Asunnon arvo kuolinpesässä – arvonmääritys ja verotus

Huomio: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa veroasiantuntijan tai lakimiehen neuvoja. Jokainen kuolinpesätilanne on yksilöllinen.

Asunnon arvon määrittäminen kuolinpesässä on keskeinen osa perunkirjoitusprosessia. Arvo vaikuttaa suoraan perillisten maksettavaksi tulevaan perintöveroon sekä luovutusvoiton verotukseen, jos asunto myöhemmin myydään. Tässä artikkelissa käymme läpi asunnon arvonmäärityksen periaatteet kuolinpesässä, eri asuntotyyppien erityispiirteet ja käytännön ohjeet oikean arvon löytämiseen.

Miksi asunnon arvo on määritettävä kuolinpesässä?

Kun henkilö kuolee, hänen omaisuutensa muodostaa kuolinpesän. Perunkirjoituksessa selvitetään vainajan varat ja velat, ja asunnon arvo on tyypillisesti merkittävä osa varojen kokonaisarvoa. Arvonmäärityksellä on useita tärkeitä tarkoituksia.

Perintöverotuksen lähtökohta

Verohallinto toimittaa perintöverotuksen perukirjan tietojen perusteella. Perunkirjoitus on pidettävä kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirja on annettava Verohallinnolle kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta. Asunto on monissa kuolinpesissä arvokkain yksittäinen omaisuuserä, joten sen arviointi vaikuttaa merkittävästi veron määrään.

Hankintameno myöhemmässä myynnissä

Jos asunto myöhemmin myydään, perintöverotuksessa käytetty arvo on luovutusvoiton laskennassa perillisen hankintameno. Tämä luo yhteyden perintöveron ja luovutusvoiton verotuksen välille: korkeampi perintöverotusarvo tarkoittaa korkeampaa perintöveroa, mutta mahdollisesti pienempää luovutusvoittoa ja veroa myöhemmin.

Perinnönjaon perusta

Kun kuolinpesässä on useita osakkaita ja sekä asunto-omaisuutta että muuta varallisuutta, asunnon arviointi vaikuttaa siihen, miten omaisuus voidaan jakaa oikeudenmukaisesti.

Käypä arvo arvioinnin lähtökohtana

Verohallinnon mukaan omaisuus merkitään perukirjaan käypään arvoon eli todennäköiseen myyntihintaan kuolinpäivänä. Kiinteistöverotuksen verotusarvo ei ole sama kuin käypä arvo, eikä sitä voi käyttää perintöverotuksen arvona.

Arviointipäivä

Asunnon arvo määritetään kuolinpäivän mukaan. Tämä on tärkeä periaate, sillä asuntomarkkinat voivat muuttua perunkirjoituksen ja mahdollisen myynnin välisenä aikana.

Käyvän arvon tekijät

Käypään arvoon vaikuttavat tyypillisesti:

• Asunnon sijainti
• Pinta-ala ja huonejako
• Kunto ja varustelu
• Taloyhtiön taloudellinen tilanne
• Tulevat remontit ja niiden kustannukset
• Markkinatilanne kuolinhetkellä
• Toteutuneet kauppahinnat vastaavista asunnoista

Asunto-osakkeen arvonmääritys

Asunto-osakkeen arvon määrittäminen on tyypillisesti suoraviivaisempaa kuin kiinteistön, koska vertailukauppoja on usein enemmän saatavilla.

Velaton hinta ja yhtiölainaosuus

Asuntomarkkinoilla asuntojen hintoja verrataan yleensä velattomina hintoina, jotka sisältävät sekä myyntihinnan että yhtiölainaosuuden. Velaton hinta on hyödyllinen vertailussa, koska yhtiölainan osuus vaihtelee asunnoittain.

Perintöverotuksessa asunto-osakkeen käypä arvo lasketaan kuitenkin niin, että velattomasta hinnasta vähennetään osakkeeseen kohdistuva yhtiölainaosuus. Verohallinnon ohjeen esimerkissä asuntoon kohdistuu 15 000 euron osuus taloyhtiön lainasta, ja asunnon käypä arvo perintöverotuksessa on 135 000 euroa (eli velaton arvo 150 000 euroa miinus yhtiölainaosuus).

