Lyhytaikaisen vuokrauksen verotus

Lyhytaikaisen vuokrauksen verotus voi olla monimutkaisempaa kuin tavallisen pitkäaikaisen vuokrauksen. Ratkaisevaa on, onko kyse tavallisesta vuokratulosta vai elinkeinotoiminnasta, ja onko vuokraus arvonlisäverotuksessa majoitustoimintaa. Tässä artikkelissa käydään läpi Verohallinnon ohjeiden pääkohdat: tulon verotus, vähennyskelpoiset kulut, arvonlisävero, alustojen tiedonantovelvollisuus ja oman asunnon vuokraamisen vaikutukset.

Verotuksen perusteet

Verotusmuodon määräytyminen

Verohallinnon mukaan luonnollisen henkilön saama vuokratulo on lähtökohtaisesti pääomatuloa. Myös lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla saatuun tuloon sovelletaan tuloverolakia, ellei toimintaa pidetä elinkeinotoimintana.

Rajanveto

Elinkeinotoiminnaksi katsominen edellyttää Verohallinnon ohjeen mukaan, että elinkeinotoiminnan tunnusmerkit täyttyvät kokonaisuutena arvioiden. Tunnusmerkkejä ovat muun muassa:

• voiton tavoittelu
• itsenäisyys
• suunnitelmallisuus
• liiketoimintariski
• jatkuvuus
• toiminnan kohdistuminen laajaan joukkoon

Verohallinnon mukaan yksittäisen kohteen vuokraaminen lyhytaikaisilla sopimuksilla ei yleensä täytä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä. Useiden kalustettujen huoneiden, huoneistojen tai kiinteistöjen vuokraaminen tilapäistä majoitusta tarvitseville voi sen sijaan olla elinkeinotoimintaa, jos toimintaan liittyy muutakin kuin tilan vuokraaminen, esimerkiksi siivous tai liinavaatteet.

Pääomatuloverotus

Milloin pääomatuloa

Vuokratulo on tyypillisesti pääomatuloa, kun:

• vuokrataan yksittäistä kohdetta
• vuokrataan omaa asuntoa, sen osaa tai omaa loma-asuntoa
• toimintaan ei liity merkittäviä lisäpalveluja
• toiminta ei muutoin täytä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä

Verohallinnon mukaan vuokratuloista maksetaan veroa myös silloin, kun omaisuutta vuokrataan vain satunnaisesti tai lyhyeksi ajaksi. Tulot ilmoitetaan, vaikka kulujen vähentämisen jälkeen maksettavaa veroa ei jäisi.

Verokanta

Pääomatulon vero on 30 % veronalaisesta pääomatulosta 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee verovuoden pääomatuloja kokonaisuutena.

Vähennyskelpoiset kulut

Verohallinnon mukaan suoraan vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat kulut voi vähentää kokonaan. Muut kulut suhteutetaan vuokra-aikaan ja vuokralla olevan osuuden pinta-alaan.

Satunnaisessa vuokrauksessa kaavamainen kalustevähennys on Verohallinnon ohjeen mukaan 1,30 euroa päivässä (huone tai yksiö) tai 2,00 euroa päivässä (kaksio tai suurempi). Verohallinnon esimerkin mukaan, jos puolet asunnosta on vuokrattuna lyhyissä jaksoissa yhteensä kuukauden ajan, voi vähentää puolet yhden kuukauden hoitovastikkeesta.

Omaan käyttöön hankitun loma-asunnon satunnaisessa vuokrauksessa vähennetään vain vuokra-aikaan kohdistuvat kulut ja suoraan vuokraukseen liittyvät kulut. Muu osa kuluista on yksityiskäytön elantomenoja.

Elinkeinotoiminta

Milloin elinkeinotoimintaa

Elinkeinotoimintaa voi olla esimerkiksi silloin, kun:

• vuokrattavana on useita kalustettuja kohteita
• toiminta on jatkuvaa ja suunnitelmallista
• vuokraukseen liittyy palveluja, kuten siivous ja liinavaatteet
• toimintaa markkinoidaan laajalle asiakasjoukolle

Arvonlisäverotuksessa majoitustoimintana pidettävä toiminta ei Verohallinnon mukaan kuitenkaan automaattisesti ole tuloverotuksessa elinkeinotoimintaa. Molemmat arvioidaan omina kysymyksinään.

Elinkeinotoiminnan verotus

Elinkeinotoiminnassa tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ovat vähennyskelpoisia elinkeinoverolain mukaan.

