Sijoitusasunto yhtiömuodossa
Sijoitusasunto yhtiömuodossa: osakeyhtiön verotus, osingot, perustaminen, kirjanpito ja varojen nosto verrattuna asunnon omistamiseen yksityishenkilönä.
Sijoitusasuntoja voi omistaa itse tai osakeyhtiön kautta. Yhtiömuotoinen omistaminen voi joissakin tilanteissa keventää verotusta, mutta se tuo mukanaan kirjanpidon, tilinpäätöksen ja muita hallinnollisia velvoitteita. Lisäksi yhtiöön jäävät varat verotetaan uudelleen, kun ne nostetaan osakkaalle. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten yhtiömuoto vaikuttaa verotukseen ja mitä yhtiön perustaminen ja ylläpito vaativat.
Artikkeli on yleiskatsaus. Yhtiömuodon valinta on yksilöllinen päätös, joten sitä kannattaa arvioida oman kirjanpitäjän tai veroneuvojan kanssa.
Yhtiömuodon perusteet
Vaihtoehdot
Sijoitusasunnon voi omistaa kolmella tavalla:
| Omistusmuoto | Miten vuokratuloa verotetaan |
|---|---|
| Yksityishenkilö | Pääomatulona: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta |
| Osakeyhtiö | Yhtiön tulona: yhteisöverokanta 20 % |
| Avoin yhtiö tai kommandiittiyhtiö | Yhtymä ei ole erillinen verovelvollinen, vaan tulos jaetaan yhtiömiesten verotettavaksi |
Pääomatulon veroprosentit koskevat verovuoden pääomatuloja kokonaisuutena, joten 34 prosentin kanta voi tulla sovellettavaksi, jos vuokratulojen lisäksi on esimerkiksi luovutusvoittoja. Yksityishenkilön vuokratulojen verotuksesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa vuokratulojen verotus.
Osakeyhtiön verotus
Osakeyhtiö on osakkaistaan erillinen verovelvollinen. Yhtiö maksaa verotettavasta tulostaan yhteisöveroa 20 prosenttia. Kun yhtiö siirtää varoja osakkaalle, verotus riippuu siitä, missä muodossa varat nostetaan:
| Erä | Verotus |
|---|---|
| Yhtiön verotettava tulo | Yhteisövero 20 % |
| Osinko listaamattomasta yhtiöstä | Osittain veronalaista pääomatuloa ja/tai ansiotuloa, osa verotonta (ks. alempana) |
| Palkka | Osakkaan ansiotuloa, yhtiölle palkan sivukulut |
Kokonaisverorasitus
Yhtiömuodossa verotus tapahtuu kahdessa vaiheessa. Niin kauan kuin voitto jää yhtiöön, siitä on maksettu vain yhteisövero. Kun voitto jaetaan osinkona, osakas maksaa lisäksi osingon veronalaisesta osasta veroa. Kokonaisverorasitus riippuu siksi siitä, paljonko ja missä muodossa varoja nostetaan ja kuinka suuri yhtiön nettovarallisuus on.
Osakeyhtiön edut
Matalampi verokanta yhtiön tasolla
Yhteisöverokanta (20 %) on alempi kuin yksityishenkilön pääomatulon verokanta (30 % tai 34 %). Ero koskee kuitenkin vain yhtiöön jäävää tulosta. Jos voitot nostetaan osakkaalle, osingon verotus kaventaa eroa.
Varojen kerryttäminen yhtiöön
Yhtiöön jätetyistä voittovaroista ei makseta osakkaan veroa ennen kuin ne jaetaan. Yhtiö voi käyttää niitä esimerkiksi lainojen lyhentämiseen tai uusiin asuntohankintoihin. Tästä voi olla hyötyä sijoittajalle, joka aikoo kasvattaa asuntosalkkua pitkään eikä tarvitse vuokratuottoa omaan kulutukseensa.
Kulujen vähentäminen
Yhtiö vähentää verotuksessa tulon hankkimisesta ja säilyttämisestä aiheutuneet menot, kuten vastikkeet, korot, korjaukset sekä kirjanpito- ja hallintokulut. Yksityinen vuokranantaja vähentää vastaavat vuokraustoiminnan kulut vuokratulostaan (ks. sijoitusasunnon kulut verotuksessa). Yhtiömuoto ei siis automaattisesti laajenna vähennyksiä. Osakkaan yksityiset menot, kuten oma auto tai asuminen, eivät muutu yhtiön menoiksi. Jos osakas saa yhtiöstä etua ilman käypää vastiketta, etu voidaan verottaa peiteltynä osinkona.
