Kuolinpesän osakas ei halua myydä asuntoa: mitä voi tehdä?
Kuolinpesän osakas ei halua myydä asuntoa? Katso vaihtoehdot: neuvottelu, lunastus, oman osuuden myynti, pesänselvittäjä ja pesänjakaja sekä verovaikutukset.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Kuolinpesän asunnon myynti edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden yhteistä päätöstä. Tilanne voi muodostua haastavaksi, jos yksi tai useampi osakas vastustaa myyntiä. Erimielisyyksiä voi syntyä esimerkiksi asunnon tunnearvosta, ajoituksesta tai hinnasta.
Tässä artikkelissa käymme läpi kuolinpesän osakkaiden välisten erimielisyyksien ratkaisuvaihtoehdot asunnon myynnissä.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä ja helpottaa yhteisen näkemyksen muodostamista.
Kuolinpesän päätöksenteko
Yksimielisyysvaatimus
Sääntö
Sisältö
Pääsääntö
Osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä (PK 18:2)
Myynti
Vaatii lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden suostumuksen
Poikkeus
Kiireellinen toimenpide, pesänselvittäjän tai pesänjakajan toimivalta
Perintökaaren mukaan osakkaat hallitsevat kuolinpesän omaisuutta yhdessä, jos pesälle ei ole järjestetty erityistä hallintoa. Toimenpiteen, joka ei siedä viivytystä, voi kuitenkin tehdä, vaikka kaikkien suostumusta ei saada. Asunnon myynti ei yleensä ole tällainen kiireellinen toimenpide, joten käytännössä myynti edellyttää kaikkien osakkaiden allekirjoitusta tai valtakirjaa.
Miksi yksimielisyys?
Syy
Perustelu
Osuus pesään
Jokaisella osakkaalla on osuus kuolinpesään
Suoja
Estää toisten yliajon
Perintöoikeus
Oikeus omaan perintöosuuteen
Kuka on osakas?
Henkilö
Asema
Perilliset
Lain mukaan
Yleistestamentin saajat
Testamentin mukaan
Leski
Osakas avio-oikeuden perusteella, kunnes ositus on toimitettu; muuten vain perillisenä tai yleistestamentin saajana (PK 18:1)
Kuolleen lapsen jälkeläiset
Tulevat kuolleen lapsen sijaan (PK 2:1)
Osakkaiden piiri näkyy perukirjasta. Myös perillinen, jonka oikeus on riidanalainen, katsotaan perintökaaren mukaan osakkaaksi (PK 18:1). Avopuoliso ei ole kuolinpesän osakas, ellei hän ole kuolleen avopuolison yleistestamentin saaja. Tiettyä omaisuutta koskeva erityistestamentti ei tee saajasta osakasta.
Syyt myyntivastustukselle
Tyypillisiä syitä
Syy
Selitys
Tunnearvo
Lapsuudenkoti, muistot
Asumistarve
Osakas asuu asunnossa
Hintanäkemys
Eri käsitys arvosta
Verotus
Eri verotilanne
Ajoitus
Huono myyntiajankohta
Periaate
Henkilösuhteet, riidat
Erilaiset intressit
Osakas
Tavoite
Käteistä tarvitseva
Nopea myynti
Asunnossa asuva
Ei myyntiä
Sijoittaja
Korkein hinta
Tunneihminen
Perintö säilyy
Vastustuksen syyn tunnistaminen auttaa valitsemaan ratkaisun. Jos taustalla on hintanäkemys, puolueeton arvio voi riittää. Jos osakas asuu asunnossa, kyse on usein asumisen järjestämisestä, ja silloin lunastus tai määräaikainen sopimus asumisesta voi olla luontevampi ratkaisu kuin oikeudellinen prosessi. Verotilanne voi myös erota osakkaittain: esimerkiksi oman asunnon verovapaus koskee vain niiden perillisten osuutta, jotka ovat asuneet asunnossa kuoleman jälkeen yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.
