Määräalan kauppa – kun ostetaan osa kiinteistöstä

Määräalan kauppa tarkoittaa tilannetta, jossa ostetaan rajoiltaan määrätty osa kiinteistöstä. Tämä on yleistä esimerkiksi silloin, kun suuremmasta tilasta myydään rakennuspaikka tai kun kuolinpesä myy osan perintökiinteistöstä. Määräalan kauppa tehdään samassa muodossa kuin tavallinen kiinteistökauppa, mutta se poikkeaa siitä erityisesti kaupan jälkeisten vaiheiden osalta: määräalasta muodostetaan oma kiinteistö lohkomalla. Tässä oppaassa käymme läpi määräalan kaupan erityispiirteet.

Mikä on määräala?

Määritelmä

Määräala on:

• rajoiltaan määrätty osa kiinteistöstä
• ei vielä itsenäinen kiinteistö
• yksilöidään kauppakirjassa, käytännössä yleensä kartan avulla
• muuttuu itsenäiseksi kiinteistöksi lohkomisessa

Maakaaren mukaan kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös määräalan luovutukseen. Kauppaan sovelletaan siis samoja muotovaatimuksia ja virhesäännöksiä kuin koko kiinteistön kauppaan.

Milloin tarvitaan?

Määräalan kauppa tulee kysymykseen esimerkiksi, kun:

• myyjä myy osan tilastaan
• ostetaan rakennuspaikka suuremmasta maa-alueesta
• naapurit siirtävät aluetta kiinteistöltä toiselle
• kuolinpesä myy osan perintökiinteistöstä

Määräala vs. kiinteistö

Määräalan kaupan vaiheet

Vaihe 1: Alueen määrittely

Tärkeää:

• rajat kannattaa määritellä mahdollisimman tarkasti
• kartta kauppakirjan liitteeksi
• pinta-alan ilmoittaminen
• rakennusoikeuden ja rakentamisen edellytysten selvittäminen

Rajojen määrittely:

• piirros kiinteistörekisterikartan pohjalle
• kartta mittakaavassa
• maastossa näkyvien kohteiden hyödyntäminen kuvauksessa
• tarvittaessa asiantuntijan apu

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä myytävän määräalan sijainti voidaan maakaaren mukaan osoittaa kauppakirjaan otetulla piirroksella, joka laaditaan sähköisen kiinteistörekisterikartan pohjalle.

Vaihe 2: Kaupan tekeminen

Samoin kuin tavallisessa kiinteistökaupassa (maakaari 2:1):

• kauppakirja tehdään kirjallisesti
• myyjä ja ostaja allekirjoittavat sen
• kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa
• vaihtoehtoisesti kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, jolloin kaupanvahvistajaa ei tarvita

Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Muotovaatimusten vastainen kauppa ei sido osapuolia.

Erityistä määräalalle:

• tarkka aluerajaus kauppakirjaan
• kartta tai piirros liitteenä
• kulkuoikeuksista ja muista käyttöoikeuksista sopiminen
• lohkomiskustannusten jaosta sopiminen

Vaihe 3: Varainsiirtovero ja lainhuudon hakeminen

Kiinteistön, myös määräalan, ostaja maksaa varainsiirtoveroa 3 % kauppahinnasta. Vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa kaupasta.

Lainhuuto määräalaan:

• ostaja hakee lainhuutoa määräalan saannolle
• lainhuuto myönnetään määräalaan
• lainhuudon hakeminen käynnistää Maanmittauslaitoksen mukaan myös lohkomisen
• kun määräalasta muodostettu kiinteistö on merkitty kiinteistörekisteriin, kirjaamisviranomainen siirtää lainhuudon omasta aloitteestaan koskemaan uutta kiinteistöä

Vaihe 4: Lohkominen

Lohkomistoimitus:

• Maanmittauslaitoksen tekemä kiinteistötoimitus
• muodostaa määräalasta uuden kiinteistön
• määrittää ja merkitsee rajat
• perustaa tarvittavat tieoikeudet ja muut käyttöoikeudet
• rekisteröi uuden kiinteistötunnuksen

Aikataulu:

• käynnistyy lainhuudon hakemisesta
• Maanmittauslaitoksen mukaan lohkominen kestää keskimäärin noin 6 kuukautta
• vuodenaika vaikuttaa, koska talvella mittauksia ei yleensä voida tehdä

Lohkominen käytännössä

Mitä tapahtuu lohkomisessa?