Vastuun rajoitus
Osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö, eivätkä osakkeenomistajat vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista (osakeyhtiölaki 1 luku 2 §). Käytännössä vastuunrajoitus voi jäädä kapeaksi, jos osakas antaa yhtiön lainalle henkilökohtaisen takauksen tai muun vakuuden. Silloin hän vastaa sitoumuksensa perusteella.
Osakeyhtiön haitat
Hallinnolliset velvoitteet
| Velvoite | Sisältö |
|---|---|
| Kirjanpito | Osakeyhtiö on kirjanpitovelvollinen ja kirjanpito on kahdenkertainen |
| Tilinpäätös | Laaditaan neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä |
| Veroilmoitus | Elinkeinotoiminnan veroilmoitus (6B) annetaan vuosittain, myös jos toimintaa ei ole ollut |
| Hallitus | Yhtiöllä on oltava hallitus |
| Tilintarkastus | Pakollinen vain, jos laissa säädetyt kokorajat ylittyvät |
Tilintarkastajan voi jättää valitsematta, jos sekä päättyneellä että sitä edeltäneellä tilikaudella enintään yksi seuraavista on täyttynyt: taseen loppusumma yli 100 000 euroa, liikevaihto yli 200 000 euroa tai keskimäärin yli kolme työntekijää (tilintarkastuslaki 2 luku 2 §). Asuntoja omistavan yhtiön tase ylittää usein 100 000 euroa, mutta pelkkä tämä raja ei vielä velvoita tilintarkastukseen.
Kustannukset
Yhtiön ylläpidosta syntyy vuosittaisia kuluja, joita yksityisellä omistajalla ei ole: kirjanpito ja tilinpäätös, veroilmoitukset, pankkitili ja mahdollinen tilintarkastus. Kulujen suuruus riippuu siitä, tekeekö omistaja osan töistä itse vai ostaako palvelut. Ennen perustamista kannattaa pyytää tarjous kirjanpitäjältä ja verrata vuosikuluja odotettuun veroetuun. Pienessä toiminnassa kulut voivat syödä veroedun kokonaan.
Osingon verotus
Listaamattomasta yhtiöstä saadun osingon verotus riippuu osakkeiden matemaattisesta arvosta eli yhtiön nettovarallisuudesta. Verohallinto laskee sen edellisenä vuonna päättyneen tilikauden taseesta: varat miinus velat jaettuna osakkeiden määrällä. Verohallinnon ohjeen (sivu päivitetty 1.1.2026) mukaan:
| Osinko | Verotus |
|---|---|
| Enintään 8 % osakkeiden matemaattisesta arvosta, 150 000 euroon asti | 25 % veronalaista pääomatuloa, 75 % verotonta |
| Sama osuus 150 000 euroa ylittävältä osalta | 85 % veronalaista pääomatuloa, 15 % verotonta |
| 8 %:n ylittävä osa (ansiotulo-osinko) | 75 % veronalaista ansiotuloa, 25 % verotonta |
150 000 euron raja on osakaskohtainen: saman vuoden osingot kaikista listaamattomista yhtiöistä lasketaan yhteen. Yhtiö tekee osingosta ennakonpidätyksen, joka on 7,5 % 150 000 euroon asti ja 28 % sen ylittävästä osasta.
Asuntosijoitusyhtiössä matemaattinen arvo voi olla pieni etenkin alkuvuosina, jos asunnot on rahoitettu pääosin velalla. Silloin suuri osa osingosta voi olla ansiotulo-osinkoa, jota verotetaan progressiivisesti.
Myyntivoiton verotus
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Yhtiö myy asunnon | Voitto on yhtiön veronalaista tuloa (20 %). Yhtiö ei voi käyttää hankintameno-olettamaa |
| Voittovarat nostetaan osakkaalle | Osingon verotus osakkaalla |
| Osakas myy yhtiön osakkeet | Luovutusvoitto on osakkaan pääomatuloa |
Yksityishenkilö voi asunnon myydessään käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on edullisempi kuin todelliset kulut. Yhteisö, avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö eivät voi. Tämä ero kannattaa ottaa huomioon, jos asuntoja aiotaan omistaa pitkään. Lue lisää: sijoitusasunnon myynnin verotus.
Milloin yhtiö kannattaa
Yhtiö voi sopia, kun
Laissa tai Verohallinnon ohjeissa ei ole asuntojen määrää, jonka jälkeen yhtiö olisi kannattavampi. Arvio tehdään omilla luvuilla. Yhtiömuoto voi sopia erityisesti silloin, kun:
- vuokratuottoa ei tarvita omaan kulutukseen, vaan voitot on tarkoitus sijoittaa uudelleen
- toiminta on niin laajaa, että yhtiön kiinteät kulut jäävät pieniksi suhteessa veroetuun
- asuntojen hankintaan halutaan ottaa mukaan useita sijoittajia selkein osuuksin
- yhtiön nettovarallisuus on riittävän suuri, jotta osingot voidaan jakaa pääomatulo-osinkoina.