Neuvotteluratkaisut
Lunastus
Vaihtoehto
Sisältö
Osakas saa asunnon jaossa
Hyvittää muille osakkaille heidän osuutensa
Rahoitus
Laina tai omat varat
Arvon määrittäminen
Ammattilaisen arvio
Verotus
Pesän ulkopuolisilla varoilla maksettu osuus on kauppaa
Lunastus toteutetaan usein perinnönjaossa niin, että asunnon saava osakas maksaa muille osakkaille hyvitystä. Verohallinnon ohjeen mukaan siltä osin kuin perillinen saa jaossa enemmän kuin hänen perintöosuutensa edellyttäisi ja maksaa siitä vastiketta, kyse on vastikkeellisesta kaupasta: luopuville osakkaille se on verotettava luovutus, ja lunastavalle osakkaalle lunastettu osa saa oman hankintamenon ja omistusajan. Lunastetusta osasta maksetaan myös varainsiirtovero. Jos ylittävästä osasta ei makseta vastiketta, se on muilta perillisiltä saatua lahjaa.
Vuokraus
Vaihtoehto
Sisältö
Asunto vuokrataan
Tuottoa kaikille
Osakas vuokralaisena
Maksaa käypää vuokraa
Väliaikainen
Myynti myöhemmin
Vuokrauksesta kannattaa sopia kirjallisesti kaikkien osakkaiden kesken, koska kyse on pesän yhteisestä omaisuudesta. On hyvä huomata, että ulkopuoliselle vuokrattu asunto ei kerrytä osakkaille oman asunnon verovapauteen tarvittavaa asumisaikaa. Jos asunnossa asuu perillisasemassa oleva osakas omana vakituisena asuntonaan, hänen asumisensa voi Verohallinnon ohjeen mukaan tehdä hänen osuuttaan vastaavan osan myöhemmästä luovutusvoitosta verovapaaksi.
Kompromissi myynnistä
Vaihtoehto
Sisältö
Myynti tietyn ajan päästä
Määräaika sovitaan
Hintaraja
Myydään vain tietyllä hinnalla
Korvaus myyntiä vastustavalle
Rahallinen hyvitys
Oman osuuden myynti
Vaihtoehto
Sisältö
Osakas myy oman osuutensa
Pesäosuuden voi luovuttaa myös ulkopuoliselle
Haasteet
Kysyntä voi olla vähäistä
Hinta
Voi jäädä alle osuuden laskennallisen arvon
Myyntiä haluava osakas voi luovuttaa osuutensa kuolinpesään. Perintökaaren mukaan osuuden saaja voi esimerkiksi hakea pesänselvittäjää (PK 19:1), ja perinnönjakoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös häneen (PK 23:12). Verohallinnon mukaan osuus jakamattomaan kuolinpesään on osakkaan irtainta omaisuutta, ja sen luovutusvoitto on osakkaan omaa tuloa.
Oikeudelliset keinot
Pesänselvittäjän hakeminen
Toimenpide
Sisältö
Hakemus käräjäoikeudelle
Kuka tahansa osakas voi hakea (PK 19:1)
Pesänselvittäjän toimivalta
Hoitaa pesän selvityksen ja edustaa pesää (PK 19:12–13)
Edellytys
Osakkaan hakemuksesta oikeuden on määrättävä pesänselvittäjä
Pesänjakajan hakeminen
Toimenpide
Sisältö
Hakemus käräjäoikeudelle
Perinnönjaon toimittamiseen; hakemusta ei tarvitse perustella
Pesänjakajan rooli
Jakaa perinnön
Myyntitoimivalta
Oikeuden määräyksellä, jos jakoa ei muutoin saada toimitetuksi
Yhteisomistuksen purkaminen perinnönjaon jälkeen
Toimenpide
Sisältö
Soveltamisala
Kun asunto on jaettu useamman osakkaan yhteisomistukseen
Myyntimääräys
Oikeus voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä asunnon myytäväksi
Uskottu mies
Oikeus voi määrätä huolehtimaan myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta
Laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958) ei koske jakamatonta kuolinpesää, jonka osakkaiden suhteista on erikseen säädetty (1 §). Jos asunto on kuitenkin perinnönjaossa annettu usealle osakkaalle yhteisesti, yhteisomistaja voi vaatia osuutensa erottamista. Jos jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, oikeus voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä esineen myytäväksi (9 §) ja määrätä tarvittaessa uskotun miehen huolehtimaan myynnistä (11 §).
