Varainsiirtovero sijoitusasunnossa
Varainsiirtovero sijoitusasunnossa: 1,5 % velattomasta hinnasta tai 3 % kiinteistöstä, maksuajat, yhtiölainaosuus ja veron käsittely osana hankintamenoa.
Verokannat: asunto-osakkeista maksetaan varainsiirtoveroa 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöistä 3 % kauppahinnasta. Lakimuutos tuli voimaan 1.1.2024, mutta alennettuja kantoja sovelletaan jo 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin. Sitä ennen allekirjoitetuissa kaupoissa asunto-osakkeen vero oli 2 % (1.3.2013 alkaen) ja kiinteistön 4 %. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.
Tässä artikkelissa varainsiirtoveroa käsitellään sijoitusasunnon ostajan näkökulmasta: miten vero lasketaan, milloin se maksetaan ja miten se vaikuttaa verotukseen vuokrauksen aikana ja asuntoa myytäessä.
Varainsiirtoveron perusteet
Mikä on varainsiirtovero
Varainsiirtovero on kertaluonteinen vero, jonka ostaja maksaa, kun asunto-osakkeen tai kiinteistön omistusoikeus siirtyy hänelle. Sijoitusasunnon ostaja maksaa veron samoin perustein kuin omaan käyttöön ostava.
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Tarkoitus | Vero omaisuuden omistusoikeuden siirrosta |
| Maksaja | Ostaja |
| Ajankohta | Kaupan yhteydessä tai määräajassa kaupan jälkeen |
| Kohde | Asunto-osakkeet, kiinteistöt ja muut arvopaperit |
Veroprosentit (sopimukset 12.10.2023 alkaen)
| Kohde | Veroprosentti |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Kiinteistö | 3 % kauppahinnasta |
Veron laskentapohja
| Kohde | Laskentapohja |
|---|---|
| Asunto-osake | Kauppahinta + yhtiölainaosuus (velaton hinta) |
| Kiinteistö | Kauppahinta tai muu vastike |
| Uudiskohde | Kauppahinta + yhtiölainaosuus (velaton hinta) |
Veron laskenta
Asunto-osakkeen vero
Esimerkissä oletetaan, että kauppakirja on allekirjoitettu 12.10.2023 tai myöhemmin eikä kaupassa ole muita vastikkeita.
| Erä | Summa |
|---|---|
| Kauppahinta | 150 000 € |
| + Yhtiölainaosuus | 50 000 € |
| = Velaton hinta | 200 000 € |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 3 000 € |
Kiinteistön vero
| Erä | Summa |
|---|---|
| Kauppahinta | 250 000 € |
| Varainsiirtovero (3 %) | 7 500 € |
Yhtiölainaosuuden huomiointi
Yhtiölainaosuus luetaan veron perusteeseen riippumatta siitä, maksaako ostaja sen pois kaupanteon yhteydessä vai myöhemmin rahoitusvastikkeina.
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Lainaosuus maksetaan pois kaupan yhteydessä | Osa veron perustetta |
| Lainaosuus jää maksettavaksi vastikkeina | Osa veron perustetta |
| Osakkeisiin ei kohdistu yhtiölainaa | Vain kauppahinta |
Sijoittajalle tämä tarkoittaa, että paljon yhtiölainaa sisältävän kohteen matala myyntihinta ei pienennä varainsiirtoveroa. Vero lasketaan samasta velattomasta hinnasta, jota käytetään kohteiden vertailussa.
Maksaminen
Maksun ajankohta
| Tilanne | Määräaika |
|---|---|
| Asunto-osake ilman välittäjää | 2 kk kauppakirjan allekirjoittamisesta |
| Asunto-osake välittäjän kautta | Kaupanteon yhteydessä, välittäjä tekee ilmoituksen |
| Kiinteistö | Ennen lainhuudon hakemista; lainhuutoa haetaan 6 kk:n kuluessa kaupasta |
| Uudiskohde | 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä, ostaja ilmoittaa itse |
Maksamisen käytäntö
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1. Laske vero | Velaton hinta (osake) tai kauppahinta (kiinteistö) × veroprosentti |
| 2. OmaVero | Tee varainsiirtoveroilmoitus |
| 3. Maksa | Oma varainsiirtoveron viitenumero |
| 4. Todistus | Tallenna todistus varainsiirtoverosta |
Jos ostajia on useita, esimerkiksi kaksi sijoittajaa yhdessä, kukin tekee oman ilmoituksensa ja maksaa oman osuutensa verosta omalla viitenumerollaan.
