Sijoitusasunnon myynnin verotus – opas myyntivoittoveroon

Huomio: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Verotuskäytännöt voivat muuttua.

Sijoitusasunnon myynti eroaa verotuksellisesti oman asunnon myynnistä. Oman vakituisen asunnon myynti voi olla verovapaata, mutta vuokralla olleen asunnon myynnistä syntyvä voitto on tyypillisesti veronalaista pääomatuloa. Verohallinnon termein kyse on luovutusvoitosta. Tässä artikkelissa käydään läpi luovutusvoiton laskenta, hankintameno-olettama, tappion vähentäminen ja myynnin ilmoittaminen laskuesimerkkien avulla.

Sijoitusasunnon verotuksen perusperiaatteet

Tässä artikkelissa sijoitusasunnolla tarkoitetaan asuntoa, jota myyjä ei ole käyttänyt omana vakituisena asuntonaan, vaan joka on ollut esimerkiksi vuokrattuna. Verotuksen kannalta ratkaisevaa ei ole nimitys vaan se, täyttyvätkö oman asunnon verovapauden edellytykset.

Milloin myynti on veronalaista?

Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, kun myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana.

Vuokralla olleessa asunnossa asumisen edellytys ei yleensä toteudu, joten luovutusvoitto on veronalaista. Koko asunnon vuokraaminen katkaisee oman asumisen, vaikka vuokraus olisi lyhytaikaista (KHO 2021:75).

Pääomatuloverotus

Luovutusvoitto on kaupantekovuoden pääomatuloa. Pääomatulon veroprosentti on:

• 30 % verotettavasta pääomatulosta 30 000 euroon asti
• 34 % 30 000 euroa ylittävältä osalta

Raja koskee verovuoden pääomatuloja yhteensä. Esimerkiksi saman vuoden vuokratulot, osingot ja luovutusvoitot lasketaan yhteen. Osakeyhtiön omistaman asunnon myyntiä verotetaan eri säännöin.

Myyntivoiton laskenta sijoitusasunnossa

Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä luovutushinnasta hankintameno sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut:

Luovutusvoitto = luovutushinta − hankintameno − perusparannukset − myyntikulut

Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa. Verohallinto käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa tapaa.

Luovutushinta

Asunto-osakkeen luovutushinta on tuloverotuksessa kauppahinta. Asuntoon kohdistuvaa yhtiölainaosuutta ei lueta luovutushintaan. Varainsiirtoverotuksessa yhtiölainaosuus sen sijaan luetaan veron perusteeseen.

Esimerkki:

• Kauppahinta: 120 000 euroa
• Yhtiölainaosuus: 30 000 euroa (velaton hinta 150 000 euroa)
• Luovutushinta tuloverotuksessa: 120 000 euroa

Hankintameno

Hankintameno koostuu:

1. Ostohinta

   • Myyjälle maksettu kauppahinta ilman yhtiölainaosuutta

2. Ostokulut

   • Ostohetkellä maksettu varainsiirtovero. Asunto-osakkeen vero on 1,5 % velattomasta hinnasta 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitetuissa kaupoissa. Sitä ennen vero oli 2 % velattomasta hinnasta 1.3.2013 tai sen jälkeen tehdyissä kaupoissa ja aiemmin 1,6 % kauppahinnasta.
   • Ostajan maksama välityspalkkio ja muut ostoon välittömästi liittyvät kulut

3. Pääomavastikkeet, jotka lisätään hankintamenoon

   • Taloyhtiön rahastoimat pääomavastikkeet
   • Yhtiölainaosuuden kertasuoritus oston tai myynnin yhteydessä
   • Tuloutettuja vastikkeita, jotka on vähennetty vuokratulosta, ei lisätä hankintamenoon

4. Perusparannukset

   • Menot, joilla asunto on saatettu parempaan ja arvokkaampaan kuntoon, esimerkiksi kylpyhuoneen tai keittiön kokonaisvaltainen uusiminen tai parvekelasit
   • Jos perusparannuksista on tehty tasapoistoja vuokratulosta, hankintamenoon lisätään vain poistamaton osa

Vuosikorjaukset, kuten maalaus, tapetointi tai kuluneen laitteen uusiminen, eivät lisää hankintamenoa.

