Irtaimiston luovutus asuntokaupassa – mitä kauppaan kuuluu?

Irtaimiston luovutus asuntokaupassa tarkoittaa niiden tavaroiden siirtymistä, jotka kuuluvat kauppaan. Mitä asunnon mukana tulee ja mitä ei, on keskeinen neuvottelukysymys, josta syntyy helposti erimielisyyttä, jos asiasta ei ole sovittu selvästi. Tässä oppaassa käymme läpi irtaimiston käsittelyn asuntokaupassa.

Mitä irtaimisto tarkoittaa?

Määritelmä

Irtaimisto on:

• Asuntoon kuulumattomia tavaroita
• Liikuteltavia esineitä
• Ei kiinteästi rakennukseen kuuluvia

Raja kiinteän ja irtaimen välillä ei ole kaikissa tapauksissa selvä. Asunto-osakkeen kaupassa kaupan kohteena ovat osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa. Kiinteistön kaupassa taas kaupan kohteena on kiinteistö, johon kuuluvat sen ainesosat ja tarpeisto. Kummassakin tapauksessa käytännöllisin ratkaisu on luetella kauppakirjassa ne esineet, joiden kuulumisesta kauppaan voi olla epäselvyyttä.

Kiinteä vs. irtain

Epäselvät tapaukset

Usein neuvoteltavia:

• Upotetut kodinkoneet (liesi, uuni)
• Kattoon kiinnitetyt valaisimet
• Sälekaihtimet
• Verhokiskot
• Peililiukuovet

Mitä kuuluu asuntokauppaan automaattisesti?

Asunto-osakkeessa

Yleensä kuuluu käytännössä:

• Kiinteät keittiökalusteet
• Komerot ja vaatekaapit
• Liesi ja uuni (kiinteät)
• Liesituuletin
• Kylpyhuoneen kalusteet
• Kiinteät valaisimet
• Verhokiskot

Kiinteistössä

Yleensä kuuluu:

• Rakennukset ainesosana
• Kiinteät varusteet ja laitteet
• Kiinteistön tarpeisto eli kiinteistön käyttöä palvelevat esineet

Maakaaressa käytetään käsitteitä kiinteistön ainesosat ja tarpeisto. Rajanvedossa voi olla tulkinnanvaraa, joten esimerkiksi pihakalusteista, työkaluvajan tavaroista tai varaosista kannattaa sopia erikseen.

Mitä ei kuulu ilman sopimusta

Tyypillisesti ei kuulu:

• Jääkaappi/pakastin
• Pesukone
• Kuivausrumpu
• Astianpesukone (jos ei integroitu)
• Televisio
• Huonekalut
• Matot
• Taulut ja koriste-esineet

Irtaimiston neuvottelu

Myyjän näkökulma

Mitä harkita:

• Onko tavaroilla käyttöä uudessa kodissa?
• Kannattaako kuljettaa vai myydä?
• Mikä on tavaran arvo?
• Lisääkö kauppahintaa?

Ostajan näkökulma

Mitä harkita:

• Tarvitaanko näitä tavaroita?
• Mikä on kunto ja ikä?
• Miten vaikuttaa hintaan?
• Helpottaako muuttoa?

Neuvottelukeinoja

Irtaimistosta kannattaa keskustella jo esittelyvaiheessa tai viimeistään tarjousta tehtäessä. Kun ostotarjoukseen kirjataan, mitkä kodinkoneet ja kalusteet sisältyvät hintaan, sama lista siirtyy helposti kauppakirjaan. Myöhemmin esiin nouseva kysymys esimerkiksi jääkaapista tai sälekaihtimista voi hiertää muuten sujuvaa kauppaa.

Myyjän kannattaa huomioida, että esittelyssä näkyvät tavarat voivat luoda ostajalle odotuksen niiden jäämisestä asuntoon. Jos jokin näkyvä esine, kuten valaisin tai kiinteästi asennettu hylly, lähtee myyjän mukana, siitä on hyvä mainita myynti-ilmoituksessa tai esittelyssä. Ostajan puolestaan kannattaa kysyä epäselvistä esineistä suoraan eikä olettaa niiden jäävän.

