Asunnon arviointi kuolinpesässä: mitä pitää tietää?

Kun läheinen kuolee, kuolinpesän osakkaat joutuvat selvittämään hänen omaisuutensa arvon perunkirjoitusta varten. Asunto on usein pesän arvokkain omaisuuserä, joten sen arvo vaikuttaa sekä perillisten perintöveroon että siihen, paljonko veroa mahdollisesta myöhemmästä myynnistä tulee. Arvioinnille on myös tiukka aikataulu, koska perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta.

Tämä artikkeli käy läpi asunnon arvioinnin kuolinpesän osakkaan näkökulmasta: aikataulun, arvioinnin vaiheet, erityistilanteet kuten lesken hallintaoikeuden sekä sen, mitä tapahtuu, jos Verohallinto ei hyväksy ilmoitettua arvoa. Arvonmäärityksen menetelmiä asunto-osakkeissa käsitellään tarkemmin artikkelissa asunnon arvo kuolinpesässä ja omakotitaloissa artikkelissa kuolinpesän kiinteistön arviointi.

Ymmärrä kohteen arvoon vaikuttavat tekijät AsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja.

---

Miksi arviointi on tärkeä?

Perunkirjoituksessa laaditaan perukirja, johon merkitään vainajan varat ja velat. Verohallinto toimittaa perintöverotuksen perukirjan tietojen perusteella, joten asunnolle merkitty arvo siirtyy suoraan perillisten verotukseen. Sama arvo seuraa asuntoa myös myöhemmin, kun asunto myydään.

Perukirjaan merkitään omaisuuden käypä arvo. Perintöveron perusteeksi pannaan se käypä arvo, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa, ja käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa (PerVL 9.1). Verohallinnon mukaan perukirjaa varten selvitetään vainajan omaisuuden todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä. Arvioinnin ajankohta on siis kuolinpäivä, ei perunkirjoituksen tai myynnin päivä.

Aikataulu on lyhyt. Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ellei aikaa pidennetä saman ajan kuluessa tehdystä hakemuksesta pesän laadun tai muun erityisen syyn vuoksi (PK 20:1). Verohallinnon mukaan lisäaikaa haetaan Verohallinnolta kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja sitä myönnetään vain perustellusta syystä. Perukirja annetaan Verohallinnolle kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta (PerVL 29 §). Asunnon arvion hankkiminen kannattaa siksi aloittaa heti, kun perunkirjoituksen ajankohta on tiedossa.

---

Arvioinnin vaikutukset verotukseen

Asunnon arvo vaikuttaa kahteen veroon eri suuntiin. Korkeampi arvo kasvattaa perintöveroa, mutta pienentää luovutusvoittoa, jos asunto myöhemmin myydään. Tämän vuoksi realistinen arvio on osakkaille yleensä turvallisin valinta.

Perintövero määräytyy perintöosuuden arvon ja veroluokan mukaan. I veroluokkaan kuuluvat perinnönjättäjän aviopuoliso, suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa oleva perillinen ja aviopuolison suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen, ja II veroluokkaan muut sukulaiset ja vieraat (PerVL 11 §). Verohallinnon mukaan avopuoliso kuuluu I veroluokkaan, jos hänellä on tai on ollut yhteinen lapsi perinnönjättäjän kanssa tai hän on aiemmin ollut tämän kanssa avioliitossa. Jos perintöverovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 30 000 euron perintöosuus on verosta vapaa. Ennen 1.1.2026 alkaneeseen verovelvollisuuteen sovelletaan aiempia säännöksiä, joissa raja oli alle 20 000 euroa (L 1349/2025).

Taulukko koskee perinnönjättäjiä, jotka ovat kuolleet 1.1.2026 tai myöhemmin (PerVL 14 §, Verohallinnon perintöverolaskuri). II veroluokassa samojen portaiden vakioerät ovat 100 €, 2 000 €, 7 000 €, 47 600 € ja 295 600 €, ja prosentit 19, 25, 29, 31 ja 33. Vero lasketaan koko perintöosuudesta. Leski saa lisäksi 90 000 euron puolisovähennyksen, ja alle 18-vuotias perinnönjättäjän suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen, jolla oli kuolinhetkellä lähin oikeus periä, saa 60 000 euron alaikäisyysvähennyksen (PerVL 12 §).

