Asunto-osake: myyjän vastuu
Asunto-osakkeen myynnissä myyjän vastuu on erilainen kuin kiinteistökaupassa. Tässä oppaassa käymme läpi asuntokauppalain säännökset ja myyjän velvollisuudet.
Asunto-osakkeen kaupassa myyjän vastuu poikkeaa kiinteistökaupasta. Kauppaa säätelee asuntokauppalaki. Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta ja lähtökohtaisesti viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Myyjän vastuu kattaa sekä osakehuoneiston kunnon että tiedonantovelvollisuuden täyttämisen. Taloyhtiön rooli tuo kauppaan oman ulottuvuutensa, sillä moni asia on yhtiön vastuulla.
Tässä artikkelissa käymme läpi asunto-osakkeen myyjän vastuun perusteet, velvollisuudet ja miten vastuutilanteilta voi suojautua.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvotekijöitä.
Asunto-osakekaupan erityispiirteet
Mitä asunto-osake tarkoittaa?
Asunto-osakekaupassa ostetaan taloyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Ostaja ei siis osta rakennusta tai maata, vaan oikeuden asunnon hallintaan.
| Kaupan kohde | Sisältö |
|---|---|
| Osakkeet | Taloyhtiön osakkeet tietty määrä |
| Hallintaoikeus | Oikeus hallita tiettyä huoneistoa |
| Ei suoraa omistusta | Rakennus ja maa ovat taloyhtiön omistuksessa |
Ero kiinteistökauppaan
| Seikka | Asunto-osake | Kiinteistö |
|---|---|---|
| Kaupan kohde | Osakkeet | Maa ja rakennukset |
| Säädös | Asuntokauppalaki | Maakaari |
| Virheilmoituksen takaraja | Lähtökohtaisesti 2 vuotta | Lähtökohtaisesti 5 vuotta |
| Taloyhtiön rooli | Keskeinen | Ei taloyhtiötä |
| Rakenteiden kunnossapito | Pääosin taloyhtiöllä | Omistajalla |
Myyjän vastuun perusteet
Asuntokauppalaki
Käytetyn asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalain (843/1994) 6 luku. Laki määrittelee, milloin asunnossa on virhe, miten virheestä ilmoitetaan ja mitä seuraamuksia virheestä voi seurata.
| Lain säännös | Sisältö |
|---|---|
| Tiedonantovelvollisuus | Myyjän on kerrottava seikoista, jotka voivat vaikuttaa kauppaan (6:11) |
| Virheilmoitus | Kohtuullisessa ajassa ja lähtökohtaisesti 2 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (6:14) |
| Virhetyypit | Virhe asunnossa (6:11), taloudellinen virhe (6:20), oikeudellinen virhe (6:21) |
| Seuraamukset | Hinnanalennus, vahingonkorvaus, kaupan purku (6:16–6:17) |
Vastuuaika käytännössä
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Takaraja | Lähtökohtaisesti 2 vuotta hallinnan luovutuksesta |
| Poikkeukset | Myyjän törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen ja arvoton menettely; elinkeinonharjoittajamyyjä |
| Reklamaatioaika | Kohtuullinen aika siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita |
| Reklamaation sisältö | Virhe ja siihen perustuvat vaatimukset |
Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kaupantekohetkestä.
Tiedonantovelvollisuus
Mitä myyjän tulee kertoa?
Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja ja koskee sekä huoneistoa että taloyhtiötä. Asuntokauppalain mukaan virhe voi syntyä, jos myyjä jättää kertomatta erityisestä seikasta, josta hänen voidaan olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista sekä isännöitsijäntodistukseen sisältyvistä tiedoista. Isännöitsijäntodistuksen virheen vuoksi vastuuseen joutunut myyjä voi tietyin edellytyksin hakea korvausta taloyhtiöltä tai todistuksen antajalta.