1. Ilmoitus osapuolille

   • Ilmoitus lohkomista käsittelevän maanmittausinsinöörin yhteystiedoista
   • Uuden kiinteistön nimen voi ilmoittaa viimeistään kokouksessa

2. Kokous ja maastotyöt

   • Ilmoitus kokouksesta lähetetään noin kuukausi etukäteen, tarvittaessa myös naapureille
   • Rajat mitataan ja tarvittavat rajapyykit asetetaan
   • Kokoukseen osallistuminen ei ole välttämätöntä

3. Päätökset

   • Tieoikeudet ja muut käyttöoikeudet perustetaan
   • Päätökset kirjataan toimitusasiakirjoihin

4. Rekisteröinti

   • Uusi kiinteistötunnus
   • Merkintä kiinteistörekisteriin
   • Lainhuuto siirtyy uuteen kiinteistöön

Selvissä asioissa lohkominen voidaan Maanmittauslaitoksen mukaan tehdä ilman kokousta.

Lohkomisen kustannukset

Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan lohkomisen hinta määräytyy lohkottavan alueen pinta-alan mukaan. Hinta sisältää mittaukset, rajapyykit, oikeuksien perustamisen ja rekisterimuutokset. Lohkomisesta ei makseta arvonlisäveroa.

Hinnat Maanmittauslaitoksen hinnastosta, tarkistettu 25.9.2026. Maksu määräytyy lainhuutohakemuksen saapumisajankohdan hinnaston mukaan. Lisäksi ostaja maksaa lainhuudosta Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaisen maksun.

Kuka maksaa:

• kiinteistötoimitusmaksun maksaa lohkokiinteistön omistaja eli käytännössä yleensä ostaja, ellei muuta ole sovittu
• kustannusten jaosta voidaan sopia kauppakirjassa

Erityiskysymyksiä

Kulkuoikeudet

Jos määräalalla ei ole tieyhteyttä:

• tieoikeus voidaan perustaa lohkomisen yhteydessä
• kulkuoikeudesta kannattaa sopia jo kauppakirjassa
• tieyhteyden järjestäminen vaikuttaa myös rakentamisluvan edellytyksiin

Vesi ja viemäri

Selvitettävää:

• onko liittymismahdollisuus vesihuoltolaitoksen verkostoon
• vaatiiko johtojen vetäminen naapurin maan käyttöä
• tarvitaanko johto- tai muu käyttöoikeus

Rakennusoikeus ja rakennuspaikan vaatimukset

Rakentamislaki 751/2023 tuli voimaan 1.1.2025, ja rakennuslupa korvattiin rakentamisluvalla. Rakentamisluvan edellytyksenä on muun muassa, että rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen.

• Asemakaava-alueella rakentamisen on oltava voimassa olevan asemakaavan mukaista, ja luvan hakijan on hallittava koko rakennuspaikkaa.
• Asemakaava-alueen ulkopuolella rakentamislain 45 §:n mukaan rakennuspaikan on oltava vähintään 1 000 neliömetriä, rakennukset on voitava sijoittaa vähintään neljän metrin etäisyydelle kiinteistön rajasta, eikä rakennuspaikalla saa olla tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi vedensaannin, jätevesien ja hulevesien on oltava hoidettavissa aiheuttamatta haittaa ympäristölle.
• Rakennusjärjestys voi sisältää rakennuspaikkaa koskevia lisämääräyksiä, esimerkiksi rakennuspaikan kokoa.
• Suunnittelutarvealueella sovelletaan lisäedellytyksiä.

Rakentamisen edellytykset kannattaa selvittää kunnan rakennusvalvonnasta ennen kauppaa. Maakaaren mukaan kyse voi olla vallintavirheestä, jos rakentamista varten hankittua määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain rajoitusten vuoksi muodostaa rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Rantamääräala

Ranta-alueilla rakentamisen edellytykset riippuvat paljon kaavoitustilanteesta. Selvitettävää:

• mikä kaava alueella on voimassa ja salliiko se rakentamisen
• onko rakennusoikeus kohdistettu juuri ostettavalle alueelle
• kuuluuko alueeseen osuus yhteiseen vesialueeseen

Riskit ja niiden hallinta

Ostajan riskejä

Myyjän riskejä

Myyjän saama luovutusvoitto on pääomatuloa, jonka vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee verovuoden pääomatuloja kokonaisuutena.