Siirtyminen elinkeinotoimintaan

Jos toiminta kasvaa, huomioitavaksi voivat tulla:

• elinkeinotoiminnan veroilmoitus ja kirjanpito
• arvonlisäverovelvollisuus, jos toiminta on majoitusliiketoimintaa ja liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa
• majoitustoimintaa koskevat ilmoitusvelvollisuudet

Arvonlisävero

ALV-velvollisuus

Arvonlisäverolain mukaan kiinteistön ja asuinhuoneiston vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Poikkeuksena on hotelli- ja leirintäaluetoimintaan verrattava majoitustoiminta, jossa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen käyttöoikeus luovutetaan tilapäistä ja lyhytaikaista majoitusta varten ammattimaisesti ja jatkuvaluontoisesti. Verohallinnon mukaan tilapäisyyttä voi osoittaa esimerkiksi päivä- tai viikkovuokra.

Vähäisen toiminnan raja on vero.fi:n mukaan 20 000 euroa kalenterivuodessa. Kun raja ylittyy, yrityksen on rekisteröidyttävä alv-velvolliseksi rajan ylittymisajankohdasta alkaen. Verohallinnon esimerkissä yksityishenkilön yksittäisen asuinhuoneiston vuokraus välityssivuston kautta 30 vuorokaudelta, yhteensä 5 000 euroa vuodessa, ei toiminnan vähäisyyden vuoksi ollut liiketoiminnan muodossa harjoitettua arvonlisäverollista majoitustoimintaa. Esimerkissä vuokranantaja ei ollut myöskään tehnyt ilmoituksia taloyhtiölle tai terveydensuojeluviranomaiselle eikä matkustajailmoituksia. Jos majoitustiloja on vain yksi tai kaksi, verollisuuden edellytyksenä on lähtökohtaisesti tilojen käyttö yksinomaan majoitusliiketoiminnassa.

Majoituspalvelujen ALV

Jos toiminta on arvonlisäverollista majoitustoimintaa:

• majoitukseen sovelletaan alennettua 13,5 %:n verokantaa (vuonna 2025 14 %)
• majoituksen yhteydessä myytyyn siivoukseen ja liinavaatteisiin sovelletaan samaa alennettua verokantaa
• toimintaa varten tehtyjen ostojen arvonlisäveron voi vähentää, mutta ei omaan käyttöön kohdistuvaa osuutta
• arvonlisävero ilmoitetaan ja maksetaan säännöllisesti

ALV-käsittely käytännössä

Oman asunnon vuokraus

Tilapäinen vuokraus

Oman asunnon vuokraus:

• tulot ovat verotettavaa pääomatuloa
• vuokraukseen kohdistuvat kulut ovat vähennyskelpoisia edellä kuvatulla tavalla
• koko asunnon vuokraaminen katkaisee oman käytön, vaikka vuokraus olisi lyhytaikainen

Verohallinnon mukaan koko asunnon vuokralle antaminen, vaikka vain satunnaisesti, katkaisee asunnon yhtäjaksoisen oman käytön (KHO 2021:75). Tällä voi olla vaikutusta siihen, onko asunnon myöhempi myynti verovapaa. Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun omistaja on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana.

Rajat ja huomiot

Huomioitavaa:

• Asumisaika ei katkea, jos vuokraat vain osaa asunnosta ja asut itse samanaikaisesti asunnossa.
• Selvitä vaikutukset ennen vuokrauksen aloittamista, erityisesti jos myyt asunnon lähivuosina.
• Dokumentoi vuokrapäivät ja oma käyttö.

Kirjanpito ja dokumentointi

Mitä dokumentoida

Vuokraustoimintaa koskee muistiinpanovelvollisuus: tuloista ja menoista tehdään muistiinpanot tai säilytetään tositteet niin, että ne selviävät riittävästi eriteltyinä.

Verohallinnon mukaan kuitit ja tositteet säilytetään yleensä 3 vuotta verovuoden päättymisestä, ja joissain tilanteissa pidempään. Elinkeinotoiminnassa noudatetaan kirjanpitoa koskevia säännöksiä.

Tulojen ilmoittaminen

Pääomatulona verotettavat vuokratulot ilmoitetaan esitäytetyllä veroilmoituksella. Ilmoita:

• vuokratulot bruttona
• vuokraukseen kohdistuvat kulut
• vuokrapäivät ja vuokratun osuuden pinta-ala, kun kuluja suhteutetaan

Elinkeinotoiminnan tulot ilmoitetaan elinkeinotoiminnan veroilmoituksella.