Myöhästyminen
| Seuraus | Sisältö |
|---|---|
| Myöhästymismaksu | 50 € henkilöasiakkaalta, jos ilmoitus on enintään 60 päivää myöhässä |
| Veronkorotus | Tavallisesti 10 %, vähintään 75 € henkilöasiakkaalta, jos ilmoitus on yli 60 päivää myöhässä tai antamatta |
| Viivästyskorko | Myöhässä maksetulle verolle, vuonna 2026 9,5 % |
| Viivästyskorotus | Kiinteistö: 20 % verosta jokaiselta alkavalta 6 kk:lta, jos lainhuutoa ei haettu ajoissa (enintään veron määrä) |
| Omistuksen rekisteröinti | Viivästyy, kunnes vero on ilmoitettu ja maksettu |
Ensiasunnon vapautus (poistui 1.1.2024)
Vapautus poistui
Tärkeä muutos: ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Vapautuksen voi saada enää siirtymätilanteissa, joissa sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja vanhat ehdot täyttyvät.
Sijoitusasunto ei ollut vapautuksen piirissä
| Piirre | Tilanne |
|---|---|
| Vapautus | Ei soveltunut sijoitusasuntoihin |
| Syy | Asunto piti ottaa ostajan omaksi vakituiseksi asunnoksi |
| Vero nyt | Asunto-osakkeista 1,5 %, kiinteistöistä 3 % |
Vanhan järjestelmän aikana sijoitusasunto saattoi myös estää myöhemmän ensiasuntovapautuksen: vapautusta ei saanut, jos oli aiemmin omistanut vähintään puolet asuinhuoneistosta, myös sijoitusasunnosta.
Erityistilanteet
Uudiskohde
| Piirre | Käytäntö |
|---|---|
| Ajankohta | 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä (yleensä kun rakennus on valmis ja kauppahinta maksettu) |
| Pohja | Kauppahinta + yhtiölainaosuus |
| Ilmoittaja | Ostaja itse, myös välittäjää käytettäessä |
| Edelleenluovutus | Jos osakkeet myydään eteenpäin ennen omistusoikeuden siirtymistä, edellisen luovutuksen vero maksetaan 2 kk:n kuluessa edelleenluovutuksesta |
Perintö, lahja ja ositus
| Tilanne | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Perintö | Ei veroa, ellei muille perillisille makseta vastiketta pesän ulkopuolisilla varoilla |
| Lahja tai testamentti | Ei varainsiirtoveroa (lahjasta voi tulla lahjavero) |
| Ositus | Ei veroa siltä osin kuin vastikkeena käytetään vain jaettavaa varallisuutta |
Yhtiömuotoinen ostaminen
| Tilanne | Vero |
|---|---|
| Yhtiö ostaa asunto-osakkeen | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Yhtiö ostaa kiinteistön | 3 % kauppahinnasta |
| Ostetaan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeita | 1,5 % velattomasta hinnasta |
Myös oman kiinteistön siirto omaan osakeyhtiöön osakkeita vastaan on lähtökohtaisesti varainsiirtoveron alainen luovutus (varainsiirtoverolain 4 §:n 4 momentti). Yhtiömuodon verovaikutukset kannattaa selvittää kokonaisuutena ennen järjestelyä.
Vaihtotilanteet
| Tilanne | Vero |
|---|---|
| Vaihto | Kumpikin osapuoli ilmoittaa saamastaan omaisuudesta ja maksaa veron |
| Verokanta | Saadun omaisuuden mukaan (osake 1,5 %, kiinteistö 3 %) |
| Väliraha | Välirahan maksaja maksaa veron luovuttamansa omaisuuden ja välirahan yhteisarvosta; saaja vähentää välirahan luovuttamansa omaisuuden arvosta |
Veron minimointi
Lailliset keinot
Varainsiirtoveron peruste on laissa sidottu kaupan todelliseen vastikkeeseen, joten veroa ei käytännössä voi pienentää kaupan rakennetta muuttamalla. Järjestelyt, joiden oikeudellinen muoto ei vastaa asian todellista luonnetta, voidaan verotuksessa sivuuttaa (verotusmenettelylain 28 §). Sijoittaja voi kuitenkin huolehtia siitä, ettei veroa makseta liikaa:
| Keino | Toimenpide |
|---|---|
| Tarkista peruste | Yhtiölainaosuus isännöitsijäntodistuksesta kaupantekopäivän tilanteen mukaan |
| Erittele kauppakirjassa | Esimerkiksi kiinteistön mukana myytävän irtaimiston hinta. Jos kiinteistön ohella luovutetaan muuta omaisuutta eikä vastikkeen jakautumista ole selvitetty, vero lasketaan koko vastikkeesta |
| Hae palautusta | Aiheettomasti tai liikaa maksettu vero palautetaan hakemuksesta, kun hakemus tehdään 3 vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta |
| Kaupan purku | Jos kauppa puretaan tuomiolla tai siihen rinnastuvassa tilanteessa tai hintaa alennetaan vastaavasti, veroa voi hakea takaisin 10 vuoden kuluessa |
Yhtiölainan vaikutus
| Vaihtoehto | Veropohja |
|---|---|
| Korkea kauppahinta, ei yhtiölainaa | Kauppahinta |
| Matala kauppahinta, paljon yhtiölainaa | Kauppahinta + lainaosuus |
| Lopputulos, kun velaton hinta on sama | Sama vero |
Veron vähentäminen
Voiko vähentää
| Vähennys | Tilanne |
|---|---|
| Vuokratulosta | Ei vähennetä |
| Hankintamenossa | Luetaan asunnon hankintamenoon |
| Myyntivoitossa | Pienentää verotettavaa voittoa, jos myyntivoitto lasketaan todellisella hankintamenolla |
Varainsiirtovero ei ole vuokratulosta vähennettävä vuosikulu. Se lisätään asunnon hankintamenoon, ja sen vaikutus näkyy vasta, kun asunto myydään.