Kuvitteellinen esimerkki näyttää, miten arvio vaikuttaa veroon. Oletukset: perinnönjättäjä on kuollut vuonna 2026, perillisinä on kaksi täysi-ikäistä lasta, pesässä ei ole muuta omaisuutta eikä velkoja, eikä leskeä ole.

Esimerkissä 10 prosentin ero asunnon arvossa muuttaa kummankin lapsen perintöveroa 1 560 euroa, koska osuudet ovat 13 prosentin portaassa. Arvo vaikuttaa kuitenkin myös myöhempään myyntiin. Perityn omaisuuden hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa (TVL 47.1), ja omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Jos asunto myytäisiin 250 000 eurolla, luovutusvoitto olisi 216 000 euron arvolla 34 000 euroa mutta 240 000 euron arvolla 10 000 euroa. Pääomatuloista, joihin luovutusvoitto kuuluu, maksetaan veroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta (TVL 124 §), joten liian matala arvio voi kääntyä myynnissä suuremmaksi veroksi. Luovutusvoitto voidaan laskea myös hankintameno-olettamalla, joka on 20 % luovutushinnasta, kun omistus on kestänyt alle 10 vuotta, ja 40 %, kun vähintään 10 vuotta.

---

Miten arviointi tehdään?

Verohallinnon ohjeissa mainitaan useita tapoja selvittää käypä arvo. Kaikissa tavoitteena on todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä, ja arvolle kannattaa olla perustelut. Tavallisimmat keinot ovat välittäjän arvio ja vertailukaupat.

Verohallinnon mukaan kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus omaisuuden käyvästä arvosta. Vertailukauppoja voi käyttää, jos vertailukaupassa on myyty kohde, jonka sijainti ja laatu vastaavat perinnönjättäjän omaisuutta, ja jos kaupat ja kuolinpäivä ovat ajallisesti lähekkäin. Pyyntihinnat eivät ole toteutuneita kauppoja, joten ne kertovat lähinnä markkinoiden suunnasta. Kiinteistön verotusarvo ei ole sama kuin käypä arvo, eikä kiinteistöverotuksen verotusarvoa voi Verohallinnon mukaan käyttää perintöverotuksessa.

Jos arviolausuntoa tai vertailukauppoja ei ole, arvon voi määrittää Verohallinnon syventävän ohjeen avulla. Ohjeen mukaan asunto-osakkeet arvostetaan edustavien vertailuluovutusten (sama yhtiö tai sama alue) hintatason perusteella, ja hintatasoa voidaan vertailuluovutusten edustavuudesta riippuen tapauskohtaisesti alentaa tai korottaa 10–20 %. Jos asunto on hankittu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolemaa, lähtökohtana on maksettu kauppahinta, jota korjataan Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin mukaisesti.

Arvion voi tehdä välittäjä, muu asiantuntija tai osakkaat itse, kunhan arvo on perusteltu. Arvokkaissa, epätyypillisissä tai riitaisissa tapauksissa voi olla perusteltua teettää kirjallinen arviolausunto kiinteistöjen arviointiin perehtyneellä ammattilaisella, esimerkiksi auktorisoidulla kiinteistöarvioijalla. Osakkaiden kannattaa sopia arviointitavasta yhdessä, koska sama arvo vaikuttaa kaikkien perintöveroon ja myöhemmin perinnönjakoon.

---

Asunnon tyyppi ja arviointi

Arvioinnin käytäntö riippuu siitä, onko kyseessä asunto-osake, omakotitalo vai vapaa-ajan asunto. Erot liittyvät lähinnä vertailukauppojen saatavuuteen ja siihen, miten tontti ja rakennus arvostetaan.

