Taloyhtiön yhtiölaina

Yhtiölaina on taloyhtiön ottama laina, jolla rahoitetaan tyypillisesti peruskorjauksia ja muita suuria hankkeita. Lainanottaja on yhtiö, mutta osakkaalle laina näkyy huoneistoon kohdistuvana lainaosuutena ja rahoitusvastikkeena. Tämä artikkeli käsittelee yhtiölainan toimintaa yksittäisen osakkaan kannalta: miten lainaosuus määräytyy, mitä rahoitusvastike kattaa, milloin osuuden voi maksaa kerralla ja miten yhtiölaina vaikuttaa asuntokauppaan ja verotukseen.

Remontin rahoitusvaihtoehtoja ja yhtiön päätöksentekoa käsitellään artikkelissa taloyhtiön hankerahoitus, ja yhtiölainan riskejä ostajan kannalta artikkelissa taloyhtiölainan riskit.

Yhtiölainan perusteet

Mikä on yhtiölaina

Yhtiölainan määritelmä:

Lainan käyttötarkoitus

Mihin yhtiölainaa käytetään:

Asunto-osakeyhtiölain mukaan pääomavastikkeella katetaan, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta eikä siinä toisin määrätä, pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta (3 luku 3 §).

Lainan ominaisuudet

Laina-aika, korko, lyhennystapa ja mahdolliset lyhennysvapaat sovitaan yhtiön ja rahoittajan välisessä lainasopimuksessa. Ne vaihtelevat yhtiöittäin, joten osakkaan kannattaa selvittää oman yhtiön lainaehdot isännöitsijältä tai tilinpäätöksestä.

Lainan päättäminen

Päätöksenteko

Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia tai jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai osakkaan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta (asunto-osakeyhtiölain 7 luku 2 § 2 mom.). Suuri laina ja sillä rahoitettava hanke käsitellään siksi tyypillisesti yhtiökokouksessa.

Lisätietoa päätöksenteosta ja enemmistövaatimuksista on artikkelissa taloyhtiön hankerahoitus.

Lainaehtojen vertailu ja kilpailutus

Yhtiön hallitus pyytää tarjouksia yleensä useammalta rahoittajalta ja vertailee niitä kokonaiskustannuksen perusteella. Osakkaalle olennaista on, miten valittu laina-aika ja korko näkyvät kuukausittaisessa rahoitusvastikkeessa.

Lainaosuus

Lainaosuuden määräytyminen

Yhtiöjärjestyksessä on mainittava yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä se, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan (1 luku 13 §). Maksuperusteena voi olla esimerkiksi osakehuoneiston pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä (3 luku 4 §).

Lainaosuuden laskenta

Oletukset (kuvitteellinen esimerkki): laina jaetaan pinta-alan mukaan, eikä yhtiöjärjestyksessä ole erityisiä maksuperusteita.

Lainaosuuden näkyminen

Missä lainaosuus näkyy:

Rahoitusvastike

Rahoitusvastikkeen tarkoitus

Mitä rahoitusvastike kattaa:

Rahoitusvastikkeen laskenta

Miten lasketaan:

Laskuesimerkki: edellisen esimerkin 12 500 euron lainaosuus, annuiteettilaina, laina-aika 20 vuotta ja korko pysyy samana koko laina-ajan. Lähtökorko 3,35 % vastaa Suomen Pankin ilmoittamaa uusien asuntolainojen keskikorkoa elokuussa 2026; taloyhtiön oma lainakorko voi poiketa siitä, ja todellinen rahoitusvastike riippuu yhtiön lainaehdoista ja vastikeperusteista.

Rahoitusvastikkeen muutokset

Milloin muuttuu:

Vaihtuvakorkoisessa lainassa koronmuutokset siirtyvät rahoitusvastikkeeseen yhtiön päätösten mukaisesti. Taloyhtiö voi suojata korkoa esimerkiksi kiinteällä korolla tai korkokatolla; suojauksen ehdot selviävät tilinpäätöksestä ja isännöitsijältä.

Lainaosuuden maksaminen

Kertasuoritus

Mahdollisuus maksaa lainaosuus kerralla ja maksuajankohdat määräytyvät yhtiöjärjestyksen ja yhtiön päätösten mukaan. Verohallinnon mukaan pääomavastike voidaan maksaa kuukausittain tai yhtiön määräämänä ajankohtana kertasuorituksena, ja on tavanomaista, että osakkaat voivat maksaa yhtiölainaosuuksia määräajoin, esimerkiksi kerran vuodessa.

Kertasuorituksen hyödyt

Edellisen laskuesimerkin oletuksilla 12 500 euron osuuden maksaminen heti lainan alussa jättäisi pois noin 4 670 euron korot 20 vuoden aikana, jos korko pysyisi 3,35 prosentissa.

Kertasuorituksen haitat

Milloin ei välttämättä kannata:

Jos kertasuoritus rahoitettaisiin omalla asuntolainalla, kannattaa verrata oman lainan ja yhtiölainan korkoja ja kuluja. Pankin maksuvaralaskelmassa huomioidaan Finanssivalvonnan suosituksen mukaan haettavan asuntolainan lisäksi rahoitusvastikkeet ja muut velat.

