Vuokratontin lunastus: milloin ja miten se kannattaa?

Vuokratontin lunastus tarkoittaa, että taloyhtiö ostaa vuokraamansa tontin omistukseensa. Tämä poistaa maanvuokran, mutta vaatii usein merkittävän investoinnin, joka katetaan osakkailta kerralla tai yhtiölainalla. Lunastuspäätös vaikuttaa osakkaiden kustannuksiin pitkälle tulevaisuuteen.

Tässä artikkelissa käydään läpi, miten lunastus etenee, miten taloyhtiö siitä päättää, mitä kustannuksia ja veroja siihen liittyy ja miten kannattavuutta voi arvioida. Maanvuokran määräytymistä käsitellään artikkelissa tontin vuokravastike.

Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.

---

Mitä tontin lunastaminen tarkoittaa?

Lunastuksessa taloyhtiö ostaa tontin, jota se on tähän asti vuokrannut. Kauppa muuttaa sekä tontin omistuksen että sen, mistä osakkaiden tonttiin liittyvät kulut jatkossa muodostuvat. Siksi on hyvä ymmärtää, mitä lunastus käytännössä muuttaa ennen kuin asiasta päätetään.

Perustiedot

Lunastuksessa myyjänä on maanomistaja, esimerkiksi kunta, ja ostajana taloyhtiö. Kaupan seurauksena taloyhtiö omistaa tontin, eikä maanvuokraa enää makseta. Tontin hinta on kuitenkin maksettava, joten maanvuokran tilalle tulee yleensä rahoituskulu tai osakkaiden kertasuoritus.

Ennen ja jälkeen

Ennen lunastusta tontin omistaa maanomistaja, ja maanvuokra katetaan vastikkeilla. Tontista ei ole lainaa, ja maapohjan kiinteistövero on maanomistajan vero. Lunastuksen jälkeen tontin omistaa taloyhtiö, eikä maanvuokraa makseta. Lunastus rahoitetaan kertasuorituksilla tai yhtiölainalla, ja maapohjan kiinteistövero on taloyhtiön vero, koska se omistaa tontin 1.1.

Miksi lunastetaan?

Yksi keskeinen syy on maanvuokran nousu, sillä maanvuokra voi nousta indeksin ja sopimuksen uusimisen myötä. Lunastus parantaa myös ennakoitavuutta, koska maanvuokran tarkistukset ja sopimuksen päättyminen poistuvat. Lisäksi tontti siirtyy yhtiön omaisuudeksi, ja oma tontti voi myyntitilanteessa kiinnostaa osaa ostajista enemmän.

---

Milloin lunastus on mahdollista?

Lunastus edellyttää, että maanomistaja suostuu kauppaan tai että vuokrasopimuksessa on lunastusehto. Mahdollisuudet riippuvat siksi siitä, onko maanomistaja kunta vai yksityinen ja mitä vuokrasopimukseen on kirjattu.

Edellytykset

Lunastuksen ensimmäinen edellytys on maanomistajan suostumus tai vuokrasopimukseen kirjattu lunastusehto. Toiseksi lunastushinnasta on sovittava joko neuvottelemalla tai sopimuksen hinnoitteluehdon perusteella. Kolmanneksi tarvitaan taloyhtiön päätös yhtiökokouksessa. Lisäksi rahoituksen on järjestyttävä yhtiölainalla, osakkaiden kertasuorituksilla tai molemmilla.

Kunnan tontti

Kun tontin omistaa kunta, kannattaa selvittää kunnan maapolitiikka eli se, myykö kunta vuokratontteja ja millä periaatteilla. Vuokrasopimuksesta kannattaa tarkistaa, onko siinä lunastusehto tai osto-oikeus. Lisäksi on selvitettävä, miten kunta määrittää myyntihinnan. Kunnat päättävät omien tonttiensa luovutusperiaatteista, joten ehtoja ei voi yleistää kunnasta toiseen. Ajantasaiset periaatteet löytyvät kunnan päätöksistä tai kysymällä kunnan tonttipalveluista.

