Taloyhtiön hankerahoitus
Taloyhtiön hankerahoitus: remontin rahoitusvaihtoehdot, yhtiölaina, varat, Varken avustukset, vastikkeet ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiölain mukaan.
Taloyhtiön suuret remontit vaativat merkittävää rahoitusta. Rahoituksen suunnittelu on olennainen osa hankesuunnittelua, koska rahoitustapa ratkaisee, kuinka paljon ja kuinka pitkään osakkaat maksavat hankkeesta. Tämä artikkeli käsittelee remontin rahoitusvaihtoehtoja ja sitä, miten rahoituksesta päätetään. Yhtiölainan toimintaa yksittäisen osakkaan näkökulmasta (lainaosuus, rahoitusvastike ja verotus) käsitellään tarkemmin artikkelissa taloyhtiön yhtiölaina.
Artikkeli on yleistietoa eikä korvaa yhtiön omaa harkintaa. Isoissa hankkeissa yhtiö käyttää tyypillisesti apunaan isännöitsijää, hankkeen suunnittelijaa ja tarvittaessa lakimiestä.
Rahoituksen vaihtoehdot
Rahoituslähteet
Mistä rahoitus hankitaan:
| Lähde | Käyttö |
|---|---|
| Yhtiölaina | Yhtiö ottaa lainan, jota osakkaat maksavat vastikkeina |
| Kertyneet varat | Jos yhtiö on kerännyt varoja korjauksia varten |
| Avustukset | Tiettyihin toimenpiteisiin ehtojen täyttyessä |
| Vastikkeen korotus | Kustannus katetaan suoraan vastikkeilla |
| Yhdistelmä | Usein eri lähteitä käytetään yhdessä |
Rahoituksen valinta
Miten valitaan:
| Tekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Hankkeen koko | Mitä suurempi hanke, sitä useammin tarvitaan lainaa |
| Kertyneet varat | Käytettävissä oleva osuus pienentää lainatarvetta |
| Osakkaiden maksukyky | Kuukausittainen vastikevaikutus on arvioitava |
| Korot | Korkotaso vaikuttaa lainan kokonaiskustannukseen |
| Avustusmahdollisuus | Avustuksen ehdot voivat vaikuttaa hankkeen aikatauluun |
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas maksaa yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan (3 luku 1 §). Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta eikä siinä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta (3 luku 3 §). Yhtiöjärjestys kertoo siis, millä perusteella remontin kustannukset jaetaan osakkaiden kesken.
Yhtiölaina
Lainan ominaisuudet
Yhtiölainan ehdot neuvotellaan rahoittajan kanssa hankekohtaisesti. Laina-aika, korko, marginaali ja vakuudet vaihtelevat yhtiön tilanteen, hankkeen ja rahoittajan mukaan, joten yleisiä vertailulukuja ei kannata käyttää oman yhtiön arvioinnin pohjana.
| Ominaisuus | Mitä selvittää |
|---|---|
| Laina-aika | Pituus vaikuttaa kuukausierään ja kokonaiskorkoihin |
| Korko | Vaihtuva vai kiinteä, mihin viitekorkoon sidottu |
| Vakuus | Mitä rahoittaja edellyttää vakuudeksi |
| Marginaali | Rahoittajan lisä viitekoron päälle, neuvoteltavissa |
Suomen Pankin mukaan asuntoyhteisöille myönnettyjen lainojen kanta oli elokuun 2026 lopussa 47,0 mrd. euroa, ja elokuussa asuntoyhteisölainoja nostettiin 440 milj. euroa (tiedote 28.9.2026). Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden korkokulut laskivat 17,1 % ja pääomavastikkeet nousivat 0,6 % vuodesta 2024 vuoteen 2025 (Asunto-osakeyhtiöiden talous, tiedote 16.6.2026).
Laina-ajan vaikutus
Oletukset (laskuesimerkki): 10 000 euron lainaosuus, annuiteettilaina, korko 3,35 % koko laina-ajan. Korko vastaa Suomen Pankin ilmoittamaa uusien asuntolainojen keskikorkoa elokuussa 2026; taloyhtiön oma lainakorko voi poiketa siitä.
| Laina-aika | Rahoitusvastike/kk | Korot yhteensä |
|---|---|---|
| 15 vuotta | noin 71 € | noin 2 740 € |
| 20 vuotta | noin 57 € | noin 3 740 € |
| 25 vuotta | noin 49 € | noin 4 780 € |
Pidempi laina-aika keventää kuukausittaista vastiketta, mutta korkoja maksetaan yhteensä enemmän ja korkoriski kestää pidempään.
