Asunnon luovutus kaupanteon jälkeen – näin hallinta siirtyy

Huomio: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas. Jokainen asuntokauppa on yksilöllinen, ja tarkemmat ehdot sovitaan kauppakirjassa.

Asuntokauppa ei pääty kauppakirjan allekirjoittamiseen. Sen jälkeen seuraa asunnon hallinnan luovutus, joka on tärkeä vaihe sekä myyjälle että ostajalle. Hyvin hoidettu luovutus auttaa varmistamaan, että molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä ja vältytään turhilta riidoilta. Tässä artikkelissa käymme läpi hallinnan luovutuksen vaiheet, mitä tulisi tarkistaa ja miten valmistautua.

Mitä hallinnan luovutus tarkoittaa?

Hallinnan luovutus tarkoittaa hetkeä, jolloin asunnon hallintaoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Avainten luovuttamista
• Asunnon fyysistä siirtymistä ostajan käyttöön
• Vastuiden siirtymistä (esim. vastikkeet, sähkö, vesi)

Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa hallinnan luovutuksesta säädetään asuntokauppalain (843/1994) 6 luvussa. Lain 6 luvun 4 §:n mukaan myyjän on luovutettava asunnon hallinta sekä osakekirja tai annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana. Laajemman kuvan siitä, miten hallinnan luovutus ja omistuksen siirtyminen eroavat toisistaan, saat artikkelista hallinnan luovutuksesta asuntokaupassa.

Hallinnan luovutuksen ajankohta

Hallinnan luovutuksen ajankohta sovitaan kauppakirjassa. Tyypillisiä vaihtoehtoja:

Välitön luovutus:

• Hallinta siirtyy kaupantekopäivänä
• Tavallinen tilanteissa, joissa asunto on tyhjä

Viivästetty luovutus:

• Hallinta siirtyy myöhemmin, esimerkiksi muutaman viikon tai parin kuukauden kuluttua kaupasta
• Antaa myyjälle aikaa muuttoon
• Ostaja saa asunnon haltuunsa sovittuna päivänä

Ennenaikainen haltuunotto:

• Ostaja saa hallinnan ennen kaupantekoa tai ennen kauppahinnan maksua
• Edellyttää erityistä sopimusta
• Harvemmin käytetty. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, vastuu asunnon menoista ja vaaranvastuu siirtyvät ostajalle kaupantekoajankohtana, jollei toisin sovita (asuntokauppalaki 6:5 ja 6:7)

Myyjän velvollisuudet ennen luovutusta

Myyjällä on velvollisuus huolehtia siitä, että asunto luovutetaan sovitussa kunnossa.

Asunnon siistiminen

• Perussiivous: Asunto tulisi luovuttaa siistinä
• Tyhjennys: Omat tavarat viedään pois (ellei toisin sovittu)
• Jätteet: Roskat ja tarpeettomat tavarat poistetaan

Korjaukset ja kunto

• Asunto luovutetaan kauppakirjassa kuvatussa kunnossa
• Kaupan jälkeen ilmenneet viat korjataan tai ilmoitetaan ostajalle
• Normaalista kulumisesta myyjä ei vastaa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan asunnon pintojen, rakenteiden ja lvi-tekniikan luonnollinen kuluminen ei ole virhe.

Avaimet ja kulkuvälineet

Myyjän tulisi luovuttaa:

• Kaikki asunnon avaimet
• Postilaatikon avain
• Autopaikan tai varaston avaimet
• Mahdolliset kaukosäätimet (autotalli, portti)
• Taloyhtiön yhteistilojen avaimet (sauna, pesutupa)

Yksityiskohtaisemmat ohjeet löydät artikkelista avainten luovutuksesta asuntokaupassa.

Tarpeistoesineet

Asuntokauppalain 6 luvun 3 §:n mukaan asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka olivat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu. Kilpailu- ja kuluttajavirasto mainitsee esimerkkeinä jääkaapin, astianpesukoneen, pakastekaapin ja lieden. Jos jokin esittelyssä paikalla ollut laite ei kuulu kauppaan, se kannattaa kirjata kauppakirjaan.