Yksityinen omistaja

Kun tontin omistaa yksityinen, lunastus on neuvottelukysymys, eikä taloyhtiöllä ole automaattista oikeutta siihen. Sopimuksessa voi olla lunastusehto, mutta ilman ehtoa tarvitaan myyjän suostumus. Neuvottelut kannattaa siksi aloittaa selvittämällä, onko omistaja ylipäätään valmis myymään tontin ja millä ehdoilla.

---

Lunastuksen prosessi

Lunastus etenee selvityksestä ja neuvotteluista yhtiökokouksen päätökseen ja kiinteistökauppaan. Prosessissa on sekä taloyhtiön sisäisiä päätöksiä että lakisääteisiä määräaikoja, joten aikataulu kannattaa suunnitella huolella.

Vaiheet

1. Selvitys: onko lunastus mahdollista ja millä ehdoilla.
2. Hinta-arvio: tontin arvo ja maanomistajan hinta.
3. Neuvottelut maanomistajan kanssa.
4. Rahoitus: lainatarjoukset ja osakkaiden kertasuoritusmahdollisuus.
5. Yhtiökokous: päätös lunastuksesta ja rahoituksesta.
6. Kauppa: kiinteistön kauppa.
7. Varainsiirtovero ja lainhuuto: vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista.

Kiinteistön kauppa tehdään kirjallisesti, osapuolten allekirjoittamana ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (maakaari 2:1).

Päätöksenteko

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia tai jotka vaikuttavat olennaisesti osakkaan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta (AsOYL 7:2.2). Tontin osto ja sen rahoitus ovat tyypillisesti tällaisia asioita.

Vaadittava enemmistö riippuu päätöksen sisällöstä. Lunastuksesta ja lainan ottamisesta päätetään yli puolella annetuista äänistä, jollei laissa säädetä toisin (AsOYL 6:26). Yhtiöjärjestyksen muutos, esimerkiksi uusi vastikeperuste, vaatii vähintään 2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista (6:27). Jos vastikeperusteen muutos lisää osakkaan maksuvelvollisuutta, tarvitaan määräenemmistön lisäksi asianomaisen osakkaan suostumus (6:35.1, 4 kohta).

Yhtiövastikkeella voidaan kattaa muun muassa kiinteistön hankinnasta aiheutuvat menot (AsOYL 3:2). Jos yhtiöjärjestyksessä on pääomavastike, sillä katetaan, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat muun muassa kiinteistön hankinnasta (3:3.2). Tarvitaanko yhtiöjärjestyksen muutosta, riippuu yhtiön nykyisistä vastikemääräyksistä, joten päätöksen muoto kannattaa varmistaa isännöitsijältä tai lakimieheltä.

Aikataulu

Lunastuksen kesto riippuu maanomistajan päätöksenteosta, neuvotteluista, yhtiökokouksen ajankohdasta ja rahoituksen järjestymisestä. Kaupan jälkeen on kaksi määräaikaa. Lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta, ja varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon hakemista.

---

Lunastuksen kustannukset

Lunastuksen suurin kustannus on tontin kauppahinta, mutta sen lisäksi yhtiö maksaa varainsiirtoveron, kaupan ja lainhuudon maksut sekä mahdolliset lainakulut. Omistusaikana tulee lisäksi jatkuvana kuluna maapohjan kiinteistövero. Kokonaiskustannus on siksi selvästi suurempi kuin pelkkä kauppahinta.

Lunastushinta

Lunastushinnan lähtökohta on tontin käypä arvo, johon vaikuttavat muun muassa sijainti ja rakennusoikeus. Kunta tai yksityinen maanomistaja päättää hinnoittelusta omien periaatteidensa mukaan, ja neuvottelut voivat vaikuttaa lopulliseen hintaan.

