Tontin vuokravastike: mitä se tarkoittaa ja miten se vaikuttaa?
Tontin vuokravastike kattaa taloyhtiön maanvuokran. Mistä vuokra määräytyy, miten se nousee sopimuksen uusiessa ja paljonko tonttivuokrat ovat tilastossa.
Tontin vuokravastike on maksu, jonka taloyhtiö perii osakkailta vuokratontin vuokran kattamiseksi. Jos taloyhtiö ei omista tonttiaan vaan vuokraa sen, maanvuokra on yksi yhtiön menoista, ja se katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla. Yhtiöjärjestys ratkaisee, peritäänkö maanvuokra osana hoitovastiketta vai omana vastikkeenaan.
Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä tontin vuokravastike tarkoittaa, miten maanvuokra määräytyy esimerkiksi Helsingin kaupungin tonteilla ja mitä ostajan kannattaa tarkistaa ennen vuokratontilla olevan asunnon ostoa.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Mikä on tontin vuokravastike?
Määritelmä
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Mitä | Osakkaan osuus taloyhtiön maksamasta maanvuokrasta |
| Miksi | Taloyhtiö vuokraa tontin eikä omista sitä |
| Kenelle | Taloyhtiö maksaa vuokran maanomistajalle, esimerkiksi kunnalle |
| Miten | Yleensä kuukausittain vastikkeen osana tai omana vastikkeenaan |
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste. Siksi osassa yhtiöistä tonttivuokra näkyy omana rivinään, kun taas toisissa se sisältyy hoitovastikkeeseen.
Vuokratontti vs. oma tontti
| Piirre | Vuokratontti | Oma tontti |
|---|---|---|
| Omistus | Maanomistaja | Taloyhtiö |
| Kustannus | Jatkuva vuokra | Ei maanvuokraa |
| Vastike | Maanvuokra katetaan vastikkeilla | Ei tonttivuokraa |
| Lunastus | Riippuu sopimuksesta ja maanomistajasta | Tontti jo omistetaan |
Miksi vuokratontti?
| Syy | Kuvaus |
|---|---|
| Kunnan maapolitiikka | Esimerkiksi Helsinki luovuttaa omistamansa asuntotontit pääasiassa pitkäaikaisella vuokrauksella |
| Pienempi pääoman tarve | Tontin hinta ei sisälly osakkeen hintaan |
| Sopimusehdot | Maanomistaja voi ohjata tontin käyttöä vuokrasopimuksen ehdoilla |
Tilastokeskuksen luvuissa tonttivuokrat painottuivat vuonna 2025 uusimpiin ja vanhimpiin kerrostaloyhtiöihin sekä pääkaupunkiseudulle. Asiasta lisää alempana.
Miten tontin vuokravastike lasketaan?
Laskentaperuste
| Peruste | Miten |
|---|---|
| Tontin vuokra | Taloyhtiön maksama vuosivuokra |
| Jako osakkaille | Yhtiöjärjestyksen maksuperusteen mukaan, esim. pinta-ala tai osakkeet |
| Kuukausimaksu | Osakkaan vuotuinen osuus jaettuna kahdellatoista |
Esimerkkilaskelma
Alla oleva laskelma on esimerkki, ei tilastollinen keskiarvo.
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Tontin vuosivuokra | 120 000 € |
| Huoneiston pinta-ala | 60 m² |
| Talon kokonaispinta-ala | 3 000 m² |
| Osuus | 60 / 3 000 = 2 % |
| Vuosivuokran osuus | 2 400 € |
| Kuukausivuokra | 200 € |
Tonttivuokrat tilastossa
Tilastokeskuksen asunto-osakeyhtiöiden talous -tilastosta voi katsoa, paljonko tonttivuokrat olivat niissä yhtiöissä, jotka maksavat tonttivuokraa. Luvut ovat senttiä tai euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.
| Tonttivuokraa maksavat yhtiöt (2025) | Tonttivuokra (€/m²/kk) | 60 m² asunnossa (€/kk) |
|---|---|---|
| Kerrostaloyhtiöt | 1,01 | 60,60 |
| Rivitaloyhtiöt | 0,59 | 35,40 |
| Kerrostaloyhtiöt, rakennettu –1959 | 1,61 | 96,60 |
| Kerrostaloyhtiöt, rakennettu 2010– | 1,56 | 93,60 |
| Kerrostaloyhtiöt, rakennettu 1970–1979 | 0,39 | 23,40 |
Lähde: Tilastokeskus, asunto-osakeyhtiöiden talous 2025, taulukko 15gk (keskiarvoissa ovat mukana vain yhtiöt, joilla on tonttivuokrakuluja). Euromäärät on laskettu kertomalla neliökohtainen luku 60 neliöllä.