Mittarilukemat

Kirjaa mittarilukemat luovutushetkellä:

• Sähkömittari
• Vesimittari (jos huoneistokohtainen)
• Kaukolämpömittari (jos huoneistokohtainen)

Ostajan velvollisuudet

Ostajalla on myös velvollisuuksia hallinnan luovutuksen yhteydessä.

Kauppahinnan maksu

• Loppukauppahinta maksetaan ennen hallinnan luovutusta tai samaan aikaan. Asuntokauppalain 6 luvun 4 §:n mukaan myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan hallintaa ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai sen osa erääntyy vasta myöhemmin.
• Maksu tyypillisesti pankkisiirtona kaupantekotilaisuudessa

Asunnon vastaanotto

• Ostaja ottaa asunnon vastaan ja tarkistaa sen kunnon
• Mahdolliset poikkeamat ilmoitetaan myyjälle viipymättä
• Allekirjoittaa tarvittaessa luovutuspöytäkirjan

Vastuiden siirto

Ostaja alkaa vastata:

• Yhtiövastikkeista. Jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa asuntokauppalain 6 luvun 5 §:n mukaan vastikkeista hallinnan luovutusta edeltävältä ajalta. Taloyhtiöön nähden uusi omistaja vastaa vastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luvun 6 §).
• Sähkö- ja vesisopimuksista
• Vakuutuksista

Hallinnan luovutuksen tarkistuslista

Myyjän tarkistuslista

Ennen luovutuspäivää:

• Asunto tyhjennetty omista tavaroista
• Perussiivous tehty
• Kaikki avaimet kerätty yhteen
• Mittarilukemat luettu
• Sähkö- ja vesisopimukset irtisanottu/siirretty
• Vakuutus irtisanottu (vasta luovutuksen jälkeen)
• Osoitteenmuutos tehty
• Taloyhtiölle ilmoitettu muutosta
• Suostumus ostajan omistuksen rekisteröintiin annettu tai osakekirja siirtomerkinnällä valmiina

Luovutuspäivänä:

• Asunnon lopputarkistus
• Avainten luovutus
• Mittarilukemien kirjaus
• Luovutuspöytäkirjan allekirjoitus (jos käytössä)

Ostajan tarkistuslista

Ennen luovutuspäivää:

• Kauppahinta maksettu
• Sähkösopimus tehty
• Kotivakuutus hankittu
• Muuttoilmoitus tehty Digi- ja väestötietovirastoon

Luovutuspäivänä:

• Asunnon tarkistus (vastaako sovittua)
• Avainten vastaanotto
• Mittarilukemien tarkistus
• Luovutuspöytäkirjan allekirjoitus (jos käytössä)

Luovutuspöytäkirja

Luovutuspöytäkirja on vapaaehtoinen mutta hyödyllinen asiakirja, joka dokumentoi hallinnan luovutuksen.

Miksi luovutuspöytäkirja kannattaa?

• Todistaa luovutuksen tapahtuneen ja sen ajankohdan
• Dokumentoi mittarilukemat
• Kirjaa luovutetut avaimet
• Vähentää myöhempiä erimielisyyksiä

Luovutuspäivällä on merkitystä myös virhevastuun kannalta: käytetyn asunnon virheilmoituksen kahden vuoden takaraja lasketaan asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan hallinnan luovutuksesta.

Luovutuspöytäkirjan sisältö

Tyypillinen luovutuspöytäkirja sisältää:

Perustiedot:

• Päivämäärä ja kellonaika
• Osapuolten nimet
• Asunnon osoite

Luovutettavat asiat:

• Avainten määrä ja tyyppi
• Muut luovutettavat esineet

Mittarilukemat:

• Sähkömittari
• Vesimittari
• Muut mittarit

Huomiot:

• Asunnon kunto luovutushetkellä
• Mahdolliset poikkeamat sovitusta
• Erityishuomiot

Allekirjoitukset:

• Myyjä
• Ostaja
• Mahdollinen todistaja

Vastuiden siirtyminen

Yhtiövastikkeet

Vastikkeiden siirtyminen sovitaan kauppakirjassa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeen mukaan kauppakirjaan kirjataan, milloin yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi. Tyypillisiä käytäntöjä:

• Luovutuskuukauden loppuun: Myyjä maksaa vastikkeet kuukauden loppuun
• Luovutuspäivästä: Vastuu siirtyy luovutuspäivänä, mikä vastaa asuntokauppalain 6 luvun 5 §:n oletussääntöä

Huomaa, että asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n mukaan uusi omistaja vastaa edellisen omistajan laiminlyömistä vastikkeista enintään omistusoikeuden siirtymiskuukaudelta ja sitä edeltävältä viideltä kuukaudelta. Vastuu ei kuitenkaan koske vastikkeita, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka erääntyivät ennen todistuksen päiväystä. Tarkista siis isännöitsijäntodistuksesta maksamattomat vastikkeet.

Sähkö ja vesi

• Myyjä irtisanoo tai siirtää sopimuksen
• Ostaja tekee uuden sopimuksen
• Mittarilukemat kirjataan jakokohdaksi

Vakuutukset

• Myyjän kotivakuutus päättyy luovutukseen
• Ostajan kotivakuutus alkaa luovutuksesta
• Huolehdi, ettei synny aukkoa vakuutusturvassa

Asunto-osakkeen kaupassa vaaranvastuu asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta ostajasta riippumattomasta syystä on asuntokauppalain 6 luvun 7 §:n mukaan myyjällä, kunnes asunto luovutetaan ostajan hallintaan. Kiinteistökaupassa sääntö on toinen: maakaaren (540/1995) 2 luvun 16 §:n mukaan ostaja vastaa kaupan tekemisen jälkeen esimerkiksi tulipalosta tai myrskystä aiheutuvasta vahingosta, vaikka kiinteistö olisi jäänyt myyjän hallintaan. Omakotitalon ostajan kannattaa siis ottaa vakuutus voimaan kaupantekopäivästä.

Kiinteistövero ja muut maksut

Kiinteistövero koskee kiinteistöjä, ei asunto-osakkeita. Verohallinnon mukaan kiinteistöveron maksaa se, joka omistaa kiinteistön vuoden ensimmäisenä päivänä. Vuoden aikana tehdyssä kaupassa osapuolet voivat halutessaan sopia kauppakirjassa, hyvittääkö ostaja myyjälle osan vuoden verosta.

Ongelmatilanteet

Asunto ei ole sovitussa kunnossa

Jos asunto ei vastaa sovittua luovutushetkellä:

1. Dokumentoi poikkeamat

   • Valokuvaa ongelmat
   • Kirjaa ne luovutuspöytäkirjaan

2. Ilmoita virheestä viipymättä

   • Ilmoita myyjälle kirjallisesti ja kerro samalla vaatimuksesi
   • Säilytä todisteet

3. Neuvottele ratkaisusta

   • Hinnanalennus, joka on Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan yleisin seuraamus virheestä
   • Myyjä korjaa puutteet, jos siitä sovitaan (yksityishenkilöiden välisessä kaupassa ostajan ei tarvitse hyväksyä korjaustarjousta eikä myyjällä ole oikeutta vaatia korjaamista)
   • Kaupan purku, joka edellyttää olennaista sopimusrikkomusta ja tulee kyseeseen vain harvoin

Myyjä ei luovuta avaimia

Jos myyjä ei luovuta avaimia sovittuna päivänä:

• Selvitä syy (unohdus, viivästynyt muutto)
• Pyri neuvotteluratkaisuun
• Asuntokauppalain 6 luvun 8 §:n mukaan ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Lain 6 luvun 9 §:n mukaan ostaja voi purkaa kaupan, jos viivästyksestä aiheutuu olennaista haittaa eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana, sekä vaatia vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
• Vakavissa tapauksissa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen

Ostaja ei maksa kauppahintaa

Jos ostaja ei maksa kauppahintaa:

• Älä luovuta avaimia tai osakekirjaa ennen maksua (asuntokauppalaki 6:4)
• Selvitä syy (pankin viive, muu ongelma)
• Myyjällä on asuntokauppalain 6 luvun 23 §:n mukaan oikeus viivästyskorkoon ja 24 §:n mukaan oikeus purkaa kauppa, jos maksuviivästys on olennainen. Purkuoikeutta ei ole enää sen jälkeen, kun osakekirja on luovutettu tai suostumus rekisteröintiin annettu.