Irtaimiston kirjaaminen kauppakirjaan

Miksi kirjata?

Syitä:

• Välttää epäselvyyksiä
• Todistaa, mitä on sovittu
• Estää riitoja luovutuksessa
• Määrittää vastuut

Mitä kirjata?

Kauppakirjaan:

Kauppaan sisältyvä irtaimisto:
- Pesukone (merkki X, malli Y)
- Kuivausrumpu (merkki Z)
- Jääkaappi-pakastin (merkki A)
- Astianpesukone (integroitu)
- Verhot olohuoneessa ja makuuhuoneissa

Kauppaan ei sisälly:
- Televisio
- Ruokapöytä ja tuolit
- Sohva

Erillinen irtaimistosopimus

Milloin:

• Irtaimistoa on paljon
• Arvo merkittävä
• Kiinteistökaupassa irtaimiston osuus halutaan eritellä kauppahinnasta

Irtaimiston arvon määritys

Miten arvioida?

Menetelmiä:

• Alkuperäinen ostohinta miinus kuluminen
• Jälleenmyyntiarvo
• Vertailu vastaaviin käytettyihin
• Yhteinen arvio

Arvoon vaikuttavat tekijät

Käytettyjen kodinkoneiden ja kalusteiden arvo vaihtelee paljon. Arvoon vaikuttavat tyypillisesti:

• Ikä ja käyttömäärä
• Kunto ja toimivuus
• Energialuokka ja varaosien saatavuus
• Sopivuus juuri tähän asuntoon (esimerkiksi mittojen mukaan tehdyt kalusteet)
• Purku- ja kuljetuskulut, jos esine vietäisiin pois

Monissa tapauksissa käytetyn kodinkoneen jälleenmyyntiarvo on selvästi alle uuden hinnan, ja sen suurin arvo ostajalle voi olla se, ettei heti muuton jälkeen tarvitse tehdä hankintoja.

Irtaimiston vaikutus kauppahintaan

Vaihtoehtoisia tapoja:

1. Sisällytetty: Kauppahinta sisältää irtaimiston
2. Erillinen: Kauppahinta + irtaimiston hinta erikseen
3. Vähennys: Kauppahinnasta vähennetään, jos myyjä vie

Verotus ja irtaimisto

Varainsiirtovero

Pääsääntö:

• Asunto-osakkeen varainsiirtovero 1,5 % velattomasta hinnasta
• Kiinteistön varainsiirtovero 3 % kauppahinnasta
• Verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin (lakimuutos tuli voimaan 1.1.2024)

Varainsiirtoverolain mukaan veroa maksetaan kiinteistön ja arvopaperin, kuten asunto-osakkeen, luovutuksesta. Verohallinnon kiinteistön varainsiirtoverotusta koskevan ohjeen mukaan kiinteistön ohella luovutetusta irtaimesta omaisuudesta ei makseta varainsiirtoveroa, kun vastikkeen jakautuminen kiinteistön ja irtaimen kesken on selvitetty. Vastike jaetaan omaisuuserien käypien arvojen suhteessa. Asunto-osakkeen kaupassa irtaimiston käsittely kannattaa tarkistaa Verohallinnosta, ja epäselvässä tilanteessa Verohallinnolta voi pyytää lausunnon. Varainsiirtoverosta kerrotaan lisää artikkelissa varainsiirtovero asuntokaupassa.

Mikä on verotuksessa irtaimistoa?