Esimerkkilaskelma

Kuvitteellisessa esimerkissä, joka ei ole minkään kunnan hinta, tontin kauppahinta on 2 000 000 € ja yhtiössä on 40 huoneistoa. Keskimääräinen osuus on tällöin 50 000 € huoneistoa kohden. Varainsiirtovero 3 % on 60 000 €, mikä tekee keskimäärin 1 500 € huoneistoa kohden. Todellinen osuus määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan, esimerkiksi pinta-alan tai osakkeiden mukaan.

Muut kustannukset

Varainsiirtovero on 3 % kiinteistön kauppahinnasta, kun kauppa on tehty 12.10.2023 tai sen jälkeen. Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan (1.10.2026) kaupanvahvistus maksaa 143 € ja lainhuuto 172 €. Vaihtoehtoisesti Kiinteistövaihdannan palvelussa luovutuskirjan laatiminen maksaa 236 €, ja hinta sisältää lainhuudon. Jos tontti kiinnitetään lainan vakuudeksi, kiinnitys maksaa Maanmittauslaitoksessa 47 € kiinnitykseltä ja Kiinteistövaihdannan palvelussa 26 €.

Lisäksi pankki perii lainasopimuksen mukaiset palkkiot, ja asiantuntijoista, kuten arvioijista ja lakimiehistä, aiheutuu kuluja. Omistusaikana jatkuva kulu on maapohjan kiinteistövero, joka määräytyy kunnan maapohjan veroprosentin mukaan (vaihteluväli 2026: 1,30–2,00 %).

Kiinteistöveron maksaa se, joka omistaa kiinteistön kalenterivuoden alkaessa, ja rakennuksesta veron maksaa rakennuksen omistaja riippumatta oikeudestaan maapohjaan (kiinteistöverolaki 5–6 §). Lunastuksen jälkeen myös maapohjan kiinteistövero kuuluu siis taloyhtiölle siitä vuodesta alkaen, jonka alussa se omistaa tontin. Vähintään 170 euron kiinteistövero jaetaan kahteen erään.

---

Rahoitusvaihtoehdot

Lunastus rahoitetaan yleensä yhtiölainalla, osakkaiden kertamaksuilla tai näiden yhdistelmällä. Valinta vaikuttaa siihen, millaisen kuukausittaisen kulun lunastus osakkaille aiheuttaa ja voiko kukin osakas valita itselleen sopivan tavan.

Taloyhtiölaina

Yhtiölainassa taloyhtiö ottaa lainan ja jyvittää sen osakkaille, jotka maksavat osuutensa rahoitusvastikkeena eli pääomavastikkeena. Laina-aika sovitaan pankin kanssa. Osakas voi yleensä maksaa osuutensa pois kertasuorituksena yhtiön päättäminä ajankohtina. Yhtiölainan riskeistä kerrotaan artikkelissa taloyhtiölainan riskit.

Osakkaiden kertamaksu

Kun osakas maksaa osuutensa kerralla, hänen osuudestaan ei jää yhtiölainaa. Jos kaikki osakkaat maksaisivat osuutensa kerralla, jokaisella olisi oltava siihen varat, mikä ei välttämättä ole kaikille mahdollista. Siksi kertamaksu voidaan yhdistää lainaan niin, että osa maksaa kerralla ja muiden osuus rahoitetaan lainalla.

Yhdistelmä

Yhdistelmämallissa laina on perusvaihtoehto, joka on kaikkien tarjolla, ja halukkaat voivat maksaa osuutensa kertamaksuna. Malli on joustava, koska jokainen osakas voi valita oman taloutensa kannalta sopivamman tavan.

---

Kannattaako lunastaa?

Lunastuksen kannattavuus riippuu ennen kaikkea siitä, kuinka suuri maanvuokra on nyt ja tulevaisuudessa verrattuna lunastuksen rahoituskuluihin. Myös omistusajan pituus ja yhtiön muu velka vaikuttavat arvioon. Siksi vastaus on eri yhtiöissä erilainen.

Milloin voi kannattaa?