Lainan hakeminen
Prosessin vaiheet:
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1. Hankesuunnitelma | Kustannusarvio ja rahoitustarve |
| 2. Yhtiökokouksen päätös | Hankkeesta ja sen rahoituksesta päättäminen |
| 3. Kilpailutus | Tarjoukset useammalta rahoittajalta |
| 4. Valinta | Hallitus vertailee tarjoukset |
| 5. Nostaminen | Tyypillisesti urakan edetessä |
Lainaehdot
Tärkeimmät ehdot:
| Ehto | Huomioitava |
|---|---|
| Korko | Kiinteä vai vaihtuva |
| Marginaali | Rahoittajan lisä |
| Lyhennysvapaa | Onko rakennusaikana lyhennysvapaata |
| Ennenaikainen maksu | Ehdot ja mahdolliset kulut |
| Järjestelypalkkio | Kertaluonteinen kulu |
| Lainaosuuksien maksu | Voivatko osakkaat maksaa osuutensa pois |
Korkosuojaus
Taloyhtiö voi suojata lainan korkoa esimerkiksi kiinteällä korolla tai korkokatolla. Suojauksella on hintansa, ja sen ehdot, kustannukset ja voimassaoloaika kannattaa vertailla osana lainatarjouksia.
| Vaihtoehto | Kuvaus |
|---|---|
| Kiinteä korko | Korko sovitaan tietyksi ajaksi |
| Korkokatto | Korko ei nouse sovitun tason yli |
| Vaihtuva | Korko seuraa viitekorkoa ilman suojausta |
Korjausrahasto
Kertyneiden varojen käyttö
Jos yhtiö on kerännyt varoja tulevia korjauksia varten, niitä voidaan käyttää hankkeeseen yhtiön päätösten mukaisesti:
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Varat riittävät | Hanke ilman lainaa |
| Osittain | Täydennetään lainalla |
| Ei varoja | Laina tai vastikkeet |
Varojen ja lainan yhdistäminen
Varojen ja lainan suhde riippuu siitä, paljonko yhtiö on ehtinyt kerätä ja kuinka suuri hanke on. Kertyneet varat pienentävät lainaa ja siten korkokuluja, mutta yhtiö tarvitsee myös kassavaraa ennakoimattomiin menoihin. Oikeaa jakoa ei voi esittää yhtenä prosenttilukuna, vaan se lasketaan yhtiön omasta talousarviosta ja kunnossapitotarveselvityksestä.
Avustukset
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen avustukset
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Ara) tehtävät siirtyivät 1.3.2025 alkaen ympäristöministeriöön perustettuun Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukseen (Varke), joka myöntää avustuksia myös taloyhtiöille. Avustusten ehdot ja määrärahat muuttuvat, joten tilanne kannattaa tarkistaa Varken sivuilta ennen päätöksiä.
| Avustus | Kohde ja ehdot (Varke, tarkistettu 4.10.2026) |
|---|---|
| Energia-avustus 2026–2027 | Energiatehokkuutta merkittävästi parantavat korjaukset. Enintään 4 000 € asuntoa kohden ja enintään 50 % hyväksytyistä ja toteutuneista kustannuksista; pienempi määrä ratkaisee. Haku 28.9.2026 alkaen. |
| Hissiavustus | Hissin rakentaminen kerrostaloon, jonka porrashuoneessa tai sen yhteydessä ei ole ennestään hissiä. Enintään 45 % hyväksytyistä kustannuksista. |
| Esteettömyysavustus | Liikkumisesteen poistaminen. Enintään 35 % hyväksyttävistä ja kohtuullisista korjauskustannuksista. |
Avustusten hakeminen
Hakuprosessi:
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1. Tarkistus | Kelpoisuus ja ehdot hakuohjeesta |
| 2. Päätös | Yhtiön päätös hankkeeseen ryhtymisestä |
| 3. Hakemus | Varken verkkoasiointipalvelussa |
| 4. Päätös | Myöntö tai hylkäys |
| 5. Maksu | Maksua haetaan erikseen ehtojen mukaisesti |
Ajoitus on avustuksissa tärkeä. Varken mukaan energia-avustuksessa taloyhtiön päätöksen hankkeeseen ryhtymisestä on oltava lainvoimainen, ja korjaukset aloitetaan, kun hakemus on lähetetty (poikkeuksena 1.6.2026 jälkeen aloitettujen korjausten takautuva hakeminen 31.12.2026 mennessä). Hissiavustuksessa työt voi aloittaa lähtökohtaisesti vasta, kun avustuspäätös on saatu; jos töillä on kiire, yhtiö voi hakea Varkelta aloituslupaa. Esteettömyysavustuksen ehtona on, ettei töitä ole aloitettu ennen avustuspäätöstä tai aloituslupaa.