Pesänselvittäjän toimivalta
Milloin voi myydä?
Tilanne
Toimivalta
Pesän selvitys
Ryhtyy kaikkiin pesän selvittämiseksi tarvittaviin toimiin (PK 19:12)
Velkojen maksu
Pyrkii sopimukseen velkojien kanssa, jos varat eivät riitä (PK 19:12 a)
Kiinteä omaisuus
Osakkaiden suostumus tai tuomioistuimen lupa (PK 19:14)
Rajoitukset
Rajoitus
Sisältö
Osakkaiden kuuleminen
Mielipidettä tiedusteltava mm. osakkaille erityisen arvokkaan omaisuuden myynnistä
Huolellisuus
Vastaa huolimattomuudella aiheuttamastaan vahingosta (PK 19:19)
Selonteko
Oikeus voi osakkaan hakemuksesta velvoittaa antamaan selonteon (PK 19:18)
Kiinteän omaisuuden, kuten omakotitalon, pesänselvittäjä saa luovuttaa vain, jos osakkaat ovat antaneet siihen suostumuksensa kahden esteettömän todistajan oikeaksi todistamassa asiakirjassa tai oikeus on sallinut toimenpiteen. Asunto-osakkeen myynnissä pesänselvittäjän on tiedusteltava osakkaiden mielipidettä, jos se hankaluudetta käy päinsä ja asunnolla on osakkaille erityistä arvoa.
Prosessi
Vaihe
Toimenpide
Hakemus
Vainajan kotikunnan mukaan määräytyvään käräjäoikeuteen
Päätös
Käräjäoikeus määrää pesänselvittäjän
Selvitys
Pesänselvittäjä hoitaa
Palkkio
Kohtuullinen palkkio ja kulut pesän varoista (PK 19:20)
Pesänjakajan toimivalta
Perinnönjaon edellytykset
Edellytys
Sisältö
Pesä selvitetty
Jokaisella osakkaalla on oikeus vaatia jakoa (PK 23:1)
Perunkirjoitus ja velat
Osakkaan kiellosta jakoon ei ryhdytä ennen perunkirjoitusta ja velkojen maksua tai varojen erityiseen hoitoon panemista (PK 23:2)
Ositus
Jos vainaja oli naimisissa, ositus toimitetaan ennen perinnönjakoa
Myynti jaon osana
Tilanne
Toimivalta
Jakoa ei muutoin saada toimitetuksi
Oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä myynnin (PK 23:8)
Kohde ei ole jaettavissa
Omaisuus pannaan mahdollisuuksien mukaan samaan osaan
Osakkaille rahaa
Myydään ja kauppahinta jaetaan
Pesänjakajan päätös
Toimenpide
Sisältö
Jakokirja
Pesänjakaja laatii toimituksesta asiakirjan ja allekirjoittaa sen
Myyntivaltuutus
Oikeuden määräyksellä
Moite
Kanne muita osakkaita vastaan 6 kuukauden kuluessa jaosta (PK 23:10)
Käytännön prosessi
Vaiheittainen eteneminen
Vaihe
Toimenpide
1. Neuvottelu
Yritä sopia osakkaiden kesken
2. Arviointi
Hanki ammattilaisen arvio
3. Lunastustarjous
Ehdota, että joku ostaa
4. Sovittelu
Ulkopuolinen apu
5. Pesänjakaja
Jos sopua ei synny
Aikataulu
Prosessin kesto vaihtelee paljon pesän laajuuden, osakkaiden määrän ja riidan laadun mukaan. Neuvottelut voivat kestää viikoista kuukausiin, ja käräjäoikeuden käsittelyaika sekä pesänjakajan työ lisäävät kestoa. Jos jakoa moititaan, prosessi pitenee edelleen. Aikataulusta kannattaa kysyä arviota pesänjakajaksi ehdotetulta henkilöltä.