Hankintameno
| Vaikutus | Sisältö |
|---|---|
| Lisätään hankintamenoon | Kauppahinnan ja muiden hankintakulujen lisäksi |
| Myyntivoitto | Pienempi, jos käytetään todellista hankintamenoa |
| Hankintameno-olettama | Jos Verohallinto soveltaa edullisempana olettamaa (20 % tai 40 % luovutushinnasta), varainsiirtoveroa ei vähennetä erikseen |
Hankintamenoon luetaan kauppahinnan lisäksi muun muassa ostajan maksama varainsiirtovero sekä välitys- ja tarkastuspalkkiot. Myöhässä maksetun veron viivästyskorkoa, veronkorotusta tai viivästyskorotusta ei voi lukea hankintamenoon. Tuloverotuksessa asunto-osakkeen luovutushintaan ei lueta yhtiölainaosuutta, vaikka varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta. Vanhoissa kaupoissa hankintamenoon luetaan ostohetken verokannalla maksettu vero, esimerkiksi 2 % ennen 12.10.2023 allekirjoitetussa asunto-osakekaupassa.
Dokumentointi
Tarvittavat dokumentit
| Dokumentti | Tarkoitus |
|---|---|
| Kauppakirja | Kauppahinta ja kaupantekopäivä |
| Todistus varainsiirtoverosta | Maksettu vero |
| Isännöitsijäntodistus | Yhtiölainaosuus kaupantekohetkellä |
Säilytysaika
| Dokumentti | Suositus |
|---|---|
| Kauppakirja ja todistus varainsiirtoverosta | Koko omistusajan ja myynnin verotuksen tarkistamiseen asti, koska niitä tarvitaan myyntivoiton laskemisessa |
| Isännöitsijäntodistus ja yhtiölainaerittely | Samoin koko omistusajan |
| Vuokraustoiminnan muistiinpanot ja tositteet | Vähintään 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta |
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko varainsiirtovero on sijoitusasunnosta?
Asunto-osakkeista (kerrostalo, rivitalo) varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta. Kiinteistöistä (esimerkiksi omakotitalo omalla tontilla) varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Kannat koskevat 12.10.2023 tai myöhemmin allekirjoitettuja kauppoja.
Voiko sijoitusasunnon ostaa ilman varainsiirtoveroa?
Tavallisessa kaupassa ei. Asunto-osakkeista maksetaan 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöistä 3 % kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024, eikä se koskenut sijoitusasuntoja. Veroa ei makseta esimerkiksi lahjana, testamentilla tai perintönä vastikkeetta saadusta asunnosta.
Lasketaanko yhtiölainaosuus veron pohjaan?
Kyllä. Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta ja ostettavaan asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta.
Voiko varainsiirtoveron vähentää vuokratuloista?
Ei. Varainsiirtovero lisätään asunnon hankintamenoon, ja se voi pienentää verotettavaa luovutusvoittoa, kun asunto myydään.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotus kokonaisuutena
- Sijoitusasunnon ostoprosessi vaihe vaiheelta
- Varainsiirtoveron opas ostajalle
- Hankintameno-olettama asunnon myynnissä
- Sijoitusasunnon myynnin verotus
Paljonko asuntokauppa maksaa kokonaisuudessaan?
Hinta, varainsiirtovero, kaupan kulut ja muutto yhdellä laskurilla.
Laske kaupan kokonaiskulutEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja – tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero
- Verohallinto: Kiinteistön ostaja – muista varainsiirtovero ja lainhuuto
- Verohallinto: Uudiskohde
- Verohallinto: Vaihto, ositus ja perinnönjako
- Verohallinto: Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
- Verohallinto: Maksetun varainsiirtoveron palautus
- Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje)
- Finlex: Varainsiirtoverolaki 931/1996
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.