Lunastus voi kannattaa, kun maanvuokra on korkea, koska vuokrasta vapautuva raha kattaa lainanhoitoa. Samoin silloin, kun vuokran nousu on odotettavissa, esimerkiksi koska sopimus on päättymässä. Kohtuullinen lunastushinta puoltaa lunastusta, jos lainanhoito jää vuokraa pienemmäksi. Pitkä omistusaika on myös eduksi, koska hyödyt kertyvät vasta ajan myötä.

Milloin ei välttämättä kannata?

Korkea lunastushinta voi tehdä lunastuksesta kannattamattoman, koska lainanhoito voi ylittää maanvuokran. Jos vuokra on matala, säästö jää pieneksi, ja lyhyellä omistusajalla hyöty ei ehdi kertyä. Lisävelka kasvattaa riskiä yhtiössä, jolla on jo paljon velkaa. Jos jäljellä on pitkä ja edullinen vuokrasopimus, kiirettä ei välttämättä ole.

Vertailulaskelma

Vertailulaskelmassa jatkuvan vuokran 20 vuoden kustannus saadaan kertomalla maanvuokra 240 kuukaudella ja ottamalla mukaan indeksi- ja tasotarkistukset. Lunastuksen kustannus on lainanhoito 240 kuukauden ajalta lisättynä maapohjan kiinteistöverolla. Laskelmassa kannattaa huomioida korkotaso, vuokran nousu ja sopimuksen päättyminen.

---

Esimerkkilaskelma: kannattaako?

Seuraava kuvitteellinen esimerkki havainnollistaa, miten vertailu tehdään yhden huoneiston osalta. Se näyttää, miten vuokran nousu ja lainan korko vaikuttavat lopputulokseen.

Lähtötiedot

Esimerkissä huoneiston nykyinen tonttivastike on 200 € kuukaudessa ja lunastusosuus 50 000 €. Laina-aika on 20 vuotta, ja laina on annuiteettilaina. Lähtökorko 3,35 % vastaa Suomen Pankin ilmoittamaa uusien asuntolainojen keskikorkoa elokuussa 2026 (tiedote 28.9.2026); taloyhtiön oma lainakorko voi poiketa siitä. Koron oletetaan pysyvän samana koko laina-ajan.

Vertailu

Esimerkissä lunastus on 20 vuoden aikana kalliimpi kuin vuokran jatkaminen, vaikka vuokra nousisi 2 % vuodessa. Ero kasvaa selvästi, jos korko on 6 %. Esimerkin 2 %:n vuotuinen vuokran nousu on oletus. Lunastusvaihtoehtoon tulee lisäksi huoneiston osuus maapohjan kiinteistöverosta, eikä esimerkissä ole otettu huomioon varainsiirtoveroa eikä muita kaupan kuluja. Lainan päätyttyä maanvuokraa tai rahoitusvastiketta ei enää makseta tontista, kun taas vuokra jatkuisi.

Huomioitavaa

Laskelman tulos on herkkä oletuksille. Vuokrasopimuksen uusiminen voi nostaa vuokraa selvästi, mikä muuttaisi vertailun tulosta, ja vaihtuvakorkoisen lainan kulu voi muuttua kumpaan suuntaan tahansa. Lisäksi tontti on lunastuksen jälkeen yhtiön omaisuutta, ja laina maksetaan aikanaan pois, mitä 20 vuoden vertailu ei yksinään näytä.

---

Vaikutus asunnon arvoon

Tontin omistus vaikuttaa siihen, mitä asunnon hintaan sisältyy ja millaisia jatkuvia kuluja osakkaalla on. Asuntoja vertailtaessa on siksi katsottava kokonaiskustannusta eikä pelkkää velatonta hintaa.

Oma tontti vs. vuokratontti

Omalla tontilla olevan asunnon hintaan sisältyy tontin arvo, eikä maanvuokraa makseta, mutta yhtiö maksaa maapohjan kiinteistöveron. Vuokratontilla olevan asunnon hintaan tontin arvo ei sisälly, ja jatkuva kulu on maanvuokra. Kummassakin tapauksessa vertailu ratkeaa kokonaiskustannuksen perusteella.