Myyntikulut

Verohallinnon ohjeen mukaan vähennyskelpoisia myyntikuluja ovat esimerkiksi:

• Välityspalkkio
• Myyntiä varten tehdyn kuntotarkastuksen ja arvioinnin kulut
• Kauppakirjan laatimispalkkio
• Myyntiä varten hankitut asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus
• Myynti-ilmoitukset ja esittelyt
• Myyntikuntoon saattamisen korjausmenot
• Tyhjillään olleen asunnon hoitovastikkeet myynti- tai korjausajalta

Lainan korot ja lainan kulut eivät ole hankintamenoa eivätkä myyntikuluja.

Käytännön esimerkki: Sijoitusasunnon myyntivoiton laskenta

Oletukset: asunto-osake, ostettu 2018, ei omaa käyttöä. Yhtiölainan lyhennykset on maksettu tuloutettuina rahoitusvastikkeina ja vähennetty vuokratulosta. Kylpyhuoneremontti on perusparannus, josta ei ole tehty tasapoistoja. Myyjällä ei ole muita pääomatuloja myyntivuonna.

Matti osti sijoitusasunnon vuonna 2018:

• Kauppahinta: 140 000 euroa
• Yhtiölainaosuus: 20 000 euroa (velaton hinta 160 000 euroa)
• Varainsiirtovero 2 % velattomasta hinnasta: 3 200 euroa
• Hankintameno: 140 000 + 3 200 = 143 200 euroa

Omistusaikana vuonna 2020:

• Kylpyhuoneremontti (perusparannus): 12 000 euroa
• Hankintameno perusparannuksineen: 155 200 euroa

Matti myy asunnon vuonna 2025:

• Kauppahinta: 175 000 euroa
• Yhtiölainaosuus: 15 000 euroa (ei lueta luovutushintaan)
• Välityspalkkio: 6 500 euroa

Luovutusvoiton laskenta:

• Luovutushinta: 175 000 euroa
• Hankintameno perusparannuksineen: 155 200 euroa
• Myyntikulut: 6 500 euroa
• Luovutusvoitto: 175 000 − 155 200 − 6 500 = 13 300 euroa

Hankintameno-olettama olisi 20 % × 175 000 = 35 000 euroa, jolloin voitto olisi 140 000 euroa. Todellinen hankintameno on siis selvästi edullisempi.

Veron laskenta:

• 13 300 × 30 % = 3 990 euroa

Jos Matti olisi vähentänyt remontista tasapoistoja vuokratulosta esimerkiksi viitenä vuonna 1 200 euroa vuodessa, hankintamenoon lisättäisiin vain poistamaton osa 6 000 euroa ja luovutusvoitto olisi 19 300 euroa.

Hankintameno-olettama sijoitusasunnossa

Todellisen hankintamenon sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa:

• 20 % luovutushinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta
• 40 % luovutushinnasta, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta

Olettamaa käytettäessä myyntikuluja tai perusparannuksia ei vähennetä erikseen.

Milloin olettama kannattaa?

Hankintameno-olettama voi olla edullinen, kun:

• Asunto on ostettu kauan sitten selvästi nykyistä hintaa halvemmalla
• Arvo on noussut merkittävästi
• Perusparannuksia tai myyntikuluja on vähän

Esimerkki olettaman käytöstä

Oletukset: kauppahinnat ilman yhtiölainaosuutta, ei muita pääomatuloja myyntivuonna, ei perusparannuksia.