Muuttopäivän järjestelyt

Aikataulutus

Suunnittele muuttopäivä huolellisesti:

• Sovi tarkka kellonaika avainten luovutukselle
• Varaa riittävästi aikaa tarkistuksille
• Huomioi mahdolliset viivästykset

Käytännön järjestelyt

• Varaa hissi muuttokäyttöön (taloyhtiön säännöt)
• Ilmoita muutosta taloyhtiölle
• Suojaa rappukäytävä tarvittaessa

Muuttopäivän tarkistukset

Tee lopputarkistus ennen avainten luovutusta:

• Käy läpi kaikki tilat
• Tarkista kaapit ja varastot
• Varmista kodinkoneiden toimivuus
• Tarkista valaistus ja pistorasiat

Erityistilanteet

Vuokralainen asunnossa

Jos asunnossa on vuokralainen:

• Vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 38 §:n mukaan, jos vuokralainen on ottanut huoneiston hallintaansa ennen luovutusta, jos kauppakirjassa on määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys
• Vuokralaiselle ilmoitetaan uusi omistaja
• Vuokrat maksetaan jatkossa ostajalle

Asunto myydään kalustettuna

Jos asunnon mukana myydään kalusteita:

• Listaa mukana siirtyvät tavarat kauppakirjaan
• Tarkista tavarat luovutuksen yhteydessä
• Dokumentoi mahdolliset puutteet

Keskeneräiset remontit

Jos asunnossa on sovittu keskeneräinen remontti:

• Valmistumisaikataulu sovitaan kauppakirjassa
• Varaudu viivästyksiin
• Sopikaa seuraamuksista viivästyksen varalta

Viestintä taloyhtiölle ja omistuksen rekisteröinti

Ilmoitettavat asiat

Taloyhtiölle (isännöitsijälle) ilmoitetaan:

• Omistajan vaihdos
• Uuden omistajan yhteystiedot
• Luovutuspäivämäärä
• Autopaikkojen ja varastojen siirto

Omistuksen rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään

Osakeluetteloa ylläpitää nykyään Maanmittauslaitos huoneistotietojärjestelmän kirjausten perusteella (asunto-osakeyhtiölaki 2 luvun 12 §). Isännöitsijä ei siis enää päivitä osakeluetteloa itse, vaan ostajan on haettava omistuksensa rekisteröintiä. Maanmittauslaitoksen mukaan:

• Rekisteröintiä on haettava kahden kuukauden kuluessa omistajan vaihtumisesta; myöhästymisestä peritään myöhästymismaksu
• Varainsiirtovero maksetaan ennen rekisteröinnin hakemista
• Jos huoneistolla on sähköinen omistajamerkintä, hakemukseen liitetään myyjän suostumus (esimerkiksi kauppakirjan jäljennös); jos huoneistolla on paperinen osakekirja, alkuperäinen osakekirja toimitetaan Maanmittauslaitokselle
• Jos asunto on ostettu pankkilainalla, pankki hoitaa yleensä hakemisen

Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 13 §:n mukaan omistusoikeuden siirtymistä koskeva merkintä osakeluetteloon tehdään vasta, kun varainsiirtoveron suorittamisesta on saatu selvitys. Ostaja saa käyttää osakkeenomistajan oikeuksia yhtiössä, kuten äänioikeutta yhtiökokouksessa, vasta kun hänet on merkitty osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin (2 luvun 2 §). Maanmittauslaitos suositteleekin pyytämään myyjältä kaupan yhteydessä valtakirjan yhtiökokoukseen osallistumista varten, koska rekisteröinnissä voi kestää useampi kuukausi. Lisätietoa löydät artikkelista osakekirjasta ja osakerekisteristä.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin hallinta siirtyy?