Muut tuet
Kunnilla tai muilla tahoilla voi olla omia avustuksia tai neuvontapalveluja. Niiden saatavuus vaihtelee, joten yhtiön kannattaa kysyä tilannetta oman kunnan palveluista hankkeen alkuvaiheessa.
Vastikkeen korotus
Korotusvaihtoehdot
Eri tapoja:
| Vaihtoehto | Käyttö |
|---|---|
| Väliaikainen korotus | Pienen hankkeen kustannus katetaan lyhyessä ajassa |
| Erillinen vastike | Jos yhtiöjärjestys mahdollistaa eri maksuperusteen |
| Pysyvä korotus | Varojen kerääminen tuleviin korjauksiin |
Korotuksen suuruus
Miten määritetään:
| Tekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Hankkeen koko | Rahoitustarve |
| Rahoitusaika | Jaettu ajalle |
| Osakkaiden maksukyky | Kohtuullisuus |
Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään muun muassa talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle (6 luku 3 §). Yhtiöjärjestyksessä on mainittava, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan (1 luku 13 §).
Rahoituksen suunnittelu
Hankesuunnitelman rahoitusosa
Rahoituksen suunnittelu:
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Kustannusarvio | Kokonaiskulut |
| Rahoituslähteet | Mistä katetaan |
| Maksuerät | Milloin maksetaan |
| Vastikevaikutus | Kuinka paljon nousee |
Vaihtoehtojen vertailu
Mitä vertailla:
| Kriteeri | Painoarvo |
|---|---|
| Kokonaiskustannus | Korkokuluineen |
| Vastikevaikutus | Osakkaiden kuukausimaksu |
| Joustavuus | Ennenaikainen maksu |
| Riskit | Korkoriski |
Vertailussa auttaa, kun jokaisesta vaihtoehdosta lasketaan sama perustieto: paljonko yhtiö maksaa yhteensä, paljonko neliötä tai osaketta kohden kuukaudessa ja miten vastike muuttuisi, jos korko nousisi esimerkiksi kahdella prosenttiyksiköllä.
Rahoitusaikataulu
Aikataulun suunnittelu:
| Vaihe | Ajankohta |
|---|---|
| Avustusehdot | Selvitetään ennen urakan aloitusta |
| Rahoituspäätös | Ennen urakkaa |
| Lainan nostot | Urakan edetessä |
| Lyhennykset alkavat | Lainasopimuksen mukaan |
Osakkaiden vaikutusmahdollisuudet
Päätöksenteko
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai vaikuttavat olennaisesti osakkaan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta (7 luku 2 § 2 mom.). Hallitus saa ryhtyä toimeen ilman yhtiökokousta vain, jos päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa, ja siitä on ilmoitettava osakkaille mahdollisimman pian kirjallisesti (7 luku 2 § 3 mom.).
Yhtiökokous päättää laajakantoisesta tai asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttavasta kunnossapidosta enemmistöpäätöksellä (6 luku 30 §). Päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä (6 luku 26 §). Kaikkien osakkaiden rahoittamasta uudistuksesta yhtiökokous voi päättää enemmistöllä, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja jokin laissa luetelluista edellytyksistä täyttyy, esimerkiksi rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia (6 luku 31 §). Ajankohdan tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta yhtiövastiketta peritään vain siihen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta (6 luku 33 §).
| Päätös | Kuka päättää |
|---|---|
| Hanke ja laina | Yhtiökokous, kun toimi on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti vastikkeisiin |
| Lainaehdot | Hallitus neuvottelee yhtiökokouksen päätöksen puitteissa |
| Vastikeperuste | Yhtiöjärjestys; muutos vaatii yhtiöjärjestyksen muuttamisen |
Jos yhtiöjärjestystä muutetaan niin, että osakkaan maksuvelvollisuus kasvaa vastike- tai muuta maksuperustetta muuttamalla, tarvitaan määräenemmistön lisäksi kyseisen osakkaan suostumus, ellei laissa säädetty poikkeus sovellu (6 luku 35 §).