Alustojen tiedonantovelvollisuus (DAC7)

Vuodesta 2023 alkaen digitaalisten alustojen operaattorien on pitänyt kerätä tiedot alustan kautta välitetyistä myynneistä ja vuokrauksista ja ilmoittaa ne Verohallinnolle. Kiinteän omaisuuden vuokrauksesta alusta ilmoittaa muun muassa saadut tulot, perimänsä palkkiot sekä tietoja kohteesta, kuten osoitteen, kiinteistötunnuksen ja vuokrapäivät. Tiedot ovat Verohallinnolle vertailutietoja: vuokranantajan on silti itse ilmoitettava tulot veroilmoituksella, myös ulkomaisen alustan kautta saadut.

Majoitustoiminnan ilmoitusvelvollisuudet

Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain mukaan majoitustoimintaa on ammattimaisesti tapahtuva kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoaminen tilapäistä majoitusta tarvitseville. Majoitustoiminnan harjoittaja vastaa muun muassa siitä, että matkustajasta tehdään matkustajailmoitus. Verohallinnon ohjeessa mainitaan lisäksi ilmoitukset terveydensuojeluviranomaisille ja taloyhtiölle huoneiston käyttämisestä majoitustoimintaan. Omat velvollisuudet kannattaa tarkistaa kunnan ympäristöterveydenhuollosta ja taloyhtiöstä ennen toiminnan aloittamista.

Verosuunnittelu

Kulujen dokumentointi

Verotuksessa kannattaa:

• dokumentoida kaikki vuokraukseen liittyvät kulut
• kirjata vuokrapäivät ja oma käyttö
• valita kalustevähennyksen tapa (kaavamainen tai todelliset menot) harkiten, koska valittua tapaa noudatetaan lähtökohtaisesti myös seuraavina vuosina
• huomioida vuokrauksen vaikutus oman asunnon myynnin verovapauteen

Yhtiömuodon harkinta

Laajassa majoitustoiminnassa yhtiömuoto voi tulla harkittavaksi. Osakeyhtiön tuloa verotetaan 20 %:n yhteisöverolla, ja varoja voi jättää yhtiöön.

Yhtiön haitat

Yhtiön haitat:

• hallinnolliset kulut
• osingon verotus, kun varoja nostetaan yhtiöstä
• monimutkaisuus

Yhtiömuodon valinnassa kannattaa käyttää veroasiantuntijaa.

Usein kysytyt kysymykset

Miten ilmoitan vuokrausalustan kautta saadut tulot verotuksessa?

Ilmoita tulot vuokratuloina esitäytetyllä veroilmoituksella ja vähennä vuokraukseen kohdistuvat kulut. Alustaoperaattori ilmoittaa tiedot Verohallinnolle vertailutiedoiksi, mutta ilmoitusvastuu on vuokranantajalla.

Maksetaanko lyhytaikaisesta vuokrauksesta ALV:tä?

Vain jos toiminta on arvonlisäverollista majoitustoimintaa ja liikevaihto ylittää vähäisen toiminnan rajan 20 000 euroa kalenterivuodessa. Tavallinen asuinhuoneiston vuokraus on arvonlisäverotonta, ja yksittäisen huoneiston satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei yleensä ole majoitusliiketoimintaa.

Milloin toiminta muuttuu elinkeinotoiminnaksi?

Tarkkaa rajaa ei ole. Useat kohteet, jatkuva toiminta ja liitännäispalvelut viittaavat elinkeinotoimintaan, ja tunnusmerkkejä arvioidaan kokonaisuutena. Epäselvissä tilanteissa kannattaa kysyä Verohallinnosta.

---

Lue myös

• Lyhytaikaisen vuokrauksen perusteet
• Vuokratulojen verotus ja vähennykset
• Lyhytaikaista vuokrausta koskevat säännöt ja luvat
• Lyhytaikaisen vuokrauksen kannattavuus
• Sijoitusasunnon verotus

---

Lähteet

• Verohallinto: Lyhytaikainen ja satunnainen vuokraus
• Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje)
• Verohallinto: Majoitustoiminnan arvonlisäverotus (syventävä ohje)
• Verohallinto: Arvonlisäveroprosentit
• Verohallinto: Arvonlisäverovelvollisuus ja rekisteröinti
• Verohallinto: Myynti digitaalisilla alustoilla (DAC7)

---

Artikkeli julkaistu 15.6.2026.