Varainsiirtoverotuksessa raja kulkee eri kohdassa kuin arkikielessä. Verohallinnon ohjeen mukaan kiinteistökaupassa:

• Irtaimistoa, jolla voi olla erillistä arvoa: esimerkiksi vene, perämoottori, peräkärry, moottorikelkka, kaasugrilli tai päältä ajettava ruohonleikkuri
• Irtaimistoa, jolla ei katsota olevan kiinteistöstä erillistä arvoa: esimerkiksi astiat, huonekalut, sisustustekstiilit, pienkodinkoneet, työkalut ja kirjat
• Rakennuksen ainesosia tai tarpeistoa, ei irtaimistoa: esimerkiksi jää- ja pakastekaapit, astianpesukone, ilmalämpöpumppu, sälekaihtimet, kiintokalusteet ja liesituuletin

Keittiön kodinkoneet eivät siis kiinteistökaupassa pienennä varainsiirtoveron perustetta, vaikka osapuolet olisivat sopineet niistä erikseen.

Irtaimiston erottaminen

Vaikutus veroon kiinteistökaupassa:

• Kun irtaimiston osuus on selvitetty, varainsiirtovero lasketaan vain kiinteistön osuudesta
• Esim. jos kiinteistökaupassa 10 000 € kohdistuu erillistä arvoa omaavaan irtaimistoon, kuten veneeseen, vero on 3 % × 10 000 € = 300 € pienempi
• Selvitykseksi Verohallinto edellyttää myyjän ja ostajan allekirjoittaman irtaimistoluettelon, jossa on esinekohtaiset arvot ja hankinta-ajat
• Irtaimisto arvostetaan käytetyn tavaran todelliseen nykyarvoon, ei uushankinta- tai alkuperäiseen hintaan. Jos luotettavaa selvitystä ei ole, vero maksetaan koko kauppahinnasta

Dokumentointi

Huomioitavaa:

• Irtaimiston arvo on realistinen
• Lista ja hinnoittelu todellinen
• Ei ylimitoitettua verosuunnittelua

Irtaimiston luovutus käytännössä

Luovutuksen ajankohta

Milloin:

• Hallinnan luovutuksen yhteydessä
• Sovittuna päivänä
• Myyjän muuton yhteydessä

Tarkistettavat asiat

Luovutuksessa:

• Kaikki sovittu irtaimisto paikalla
• Kunto vastaa odotuksia
• Toimivuus testattu
• Mahdolliset käyttöohjeet mukana

Dokumentointi

Kirjaa:

• Vastaanotetut esineet
• Kunto luovutushetkellä
• Poikkeamat sovitusta
• Allekirjoitukset

Ongelmatilanteita

Sovittu irtaimisto puuttuu

Toimenpiteet:

1. Dokumentoi puute
2. Ilmoita myyjälle/välittäjälle
3. Neuvottele korvauksesta
4. Tarvittaessa kirjallinen reklamaatio (reklamaation tekeminen)

Irtaimisto on huonokuntoisempi

Ratkaisuja:

• Hinnanalennus
• Korjaus myyjän kustannuksella
• Korvaus uuden hankintaan
• Myyjä vie pois

Myyjä jättää ei-toivottua

Jos myyjä jättää roskaa:

• Myyjä vastaa poistamisesta
• Neuvottele korvauksesta
• Pyydä aikaraja poistamiselle

Erityistilanteita

Mittatilauskalusteet

Arviointi:

• Sopivuus uudelle omistajalle
• Poistamisen mahdottomuus
• Arvon määritys

Antiikki ja arvokkaat esineet

Huomioitavaa:

• Arvon määritys asiantuntijalla
• Vakuuttaminen kuljetuksessa
• Dokumentointi

Taloyhtiön tai vuokranantajan omaisuus

Selvitä:

• Mikä on taloyhtiön (esim. kodinkoneet tietyissä taloyhtiöissä)
• Mikä on edellisen omistajan vuokrannut
• Mikä on leasingiä

Esimerkiksi vuokrattu ilmalämpöpumppu, vesilaite tai hälytysjärjestelmä ei välttämättä ole myyjän omaisuutta, eikä sitä voi silloin luovuttaa kaupan mukana. Vuokra- ja palvelusopimusten siirrosta kannattaa sopia erikseen palveluntarjoajan kanssa.

