyjä voi joutua maksamaan hyvityksen. Kiinteistön kaupassa kaupasta kieltäytyvä voi joutua korvaamaan toisen osapuolen kohtuulliset kustannukset tai maksamaan etukäteen sovitun korvauksen.

Yhteenveto

Kauppakirjan ehdot määrittävät kaupan:

1. Perustiedot: Osapuolet, kohde, hinta
2. Hallinnan siirto: Päivämäärä ja ehdot
3. Irtaimisto: Mitä kuuluu kauppaan
4. Vastuut: Myyjän ja ostajan velvollisuudet sekä yksilöidyt vastuunrajoitukset
5. Erityisehdot: Kuntotarkastus, rahoitus, myynti

Asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupassa säännöt eroavat erityisesti muotovaatimusten, vaaranvastuun ja virheilmoitusten takarajojen osalta. Huolellisesti laadittu kauppakirja suojaa molempia osapuolia.

Lähteet

• Asuntokauppalaki 843/1994 (Finlex)
• Maakaari 540/1995 (Finlex)
• Käytetyn asunnon ostaminen (Kilpailu- ja kuluttajavirasto)
• Varainsiirtovero (Verohallinto)
• Mistä varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa (Verohallinto)
• Laki kuluttajariitalautakunnasta 8/2007 (Finlex)

Lue myös

• Kiinteistön kauppakirjan sisältö ja tarkistus
• Mitä asunnon kauppakirjaan kirjataan
• Hallinnan luovutus asuntokaupassa
• Irtaimiston luovutus kaupan yhteydessä
• Kauppakirjan laatiminen vaihe vaiheelta