Yksityisomistus voi olla parempi, kun
- asuntoja on vähän ja yhtiön kulut olisivat suuret suhteessa vuokratuloon
- vuokratuotto on tarkoitus nostaa omaan käyttöön heti
- asuntoja aiotaan omistaa pitkään, jolloin hankintameno-olettamasta voi tulla hyötyä myynnissä
- omistaja haluaa välttää kirjanpidon, tilinpäätöksen ja yhtiön hallinnon.
Laskentaesimerkki
Esimerkki havainnollistaa verotuksen rakennetta. Luvut ovat oletuksia, eivät markkinatietoa.
Oletukset: vuokratulo 12 000 euroa vuodessa ja vuokraustoiminnan vähennyskelpoiset kulut (vastikkeet, korot, korjaukset) 5 000 euroa kummassakin omistusmuodossa. Yhtiöllä on lisäksi 1 000 euron vuotuiset kirjanpito- ja hallintokulut. Yksityishenkilön pääomatulot jäävät alle 30 000 euron. Osinko on enintään 8 % osakkeiden matemaattisesta arvosta (edellyttää vähintään 60 000 euron matemaattista arvoa), ja muita listaamattomien yhtiöiden osinkoja ei ole.
| Erä | Yksityinen | Yhtiö, voitto jää yhtiöön | Yhtiö, voitto jaetaan osinkona |
|---|---|---|---|
| Vuokratulo | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Kulut | −5 000 € | −6 000 € | −6 000 € |
| Verotettava tulo | 7 000 € | 6 000 € | 6 000 € |
| Vero ensimmäisessä vaiheessa | 2 100 € (30 %) | 1 200 € (20 %) | 1 200 € (20 %) |
| Osingon vero | – | – | 360 € (4 800 € × 25 % × 30 %) |
| Jää omistajalle | 4 900 € | 4 800 € yhtiöön | 4 440 € osakkaalle |
Tässä esimerkissä yhtiön kulut syövät suuren osan verohyödystä. Jos osinkoa ei voi jakaa pääomatulo-osinkona, esimerkiksi koska yhtiön nettovarallisuus on pieni, lopputulos voi olla yksityisomistusta heikompi.
Yhtiön perustaminen
Perustamisen vaiheet
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| 1. Perustamissopimus | Osakkaat allekirjoittavat perustamissopimuksen ja hyväksyvät yhtiöjärjestyksen |
| 2. Osakepääoma | Yksityisellä osakeyhtiöllä ei ole vähimmäisosakepääomaa (vähimmäismäärä koskee vain julkista osakeyhtiötä) |
| 3. Perustamisilmoitus | Ilmoitus kaupparekisteriin YTJ-palvelussa kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta, muuten perustaminen raukeaa |
| 4. Rekisteröinti | Yhtiö syntyy, kun se merkitään kaupparekisteriin |
Perustamisen kulut
Patentti- ja rekisterihallituksen hinnaston (päivitetty 1.1.2026) mukaan osakeyhtiön perustamisilmoitus maksaa 400 euroa ja ohjattu perustaminen YTJ-palvelussa 300 euroa. Paperilomakkeella ilmoittaminen ei ole ollut mahdollista 1.1.2026 alkaen. Lisäksi voi syntyä kuluja esimerkiksi perustamisasiakirjojen laatimisesta ja pankkitilin avaamisesta. Maksut kannattaa tarkistaa PRH:n hinnastosta ennen perustamista.
Asunnon siirto yhtiöön
Omistuksessa olevan asunnon siirtäminen omaan yhtiöön on verotuksessa luovutus, vaikka omistaja pysyisi taloudellisesti samana:
- Yhtiö maksaa ostajana varainsiirtoveroa: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Lue lisää: varainsiirtovero sijoitusasunnossa.
- Myyjälle voi syntyä veronalainen luovutusvoitto, jonka vero on pääomatuloveroa.
- Myös apporttina eli osakkeiden merkintähinnan maksuna siirretty asunto on luovutus.
- Yhtiön ja osakkaan välisissä kaupoissa on noudatettava käypää hinnoittelua. Käyvästä poikkeava hinta voi johtaa peitellyn osingon tai muun veroseuraamuksen arvioimiseen.
Jos järjestelyn tarkoituksena on pelkästään verojen välttäminen, Verohallinto voi soveltaa veronkiertosäännöstä (verotusmenettelylaki 28 §) ja verottaa asian todellisen luonteen mukaisesti.
