Avainten luovutus asuntokaupassa – näin se toimii

Avainten luovutus on konkreettinen hetki, jolloin asunnon hallinta siirtyy myyjältä ostajalle. Vaikka se saattaa tuntua yksinkertaiselta käden ojentamiselta, avainten luovutukseen liittyy useita tärkeitä yksityiskohtia ja käytäntöjä.

Milloin avaimet luovutetaan?

Avainten luovutuksen ajankohta määritellään kauppakirjassa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeen mukaan asunto-osakkeen kauppakirjaan kirjataan muun muassa omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat sekä osakekirjan luovuttamisajankohta.

Hallinnan siirtopäivä

• Kauppakirjassa sovitaan hallinnan siirtopäivä
• Avaimet luovutetaan yleensä hallinnan siirtopäivänä
• Päivä voi olla sama kuin kaupantekopäivä tai myöhemmin

Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain (843/1994) 6 luvun 4 § velvoittaa myyjän luovuttamaan asunnon hallinnan sovittuna ajankohtana. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan hallintaa ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai sen osa erääntyy vasta myöhemmin. Kiinteistökaupassa maakaaren (540/1995) 2 luvun 12 §:n mukaan ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen, jollei luovutusajankohtaa ole sovittu toisin. Yleiskuvan koko siirtymästä saat artikkelista hallinnan luovutuksesta asuntokaupassa.

Tyypillisiä tilanteita

Kellonaika

• Sovitaan etukäteen
• Usein työpäivän aikana, jotta pankki ja välittäjä ovat tavoitettavissa
• Voi olla myös aamulla tai illalla sopimuksen mukaan

Mitä avaimia luovutetaan?

Myyjän on luovutettava kaikki asuntoon liittyvät avaimet. Avaimet ovat osa asunnon hallintaa, eikä hallinta ole kokonaan luovutettu, jos ostaja ei pääse kaikkiin kauppaan kuuluviin tiloihin.

Asunnon avaimet

• Ulko-oven avain
• Välioven avaimet (jos lukollisia)
• Patenttiavain (järjestelmäavain)
• Kaikki kopiot kaikista avaimista

Yhteisten tilojen avaimet

• Rappukäytävän avain
• Taloyhtiön yhteistilojen avaimet (sauna, pesutupa)
• Pyöräkellarin avain
• Varaston avain (jos erillinen)
• Ulkovaraston avain

Muut avaimet

• Autotallin tai -hallin avain
• Postilaatikon avain
• Kauko-ohjaimet (autotalli, portti)
• Sähköiset avaimet tai tunnisteet

Omakotitalon erityisavaimet

• Teknisen tilan avain
• Puutarha-aidan portin avain
• Erillisten rakennusten avaimet (autotalli, varasto, sauna)

Kuinka monta avainta luovutetaan?

Laissa ei ole säädetty avainten lukumäärää, joten määrä kannattaa kirjata kauppakirjaan tai luovutuspöytäkirjaan.

Määrän kirjaaminen

• Myyjä ilmoittaa, montako avainta ja mitä avaintyyppejä hänellä on
• Taloyhtiössä isännöitsijä tai huoltoyhtiö voi tietää, montako järjestelmäavainta huoneistolle on alun perin luovutettu
• Uudiskohteessa rakennuttaja ilmoittaa luovutettavan määrän etukäteen

Jos avaimia puuttuu

• Ilmoita asiasta ostajalle ennen kauppaa
• Voidaan sopia korvauksesta tai uusien teettämisestä
• Puuttuvat avaimet voidaan kirjata kauppakirjaan

Ylimääräiset kopiot

• Jos myyjällä on ylimääräisiä kopioita, nekin luovutetaan
• Älä jätä kopioita itselle tai muille

Missä avaimet luovutetaan?