Asunto-osakkeessa vertailukauppoja on usein saatavilla samasta yhtiöstä tai lähialueelta, mikä helpottaa arviointia. Olennaista on huomioida yhtiölainaosuus. Perintöverotuksessa asunto-osakkeen käypä arvo on velaton käypä arvo vähennettynä osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella: Verohallinnon esimerkissä velaton käypä arvo on 150 000 euroa ja yhtiölainaosuus 15 000 euroa, jolloin käypä arvo perintöverotuksessa on 135 000 euroa. Lainaosuus selviää isännöitsijäntodistuksesta, ja siitä näkyvät myös yhtiön tiedossa olevat korjaushankkeet, jotka voivat vaikuttaa arvoon.

Omakotitalossa vertailukauppoja on yleensä vähemmän, ja tontin ja rakennuksen kunto vaihtelevat enemmän. Verohallinnon syventävässä ohjeessa on omat menetelmänsä maa-alueille ja rakennuksille, ja ohjeen mukaan tietyillä alueilla sijaitsevat asuinkäyttöiset omakotirakennukset voidaan arvostaa rakennusvuoden ja pinta-alan mukaisten taulukkohintojen perusteella. Vapaa-ajan asunnolle ohjeessa on omat säännöt rakennuspaikoille ja rakennuksille. Näissä kohteissa kuntotarkastusraportti tai asiantuntijan arvio auttaa perustelemaan arvoa. Kiinteistöjen arviointia käsitellään tarkemmin artikkelissa kuolinpesän kiinteistön arviointi.

---

Käytännön vaiheet

Arviointi etenee käytännössä tietojen keräämisestä perukirjamerkintään. Alla olevat vaiheet auttavat pysymään perunkirjoituksen aikataulussa.

1. Kerää asiakirjat. Pyydä asunto-osakkeesta isännöitsijäntodistus ja kiinteistöstä lainhuuto- ja rasitustodistus. Kokoa tiedot tehdyistä remonteista ja mahdollisista kuntotarkastuksista.
2. Hanki arvio. Pyydä välittäjän tai muun asiantuntijan arvio tai kokoa toteutuneita vertailukauppoja, jotka ovat sijainniltaan ja laadultaan vastaavia ja ajallisesti lähellä kuolinpäivää.
3. Sovi arvosta osakkaiden kesken. Käykää arvio läpi yhdessä ennen perunkirjoitusta, jotta jokainen osakas tietää, mihin arvo perustuu.
4. Dokumentoi perusteet. Säilytä arviolausunto, vertailukaupat ja kuvaus asunnon kunnosta perukirjan liitteiden kanssa.
5. Merkitse perukirjaan. Merkitse asunto-osakkeesta yhtiön ja huoneiston tiedot, yhtiölainaosuus ja käypä arvo, ja kiinteistöstä kiinteistötunnus ja käypä arvo.

Dokumentoinnista on hyötyä myöhemmin. Jos Verohallinto pyytää lisäselvitystä tai asunto myydään, perusteet ovat valmiina. Tavanomaisen koti-irtaimiston arvoa ei tarvitse eritellä perukirjaan, kun perinnönjättäjän ja hänen perheensä käytössä olleen irtaimiston arvo on yhteensä enintään 7 500 euroa (31.12.2025 asti 4 000 euroa).

---

Erityistilanteet

Arviointi mutkistuu, jos leski jää asumaan asuntoon, asunto on ollut yhteisomistuksessa tai se on vuokrattu. Näissä tilanteissa perukirjaan merkitään tavallista enemmän tietoja, ja niillä voi olla suuri vaikutus perillisten veroon.

Eloonjäänyt puoliso saa rintaperillisen jakovaatimuksen ja testamentinsaajan oikeuden estämättä hallita jakamattomana puolisoiden yhteisenä kotina käytettyä tai muuta jäämistöön kuuluvaa kodiksi sopivaa asuntoa, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly hänen omaan varallisuuteensa (PK 3:1a.2). Leski ei maksa perintöveroa tästä hallintaoikeudesta (PerVL 8.2). Hallintaoikeuden arvo saadaan vähentää perillisille tulevan omaisuuden arvosta siltä osin kuin hallintaoikeus koskee tätä asuntoa ja asuntoirtaimistoa (PerVL 9.3). Verohallinnon mukaan arvo lasketaan kertomalla hallintaoikeuden saajan ikäkerroin, omaisuuden käypä arvo ja tuottokerroin, joka on 5 % esimerkiksi asunto-osakkeessa ja asuinkäytössä olevassa kiinteistössä ja 3 % vapaa-ajan asunnossa. Ikäkerroin on esimerkiksi 69–72-vuotiaalla 7 ja 73–76-vuotiaalla 6. Lesken kannattaa ilmoittaa hallintaoikeudesta perunkirjoituksessa, jotta se merkitään perukirjaan tai sen liitteeseen.

