Ensiasunnon ostajan verotus: varainsiirtoverovapaus, ASP ja vähennykset
Ensiasunnon ostajan verotus: varainsiirtoverovapauden ja korkovähennyksen poistuminen, ASP-säästöjen verovapaat korot ja myyntivoiton verotus selitettynä.
Ensiasunnon ostajan veroedut ovat Suomessa muuttuneet merkittävästi. ASP-järjestelmän edut ovat edelleen voimassa, mutta varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, eikä oman asunnon lainan korkoja ole voinut vähentää verovuodesta 2023 alkaen. Tässä artikkelissa käymme läpi ensiasunnon ostajan kannalta olennaiset verosäännöt.
Verotus voi tuntua monimutkaiselta, mutta periaatteet ovat selkeät, kun ne ymmärtää. Käydään läpi kaikki tärkeät veroedut ja -velvollisuudet.
Varainsiirtovero
Mitä varainsiirtovero on?
Varainsiirtovero on asunto- ja kiinteistökaupassa maksettava vero:
| Asuntotyyppi | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta kauppahinnasta |
| Kiinteistö (omakotitalo, tontti) | 3 % kauppahinnasta |
Asunto-osakkeen velaton hinta tarkoittaa kauppahintaa ja siihen lisättyä yhtiölainaosuutta. Alennettuja verokantoja (1,5 % ja 3 %) sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin.
Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
Tärkeä muutos: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Aiemmin kaupantekohetkellä 18–39-vuotiaat ensiasunnon ostajat saivat vapautuksen varainsiirtoverosta, kun muutkin ehdot täyttyivät. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti se, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät.
Nykyään kaikki asunnon ostajat – myös ensiasunnon ostajat – maksavat varainsiirtoveron:
| Asuntotyyppi | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % |
| Kiinteistö | 3 % |
Varainsiirtoveron suuruus käytännössä
Taulukossa hinta tarkoittaa asunto-osakkeessa velatonta hintaa ja kiinteistössä kauppahintaa.
| Asunnon hinta | Varainsiirtovero (asunto-osake 1,5 %) | Varainsiirtovero (kiinteistö 3 %) |
|---|---|---|
| 100 000 € | 1 500 € | 3 000 € |
| 150 000 € | 2 250 € | 4 500 € |
| 200 000 € | 3 000 € | 6 000 € |
| 250 000 € | 3 750 € | 7 500 € |
| 300 000 € | 4 500 € | 9 000 € |
| 400 000 € | 6 000 € | 12 000 € |
Varainsiirtoveron ilmoittaminen
Varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan Verohallinnolle, tyypillisesti OmaVerossa (myös paperilomake on mahdollinen):
- Asunto-osake – ilmoitus ja maksu 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Jos kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Uudiskohteessa (rakentamisvaiheessa ostettu asunto) ostaja ilmoittaa ja maksaa veron itse 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
- Kiinteistö – vero ilmoitetaan ja maksetaan ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta.
- Tiedot – ilmoitukseen tarvitaan kauppakirjan tiedot ja asunto-osakkeen kaupassa tarvittaessa isännöitsijäntodistuksen tiedot yhtiölainaosuudesta.
Jos ostajia on useampi, kukin tekee oman ilmoituksensa omasta osuudestaan.
ASP-järjestelmän veroedut
ASP eli asuntosäästöpolku on Valtiokonttorin mukaan ensimmäisen asunnon ostamista suunnitteleville tarkoitettu järjestelmä. Se tarjoaa etuja ensiasunnon säästäjälle.
ASP-tilin perusedut
| Etu | Selitys |
|---|---|
| 1 % talletuskorko | Verovapaa vuotuinen korko ASP-säästöille |
| 2–4 % lisäkorko | Maksetaan asunnon kaupanteon yhteydessä |
| Valtion korkotuki | Valtio korvaa osan lainan koroista |
| Ei veroa koroista | Talletuskorko ja lisäkorko ovat verovapaita |
ASP-tilin säännöt
| Sääntö | Vaatimus |
|---|---|
| Ikäraja tilin avaamiseen | 18 vuotta, ei yläikärajaa (1.6.2026 alkaen); 15–17-vuotiaille erityisehdot |
| Säästämisen vähimmäisvaatimus | Uudet tilit: vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta; ennen 1.6.2026 avatut tilit: myös vanha malli, 8 kalenterivuosineljännestä |
| Talletukset | 50–1 500 €/kk (ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä myös 150–4 500 €/neljännes) |
| Omasäästöosuus | Vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta (sisältää korot ja lisäkorot) |
Ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä on siirtymäsäännöt, joiden mukaan säästämistä voi jatkaa myös kvartaalitalletuksina. 15–17-vuotiaan talletusten tulee koostua omista ansioista tai varoista, joita hän saa itse käyttää.