Luovutuspaikka sovitaan etukäteen:

Vaihtoehtoja

Asunnossa:

• Yleisin tapa
• Mahdollistaa asunnon katselmuksen
• Mittarilukemien kirjaaminen samalla

Kiinteistönvälittäjän toimistolla:

• Jos välittäjä on mukana
• Paperityöt hoidetaan samalla
• Neutraali paikka

Pankin tiloissa:

• Jos kaupanteko ja hallinnan siirto samaan aikaan
• Kauppahinnan maksu varmistuu
• Kätevä, jos osapuolet ovat eri kaupungeissa

Muu sovittu paikka:

• Joustavuus tilanteen mukaan
• Sopii, jos aikataulut eivät kohtaa

Avainten luovutuksen käytännöt

Valmistelut ennen luovutusta

Myyjän tehtävät:

• Kerää kaikki avaimet yhteen
• Tarkista avainten toimivuus
• Tee lista luovutettavista avaimista
• Varmista, että asunto on sovitussa kunnossa. Asuntokauppalain 6 luvun 3 §:n mukaan asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja esineet, jotka olivat asunnossa esittelyssä, kuuluvat kauppaan, jollei toisin ole sovittu.

Ostajan tehtävät:

• Varmista, että kauppahinta on maksettu
• Varaa aika katselmukselle
• Valmistele mittarilukemien kirjaaminen
• Ota mukaan dokumentit

Luovutustilanteessa

1. Tarkistetaan, että asunto on sovitussa kunnossa
2. Kirjataan mittarilukemat (sähkö, vesi, lämpö), ks. mittarilukemat muutossa
3. Käydään läpi avaimet ja niiden käyttökohteet
4. Allekirjoitetaan hallinnan luovutuspöytäkirja
5. Avaimet vaihtavat omistajaa

Dokumentointi

• Laadi lista luovutetuista avaimista
• Molemmat osapuolet allekirjoittavat
• Ota kopiot dokumenteista
• Säilytä dokumentit mahdollisia riitatilanteita varten

Hallinnan luovutuspöytäkirja

Avainten luovutuksen yhteydessä laaditaan usein hallinnan luovutuspöytäkirja:

Mitä pöytäkirjaan kirjataan?

• Päivämäärä ja kellonaika
• Osapuolten tiedot
• Asunnon tiedot
• Luovutetut avaimet (määrä ja tyyppi)
• Mittarilukemat
• Asunnon kunto (huomautukset)
• Allekirjoitukset

Miksi pöytäkirja on tärkeä?

• Todiste hallinnan siirtymisestä ja sen ajankohdasta
• Dokumentoi asunnon kunnon luovutushetkellä
• Auttaa molempia osapuolia riitatilanteissa; Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan asuntokauppariidoissa tärkeää näyttöä ovat muun muassa valokuvat ja asiantuntijalausunnot
• Mittarilukemat jakavat kustannukset oikein

Luovutuspäivällä on myös oikeudellista merkitystä: asuntokauppalain 6 luvun 5 §:n mukaan myyjä vastaa, jollei toisin ole sovittu, yhtiövastikkeista ja käyttöön perustuvista juoksevista menoista hallinnan luovutusta edeltävältä ajalta. Lain 6 luvun 7 §:n mukaan vaaranvastuu asunnon vahingoittumisesta ostajasta riippumattomasta syystä on myyjällä siihen asti, kun asunto luovutetaan ostajan hallintaan. Lisäksi käytetyn asunnon virheilmoituksen kahden vuoden takaraja lasketaan lain 6 luvun 14 §:n mukaan lähtökohtaisesti hallinnan luovutuksesta (poikkeuksia on muun muassa elinkeinonharjoittajamyyjän osalta). Pöytäkirjaan merkitty päivä kertoo siis, mistä hetkestä nämä vastuut siirtyvät.

Turvallisuusnäkökohdat

Avainten luovutuksen yhteydessä on syytä huomioida turvallisuus:

Lukkojen vaihtaminen

Ostajan kannattaa harkita lukkojen vaihtamista tai uudelleensarjoitusta:

• Et tiedä, kuinka monta avainkopiota on olemassa
• Aiemmat asukkaat, vuokralaiset tai remonttimiehet voivat omistaa kopioita
• Lukkojen vaihto tuo mielenrauhaa

Patenttiavaimet

• Patenttiavain (järjestelmäavain) on turvallisuusriski, jos kopioita on ulkopuolisilla
• Taloyhtiön järjestelmäavainten kopiointi on usein mahdollista vain taloyhtiön tai isännöitsijän luvalla; selvitä taloyhtiön käytäntö
• Huoneiston lukon sarjoittaminen uudelleen kannattaa sopia taloyhtiön kanssa, koska lukitus on usein osa yhtiön lukitusjärjestelmää

Sähköiset lukot

Jos asunnossa on sähköiset lukot:

• Vaihda tunnukset ja koodit
• Poista vanhat käyttäjät järjestelmästä
• Päivitä pääsyoikeudet

Ongelmatilanteet

Joskus avainten luovutuksessa ilmenee ongelmia:

Avaimet eivät toimi

• Tarkista, onko avain oikea
• Kokeile muita avaimia
• Tarvittaessa soita lukkosepälle
• Sovi myyjän kanssa korjausvastuusta

Avaimia puuttuu

• Kirjaa puuttuvat avaimet ylös
• Sovi uusien teettämisestä ja kustannusvastuusta
• Harkitse lukon vaihtoa

Asunto ei ole sovitussa kunnossa

• Kirjaa puutteet ylös
• Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalaki 6:14)
• Sovi korjauksista tai hinnanalennuksesta; Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan hinnanalennus on yleisin seuraamus virheestä
• Pahimmillaan hallinnan siirtoa voi lykätä

Myyjä ei saavu paikalle

• Ota yhteyttä myyjään ja välittäjään
• Selvitä syy ja sovi uusi aika
• Jos myyjä ei luovuta hallintaa ajoissa, asuntokauppalain 6 luvun 8 §:n mukaan ostajalla on oikeus pidättyä kauppahinnan maksamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Lain 6 luvun 9 §:n mukaan ostaja voi purkaa kaupan, jos viivästyksestä aiheutuu olennaista haittaa eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana, ja vaatia vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
• Tarvittaessa ota yhteyttä lakimieheen tai kuluttajaneuvontaan

Avainten luovutus eri tilanteissa

Asunto-osake (kerrostalo/rivitalo)

• Luovutetaan asunnon ja yhteisten tilojen avaimet
• Isännöitsijälle ilmoitetaan uudesta omistajasta
• Taloyhtiön järjestelmäavain siirtyy ostajalle
• Myyjä antaa suostumuksen ostajan omistuksen rekisteröintiin huoneistotietojärjestelmään tai luovuttaa paperisen osakekirjan siirtomerkinnällä (Maanmittauslaitoksen myyjän muistilista)

Omakotitalo

• Kaikki rakennuksen avaimet
• Piha-alueen avaimet (portti, aita)
• Tekniset tilat (lämmönjakohuone)
• Erillisten rakennusten avaimet
• Maakaaren 2 luvun 12 §:n mukaan myyjän on annettava ostajalle myös hallussaan olevat saantokirjat, panttikirjat, vuokrasopimukset ja muut kiinteistön omistajalle tarpeelliset asiakirjat

Uudiskohde

• Avaimet luovutetaan valmistumisen jälkeen
• Rakennuttaja luovuttaa sovitun määrän avaimia
• Tarkistuskierros tehdään ennen vastaanottoa

Vuokra-asunto (sijoitusasunto)

• Jos asunnossa on vuokralainen, avainten luovutus ei välttämättä tapahdu fyysisesti
• Vuokralainen säilyttää avaimet
• Dokumentoidaan, että hallinta on siirtynyt. Vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 38 §:n mukaan muun muassa silloin, kun vuokralainen on ottanut huoneiston hallintaansa ennen luovutusta.

Aikataulu ja käytännön järjestelyt

Ennen luovutuspäivää

• Varmista, että kauppakirjan ehdot on täytetty
• Sovi tarkka aika ja paikka
• Varmista osapuolten yhteystiedot
• Valmistele tarvittavat dokumentit

Luovutuspäivänä

• Saavu ajoissa
• Varaa aikaa katselmukselle
• Käy läpi asunto huolellisesti
• Kirjaa mittarilukemat ja huomautukset

Luovutuksen jälkeen

• Toimita dokumentit tarvittaville tahoille (isännöitsijä, vakuutusyhtiö)
• Tee muuttoilmoitus
• Harkitse lukkojen vaihtoa
• Säilytä dokumentit
• Hae omistuksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Maanmittauslaitoksen mukaan rekisteröintiä on haettava kahden kuukauden kuluessa omistajan vaihtumisesta, ja varainsiirtovero maksetaan ennen hakemista. Lainalla ostettaessa pankki hoitaa yleensä hakemisen.