Liisa osti sijoitusasunnon vuonna 2010 hintaan 60 000 euroa. Hän myy sen vuonna 2025 hintaan 140 000 euroa. Omistusaika on 15 vuotta.

Vaihtoehto 1: Todellinen hankintameno

• Ostohinta: 60 000 euroa
• Varainsiirtovero (1,6 % vuonna 2010): 960 euroa
• Välityspalkkio myynnissä: 5 000 euroa
• Luovutusvoitto: 140 000 − 60 960 − 5 000 = 74 040 euroa
• Vero: 30 000 × 30 % + 44 040 × 34 % = 9 000 + 14 973,60 = 23 973,60 euroa

Vaihtoehto 2: Hankintameno-olettama (40 %)

• Olettama: 40 % × 140 000 = 56 000 euroa
• Luovutusvoitto: 140 000 − 56 000 = 84 000 euroa
• Vero: 30 000 × 30 % + 54 000 × 34 % = 9 000 + 18 360 = 27 360 euroa

Tässä tapauksessa todellinen hankintameno on edullisempi pitkästä omistusajasta huolimatta.

Vuokratuottojen ja myyntivoiton suhde

Sijoitusasunnon verotuksessa on kaksi erillistä verotuksen kohdetta.

Vuokratulot

Vuokraustoiminnan aikana vuokratulot ovat pääomatuloa. Vuokratuloista vähennetään esimerkiksi:

• Hoitovastikkeet ja tuloutetut rahoitusvastikkeet
• Vuosikorjaukset
• Perusparannusten tasapoistot
• Muut vuokraustoiminnan kulut

Vuokra-asunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista erikseen. Lisää aiheesta artikkelissa sijoitusasunnon kulut verotuksessa.

Myyntivoitto

Luovutusvoitto verotetaan erikseen myyntivuonna. Vuokrausaikana tehdyt vuosikorjaukset on jo vähennetty vuokratuloista, eikä niitä voi vähentää uudelleen luovutusvoittoa laskettaessa.

Perusparannusten käsittely

Asunto-osakkeen perusparannukset voi vähentää vuokratulosta tasapoistoina 10 vuodessa tai lisätä hankintamenoon myynnin yhteydessä. Jos tasapoistoja on tehty, myynnissä hankintamenoon lisätään vain poistamatta jäänyt osa. Kiinteistön rakennuksen myynnissä myyntihinnasta vähennetään rakennuksen poistamaton hankintameno. Poistoista tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon poistot.

Tärkeää: Sama meno vähennetään vain kerran, joko vuokratulosta tai luovutusvoitosta.

Myyntitappion käsittely

Jos luovutushinta jää alle hankintamenon ja myyntikulujen, syntyy luovutustappio.

Tappion vähentäminen

Sijoitusasunnon luovutustappio vähennetään:

• Myyntivuoden luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista
• Tarvittaessa viiden seuraavan verovuoden luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista

Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista. Luovutustappio ei kasvata pääomatulolajin alijäämää eikä oikeuta alijäämähyvitykseen.

Esimerkki tappion vähentämisestä

Oletus: ei muita pääomatuloja vuonna 2025.

Pekka myy sijoitusasunnon 20 000 euron tappiolla vuonna 2025. Samana vuonna hän myy toisen sijoitusasunnon 35 000 euron voitolla.

• Voitto toisesta asunnosta: 35 000 euroa
• Tappio ensimmäisestä: 20 000 euroa
• Verotettava luovutusvoitto: 35 000 − 20 000 = 15 000 euroa
• Vero: 15 000 × 30 % = 4 500 euroa

Tappion siirto

Jos tappiota ei voida vähentää myyntivuonna, se vahvistetaan ja vähennetään seuraavien viiden vuoden luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista. Tappio vähennetään heti, kun se on mahdollista, eikä vähennysvuotta voi valita. Eri vuosien tappiot vähennetään vanhimmasta alkaen.