Verotus

Oma asunto

Verohallinnon ohjeissa rahoitusvastikkeen vähentäminen liittyy vuokratuloon (ks. Vuokra-asunto alla). Myöskään oman asunnon lainan korkoja ei Verohallinnon mukaan ole voinut vähentää verovuodesta 2023 alkaen. Omassa käytössä olevassa asunnossa yhtiölainaosuus vaikuttaa sen sijaan myöhemmin luovutusvoiton laskentaan:

Verohallinnon mukaan kertasuorituksen katsotaan tapahtuvan oston yhteydessä, kun se maksetaan ostoa seuraavana lainanlyhennyspäivänä, ja myynnin yhteydessä, kun se maksetaan myyntiä lähinnä edeltävänä lyhennyspäivänä. Jos huoneistolla on useita omistajia, kaikkien on maksettava huoneistokohtainen osuus kokonaan pois. Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä luovutushinnasta hankintameno sekä perusparannusten ja oston ja myynnin kulut, tai käyttämällä hankintameno-olettamaa (20 % luovutushinnasta, kun omistus on kestänyt alle 10 vuotta, ja 40 %, kun vähintään 10 vuotta).

Vuokra-asunto

Verohallinnon mukaan vuokranantaja voi vähentää pääomavastikkeen (rahoitusvastikkeen) vuokratulosta, jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Rahastoitua pääomavastiketta ei voi vähentää vuokratulosta, mutta sen saa lisätä asunnon hankintamenoon ja vähentää myyntihinnasta luovutusvoittoa laskettaessa. Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta se, maksetaanko vastike kuukausittain vai kerralla. Tiedon yhtiön kirjanpitomenettelystä saa isännöitsijältä.

Lisää aiheesta artikkelissa yhtiölaina verotuksessa.

Yhtiölaina ja asuntokauppa

Lainaosuuden merkitys

Vaikutus kauppaan:

Varainsiirtovero velattomasta hinnasta

Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja mahdollisista muista vastikkeista lisättynä osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella. Verohallinnon esimerkissä 60 000 euron myyntihinta ja 20 000 euron yhtiölainaosuus tekevät velattomaksi hinnaksi 80 000 euroa, jolloin vero on 1,5 % × 80 000 € = 1 200 €. Vero on sama riippumatta siitä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois kaupanteossa vai myöhemmin rahoitusvastikkeena.

Lainaosuuden siirtyminen

Yhtiölaina on yhtiön velka, ja osakkaan maksuvelvollisuus perustuu osakkeisiin: osakkeen uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien (3 luku 6 §).

Osakkeen uusi omistaja vastaa lisäksi edellisen omistajan ohella tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta enintään siirtokuukauden ja sitä välittömästi edeltävän viiden kuukauden vastikkeiden määrään. Uusi omistaja ei kuitenkaan vastaa vastikkeesta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt ennen todistuksen päiväystä (3 luku 7 §).

Riskit

Yhtiölainan keskeiset riskit osakkaalle ovat korkojen nousu, muiden osakkaiden maksuvaikeudet ja tulevat lisälainat. Niitä käsitellään laskuesimerkein artikkelissa taloyhtiölainan riskit.

Hallituksen on annettava ennen hallintaanottopäätöstä kirjallinen varoitus, eikä yhtiöllä ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa, jos osakas varoituksen johdosta viivytyksettä maksaa (8 luku 3 §) tai jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys (8 luku 2 § 2 mom.).

Usein kysytyt kysymykset

Voiko lainaosuuden maksaa pois?

Usein voi, jos yhtiöjärjestys ja yhtiön päätökset sallivat. Maksu tehdään tyypillisesti yhtiön määräämänä ajankohtana, esimerkiksi kerran vuodessa. Tästä kannattaa kysyä isännöitsijältä.

Siirtyykö lainaosuus asuntokaupassa?

Lainaosuus kohdistuu edelleen huoneistoon, ja ostaja maksaa rahoitusvastiketta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Velaton hinta on myyntihinta lisättynä lainaosuudella, ja varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta.

Voiko lainaosuutta maksaa osittain?

Yhtiöjärjestys tai yhtiön päätös määrää, voiko osuuden maksaa osittain ja milloin. Usein on määritelty tietyt maksuajankohdat.

Voiko rahoitusvastikkeen vähentää verotuksessa?

Verohallinnon mukaan vuokra-asunnossa tuloutetut pääomavastikkeet vähennetään vuokratulosta, ja rahastoidut lisätään hankintamenoon. Omassa käytössä olevassa asunnossa rahastoidut vastikkeet ja oston tai myynnin yhteydessä maksettu kertasuoritus vaikuttavat luovutusvoiton laskentaan.

---

Lue myös

• Taloyhtiön hankerahoitus ja päätöksenteko
• Yhtiölainaosuus – mitä se tarkoittaa?
• Yhtiölaina verotuksessa
• Taloyhtiölainan riskit ostajalle
• Rahoitusvastike

---

Lähteet

• Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto – Luovutusvoiton verotus (syventävä ohje)
• Verohallinto – Vuokratulon vähennykset
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Finanssivalvonta – Tarkennettu maksuvarasuositus 28.9.2022 (PDF)
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026

---

Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 4.10.2026.