ASP-korkotuki
Valtion korkotuki auttaa lainanmaksussa:
| Korkotuen piirre | Tiedot |
|---|---|
| Kesto | 10 ensimmäistä lainavuotta |
| Määrä | 70 % siitä vuotuisen koron osasta, joka ylittää 3,8 % |
| Edellytys | ASP-säästöt ja -ehdot täyttyvät |
Korkojen verotus
Valtiokonttorin mukaan ASP-säästöille maksettava vuotuinen korko ja lisäkorko (2–4 %) ovat verovapaita. Lisäkorko maksetaan asunnon kaupanteon yhteydessä, ja sitä kertyy tallettamisen aloittamisvuodelta ja enintään viideltä sitä seuraavalta kalenterivuodelta. Tämä tekee ASP-säästämisestä houkuttelevaa verrattuna tavalliseen talletukseen:
| Korkotyyppi | Verotus |
|---|---|
| Tavallinen talletuskorko | Korkotulon lähdevero 30 %, jonka pankki perii koronmaksun yhteydessä |
| ASP-korko ja -lisäkorko | Verovapaa |
Asuntolainan korkovähennys
Oman vakituisen asunnon lainan korkoja ei Verohallinnon mukaan ole enää voinut vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen.
Korkovähennyksen poistuminen
Aiemmin omaan vakituiseen asuntoon kohdistuvan lainan korkoja sai vähentää, ja vähennys näkyi tyypillisesti alijäämähyvityksenä. Vähennyskelpoista osuutta pienennettiin asteittain, kunnes vähennys poistui kokonaan:
| Verovuosi | Vähennyskelpoinen osuus oman asunnon lainan koroista |
|---|---|
| 2023– | 0 % (vähennys poistunut) |
Huomautus: Ajantasainen tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.
Ensiasunnon korkovähennys
Koska oman asunnon lainan korkovähennys on poistunut kokonaan, ensiasunnon ostaja ei voi vähentää asuntolainansa korkoja verotuksessa. Tilanne on eri, jos laina on otettu vuokra-asunnon hankintaan: silloin korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja, jotka ovat Verohallinnon ohjeiden mukaan vähennyskelpoisia.
Laske, mitä lainasi oikeasti maksaa
Kuukausierä, korkojen osuus ja marginaalin vaikutus koko laina-ajalta. Vertaa kahta vaihtoehtoa rinnakkain.
Laske kuukausierä ja korotEi vaadi rekisteröitymistä.
Myyntivoiton verotus ja verovapaus
Kun myyt asunnon voitolla, luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa, ellei myynti ole verovapaa.
Luovutusvoiton verotuksen perusteet
Luovutusvoitto on yksi pääomatulon laji. Pääomatulon vero on 30 % veronalaisesta pääomatulosta 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee verovuoden kaikkia pääomatuloja yhteensä, ei pelkkää asunnon myyntivoittoa.
| Verovuoden pääomatulot yhteensä | Vero |
|---|---|
| 30 000 € asti | 30 % |
| Yli 30 000 € | 34 % ylittävästä osasta |
Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno, perusparannusmenot sekä oston ja myynnin kulut tai vaihtoehtoisesti hankintameno-olettama. Lue lisää hankintameno-olettaman käytöstä.
Oman asunnon verovapaus
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaata, jos täytät molemmat ehdot:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Sinä tai perheesi olette asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana |
Esimerkkejä
| Tilanne | Luovutusvoitto |
|---|---|
| Omistettu 3 v, asuttu 3 v | Verovapaa |
| Omistettu 2 v, asuttu 2 v | Verovapaa |
| Omistettu 2 v, asuttu 1 v | Veronalainen |
| Omistettu 1 v, asuttu 1 v | Veronalainen |
Verovapauden merkitys
Kahden vuoden säännön täyttyminen voi säästää merkittävän summan. Esimerkissä oletetaan, että myyjällä ei ole samana vuonna muita pääomatuloja:
| Myyntivoitto | Vero, jos myynti on veronalainen | Säästö verovapaudella |
|---|---|---|
| 20 000 € | 6 000 € (30 %) | 6 000 € |
| 50 000 € | 9 000 € + 6 800 € = 15 800 € | 15 800 € |
| 100 000 € | 9 000 € + 23 800 € = 32 800 € | 32 800 € |
Esimerkiksi 50 000 euron voitosta 30 000 euroa verotetaan 30 prosentin mukaan (9 000 €) ja ylittävä 20 000 euroa 34 prosentin mukaan (6 800 €). Myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuoden aikana myös silloin, kun se on verovapaa. Lisätietoa löytyy artikkelista asunnon myyntivoiton verotuksesta.