Arvonmäärityksen menetelmät

1. Toteutuneet kauppahinnat

Verohallinnon ohjeen mukaan asunto-osakkeet arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä edustavien vertailukauppojen hintatason perusteella. Vertailukaupat ovat käyttökelpoisia, kun kohteet vastaavat toisiaan sijainniltaan ja tasoltaan ja kaupat on tehty lähellä kuolinpäivää. Lähteitä vertailutiedoille:

• Taloyhtiön isännöitsijä voi tietää äskettäisistä kaupoista
• Viranomaisten hintatilastot ja kauppahintatiedot
• Kiinteistönvälittäjien toteutuneisiin kauppoihin perustuva tieto

2. Pyyntihintojen vertailu

Myytävänä olevien vastaavien asuntojen pyyntihinnat antavat osviittaa markkinatilanteesta. On kuitenkin muistettava, että:

• Toteutunut kauppahinta on tyypillisesti pyyntihintaa alhaisempi
• Pyyntihinnoissa voi olla merkittäviä eroja
• Asuntojen kunto ja varustelu vaihtelevat

3. Kiinteistönvälittäjän arvio

Verohallinnon mukaan kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus omaisuuden käyvästä arvosta. Välittäjän arvio perustuu tyypillisesti:

• Paikallismarkkinoiden tuntemukseen
• Toteutuneisiin kauppoihin alueella
• Asunnon tarkastukseen

Yhtiölainaosuuden merkitys

Yhtiölainaosuus on taloyhtiön velkaa, ei vainajan henkilökohtaista velkaa. Jos vastaavien asuntojen velaton hinta on 200 000 euroa ja asuntoon kohdistuu 50 000 euron yhtiölainaosuus, asunto-osakkeen arvo perintöverotuksessa on lähtökohtaisesti 150 000 euroa (200 000 − 50 000 euroa).

Perintöverotuksessa yhtiölainaosuus otetaan siis huomioon vähentämällä se osakkeen velattomasta arvosta. Yhtiölainaosuuden määrä selviää isännöitsijäntodistuksesta.

Tulevien remonttien huomiointi

Taloyhtiön tulevat remontit voivat vaikuttaa asunnon arvoon. Jos kuolinpäivänä on tiedossa tuleva putkiremontti tai julkisivuremontti, sen vaikutus markkinahintaan kannattaa huomioida arvonmäärityksessä ja perustella.

Remonttien vaikutus arvoon:

• Tuleva remontti tyypillisesti alentaa asunnon käypää arvoa
• Juuri tehty remontti voi nostaa arvoa
• Remonttikustannusten arviot kannattaa dokumentoida

Omakotitalon ja muun kiinteistön arvonmääritys

Kiinteistöjen, kuten omakotitalojen, arvonmääritys on usein monimutkaisempaa kuin asunto-osakkeiden. Vertailukelpoisia kauppoja voi olla vähemmän, ja kiinteistöjen yksilölliset piirteet korostuvat.

Arvonmäärityksen lähteet

Kauppahintatilastot

Verohallinnon arvostusohjeessa mainitaan kiinteistöjen vertailutietojen lähteenä muun muassa Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot. Verohallinnon mukaan kauppa-arvomenetelmä on ensisijainen tapa arvostaa tontteja ja rakennuspaikkoja.

Asiantuntijan arvio

Erityisesti arvokkaissa tai vaikeasti vertailtavissa kohteissa voi olla perusteltua teettää kirjallinen arvio kokeneella kiinteistöarvioijalla. Hyvin perusteltu arvio auttaa, jos Verohallinto myöhemmin tarkastelee arvoa. Arvion hinta vaihtelee kohteen ja arvioijan mukaan, joten tarjous kannattaa pyytää etukäteen.

Kiinteistön kunto

Kiinteistön kunto vaikuttaa merkittävästi arvoon. Kuntotarkastusraportti voi olla arvokas dokumentti arvon perustelemiseksi, erityisesti jos kiinteistössä on puutteita tai korjaustarpeita.