Kun mukaan lasketaan myös omalla tontilla olevat yhtiöt, kerrostaloyhtiöiden tonttivuokrat olivat vuonna 2025 keskimäärin 0,38 €/m²/kk pääkaupunkiseudulla ja 0,15 €/m²/kk muualla Suomessa (taulukko 15gj). Tilasto ei kerro yksittäisen alueen tai sopimuksen vuokraa, joten oman kohteen vuokra kannattaa tarkistaa taloyhtiön asiakirjoista.
Tontin vuokran määräytyminen
Mihin vuokra perustuu?
Maanvuokra määräytyy vuokrasopimuksen mukaan. Kunnat päättävät omien tonttiensa vuokrausperiaatteista. Esimerkiksi Helsingissä asuntotontin vuosivuokra lasketaan periaatteessa kaavalla:
tontin rakennusoikeus (k-m²) × rakennusoikeuden yksikköhinta (€/k-m², elinkustannusindeksin pisteluvun 100 tasolla) × elinkustannusindeksin pisteluku / 100 × tuottotavoite (esim. 4 %)
Esimerkiksi Helsingin vuoden 2025 päätöksessä erään Koskelan kerrostalotontin yksikköhinta 24 €/k-m² indeksitasolla 100 muunnettiin pisteluvulla 1951 hinnaksi 468 €/k-m² (24 × 1951 / 100).
| Tekijä | Helsingin käytäntö (kaupunginvaltuuston päätökset) |
|---|---|
| Tontin arvo | Rakennusoikeus kerrottuna kaupunginosan ja tonttityypin yksikköhinnalla |
| Tuottotavoite | 4 % tontin laskennallisesta hinnasta (valtuuston päätös 1.10.1980); uusissa tai uudistetuissa sopimuksissa, joissa on tasotarkistusehto, 3,5 % (valtuuston päätös 2.2.2022) |
| Indeksisidonnaisuus | Maanvuokra sidotaan elinkustannusindeksiin |
| Sopimuksen ehdot | Vuokrasopimuksessa määritelty |
Vuokraprosentti
Helsingin kaupungin vuonna 2025 tekemän päätöksen perusteluissa todetaan, että 4 prosentin tuottotavoite on Suomen kaupungeissa käytetyistä alhaisimpia ja että moni kaupunki käyttää 5–6 prosentin tuottotavoitetta. Muiden kaupunkien ja yksityisten maanomistajien ehdot vaihtelevat, joten prosenttia ei voi yleistää. Se selviää kohteen vuokrasopimuksesta tai maanomistajan vuokrausperiaatteista.
Esimerkki prosentilla
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Tontin arvo | 3 000 000 € |
| Vuokraprosentti | 4 % |
| Vuosivuokra | 120 000 € |
Vuokran muuttuminen
Milloin vuokra muuttuu?
| Ajankohta | Kuvaus |
|---|---|
| Indeksitarkistus | Sopimuksen indeksiehdon mukaan |
| Tasotarkistus | Joissakin uusissa sopimuksissa vuokra-aikana sovittu tarkistus |
| Sopimuksen uusiminen | Kun määräaikainen sopimus päättyy |
Maanvuokralain mukaan tontinvuokrasopimus tehdään määräajaksi, vähintään 30 ja enintään 100 vuodeksi. Sopimuksen päättymisaika on siksi yksi tärkeimmistä tiedoista, kun vuokratontilla olevaa asuntoa ostetaan.