Kustannukset
Kulu
Tieto
Pesänjakajan palkkio
Kohtuullinen palkkio ja kulut pesän varoista (PK 23:4)
Käräjäoikeuden hakemusmaksu
Tuomioistuinlaitoksen mukaan hakemusmaksu on käräjäoikeudessa yleensä 310 euroa (tarkistettu 1.10.2026)
Asianajajan kulut
Vaihtelee
Maksetaan pesästä
Pesänselvittäjän ja pesänjakajan palkkiot
Verovaikutukset
Jos myynti viivästyy
Vaikutus
Sisältö
Arvo voi muuttua
Nousu tai lasku
Hankintameno
Perintöverotusarvo
Luovutusvoitto
Luovutushinnan ja hankintamenon erotus
Jakamattoman kuolinpesän myydessä asunnon luovutusvoitto on kuolinpesän tuloa, ja omistusaika lasketaan perittävän kuolinhetkestä.
Jos osakas lunastaa perinnönjaossa
Vaikutus
Sisältö
Luopuvat osakkaat
Pesän ulkopuolisilla varoilla maksettu osuus on verotettava luovutus
Lunastava osakas
Lunastetun osan hankintameno on maksettu vastike
Varainsiirtovero
Lunastava osakas maksaa lunastetusta osasta
Perinnönjako ilman myyntiä
Tilanne
Verotus
Jako osuuksien mukaan
Perinnönjako ilman pesän ulkopuolisia varoja ei ole uusi saanto
Osuuden ylittävä osa
Vastikkeeton osa on lahjaa, vastikkeellinen osa kauppaa
Oikeus hallita yhteistä kotia jakamattomana rintaperillisen jakovaatimuksesta huolimatta, jos lesken omaan varallisuuteen ei kuulu kodiksi sopivaa asuntoa (PK 3:1a)
Avio-oikeuden ositus
Toimitetaan ennen perinnönjakoa (PK 23:1)
Lesken suostumus
Tarvitaan, jos leski on osakas
Alaikäinen osakas
Tilanne
Toimenpide
Edunvalvoja
Yleensä huoltaja edustaa
Holhousviranomainen
Lupa tarvitaan mm. asunto-osakkeen ja kiinteistön luovutukseen sekä perinnönjakoon ilman pesänjakajaa (HolhTL 34 §)
Alaikäisen etu
Ensisijainen
Velkaiset osakkaat
Tilanne
Vaikutus
Osuuden ulosmittaus
Mahdollista
Ulosottomies
Voi hakea pesänselvittäjää (PK 19:2)
Jako
Toimitetaan pesänjakajan toimesta, jos osuus on ulosmitattu (PK 23:3)
Ulkomailla asuva osakas
Tilanne
Huomio
Viestintä
Voi olla hankalampaa
Valtakirja
Edustajan käyttö
Aikaero
Hidastaa prosessia
Vinkkejä konfliktin välttämiseksi
Ennaltaehkäisy
Toimenpide
Hyöty
Avoin keskustelu
Heti perunkirjoituksen jälkeen
Ammattilaisen arvio
Puolueeton hinta-arvio
Kirjalliset sopimukset
Sitouttavat
Aikataulu
Sovitaan yhdessä
Konfliktin hallinta
Toimenpide
Hyöty
Puolueeton välittäjä
Lakimies, sovittelija
Kuuntelu
Ymmärrä toisen näkökanta
Kompromissit
Joustaminen puolin ja toisin
Tunteiden erottaminen
Asiakeskeisyys
Milloin hakea pesänjakajaa?