Yhtiölaina ja verotus
Taloyhtiön lainaosuus vaikuttaa asunnon todelliseen hintaan ja verotukseen.
Yhtiölaina kaupassa
| Käsite | Selitys |
|---|---|
| Velaton hinta | Kauppahinta + yhtiölainaosuus |
| Myyntihinta | Kauppahinta ilman yhtiölainaa |
| Lainaosuus | Ostajalle siirtyvä osuus yhtiölainasta |
Varainsiirtovero ja yhtiölaina
Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. Veroa maksetaan yhtiölainaosuudesta riippumatta siitä, maksetaanko osuus kaupan yhteydessä vai myöhemmin rahoitusvastikkeina:
| Tilanne | Vero lasketaan |
|---|---|
| Myyntihinta 150 000 €, lainaosuus 50 000 € | (150 000 € + 50 000 €) × 1,5 % = 3 000 € |
Myös ensiasunnon ostaja maksaa veron 1.1.2024 alkaen. Lisää aiheesta: yhtiölaina verotuksessa.
Rahoitusvastike ja verotus
Rahoitusvastike (yhtiölainan lyhennys) ei ole verovähennyskelpoinen omassa asunnossa asuttaessa. Jos asunto myöhemmin myydään verollisesti, maksetut pääomavastikkeet voivat tietyissä tilanteissa lisätä hankintamenoa, esimerkiksi kun yhtiö on rahastoinut ne.
Vuokratulojen verotus ensiasunnossa
Jos vuokraat osan ensiasunnostasi, tuloista maksetaan veroa.
Alivuokraus
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Vuokraat huoneen | Vuokratulo on pääomatuloa |
| Vähennykset | Vuokraukseen kohdistuvat kulut voi vähentää Verohallinnon ohjeiden mukaisesti |
Myös satunnainen vuokraus on veronalaista
Verohallinnon mukaan vuokratuloista maksetaan veroa myös silloin, kun omaisuutta annetaan vuokralle vain satunnaisesti tai lyhyeksi ajaksi. Vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut ilmoitetaan verotuksessa, vaikka kulut olisivat tuloja suuremmat.
On hyvä huomioida myös vaikutus myyntivoiton verovapauteen: asunnon vuokraaminen kokonaan kahden vuoden asumisjakson aikana voi katkaista asumisen, jolloin myynti voi muuttua veronalaiseksi. Pelkän osan vuokraaminen omistajan itse asuessa asunnossa ei Verohallinnon ohjeen mukaan katkaise asumista.
Kotitalousvähennys
Kotitalousvähennys koskee myös omistusasuntoa.
Kotitalousvähennyksen perusteet
| Piirre | Tiedot |
|---|---|
| Maksimivähennys | 1 600 €/henkilö/vuosi |
| Omavastuu | 150 €/henkilö/vuosi |
| Vähennysosuus | 35 % (työ ostettu yritykseltä) tai 13 % maksetusta palkasta sekä työnantajan sivukulut (palkattu työntekijä) |
Puolisoilla on kummallakin oma enimmäismäärä ja omavastuu. Eduskunta hyväksyi 15.9.2026 korotuksen, jonka mukaan vähennys olisi vuosina 2026–2027 40 % (palkattu työ 15 %) ja enintään 2 100 € henkilöltä. Muutos tulee sovellettavaksi, kun laki on vahvistettu; ajantasaiset luvut kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.