Indeksisidonnaisuus
| Piirre | Kuvaus |
|---|---|
| Elinkustannusindeksi | Helsingissä asuntotonttien maanvuokra sidotaan elinkustannusindeksiin |
| Tarkistusväli | Sopimuksen ehtojen mukaan |
| Nousu | Seuraa indeksin kehitystä |
Helsingin kaupunginvaltuuston 2.2.2022 vahvistamien maanvuokrauksen yleisten periaatteiden mukaan uusiin asuntotonttien sopimuksiin sisällytetään lisäksi tasotarkistus, ellei perustellusta painavasta syystä toisin päätetä. Pääsäännön mukaan vuokraa tarkistetaan vuokrakauden aikana kolme kertaa noin 20 vuoden välein pääkaupunkiseudun vanhojen osakeasuntojen hintakehityksen perusteella, ja muutos voi kerralla olla enintään 50 % suuntaansa. Vuokralainen voi vaihtoehtoisesti valita mallin, jossa ensimmäinen tarkistus tehdään noin 20 vuoden kuluttua ja sen jälkeen 10 vuoden välein, jolloin myöhemmät muutokset ovat enintään 25 %. Tasotarkistusehdon sisältävissä sopimuksissa tuottotavoite on 3,5 %. Uudisrakennettavien tonttien vuokra-aika on näiden periaatteiden mukaan vähintään noin 80 vuotta.
Sopimuskauden päättyminen
| Tapahtuma | Seuraus |
|---|---|
| Sopimus päättyy | Uusi sopimus ja uudet vuokrausperusteet |
| Tontin arvo noussut | Vuokra voi nousta merkittävästi |
| Uudet ehdot | Maanomistaja päättää vuokrausperiaatteista |
Helsinki uusi vuonna 2025 päättyneitä asuntotonttien sopimuksia kaupunginvaltuuston 21.5.2025 vahvistamilla periaatteilla. Periaatteiden mukaan uudet sopimukset tehdään noin 50 vuodeksi, 31.12.2080 saakka. Päätöksen perusteluissa todetaan, että uusi maanvuokra on yleensä vanhan sopimuksen tasoa merkittävästi korkeampi. Siksi uutta vuokraa peritään porrastetusti: ensimmäisenä vuonna 50 %, minkä jälkeen osuus nousee viisi prosenttiyksikköä vuodessa, kymmenentenä vuonna 95 % ja yhdennestätoista vuodesta alkaen täysi vuokra.
Esimerkki arvonnoususta
Alla oleva esimerkki on laskennallinen, ei todellinen tapaus.
| Tilanne | Luvut |
|---|---|
| Alkuperäinen tontin arvo | 1 000 000 € |
| Vuokra 4 % | 40 000 €/v |
| Tontin arvo nyt | 3 000 000 € |
| Uusi vuokra 4 % | 120 000 €/v |
| Muutos | 3-kertainen |
Helsingin porrastuksella esimerkin uusi vuokra olisi ensimmäisenä vuonna 60 000 € (50 %) ja täysi 120 000 € yhdennestätoista vuodesta alkaen.
Tontin vuokravastike vs. muut vastikkeet
Vastikkeiden erittelyt
| Vastike | Tarkoitus |
|---|---|
| Hoitovastike | Ylläpito, lämmitys ja muut juoksevat kulut |
| Rahoitusvastike | Lainojen hoito |
| Tonttivastike | Maanvuokra, jos yhtiöjärjestyksessä on sille oma peruste |
| Vesimaksu | Vesikulut yhtiöjärjestyksen mukaisella perusteella |
Kokonaisvastike
Laskuesimerkki, ei tilastollinen keskiarvo:
| Osa | Esimerkki |
|---|---|
| Hoitovastike | 250 € |
| Rahoitusvastike | 100 € |
| Tonttivastike | 150 € |
| Vesimaksu | 40 € |
| Yhteensä | 540 € |
Missä näkyy?
| Dokumentti | Tieto |
|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Vastikkeet ja tontin hallintamuoto |
| Maanvuokrasopimus | Vuokra, indeksiehto ja sopimuksen päättymisaika |
| Talousarvio | Tonttivuokran määrä vuositasolla |
| Yhtiöjärjestys | Vastikkeiden maksuperusteet |
Vuokratontti asuntokaupassa
Vaikutus myyntihintaan
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Vuokratontti | Tontin arvo ei sisälly osakkeen hintaan |
| Oma tontti | Tontin arvo sisältyy osakkeen hintaan |
| Velaton hinta | Ei yksin kerro, onko tontti oma vai vuokrattu |
Kahta kohdetta kannattaa vertailla kokonaiskustannuksena: velaton hinta, tonttivuokra ja sen tuleva kehitys yhdessä.