Tilanne
Suositus
Neuvottelut eivät etene
Kuukausien jälkeen
Täysi pattitilanne
Ei näy ratkaisua
Osakas ei vastaa
Ei kommunikoi
Asiat riitautuvat
Oikeudellinen apu
Pesänjakajaa ei tarvitse nähdä vihamielisenä toimenpiteenä. Pesänjakajan määräystä voi hakea kuka tahansa osakas, eikä hakemusta tarvitse perustella. Pesänjakajaksi määrätään yleensä hakijan esittämä henkilö, jonka on oltava puolueeton kaikkiin osapuoliin nähden, ja jos joku osakkaista vastustaa ehdotettua henkilöä, valinta jää käräjäoikeudelle. Hakemukseen liitetään ehdotetun henkilön kirjallinen suostumus ja jäljennös perukirjasta.
Yhteenveto
Kun kuolinpesän osakas ei halua myydä:
Yksimielisyys vaaditaan pääsääntöisesti
Neuvottele ensin sovussa
Lunastus on usein toimiva ratkaisu
Pesänjakaja voi toimittaa jaon
Myynti voi olla tarpeen jaon toteuttamiseksi, ja siihen tarvitaan oikeuden määräys
Aikaa kuluu oikeudellisissa prosesseissa
Sovinnollinen ratkaisu on usein edullisin ja nopein vaihtoehto.
Analysoi kohteen arvotekijätAsuntoPulssi auttaa luomaan objektiivisen kuvan kohteen arvosta ja helpottaa yhteisen näkemyksen muodostamista.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko kuolinpesän asunnon myydä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta?
Pääsääntöisesti ei, sillä osakkaat hallitsevat kuolinpesän omaisuutta yhdessä. Pesänselvittäjä voi myydä pesän omaisuutta pesän selvittämiseksi, mutta kiinteän omaisuuden luovutukseen hän tarvitsee osakkaiden suostumuksen tai tuomioistuimen luvan. Pesänjakajan toimittamassa jaossa oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä omaisuuden myytäväksi, jos jakoa ei muutoin saada toimitetuksi.
Miten toimitaan, jos yksi osakas vastustaa myyntiä?
Yritä ensin neuvotella sovussa. Vaihtoehtoja ovat lunastus (yksi osakas saa asunnon ja hyvittää muita), asunnon vuokraus tai myyntiajankohdan lykkääminen. Jos sopua ei synny, voidaan hakea pesänselvittäjää tai pesänjakajaa käräjäoikeudelta. Myyntiä haluava osakas voi myös luovuttaa oman pesäosuutensa.
Mikä on pesänjakaja ja mitä hän voi tehdä?
Pesänjakaja on käräjäoikeuden määräämä henkilö, joka toimittaa perinnönjaon. Jakoon voi ryhtyä, kun pesä on selvitetty. Jos jakoa ei muutoin saada toimitetuksi, oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä tietyn omaisuuden tai tarvittaessa koko pesän omaisuuden myytäväksi.
Kuinka kauan pesänjakajan hakeminen ja jako kestää?
Kesto vaihtelee tapauksittain. Siihen vaikuttavat käräjäoikeuden käsittelyaika, pesän laajuus, osakkaiden määrä ja se, joudutaanko omaisuutta myymään. Jos jakoa moititaan, kanne on nostettava kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta.
Voiko osakas myydä oman osuutensa kuolinpesästä?
Kyllä, osakas voi luovuttaa osuutensa kuolinpesään myös ulkopuoliselle. Osuuden saaja astuu perinnönjaossa osakkaan asemaan. Käytännössä kysyntä voi olla vähäistä ja hinta voi jäädä alle osuuden laskennallisen arvon. Luovutusvoitto verotetaan osakkaan omana tulona.
Kuolinpesän asunto: pyydä arvio ja tarjoukset välittäjiltä
Välittäjät tekevät perunkirjoitukseen kelpaavan hinta-arvion ja tarjouksen myynnistä. Lomakkeessa tilanne on valmiiksi kuolinpesän myynti.
kuolinpesäperinnönjakoerimielisyyspesänselvityspesänjakajaasunnon myynti
Kysyttävää asunnon ostamisesta?
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