Kuvitteellinen, yksinkertaistettu esimerkki: perillisille tulevan asunnon käypä arvo on 300 000 euroa, perillisinä on kaksi lasta, ja 70-vuotias leski jää asumaan asuntoon hallintaoikeutensa nojalla. Hallintaoikeuden arvo on 7 × 5 % × 300 000 € = 105 000 €, joten lasten verotettava arvo on yhteensä 195 000 euroa. Kummankin lapsen perintöosuus on tällöin 97 500 euroa ja vero 7 675 euroa, kun ilman hallintaoikeutta vero olisi 14 500 euroa. Todellisessa tilanteessa lopputulokseen vaikuttavat myös ositus ja pesän muu omaisuus.

Yhteisomistuksessa perukirjaan merkitään vain vainajan omistusosuus asunnosta, ja sen arvo johdetaan koko asunnon käyvästä arvosta. Jos asunto on vuokrattu, vuokrasuhde ja sen ehdot kannattaa kertoa arvioijalle, koska ne voivat vaikuttaa siihen, mitä ostaja olisi kuolinpäivänä valmis maksamaan. Molemmissa tilanteissa perustelut kannattaa kirjata perukirjan liitteisiin.

---

Verottajan korjaukset

Verohallinto toimittaa perintöverotuksen (PerVL 31 §), eikä perukirjaan merkitty arvo ole sille sitova. Perintöverotuspäätöksestä näkee, onko verotuksen perusteeksi hyväksytty omaisuuden arvo ja vähennykset, jotka on merkitty perukirjaan. Jos arvo on muutettu, perinnönsaaja voi hakea siihen oikaisua.

Myöhempi myynti voi myös vaikuttaa perintöverotukseen. Verohallinnon syventävän ohjeen mukaan, jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, perintöverotuksen mahdollisessa muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan käyttää toteutuneen kaupan mukaista velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolinhetkellä asuntoon kohdistunut yhtiölainaosuus. Selvästi alakanttiin tehty arvio ei siis välttämättä jää voimaan, jos asunto myydään pian korkeampaan hintaan.

Jos olet eri mieltä perintöverotuksen arvosta, voit hakea oikaisua. Perintöverotuksen oikaisuvaatimus on tehtävä kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä, ja jokainen perinnönsaaja tekee sen itse. Oikaisuvaatimukseen kannattaa liittää arviolausunto, vertailukaupat tai muu selvitys, joka tukee esitettyä arvoa. Perukirjan käsittely kestää Verohallinnon mukaan keskimäärin 4–12 kuukautta (sivu päivitetty 18.9.2026).

---

Käytännön vinkkejä

Hyvä arvio on perusteltu, ajallisesti oikein kohdistettu ja kaikkien osakkaiden tiedossa. Muutamalla käytännön valinnalla voi välttää lisäselvityspyynnöt ja myöhemmät erimielisyydet.

Käytä toteutuneita kauppoja pyyntihintojen sijaan ja kohdista arvio kuolinpäivään. Jos markkinat ovat muuttuneet kuolinpäivän jälkeen, myöhempi hintataso ei ole perukirjan arvo. Ota huomioon asunnon kunto ja yhtiön tulevat korjaukset, mutta perustele niiden vaikutus esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tai kuntotarkastuksen tiedoilla.