Lunastuksen jälkeen

Lunastuksen jälkeen tontin arvo voi heijastua osakkeen velattomaan hintaan. Lunastuslaina näkyy osakkeen velkaosuutena, ja kokonaiskulu laskee lainan maksun jälkeen, jos maanvuokra poistuu. Asuntoja kannattaa verrata kokonaiskustannuksena: velaton hinta, vastikkeet ja tonttiin liittyvät kulut yhdessä. Tarkempi vertailu on artikkelissa vuokratontti vai oma tontti.

---

Osakkaan päätöksenteko

Osakkaana voit vaikuttaa lunastukseen yhtiökokouksessa, mutta lopullisen päätöksen tekee enemmistö. Siksi on hyvä tietää, mitä vaihtoehtoja sinulla on, jos et halua osallistua tai jos haluat edistää lunastusta, ja miten maksutapa vaikuttaa verotukseen.

Jos et halua osallistua

Voit äänestää yhtiökokouksessa lunastusta vastaan, mutta enemmistö ratkaisee, ellei laki vaadi suostumustasi. Jos lunastus päätetään, voit maksaa osuutesi lainana eli rahoitusvastikkeena. Voit myös myydä asuntosi, jolloin ostajalle kerrotaan tiedossa olevista päätöksistä.

Jos haluat lunastaa

Jos haluat edistää lunastusta, voit ehdottaa asiaa hallitukselle. Ehdotuksen tueksi kannattaa tehdä selvitykset, kuten kannattavuuslaskelma ja maanomistajan ehdot, ja niiden pohjalta yhtiökokoukselle voidaan tehdä päätösehdotus.

Kertamaksu ja verotus

Osakkaan maksama pääomavastike lisää osakkeiden hankintamenoa, jos yhtiö rahastoi pääomavastikkeet kirjanpidossaan. Jos yhtiö tulouttaa kuukausittaiset pääomavastikkeet, niitä ei voi lisätä hankintamenoon (KHO 2016:169). Yhtiölainan kertasuoritus luetaan hankintamenoon yhtiön kirjanpitomenettelystä riippumatta, kun osakas maksaa sen asunnon oston tai myynnin yhteydessä (Verohallinnon ohje 48935, luku 8.4). Hankintamenolla on merkitystä, jos asunnon myynti on verollinen. Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun asunto on omistettu vähintään 2 vuotta ja omistaja tai hänen perheensä on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana.

Vuokranantaja voi vähentää tuloutetun pääomavastikkeen vuokratulosta. Rahastoitua pääomavastiketta ei voi vähentää vuokratulosta, mutta sen saa lisätä hankintamenoon. Tiedon yhtiön kirjanpitomenettelystä saa isännöitsijältä.

---

Käytännön vinkkejä

Hyvin valmisteltu lunastuspäätös perustuu selvityksiin, laskelmiin ja riskien arviointiin. Kun nämä on tehty ennen yhtiökokousta, osakkaat voivat tehdä päätöksen tietoon perustuen.

Ennen päätöstä

Selvitä ensin lunastusehdot, jotta tiedät, onko lunastus ylipäätään mahdollista, ja lunastushinta, jotta tiedät, paljonko se maksaa. Vertailua varten tarvitaan nykyinen vuokra. Lisäksi kannattaa selvittää vuokrasopimuksen päättymisaika, koska se kertoo, miten vuokra voi kehittyä.

Tee laskelmat

Laske vuokravaihtoehdon kustannus kertomalla vuokra ajalla ja lisäämällä oletettu nousu. Lunastusvaihtoehdossa mukaan tulevat lainanhoito, korot, kiinteistövero ja kaupan kulut. Vertaa vaihtoehtoja usealla korolla ja vuokran nousulla, koska tulos riippuu voimakkaasti näistä oletuksista.