Mihin voi käyttää
| Tyyppi | Esimerkkejä |
|---|---|
| Kotitaloustyö | Siivous, lastenhoito |
| Hoiva- ja hoitotyö | Vanhustenhoito |
| Remonttityö | Asennus-, korjaus- ja kunnossapitotyö |
Esimerkki: Keittiöremontti
Jos maksat keittiöremontista 5 000 €, josta työn osuus on 3 000 €:
| Laskelma | Summa |
|---|---|
| Työn osuus | 3 000 € |
| Vähennys 35 % | 1 050 € |
| Omavastuu | -150 € |
| Todellinen vähennys | 900 € |
Verotuksen aikataulu
Vuosittaiset velvoitteet
| Ajankohta | Toimenpide |
|---|---|
| Kaupan jälkeen | Varainsiirtoveroilmoitus ja veron maksu |
| Vuosittain | Veroilmoituksen tarkistus |
| Myyntivuonna | Myynnin ilmoittaminen OmaVerossa |
Tärkeät määräajat
| Vero | Määräaika |
|---|---|
| Varainsiirtovero (osake) | 2 kk kauppakirjan allekirjoituksesta; uudiskohteessa 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä |
| Varainsiirtovero (kiinteistö) | Ennen lainhuudon hakemista; lainhuuto 6 kk:n kuluessa |
| Veroilmoitus | Keväällä, Verohallinnon aikataulun mukaan |
Yhteenveto: Ensiasunnon ostajan veroedut
| Veroetu | Edellytykset | Hyöty |
|---|---|---|
| ASP-lisäkoron verovapaus | ASP-ehtojen täyttyminen | Ei veroa lisäkorosta |
| ASP-korkotuki | ASP-laina | Valtio korvaa osan koroista |
| Myyntivoiton verovapaus | 2 v omistus + 2 v asuminen | Ei veroa myyntivoitosta |
| Kotitalousvähennys | Työn teettäminen kotona | Enintään 1 600 €/v/hlö |
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 alkaen.
Tärkeimmät luvut muistiin
| Asia | Luku |
|---|---|
| Varainsiirtovero (asunto-osake) | 1,5 % (kaikki ostajat, myös ensiasunnon ostajat) |
| Varainsiirtovero (kiinteistö) | 3 % (kaikki ostajat, myös ensiasunnon ostajat) |
| ASP-tilin ikäraja | 18 vuotta, ei yläikärajaa (1.6.2026 alkaen) |
| ASP-säästäminen (uudet tilit) | Vähintään 20 kuukausitalletusta |
| Myyntivoiton verovapaus | 2 v omistus + 2 v asuminen |
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Saako ensiasunnon ostaja varainsiirtoverovapauden?
Ei enää. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Aiemmin 18–39-vuotiaat ensiasunnon ostajat saivat vapautuksen, mutta tämä etu ei ole enää voimassa. Kaikki asunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron: asunto-osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %.
Saako ASP-tilin lisäkorosta maksaa veroa?
Ei. Valtiokonttorin mukaan ASP-säästöille maksettava vuotuinen korko ja lisäkorko (2–4 %) ovat verovapaita. Tavallisen talletuksen korosta pankki perii 30 prosentin lähdeveron.
Milloin asunnon myyntivoitto on verovapaata?
Myyntivoitto on verovapaata, kun olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta JA sinä tai perheesi olette asuneet siinä vakituisesti vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti omistusaikana.
Voiko ensiasunnon ostaa yhdessä kumppanin kanssa?
Kyllä. Varainsiirtoverovapautta ei kuitenkaan 1.1.2024 alkaen saa kumpikaan, vaan kumpikin ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron omasta osuudestaan. Kumpikin voi säästää omalle ASP-tililleen; ASP-ehdot, kuten vähintään 50 prosentin omistusosuus, kannattaa tarkistaa Valtiokonttorista.
Miten varainsiirtovero ilmoitetaan?
Asunto-osakkeen varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan OmaVerossa 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta, ja välittäjää käytettäessä vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Uudiskohteessa määräaika on 2 kuukautta omistusoikeuden siirtymisestä. Kiinteistökaupassa vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa haetaan 6 kuukauden kuluessa.
Lähteet
- Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
- Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Ensiasunto ja varainsiirtovero
- Verohallinto – Asunnon myynti
- Verohallinto – Lyhytaikainen ja satunnainen vuokraus
- Finlex – Laki korkotulon lähdeverosta 1341/1990
- Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
- Verohallinto – Kotitalousvähennyksen määrä
Artikkeli julkaistu 23.8.2026. Päivitetty viimeksi 23.8.2026.
Huomautus: Verosäännöt voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot Verohallinnon verkkosivuilta tai kysy neuvoa veroneuvojalta.