Verosuunnittelu sijoitusasunnon myynnissä

Seuraavat asiat vaikuttavat myynnin verotukseen. Yksilöllisissä tilanteissa kannattaa kääntyä veroasiantuntijan puoleen.

1. Omistusajan pituus

Jos omistusaika lähestyy 10 vuotta, hankintameno-olettama nousee rajan ylittyessä 20 prosentista 40 prosenttiin. Olettama on hyödyllinen vain, jos se on suurempi kuin todellinen hankintameno ja kulut.

2. Perusparannusten dokumentointi

Perusparannusten kuitit kannattaa säilyttää koko omistusajan. Ne kasvattavat hankintamenoa ja pienentävät verotettavaa voittoa.

3. Myyntikulujen huomioiminen

Kaikki vähennyskelpoiset myyntikulut kannattaa ilmoittaa, esimerkiksi välityspalkkio, ilmoituskulut, kuntotarkastus ja kauppakirjan laatimispalkkio.

4. Tappioiden huomioiminen

Vahvistetut luovutustappiot vähennetään automaattisesti seuraavien viiden vuoden pääomatuloista. Tappioiden vanhenemisaika kannattaa huomioida, kun muita myyntejä suunnitellaan.

5. Myynnin ajoitus

Luovutusvoitto on kaupantekovuoden tuloa. Jos saman vuoden pääomatulot ylittävät 30 000 euroa, ylittävästä osasta maksetaan 34 %:n vero. Ajoituksen verovaikutus kannattaa laskea etukäteen.

Useamman sijoitusasunnon myynti

Jos myyt useamman sijoitusasunnon samana vuonna, voitot ja tappiot lasketaan yhteen.

Esimerkki

Oletus: ei muita pääomatuloja vuonna 2025.

Sari myy vuonna 2025 kolme sijoitusasuntoa:

• Asunto A: voitto 40 000 euroa
• Asunto B: tappio 15 000 euroa
• Asunto C: voitto 25 000 euroa

Nettoluovutusvoitto: 40 000 − 15 000 + 25 000 = 50 000 euroa

Vero: 30 000 × 30 % + 20 000 × 34 % = 9 000 + 6 800 = 15 800 euroa

Erityistilanteet

Peritty sijoitusasunto

Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa. Omistusaika alkaa perittävän kuolemasta.

Lahjaksi saatu sijoitusasunto

Lahjaksi saadun asunnon hankintamenona käytetään lahjaverotuksessa vahvistettua arvoa, ja omistusaika alkaa lahjan saamisesta. Jos asunto myydään ennen kuin lahjoituksesta on kulunut vuosi, hankintamenona käytetään lahjanantajan hankintamenoa.

Puolisoiden yhteinen sijoitusasunto

Jos puolisot omistavat sijoitusasunnon yhdessä, kumpikin ilmoittaa oman osuutensa luovutusvoitosta omistusosuutensa mukaan.

Osakeyhtiön kautta omistettu asunto

Jos sijoitusasunto omistetaan osakeyhtiön kautta, luovutusvoitto on yhtiön tuloa. Yhteisön tuloveroprosentti on 20 (TVL 124 §), ja yhtiöstä nostettuja varoja verotetaan osakkaalla erikseen. Kokonaisuus kannattaa arvioida veroasiantuntijan kanssa.

Ilmoittaminen verottajalle

Veroilmoitus

Sijoitusasunnon myynti ilmoitetaan sen vuoden verotuksessa, jona kauppakirja on allekirjoitettu. Ilmoitus tehdään OmaVerossa kohdassa Luovutusvoitot tai paperilla lomakkeella 9. Ilmoitetaan muun muassa:

• Luovutushinta ja kaupantekopäivä
• Hankintameno ja hankintapäivä
• Perusparannukset
• Myyntikulut