Tarkistuslista määräalan kauppaan

Ennen kauppaa

• Määräalan rajat selvitetty ja dokumentoitu
• Pinta-ala mitattu tai laskettu
• Rakentamisen edellytykset selvitetty kunnasta
• Kulkuoikeus varmistettu
• Vesi- ja viemäriliittymät selvitetty
• Kaava ja rakennusjärjestys tarkistettu
• Emäkiinteistön rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote tarkistettu

Kauppakirjassa

• Rajat kuvattu tarkasti
• Kartta tai piirros liitteenä
• Kulkuoikeudet sovittu
• Rasitteet dokumentoitu
• Lohkomiskustannusten jako sovittu

Kaupan jälkeen

• Varainsiirtovero maksettu
• Lainhuuto haettu 6 kuukauden kuluessa
• Lohkominen käynnistyy lainhuutohakemuksesta
• Odotetaan ilmoitusta lohkomisen käsittelystä
• Lainhuuto siirtyy uuteen kiinteistöön lohkomisen jälkeen

Usein kysytyt kysymykset

Voiko määräalalle rakentaa ennen lohkomista?

Se riippuu alueesta. Rakentamisluvan edellytyksenä on, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa, ja asemakaava-alueella kaavaan ja tontin muodostamiseen liittyvät vaatimukset voivat edellyttää kiinteistönmuodostusta ennen luvan myöntämistä. Tilanne kannattaa varmistaa kunnan rakennusvalvonnasta ennen kauppaa.

Kuinka kauan lohkominen kestää?

Maanmittauslaitoksen mukaan lohkominen kestää keskimäärin noin 6 kuukautta lainhuutohakemuksesta. Aikaan vaikuttaa esimerkiksi vuodenaika.

Voiko määräalaa käyttää lainan vakuutena?

Maakaaren mukaan kiinnitys voidaan vahvistaa muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan, kun määräalaan voidaan myöntää lainhuuto. Määräalaan vahvistettu kiinnitys kohdistuu lohkomisen jälkeen muodostettuun kiinteistöön. Rahoittajan vakuuskäytännöt vaihtelevat, joten asia kannattaa selvittää rahoittajalta ennen kauppaa.

Mitä jos lohkomisessa rajat muuttuvat?

Lohkomisessa rajat määritetään kauppakirjan perusteella. Jos kauppakirjan kuvaus on epätarkka, rajojen tulkinnasta voi syntyä epäselvyyttä. Siksi huolellinen kartta tai piirros kauppakirjassa on tärkeä.

Kuka päättää lohkomisen rajat?

Lähtökohtana ovat kauppakirjan mukaiset rajat. Maanmittausinsinööri mittaa rajat ja asettaa rajapyykit. Epäselvissä tilanteissa kannattaa olla yhteydessä maanmittausinsinööriin jo ennen kokousta.

Yhteenveto

Määräalan kauppa vaatii erityistä huolellisuutta:

1. Rajat: määritellään tarkasti kauppakirjan kartassa tai piirroksessa
2. Oikeudet: kulkuoikeudet ja rasitteet kannattaa sopia
3. Rakentaminen: rakennuspaikan vaatimukset selvitetään ennen kauppaa
4. Lainhuuto ja lohkominen: lainhuudon hakeminen käynnistää lohkomisen, joka muuttaa määräalan kiinteistöksi
5. Aikataulu ja kulut: lohkominen kestää keskimäärin noin 6 kuukautta, ja maksu riippuu pinta-alasta

Huolellisesti valmisteltu määräalan kauppa vähentää riitojen ja viivästysten riskiä.

Lähteet

• Maanmittauslaitos: Muodosta uusi kiinteistö lohkomalla (sisältää hinnaston)
• Maanmittauslaitos: Hae kiinteistön omistuksen rekisteröintiä
• Maakaari 540/1995 (Finlex)
• Kiinteistönmuodostamislaki 554/1995 (Finlex)
• Rakentamislaki 751/2023 (Finlex)
• Verohallinto: Kiinteistön ostajan varainsiirtovero

Lue myös

• Kiinteistökaupan vaiheet
• Lainhuuto-opas
• Kaupanvahvistajan rooli kiinteistökaupassa
• Kiinteistön kauppakirja ja sen sisältö
• Kiinteistökaupan virheet ja ostajan oikeudet