Arvioi riskit

Lunastukseen liittyy korkoriski, koska lainan korko voi nousta. Vuokran jatkamiseen liittyy puolestaan vuokrariski, koska vuokra voi nousta. Lisäksi tontin arvo voi muuttua, mikä vaikuttaa siihen, millaisen omaisuuden yhtiö lunastuksella saa.

---

Yhteenveto

Tontin osto poistaa maanvuokran, mutta maapohjan kiinteistövero siirtyy yhtiölle. Lunastus vaatii investoinnin, joka katetaan kertasuorituksina tai yhtiölainalla, ja sen kannattavuus riippuu vuokrasta, lunastushinnasta ja korosta.

Yhtiökokous päättää lunastuksesta. Lunastukseen riittää yleensä enemmistöpäätös, mutta yhtiöjärjestyksen muutos vaatii 2/3 määräenemmistön ja maksuvelvollisuutta lisäävä vastikeperusteen muutos osakkaan suostumuksen. Kaupan kuluja ovat varainsiirtovero 3 % ja lainhuudon maksu, ja lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa. Tee laskelmat ennen päätöstä ja harkitse lunastusta huolella.

Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.

---

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on vuokratontin lunastus?

Vuokratontin lunastus tarkoittaa, että taloyhtiö ostaa vuokraamansa tontin omistukseensa. Tämä poistaa maanvuokran, mutta vaatii kertaluonteisen investoinnin, joka rahoitetaan usein yhtiölainalla tai osakkaiden kertasuorituksilla.

Milloin vuokratontin lunastus kannattaa?

Lunastus voi kannattaa, kun maanvuokra on korkea tai sen odotetaan nousevan, lunastushinta on kohtuullinen ja osakkaat suunnittelevat pitkää omistusaikaa. Vertaa vuokrakustannuksia lunastuslainan kustannuksiin usealla korkotasolla ja ota mukaan maapohjan kiinteistövero.

Kuka päättää tontin lunastamisesta?

Yhtiökokous, koska hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen laajakantoisiin ja vastikkeisiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin (AsOYL 7:2.2). Päätös tehdään yleensä yli puolella annetuista äänistä. Jos lunastukseen liittyy yhtiöjärjestyksen muutos, se vaatii 2/3 määräenemmistön, ja maksuvelvollisuutta lisäävä vastikeperusteen muutos lisäksi asianomaisen osakkaan suostumuksen.

Miten tontin lunastus vaikuttaa asunnon arvoon?

Omalla tontilla olevan asunnon hintaan sisältyy tontin arvo, kun taas vuokratontilla sitä ei sisälly. Lunastuksen jälkeen maanvuokra poistuu, mutta osakkeisiin voi kohdistua lunastuslainan osuus. Asuntoja kannattaa verrata kokonaiskustannuksena.

Paljonko tontin lunastusosuus tyypillisesti maksaa?

Lunastusosuus riippuu tontin hinnasta, huoneistojen määrästä ja yhtiöjärjestyksen vastikeperusteesta, eikä yleistä tasoa voi esittää. Tarkista lunastushinta isännöitsijältä tai maanomistajalta. Kauppahinnan lisäksi yhtiö maksaa 3 %:n varainsiirtoveron ja lainhuudon kulut.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
• Maakaari 540/1995 (Finlex)
• Kiinteistöverolaki 654/1992 (Finlex)
• Maanvuokralaki 258/1966 (Finlex)
• Verohallinto – Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto – Kiinteistövero
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (48935)
• Verohallinto – Vuokratulon vähennykset
• Maanmittauslaitos – Kiinteistöjen hinnasto
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026

---

Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 4.10.2026.

---

Lue myös

• Tontin vuokravastike ja maanvuokran määräytyminen
• Vuokratontti vai oma tontti – kokonaiskustannusten vertailu
• Taloyhtiön yhtiölaina osakkaan kannalta
• Yhtiölaina verotuksessa
• Hoitovastike vs. yhtiövastike