Ostajan huomioitavaa
| Tarkista | Miksi |
|---|---|
| Tonttivastikkeen suuruus | Kuukausikulu |
| Vuokrasopimuksen kesto | Milloin päättyy |
| Indeksi- ja tarkistusehdot | Miten vuokra muuttuu |
| Lunastusmahdollisuus | Voiko taloyhtiö ostaa tontin |
Vertailu omaan tonttiin
Laskuesimerkki kuukausikuluista:
| Kohde A (vuokratontti) | Kohde B (oma tontti) |
|---|---|
| Myyntihinta 200 000 € | Myyntihinta 250 000 € |
| Tonttivastike 150 €/kk | Ei tonttivastiketta |
| Hoitovastike 250 €/kk | Hoitovastike 250 €/kk |
| Yhteensä 400 €/kk | Yhteensä 250 €/kk |
Esimerkissä kohteen A kuukausikulut ovat 150 € suuremmat, mutta hinta 50 000 € pienempi. Vertailussa kannattaa ottaa huomioon myös lainan korot ja se, miten tonttivuokra muuttuu sopimuksen uusiutuessa. Tarkempi vertailu on artikkelissa vuokratontti vai oma tontti.
Vuokratontin edut ja haitat
Edut
| Etu | Kuvaus |
|---|---|
| Matalampi ostohinta | Tontin arvo ei sisälly osakkeen hintaan |
| Pienempi lainatarve | Ostoon voi riittää pienempi laina |
| Pitkä sopimus | Tontinvuokrasopimus on laissa vähintään 30 vuoden määräaikainen sopimus |
Tontin kunnossapito ei siirry maanomistajalle: maanvuokralain mukaan vuokramiehen on huolehdittava vuokra-alueen kunnossapidosta, jollei toisin ole sovittu.
Haitat
| Haitta | Kuvaus |
|---|---|
| Jatkuva kulu | Vuokraa maksetaan koko sopimuskauden |
| Vuokra voi nousta | Etenkin sopimuskauden vaihtuessa |
| Epävarmuus | Pitkän ajan muutokset |
| Ei omistusta | Tontin arvonnousu ei kuulu yhtiölle |
Milloin vuokratontti sopii?
| Tilanne | Sopivuus |
|---|---|
| Lyhyt asumisaika | Voi sopia |
| Budjetti tiukka | Matalampi ostohinta |
| Pitkä sopimus jäljellä | Vuokran kehitys on ennakoitavampi |
Milloin harkita tarkemmin?
| Tilanne | Syy |
|---|---|
| Pitkä asumisaika | Vuokra voi nousta ajan myötä |
| Sopimus päättymässä | Uusi vuokra voi olla selvästi korkeampi |
| Epävarmuus jatkosta | Pitkän ajan riski |
Tontin lunastaminen
Onko mahdollista?
| Tilanne | Mahdollisuus |
|---|---|
| Kunnan tontti | Riippuu kunnan päätöksistä ja sopimuksen ehdoista |
| Yksityinen omistaja | Riippuu sopimuksesta ja neuvotteluista |
| Ei mainintaa | Neuvottelukysymys |
Tontin osto on yleensä yhtiön kokoon nähden niin laajakantoinen toimi, että hallitus tarvitsee siihen asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksen päätöksen. Jos lunastukseen liittyy yhtiöjärjestyksen muutos, esimerkiksi uusi vastikeperuste, muutos vaatii asunto-osakeyhtiölain mukaan määräenemmistön, ja maksuvelvollisuutta lisäävä vastikeperusteen muutos voi vaatia lisäksi osakkaan suostumuksen. Päätöksen tarkka muoto kannattaa varmistaa isännöitsijältä tai lakimieheltä.
Lunastuksen vaikutus
| Muutos | Vaikutus |
|---|---|
| Tonttivastike poistuu | Maanvuokraa ei enää makseta |
| Lunastushinta | Suuri kertakustannus tai yhtiölaina |
| Osakkaiden vastuu | Lunastusosuus kerralla tai rahoitusvastikkeena |
Lisää tietoa
Lue lisää artikkelista Vuokratontin lunastus.