Perintöverotus ja asunnon arvo

Asunnon perintöverotusarvo määrittää suoraan osan perinnön verotettavasta arvosta. Ymmärrys perintöverotuksen perusteista auttaa hahmottamaan arvonmäärityksen merkitystä.

Perintöveron määräytyminen

Perintövero lasketaan perinnön arvon ja sukulaisuussuhteen perusteella. I veroluokkaan kuuluvat perinnönjättäjän aviopuoliso, suoraan alenevassa tai ylenevässä polvessa olevat perilliset (esim. lapset, lapsenlapset ja vanhemmat) sekä puolison rintaperilliset. II veroluokkaan kuuluvat muut sukulaiset ja vieraat. Perintöveroa ei makseta, jos perintöosuuden arvo on alle 30 000 euroa, kun perinnönjättäjä on kuollut 1.1.2026 tai myöhemmin. Ennen vuotta 2026 kuolleiden perinnöissä raja on 20 000 euroa.

I veroluokan veroasteikko, kun perinnönjättäjä on kuollut 1.1.2026 tai myöhemmin (perintö- ja lahjaverolaki, muutos 1349/2025, tarkistettu 25.9.2026):

Taulukon luvut ovat euroja. Jos perinnönjättäjä on kuollut viimeistään 31.12.2025, sovelletaan aiempaa asteikkoa, jossa alaraja on 20 000 euroa. Puoliso voi saada 90 000 euron puolisovähennyksen ja alle 18-vuotias lapsi 60 000 euron alaikäisyysvähennyksen. Veroprosentit ja -portaat saattavat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta tai perintöverolaskurilla.

Arvon vaikutus veroon

Käytännön esimerkki asunnon arvon vaikutuksesta perintöveroon:

Jos täysi-ikäinen lapsi (I veroluokka) perii asunnon, jonka arvo perintöverotuksessa on 250 000 euroa (oletukset: perinnönjättäjä on kuollut vuonna 2026, ei muuta perintöä eikä vähennyksiä):

• Vero 200 000 euroon saakka: 21 000 euroa
• Vero 50 000 eurosta: 16 % x 50 000 = 8 000 euroa
• Yhteensä: 29 000 euroa

Jos sama asunto arvioitaisiin 300 000 euroksi:

• Vero 200 000 euroon saakka: 21 000 euroa
• Vero 100 000 eurosta: 16 % x 100 000 = 16 000 euroa
• Yhteensä: 37 000 euroa

Erotus on 8 000 euroa, mikä osoittaa arvioinnin merkityksen.

Asunnon arvo ja luovutusvoiton verotus

Perintöverotusarvolla on suora yhteys luovutusvoiton verotukseen, kun asunto myydään.

Hankintameno

Verohallinnon mukaan perintönä saadun asunnon hankintamenona vähennetään perintöverotusarvo. Luovutusvoitto lasketaan:

Luovutusvoitto = Myyntihinta − Hankintameno (perintöverotusarvo) − Myyntikulut

Esimerkki arvon vaikutuksesta veroon

Jos asunnon perintöverotusarvo on 200 000 euroa ja se myydään 250 000 eurolla:

• Luovutusvoitto: 250 000 − 200 000 = 50 000 euroa (oletus: ei myyntikuluja eikä muita pääomatuloja samana vuonna)
• Vero: 30 000 × 30 % + 20 000 × 34 % = 9 000 + 6 800 = 15 800 euroa

Jos perintöverotusarvo olisi 220 000 euroa:

• Luovutusvoitto: 250 000 − 220 000 = 30 000 euroa
• Vero (30 %): 9 000 euroa

Korkeampi perintöverotusarvo olisi toisaalta nostanut perintöveroa. Kokonaisvaikutus riippuu perintöveroasteikosta, myyntihinnasta ja myyjän muista pääomatuloista.