Ajattele myös myöhempää myyntiä. Jos pesä aikoo myydä asunnon, arvon vaikutus luovutusvoittoon ja mahdolliseen muutosverotukseen kannattaa arvioida ennen perunkirjoitusta. Verovapaus kuolinpesän asunnon myynnissä on perilliskohtainen: se koskee vain niiden perillisten osuutta, jotka ovat asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta perittävän kuoleman jälkeen. Kuolinpesän myyntiä käsitellään artikkeleissa kuolinpesän asunnon myynti ja myyntivoittovero kuolinpesässä.

---

Yhteenveto

Kuolinpesän asunto merkitään perukirjaan käypään arvoon eli todennäköiseen myyntihintaan kuolinpäivänä. Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja lisäaikaa voi hakea Verohallinnolta saman ajan kuluessa perustellusta syystä.

Arvo vaikuttaa perillisten perintöveroon, ja se on myöhemmin perityn asunnon hankintameno luovutusvoittoa laskettaessa. Liian matala arvio voi johtaa suurempaan luovutusvoittoon tai muutosverotukseen, jos asunto myydään pian. Välittäjän tai muun asiantuntijan arvio ja dokumentoidut vertailukaupat ovat tavallisimmat tavat perustella arvo, ja leskellä hallintaoikeus voi pienentää perillisten veroa.

Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia tekijöitä ja analysoimaan kohteen tietoja.

---

Usein kysytyt kysymykset

Miksi kuolinpesän asunnon arviointi on tärkeää?

Perukirjaan merkitty arvo on perintöverotuksen perusta, ja perintöverotuksessa käytetty arvo on myöhemmin perityn asunnon hankintameno luovutusvoittoa laskettaessa. Liian matala arvio voi kasvattaa myöhempää luovutusvoittoa, ja liian korkea arvio kasvattaa perintöveroa.

Kuka voi arvioida kuolinpesän asunnon?

Verohallinnon mukaan kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta. Arvon voi määrittää myös vastaavien ja ajallisesti läheisten vertailukauppojen tai Verohallinnon arvostusohjeiden avulla. Vaativissa kohteissa voi olla perusteltua käyttää kiinteistöjen arviointiin perehtynyttä ammattilaista.

Miten käypä arvo määritetään perunkirjoituksessa?

Käypä arvo on omaisuuden todennäköinen luovutushinta kuolinpäivänä (PerVL 9.1). Asunto-osakkeessa velattomasta käyvästä arvosta vähennetään osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Kiinteistöverotuksen verotusarvoa ei voi käyttää.

Miten lesken hallintaoikeus vaikuttaa perintöveroon?

Leski ei maksa perintöveroa hallintaoikeudestaan, ja hallintaoikeuden arvo vähennetään perillisille tulevan omaisuuden arvosta siltä osin kuin se koskee PK 3:1a:n 2 momentin asuntoa ja asuntoirtaimistoa. Arvo lasketaan kertomalla lesken ikäkerroin, asunnon käypä arvo ja tuottokerroin (asunnossa 5 %).

Mitä tapahtuu, jos Verohallinto ei hyväksy perukirjan arvoa?

Perintöverotuspäätöksestä näkee, onko perukirjaan merkitty arvo hyväksytty. Jos olet eri mieltä, voit tehdä oikaisuvaatimuksen kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä ja liittää siihen arviolausunnon tai vertailukauppoja.

---

Lähteet

• Verohallinto – Omaisuuden arvon määrittäminen perukirjaan
• Verohallinto – Perunkirjoitus ja perukirja
• Verohallinto – Hallintaoikeus perintöverotuksessa
• Verohallinto – Perintöverolaskuri ja veroasteikot
• Verohallinto – Perintöverotuspäätös
• Verohallinto – Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (syventävä ohje)
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (syventävä ohje)
• Finlex – Perintö- ja lahjaverolaki 378/1940
• Finlex – Perintökaari 40/1965

---

Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 4.10.2026.

---

Lue myös

• Asunnon arvo kuolinpesässä – arvonmääritys ja verotus
• Asunnon hinta-arvio perunkirjoitukseen
• Kuolinpesän kiinteistön arviointi
• Kuolinpesän asunnon myynti
• Myyntivoittovero kuolinpesässä