Kustannukset

Avainten luovutukseen voi liittyä kustannuksia, joiden suuruus riippuu lukitusjärjestelmästä ja paikkakunnasta. Hinnat kannattaa kysyä lukkoliikkeestä tai taloyhtiön käyttämältä toimittajalta etukäteen. Tyypillisiä kulueriä ovat:

• Uuden tavallisen avaimen teettäminen
• Järjestelmäavaimen (patenttiavaimen) kopiointi, joka edellyttää usein taloyhtiön lupaa
• Huoneiston lukon vaihto tai uudelleensarjoitus
• Sähköisen lukon uudelleenohjelmointi

Kustannusten jako sovitaan osapuolten kesken. Jos myyjä ei pysty luovuttamaan kaikkia avaimia, ostaja voi vaatia puuttuvien avainten tai lukon vaihdon kustannuksia hyvitettäväksi, ja asia kannattaa kirjata kauppakirjaan tai luovutuspöytäkirjaan.

Vinkkejä sujuvaan avainten luovutukseen

Myyjälle

• Kerää avaimet ajoissa
• Merkitse avaimet selkeästi
• Informoi ostajaa kaikista avaimista
• Ole paikalla tai järjestä edustaja valtakirjalla

Ostajalle

• Tarkista avainten toimivuus paikan päällä
• Kirjaa kaikki ylös
• Älä allekirjoita dokumentteja ennen tarkistusta
• Suunnittele muutto avainten saannin jälkeen

Usein kysytyt kysymykset

Milloin saan avaimet uuteen asuntoon?

Avaimet luovutetaan hallinnan siirtopäivänä, joka sovitaan kauppakirjassa. Se voi olla kaupantekopäivä tai myöhempi ajankohta. Myyjän ei tarvitse luovuttaa hallintaa ennen kauppahinnan maksua, ellei toisin ole sovittu (asuntokauppalaki 6:4).

Onko myyjän luovutettava kaikki avaimet?

Lähtökohtaisesti kyllä. Asunnon, varastojen ja yhteisten tilojen avaimet kopioineen kuuluvat hallinnan luovutukseen, koska ilman niitä ostaja ei saa asuntoa hallintaansa. Puuttuvista avaimista kannattaa sopia kirjallisesti.

Mitä jos avain ei toimi?

Tarkista ensin, onko kyseessä oikea avain. Jos avain on viallinen, sovi myyjän kanssa korjauksesta tai uuden teettämisestä ja kirjaa asia luovutuspöytäkirjaan.

Kannattaako lukot vaihtaa muuton jälkeen?

Usein kyllä, koska et voi tietää, kuinka monta kopiota avaimista on liikkeellä. Taloyhtiössä vaihto tai sarjoitus sovitaan yleensä yhtiön kanssa.

Kuka maksaa lukkojen vaihdon?

Yleensä ostaja, jos vaihto tehdään omasta halusta. Jos vaihto johtuu myyjän puuttuvista avaimista, kustannusten jaosta kannattaa sopia ja asia kirjata kauppakirjaan tai luovutuspöytäkirjaan.

Yhteenveto

Avainten luovutus on tärkeä osa hallinnan siirtoa:

1. Sovi ajankohta etukäteen: Hallinnan siirtopäivä ja kellonaika
2. Valmistele avaimet: Kerää kaikki avaimet ja tee lista
3. Tarkista asunto: Käy läpi kunto ja mittarilukemat
4. Dokumentoi: Laadi hallinnan luovutuspöytäkirja, koska luovutuspäivästä alkavat ostajan vastuut ja virheilmoituksen määräaika
5. Vaihda lukot: Harkitse lukkojen vaihtamista turvallisuuden vuoksi

Huolellisesti hoidettu avainten luovutus varmistaa sujuvan siirtymän vanhalta omistajalta uudelle.

Lähteet

• Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku – Finlex
• Maakaari 540/1995, 2 luku 12 § – Finlex
• Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, 38 § – Finlex
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon ostaminen – kkv.fi
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon virhe – kkv.fi
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston myyjän muistilista – maanmittauslaitos.fi
• Maanmittauslaitos: Hae huoneiston omistuksen rekisteröintiä – maanmittauslaitos.fi

Lue myös

• Hallinnan luovutus asuntokaupassa
• Asunnon luovutus kaupanteon jälkeen – tarkistuslistat
• Mittarilukemat muutossa – sähkö, vesi ja lämpö
• Asuntokaupan asiakirjat: mitä tarvitaan?