Hankintameno-olettama vaihtoehtona

Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jolloin myyntihinnasta ei vähennetä hankintamenoa eikä kuluja:

• 20 % myyntihinnasta, jos omistusaika alle 10 vuotta
• 40 % myyntihinnasta, jos omistusaika vähintään 10 vuotta

Verohallinto käyttää myyjälle edullisempaa tapaa. Perityn asunnon omistusajan laskemisessa on omia sääntöjään, joten oma tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.

Verovapaan myynnin edellytykset

Oman asunnon myynti on verovapaa, kun myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Verohallinnon ohjeen mukaan jakamattoman kuolinpesän myymän asunnon voitto on verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Vainajan omaa asumista ei siis lueta perillisen hyväksi. Jos kuolinpesä on jaettu ennen myyntiä, verovapaus arvioidaan kunkin perillisen kohdalla erikseen.

Käytännön ohjeet arvonmääritykseen

1. Kerää taustatiedot

Ennen arvioinnin aloittamista kannattaa kerätä:

• Isännöitsijäntodistus (asunto-osake)
• Lainhuutotodistus ja kiinteistörekisteriote (kiinteistö)
• Tiedot tehdyistä remonteista
• Taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio
• Tiedot tulevista remonteista

2. Selvitä vertailukaupat

Etsi tietoa toteutuneista kaupoista:

• Samassa taloyhtiössä
• Vastaavissa taloyhtiöissä samalla alueella
• Vastaavan kokoisissa ja tasoisissa asunnoissa

3. Pyydä ammattilaisten arvioita

Hyödynnä kiinteistönvälittäjien arviokäyntejä. Useampi arvio auttaa hahmottamaan hintatasoa. Arvokkaissa kohteissa voi harkita kirjallista arviota kokeneelta kiinteistöarvioijalta.

4. Dokumentoi perustelut

Kirjaa arvioinnin perusteet:

• Käytetyt vertailukaupat
• Asunnon kuntoon vaikuttavat tekijät
• Markkinatilanne kuolinhetkellä
• Tulevien remonttien vaikutus

5. Säilytä asiakirjat

Säilytä kaikki arviointiin liittyvät asiakirjat ainakin siihen asti, kunnes asunto on myyty ja myynnin verotus on lopullinen. Näitä voidaan tarvita Verohallinnon kyselyissä tai myöhemmässä myynnissä.

Erityistilanteet

Asunto oli vainajan vakituinen asunto

Jos asunto oli vainajan oma vakituinen asunto, tämä ei automaattisesti vaikuta arvoon, mutta sillä voi olla merkitystä:

• Lesken hallintaoikeus voi rajoittaa asunnon myyntiä
• Verovapaan myynnin ehdot arvioidaan myyjän omalla kohdalla
• Asunnon kunto voi heijastaa pitkäaikaista käyttöä

Asunto on vuokrattuna

Jos asunto on vuokrattuna, vuokrasopimuksen ehdot voivat vaikuttaa arvoon:

• Pitkäaikainen vuokrasopimus alhaisella vuokralla voi alentaa arvoa
• Vuokranantajan asema siirtyy kuolinpesälle
• Vuokrasuhde jatkuu lähtökohtaisesti ennallaan

Asunto on huonokuntoinen

Huono kunto alentaa asunnon käypää arvoa. Dokumentoi:

• Korjaustarpeet ja niiden laajuus
• Kustannusarviot korjauksille
• Mahdollinen kuntotarkastusraportti

Asuntoa omistetaan yhdessä

Jos vainaja omisti asunnon yhdessä toisen henkilön (esim. puolison) kanssa, perukirjaan merkitään vain vainajan omistusosuus. Osuus selviää esimerkiksi osakeluettelosta, huoneistotietojärjestelmästä tai lainhuutotodistuksesta. Puolisoiden kohdalla myös avio-oikeus ja ositus vaikuttavat siihen, mikä osa omaisuudesta kuuluu kuolinpesään.

Useita perijöitä

Kun perillisiä on useita, asunnon arvo jaetaan perintöosuuksien mukaan. Jokainen perillinen maksaa perintöveroa omasta osuudestaan, ja verovapaa alaraja (30 000 euroa 1.1.2026 tai myöhemmin kuolleiden perinnöissä) koskee kunkin omaa osuutta.