Irtaimiston luovutus ja muutto

Myyjän tehtävät

Ennen luovutusta:

• Kerää mukaan lähtevä irtaimisto
• Jätä sovittu irtaimisto paikoilleen
• Vie ei-kauppaan kuuluva pois
• Siivoa irtaimiston ympäriltä

Ostajan valmistautuminen

Suunnittele:

• Mitä omia tavaroita tulee
• Miten irtaimisto sijoitetaan
• Tarvitaanko lisähankintoja
• Käyttöohjeiden tarve

Tarkistuslista irtaimiston luovutukseen

Kauppakirjassa sovittava

• Lista kauppaan kuuluvasta irtaimistosta
• Lista pois lähtevästä irtaimistosta
• Irtaimiston arvo (jos erillinen)
• Kunnon kuvaus

Ennen luovutusta

• Myyjä on jättänyt sovitun irtaimiston
• Irtaimiston kunto tarkistettu
• Käyttöohjeet kerätty
• Takuutodistukset mukana

Luovutuksessa

• Tarkista jokainen esine
• Testaa toimivuus
• Dokumentoi poikkeamat
• Allekirjoita luovutuspöytäkirja

Irtaimiston tarkistus on luontevaa tehdä samalla, kun asunnon hallinta luovutetaan ja avaimet annetaan. Lue lisää hallinnan luovutuksesta ja avainten luovutuksesta.

Usein kysytyt kysymykset

Kuuluuko pesukone kauppaan?

Ei automaattisesti. Pesukone on tyypillisesti irtaimistoa, josta kannattaa sopia erikseen. Integroiduissa kodinkoneissa tilanne voi olla eri.

Entä jääkaappi?

Sama kuin pesukoneella – irtaimistoa, josta sovitaan. Kiinteät keittiökalusteet kuuluvat kauppaan, mutta irralliset kodinkoneet eivät ilman sopimusta.

Voiko irtaimistosta neuvotella hinnan alennusta?

Kyllä. Jos irtaimisto on vanhaa tai huonokuntoista eikä ostaja sitä halua, sen poistaminen voi olla neuvotteluvaltti.

Maksetaanko irtaimistosta varainsiirtoveroa?

Kiinteistökaupassa ei makseta siitä irtaimistosta, jolla on kiinteistöstä erillistä arvoa, kun kauppahinnan jakautuminen on selvitetty allekirjoitetulla irtaimistoluettelolla. Esimerkiksi jääkaappi, astianpesukone ja sälekaihtimet kuuluvat Verohallinnon ohjeen mukaan kuitenkin rakennukseen, joten niiden osuudesta vero maksetaan. Asunto-osakkeen kaupan osalta tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.

Mitä jos myyjä vie sovitun irtaimiston?

Tee reklamaatio viipymättä. Voit vaatia korvausta tai sovitun irtaimiston toimittamista. Dokumentoi puute valokuvin ja kirjallisesti.

Yhteenveto

Irtaimiston luovutus asuntokaupassa:

1. Määrittele: Mikä on kiinteää, mikä irtaimistoa
2. Neuvottele: Mitä sisällytetään kauppaan
3. Kirjaa: Dokumentoi kauppakirjaan
4. Tarkista: Luovutuksessa jokainen esine
5. Verotus: Kiinteistökaupassa erillistä arvoa omaavasta, luetteloidusta irtaimistosta ei makseta varainsiirtoveroa, mutta keittiön kodinkoneet ja kiintokalusteet kuuluvat veron perusteeseen

Selkeä sopiminen ehkäisee riitoja ja epäselvyyksiä.

Lähteet

• Finlex – Varainsiirtoverolaki 931/1996 (1 §)
• Finlex – Maakaari 540/1995
• Verohallinto – Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa (luku 5)
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto – Kiinteistön ostajan varainsiirtovero

Lue myös

• Kauppakirjan ehdot
• Hallinnan luovutus
• Avainten luovutus
• Varainsiirtovero asuntokaupassa
• Reklamaation tekeminen oikein