Yhtiön hallinnointi
Kirjanpito
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Menetelmä | Kahdenkertainen kirjanpito |
| Tilikausi | Yleensä 12 kuukautta |
| Tilinpäätös | Laaditaan joka tilikaudelta |
| Säilytys | Tilinpäätös ja kirjanpidot vähintään 10 vuotta, tositteet vähintään 6 vuotta (kirjanpitolaki 2 luku 10 §) |
Tilinpäätös
Tilinpäätökseen kuuluvat tuloslaskelma, tase ja liitetiedot. Pienyrityksiä koskee kevennetty sääntely, joten tilinpäätöksen laajuus kannattaa tarkistaa kirjanpitäjän kanssa. Tilinpäätös laaditaan neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, ja yhtiökokous päättää sen vahvistamisesta ja voitonjaosta.
Verotus
| Vaihe | Ajankohta |
|---|---|
| Tilikausi päättyy | Yhtiöjärjestyksen mukaan |
| Veroilmoitus | Neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden lopusta |
| Ennakkovero | Maksetaan tilikauden aikana arvioidusta tuloksesta |
Esimerkiksi joulukuussa 2025 tilikautensa päättäneiden osakeyhtiöiden veroilmoituksen määräpäivä oli 30.4.2026.
Varojen nostaminen
Osingon nostaminen
Osingonjaosta päättää yhtiökokous. Varoja voi jakaa vain vapaasta omasta pääomasta, eikä jako saa vaarantaa yhtiön maksukykyä. Osinko on osakkaan sen vuoden tuloa, jona se on ollut nostettavissa yhtiökokouksen päätöksen perusteella.
Palkan maksu
Yhtiö voi maksaa palkkaa osakkaalle, joka tekee yhtiölle työtä. Palkka on osakkaan ansiotuloa, ja yhtiö maksaa siitä työnantajan sivukulut. Palkan tulee vastata tehtyä työtä, koska työhön perustumaton "palkka" voidaan katsoa peitellyksi osingoksi.
Laina yhtiöltä
Osakaslaina on veronalaista pääomatuloa, jos lainansaaja tai hänen perheenjäsenensä omistavat yhdessä tai erikseen vähintään 10 prosenttia yhtiön osakkeista (tuloverolaki 53 a §). Pääomatuloksi luetaan verovuonna nostettu laina siltä osin kuin se on verovuoden lopussa maksamatta. Lainan ehtojen tulee vastata sitä, mitä toisistaan riippumattomat osapuolet sopisivat. Muuten osa edusta voidaan verottaa peiteltynä osinkona.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin kannattaa perustaa yhtiö?
Yleispätevää asuntojen määrää ei ole. Yhtiö voi sopia, kun vuokratuotto sijoitetaan uudelleen eikä sitä tarvita omaan kulutukseen ja kun yhtiön kiinteät kulut jäävät pieniksi suhteessa veroetuun. Laske vertailu omilla luvuillasi ja käy se läpi kirjanpitäjän tai veroneuvojan kanssa.
Paljonko yhtiön ylläpito maksaa?
Perustamisilmoitus maksaa PRH:n hinnaston mukaan 400 euroa (ohjattu perustaminen 300 euroa, tilanne 1.1.2026). Vuosikulut riippuvat kirjanpidon ja muiden palvelujen hinnoista sekä siitä, tarvitaanko tilintarkastusta. Pyydä tarjous ennen päätöstä.
Voiko olemassa olevan asunnon siirtää yhtiöön?
Voi, mutta siirto on luovutus. Yhtiö maksaa varainsiirtoveron, ja myyjälle voi syntyä veronalainen luovutusvoitto. Kauppahinnan tulee vastata käypää arvoa.
Voiko osakeyhtiö käyttää hankintameno-olettamaa?
Ei voi. Yhtiön myydessä asunnon voitto lasketaan todellisesta hankintamenosta ja kuluista.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotus kokonaisuutena
- Sijoitusasunnon verosuunnittelu laillisin keinoin
- Asuntosijoittamisen perusteet aloittelijalle
- Vuokratulojen verotus yksityishenkilöllä
- Sijoitusasunnon lainan korkojen vähentäminen
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Osingot listaamattomasta yhtiöstä
- Verohallinto: Osakeyhtiön ja osuuskunnan verotus
- Verohallinto: Osakeyhtiö – muista nämä asiat, kun olet antamassa veroilmoitusta (2.4.2026)
- Verohallinto: Peitelty osinko (syventävä vero-ohje)
- Verohallinto: Luonnollisen henkilön osakeyhtiöstä nostaman osakaslainan verotus
- Verohallinto: Veronkiertosäännöksen soveltaminen
- PRH: Perustamisilmoitusten hinnat
- PRH: Osakeyhtiön perustamisilmoitus YTJ-palvelussa
- Finlex: Osakeyhtiölaki 624/2006
- Finlex: Kirjanpitolaki 1336/1997
- Finlex: Tilintarkastuslaki 1141/2015
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.