Käytännön vinkkejä
Ennen ostoa tarkista
| Tarkista | Mistä |
|---|---|
| Tonttivastikkeen suuruus | Isännöitsijäntodistus |
| Vuokrasopimuksen kesto | Maanvuokrasopimus |
| Vuokran kehitys | Tilinpäätökset ja sopimuksen indeksiehto |
| Lunastusmahdollisuus | Sopimus ja maanomistajan periaatteet |
Laske kokonaiskustannus
| Laske | Miten |
|---|---|
| Vastikkeet yhteensä | Kaikki vastikkeet |
| Tonttivastikkeen osuus | Kuinka suuri osa |
| Vertailu omaan tonttiin | Kokonaiskustannus |
Arvioi tulevaisuutta
| Harkitse | Miksi |
|---|---|
| Sopimuksen päättyminen | Vuokra voi nousta |
| Alueen kehitys | Tontin arvo muuttuu |
| Omat suunnitelmat | Kuinka kauan asut |
Jos maanvuokrasopimus päättyy lähivuosina, kannattaa kysyä isännöitsijältä, onko maanomistaja jo kertonut uusista vuokrausperusteista. Esimerkiksi Helsinki vahvistaa päättyvien sopimusten vuokrausperiaatteet kaupunginvaltuustossa, ja päätökset ovat julkisia.
Yhteenveto
Tontin vuokravastikkeesta:
- Maanvuokra katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla
- Kuukausittainen kulu, jota maksetaan koko sopimuskauden
- Voi nousta etenkin sopimuksen uusiutuessa
- Tilastossa tonttivuokraa maksavien kerrostaloyhtiöiden tonttivuokra oli vuonna 2025 keskimäärin 1,01 €/m²/kk
- Tarkista sopimuksen ehdot ennen ostoa
- Lunastus riippuu maanomistajasta ja sopimuksesta
Vuokratontti ei ole huono asia, mutta kustannukset kannattaa ymmärtää.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi joillakin asunnoilla on tontin vuokravastike?
Tontin vuokravastike peritään, kun taloyhtiö ei omista tonttiaan vaan vuokraa sen maanomistajalta, esimerkiksi kunnalta. Esimerkiksi Helsinki luovuttaa omistamansa asuntotontit pääasiassa pitkäaikaisella vuokrauksella. Yhtiöjärjestys ratkaisee, peritäänkö maanvuokra omana vastikkeenaan vai osana hoitovastiketta.
Voiko tontin vuokra nousta merkittävästi?
Voi, erityisesti vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä. Maanvuokra on usein sidottu indeksiin, esimerkiksi Helsingissä elinkustannusindeksiin. Helsingin kaupungin mukaan uusi maanvuokra on päättyvää sopimusta uusittaessa yleensä vanhan sopimuksen tasoa merkittävästi korkeampi, ja siksi korotus otetaan käyttöön porrastetusti kymmenen vuoden aikana.
Paljonko tonttivuokra on keskimäärin?
Tilastokeskuksen mukaan tonttivuokraa maksavissa kerrostaloyhtiöissä tonttivuokra oli vuonna 2025 keskimäärin 1,01 € ja rivitaloyhtiöissä 0,59 € huoneistoneliöltä kuukaudessa. Yksittäisen yhtiön vuokra riippuu sopimuksesta ja voi poiketa keskiarvosta paljon.
Miten tontin vuokravastike vaikuttaa asunnon myyntihintaan?
Vuokratontilla olevan asunnon hintaan ei sisälly tontin arvoa, joten hinta voi olla matalampi kuin vastaavan omalla tontilla olevan asunnon. Ostajan kannattaa kuitenkin verrata kokonaisasumiskustannuksia, sillä tonttivuokra on jatkuva kulu ja voi nousta sopimuksen uusiutuessa.
Voiko taloyhtiö lunastaa vuokratontin?
Se riippuu maanomistajasta ja vuokrasopimuksen ehdoista. Lunastus poistaa maanvuokran mutta vaatii suuren kertakustannuksen, joka katetaan osakkailta kerralla tai yhtiölainalla. Taloyhtiössä päätös tehdään yleensä yhtiökokouksessa.
Riittääkö taloyhtiön vastike tuleviin korjauksiin?
Liitä isännöitsijäntodistus tai myynti-ilmoitus. Raportin talousosio arvioi vastikkeen tason suhteessa korjaustarpeeseen ja kertoo tulevat remontit.
Analysoi taloyhtiön talousEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Maanvuokralaki 258/1966 (Finlex)
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
- Helsingin kaupunki – Vuokrausperiaatteet, asuntotontit, joiden maanvuokrasopimukset päättyvät 2025
- Helsingin kaupunki – Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet
- Tilastokeskus – Asunto-osakeyhtiöiden talous
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 1.10.2026.