Verohallinnon tarkastus

Verohallinto voi poiketa perukirjaan merkitystä arvosta. Verohallinnon ohjeen mukaan, jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa perinnöstä, mahdollisessa muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan lähtökohtaisesti käyttää hintaindeksillä korjattua myyntihintaa. Arvoon voidaan kiinnittää huomiota esimerkiksi, kun:

• Arvo poikkeaa merkittävästi alueen hintatasosta
• Arvioinnin perusteita ei ole dokumentoitu
• Myöhempi myyntihinta poikkeaa merkittävästi perintöverotusarvosta

Miten varautua tarkastukseen

• Dokumentoi arvioinnin perusteet huolellisesti
• Säilytä vertailukauppatiedot
• Käytä ammattilaisen arviota arvokkaissa kohteissa
• Perustele poikkeamat (esim. huono kunto)

Usein kysytyt kysymykset

Kuka määrittää asunnon arvon?

Perunkirjoituksen toimittajat merkitsevät arvon perukirjaan. He voivat käyttää apunaan kiinteistönvälittäjiä tai muita arvioinnin asiantuntijoita. Verohallinto voi tarkistaa arvon ja poiketa siitä perintöverotuksessa.

Tarvitaanko ulkopuolista arvioijaa?

Laki ei edellytä ulkopuolista arviota, mutta arvokkaissa kohteissa tai epäselvissä tilanteissa se on usein perusteltua. Verohallinnon mukaan kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta.

Miten yhtiölaina vaikuttaa arvoon?

Perintöverotuksessa asunto-osakkeen käypä arvo on velaton hinta, josta on vähennetty osakkeeseen kohdistuva yhtiölainaosuus.

Voiko perintöverotusarvoa muuttaa jälkikäteen?

Verohallinnon mukaan perintöverotukseen voi hakea oikaisua kolmen vuoden kuluessa verovuoden päättymisestä. Verovuosi on perinnönjättäjän kuolinvuosi, joten esimerkiksi vuonna 2024 kuolleen henkilön perintöverotukseen voi hakea oikaisua 31.12.2027 asti.

Miten tulevat remontit huomioidaan?

Tulevat remontit voivat alentaa asunnon käypää arvoa, koska ostajat ottavat ne yleensä huomioon hinnassa. Dokumentoi kuolinpäivänä tiedossa olleet remontit ja niiden arvioidut kustannukset.

Yhteenveto

Asunnon arvon määrittäminen kuolinpesässä on tärkeä prosessi, joka vaikuttaa sekä perintöverotukseen että mahdolliseen myöhempään luovutusvoiton verotukseen. Oikean arvon löytäminen vaatii huolellisuutta ja vertailutietojen hyödyntämistä.

Keskeiset muistettavat asiat:

• Käypä arvo määritetään kuolinpäivän mukaan
• Edustavat vertailukaupat ovat keskeinen peruste arviolle
• Asunto-osakkeen arvosta vähennetään siihen kohdistuva yhtiölainaosuus
• Dokumentoi arvioinnin perusteet huolellisesti
• Perintöverotusarvo on myöhemmässä myynnissä hankintameno

Lue myös

• Asunnon arviointi kuolinpesässä käytännössä
• Kuolinpesän kiinteistön arviointi
• Perityn asunnon myynti
• Asunnon perintöverotus käytännössä
• Kuolinpesän asunnon myynti ja luovutusvoiton vero

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa.

Lähteet

• Verohallinto – Omaisuuden arvon määrittäminen perukirjaan
• Verohallinto – Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (syventävä ohje)
• Verohallinto – Perunkirjoitus ja perukirja
• Verohallinto – Oikaisuvaatimus perintöverotukseen
• Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto – Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
• Perintö- ja lahjaverolaki 378/1940 (Finlex)
• Laki perintö- ja lahjaverolain muuttamisesta 1349/2025 (Finlex)
• Verohallinto – Perintöverolaskuri ja perintöverotaulukot