Dokumenttien säilytys

Vuokraustoiminnan muistiinpanot ja tositteet säilytetään kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Hankintaan ja myyntiin liittyvät asiakirjat kannattaa säilyttää koko omistusajan ja myynnin jälkeen niin kauan kuin myyntivuoden verotusta voidaan vielä oikaista:

• Kauppakirjat (osto ja myynti)
• Perusparannusten kuitit
• Myyntikulujen kuitit
• Varainsiirtoveron maksutosite
• Isännöitsijän selvitys rahastoiduista vastikkeista

Ennakkovero

Verohallinto suosittaa ilmoittamaan myynnin OmaVerossa jo myyntivuonna. Samalla voi valita, maksaako veron ennakkoverona vai verokortin veroprosentin korotuksena. Jos veroa ei makseta etukäteen, siitä tulee jäännösveroa. Lisäennakon voi maksaa myyntivuotta seuraavan tammikuun loppuun mennessä, jolloin huojennetulta viivästyskorolta vältytään.

Ennakkoveron hakeminen:

1. Kirjaudu OmaVeroon
2. Valitse verokortti ja ennakkovero ja ilmoita luovutusvoitto muiden tulojen kohdassa
3. Valitse ennakkovero tai verokortin muutos
4. Maksa ennakkovero päätöksen mukaisina erinä

Usein kysytyt kysymykset

Voiko sijoitusasunnon myynti olla verovapaata?

Tyypillisesti ei. Myynti voi olla verovapaata, jos myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeesta tai asiantuntijalta.

Miten vuokrasuhde vaikuttaa verotukseen?

Vuokrasuhde ei vaikuta luovutusvoiton laskentaan. Vuokraustoiminta päättyy verotuksessa, kun asunto laitetaan myyntiin, tai jos asunto myydään vuokrattuna, kun omistusoikeus siirtyy ostajalle. Vuokratulot ja kulut ilmoitetaan siihen asti.

Voiko lainan korot vähentää myyntivoitosta?

Ei. Lainan korot eivät ole hankintamenoa eivätkä myyntikuluja. Vuokraustoiminnan aikana ne vähennetään pääomatuloista tulonhankkimisvelan korkoina.

Miten vastikkeet vaikuttavat verotukseen?

Hoitovastikkeet ja tuloutetut rahoitusvastikkeet vähennetään vuokratulosta, eivätkä ne kasvata hankintamenoa. Taloyhtiön rahastoimat pääomavastikkeet lisätään hankintamenoon.

Milloin myynnistä maksetaan vero?

Jos myynti ilmoitetaan jo myyntivuonna ennakkoveroa varten, vero maksetaan ennakkoveron erinä tai verokortin kautta. Muussa tapauksessa vero määrätään seuraavan vuoden verotuksessa jäännösverona.

Yhteenveto

Sijoitusasunnon myynti on tyypillisesti veronalaista, ja verovaikutukset kannattaa laskea hyvissä ajoin. Keskeiset muistettavat asiat:

• Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona (30 % / 34 %)
• Luovutushintaan ei lueta yhtiölainaosuutta
• Hankintameno koostuu ostohinnasta, ostokuluista, rahastoiduista vastikkeista ja perusparannuksista
• Tehdyt poistot pienentävät hankintamenoa
• Laske sekä todellinen hankintameno että olettama
• Luovutustappio vähennetään pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna
• Ilmoita myynti OmaVerossa jo myyntivuonna

Lue myös

• Asunnon myyntivoiton verotuksen perusteet
• Luovutusvoiton laskeminen vaihe vaiheelta
• Hankintameno-olettama
• Poistojen vaikutus myyntivoittoon
• Yhtiölaina asunnon verotuksessa

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa verotuksellista neuvontaa.

Lähteet

• Verohallinto: Asunnon verollinen myynti – vero.fi
• Verohallinto: Vuokratulojen vähennykset – vero.fi
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje) – vero.fi
• Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje, 12.1.2026) – vero.fi
• Varainsiirtoverolaki 931/1996, 20 § – finlex.fi