Lainaosuuden maksu
Osakkaan vaihtoehdot:
| Vaihtoehto | Vaikutus |
|---|---|
| Rahoitusvastike | Lainaosuutta lyhennetään kuukausittain korkoineen |
| Kertasuoritus | Jos yhtiöjärjestys ja yhtiön päätökset sallivat, osuus maksetaan kerralla ja sen korot jäävät pois |
| Osittainen | Jos yhtiö sallii osittaiset suoritukset |
Verohallinnon mukaan pääomavastike voidaan maksaa kuukausittain tai yhtiön määräämänä ajankohtana kertasuorituksena. Kertasuorituksen verovaikutukset riippuvat siitä, käytetäänkö asuntoa itse vai vuokrataanko se, ja siitä, rahastoiko vai tulouttaako yhtiö suoritukset. Näitä käsitellään artikkelissa taloyhtiön yhtiölaina.
Riskienhallinta
Korkoriskit
Korkojen muutos:
| Riski | Hallintakeino |
|---|---|
| Nouseva korko | Kiinteä korko tai korkokatto |
| Merkittävä muutos | Varautuminen talousarviossa |
| Osakkaiden maksukyky | Vastikevaikutuksen arviointi |
Muut riskit
Huomioitavat riskit:
| Riski | Vaikutus |
|---|---|
| Kustannusylitykset | Lisärahoitustarve |
| Avustuksen epääminen | Lisärahoitustarve |
| Maksuvaikeudet | Puuttuva vastike voi rasittaa muita osakkaita |
Jos osakas jättää erääntyneen yhtiövastikkeen maksamatta, yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Hallituksen on annettava ensin kirjallinen varoitus, eikä hallintaanottoon ole oikeutta, jos osakas varoituksen johdosta viivytyksettä maksaa tai jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys (8 luku 2–3 §). Kustannusylityksiin kannattaa varautua jo rahoitussuunnitelmassa esimerkiksi varaamalla lainavaltuutukseen tai kassaan puskuria.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin kannattaa ottaa laina vs. korottaa vastiketta?
Suurissa hankkeissa laina on usein tarpeen, koska kustannusta ei voi kohtuudella kattaa lyhyessä ajassa vastikkeilla. Pienissä hankkeissa väliaikainen vastikkeen korotus voi olla edullisempi, koska korkokuluja ei synny. Ratkaisu kannattaa tehdä vertailemalla vaihtoehtojen kokonaiskustannusta ja vastikevaikutusta.
Voiko lainanottoa vastustaa?
Yhtiökokouksessa voi äänestää vastaan, mutta enemmistön päätös sitoo, kun laissa säädetyt edellytykset täyttyvät. Osakas voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos menettelyvirhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai osakkaan oikeuteen tai jos päätös on muuten asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä, muuten päätöstä pidetään pätevänä (23 luku 1 §). Tarvittaessa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.
Miten avustukset vaikuttavat rahoitukseen?
Avustukset pienentävät lainatarvetta ja siten rahoitusvastiketta. Koska avustusten ehdot koskevat myös töiden aloittamisen ajankohtaa, ehdot kannattaa selvittää ennen urakkasopimusta. Lainan lopullinen määrä on usein helpompi mitoittaa, kun avustuspäätös on tiedossa.
Kuka päättää vastikkeen korotuksesta?
Yhtiöjärjestyksessä määrätään, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle.
Lue myös
- Taloyhtiön yhtiölaina osakkaan kannalta
- Taloyhtiön korjausrahasto
- Taloyhtiön remontit
- Energiaremontti taloyhtiössä
- Päätöksenteko taloyhtiössä
Tarkista kohteen kunto ja riskit
Liitä myynti-ilmoitus tai isännöitsijäntodistus. Raportti kertoo rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja tulevat remontit.
Analysoi kohde maksuttaEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus – Arasta Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukseksi
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus – Energia-avustus 2026–2027
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus – Hissiavustus
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus – Esteettömyysavustus
- Verohallinto – Luovutusvoiton verotus (syventävä ohje)
- Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
- Tilastokeskus – Asunto-osakeyhtiöiden talous 2025 (tiedote 16.6.2026)
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 4.10.2026.