Hallinta siirtyy kauppakirjassa sovittuna päivänä. Tyypillisesti tämä on kaupantekopäivä tai muutaman viikon tai parin kuukauden kuluttua kaupasta.

Kuka siivoaa asunnon?

Myyjä siivoaa asunnon ennen luovutusta. Perussiivouksen taso riittää yleensä, ellei toisin sovita.

Mitä tapahtuu, jos löydän vikoja luovutuksen jälkeen?

Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita, ja lähtökohtaisesti viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (asuntokauppalaki 6:14). Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittelee reklamoimaan mahdollisimman nopeasti, mielellään viimeistään 3–4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta. Kahden vuoden takaraja ei koske tilanteita, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, eikä elinkeinonharjoittajamyyjää. Dokumentoi viat ja ota yhteys myyjään kirjallisesti.

Voiko luovutuspäivää siirtää?

Kyllä, jos molemmat osapuolet sopivat siitä. Kirjaa muutos kirjallisesti. Yksipuolinen siirto voi olla sopimusrikkomus, jonka seurauksista säädetään asuntokauppalain 6 luvussa.

Kuka maksaa vastikkeen luovutuskuussa?

Jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa vastikkeista hallinnan luovutusta edeltävältä ajalta (asuntokauppalaki 6:5). Käytännössä sovitaan usein, että myyjä maksaa vastikkeen kuukauden loppuun. Tarkka käytäntö kirjataan kauppakirjaan.

Onko asunto tyhjennettävä kokonaan?

Lähtökohtaisesti kyllä, ellei toisin sovita. Myyjä vie omat tavaransa ja jätteet. Kiinteät kalusteet (keittiö, kaapit) ja esittelyssä paikalla olleet tavanomaiset kodinkoneet jäävät, jollei toisin ole sovittu.

Mitä jos myyjä jättää tavaroita?

Jos myyjä jättää tavaroita ilman sopimusta:

• Ota yhteyttä myyjään ja sopikaa noutamisesta
• Anna kohtuullinen aika noudolle ja vahvista sopimus kirjallisesti
• Älä hävitä toisen omaisuutta omin päin; jos tavaroita ei noudeta, selvitä menettely kuluttajaneuvonnasta tai lakimieheltä

Yhteenveto

Hallinnan luovutus on asuntokaupan viimeinen virallinen vaihe. Huolellinen valmistautuminen ja selkeä viestintä osapuolten välillä auttavat varmistamaan sujuvan luovutuksen.

Keskeiset muistettavat asiat:

• Sovi luovutuspäivä ja -aika selkeästi
• Valmistele asunto sovittuun kuntoon
• Kerää kaikki avaimet yhteen
• Kirjaa mittarilukemat
• Käytä mielellään luovutuspöytäkirjaa
• Hoida vastuiden siirto ajoissa
• Maksa varainsiirtovero ja hae omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa

Lue myös

• Hallinnan luovutus asuntokaupassa
• Avainten luovutus asuntokaupassa – näin se toimii
• Asuntokaupan asiakirjat ostajalle: mitä pyytää myyjältä?
• Osakekirja ja osakerekisteri huoneistotietojärjestelmässä

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa oikeudellista neuvontaa.

Lähteet

• Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku – Finlex
• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 2 luku 2, 12 ja 13 § sekä 3 luku 6 ja 7 § – Finlex
• Maakaari 540/1995, 2 luku 16 § – Finlex
• Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, 38 § – Finlex
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon ostaminen – kkv.fi
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon virhe – kkv.fi
• Maanmittauslaitos: Hae huoneiston omistuksen rekisteröintiä – maanmittauslaitos.fi
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston ostajan muistilista – maanmittauslaitos.fi
• Verohallinto: Kiinteistövero – vero.fi