| Tietojen kategoria | Esimerkkejä |
|---|---|
| Huoneiston kunto | Tunnetut viat, kosteushaitat, kuluminen |
| Tehdyt muutokset | Remontit, materiaalivalinnat, muutostyöt |
| Taloyhtiön tilanne | Vastikkeet, lainat, tulevat remontit |
| Yhtiön päätökset | Yhtiökokouksen päätökset, PTS |
| Asiakirjat | Yhtiöjärjestys, tilinpäätös, isännöitsijäntodistus |
Huoneistoa koskevat tiedot
| Tieto | Miksi tärkeä |
|---|---|
| Kosteushaitat | Voivat vaatia korjausta |
| Sisäilmaongelmat | Vaikuttavat asuttavuuteen |
| Tehdyt remontit | Vaikuttavat huoneiston kuntoon ja arvoon |
| Käytetyt materiaalit | Voivat sisältää riskejä |
| Ilmenneet ongelmat | Esimerkiksi viemärihajut, vedot |
Taloyhtiötä koskevat tiedot
| Tieto | Miksi tärkeä |
|---|---|
| Tulevat remontit | Vaikuttavat tuleviin kuluihin |
| Yhtiölainat | Rahoitusvastike, lainaosuus |
| Vastikkeiden kehitys | Tulevat kustannukset |
| Rakenteiden kunto | Taloyhtiön vastuulla olevat korjaukset |
| Riita-asiat | Taloyhtiön mahdolliset oikeudenkäynnit |
Virhetyypit asunto-osakekaupassa
Laatuvirhe
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sovittua tai myyjän antamia tietoja, jos myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon tai jos asunto on merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Käytännössä tätä kutsutaan usein laatuvirheeksi.
| Virheen peruste | Esimerkki |
|---|---|
| Poikkeaa sovitusta | Kauppaan sovittu laite puuttuu |
| Ei vastaa annettuja tietoja | Pinta-ala pienempi kuin myyjä ilmoitti |
| Tieto jätetty kertomatta | Myyjän tiedossa ollut vesivahinko |
| Merkittävästi odotettua huonompi | Salainen kosteusvaurio rakenteen sisällä |
Tavanomainen kuluminen ei yleensä ole virhe, koska arvioinnissa otetaan huomioon esimerkiksi asunnon hinta ja ikä.
Taloudellinen virhe
Taloudellinen virhe (6:20) liittyy asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyviin taloudellisiin velvoitteisiin ja taloyhtiön taloudelliseen tilaan.
| Taloudellisen virheen tyyppi | Esimerkki |
|---|---|
| Virheellinen tieto | Yhtiölainaosuus tai vastike ilmoitettu todellista pienemmäksi |
| Tieto jätetty kertomatta | Myyjän tiedossa ollut päätetty remontti jätetty kertomatta |
| Odottamaton vika | Kaupan jälkeen ilmenneen odottamattoman vian vuoksi velvoitteet osoittautuvat merkittävästi odotettua suuremmiksi |
Kolmas kohta voi koskea myös vikaa kiinteistön muissa osissa, eli taloyhtiön vastuulla olevissa rakenteissa.
Oikeudellinen virhe
Oikeudellinen virhe (6:21) koskee sivullisen oikeuksia kaupan kohteeseen.
| Oikeudellisen virheen tyyppi | Esimerkki |
|---|---|
| Sivullisen omistus | Osakkeet tai osa niistä kuuluvat sivulliselle |
| Pantti- tai muu oikeus | Osakkeet ovat panttina, eikä siitä ole sovittu |
Jos myyjä ei viipymättä huolehdi sivullisen oikeuden lakkaamisesta, ostaja voi purkaa kaupan tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia hinnanalennusta.
Taloyhtiön ja myyjän vastuu
Kuka vastaa mistäkin?
Asunto-osakekaupassa vastuunjako myyjän ja taloyhtiön välillä on keskeinen kysymys.
| Vastuualue | Pääasiallinen vastuutaho |
|---|---|
| Huoneiston sisäosat | Osakkeenomistaja (myyjä) |
| Huoneiston kalusteet | Osakkeenomistaja (myyjä) |
| Rakenteet ja eristeet | Taloyhtiö |
| Perusjärjestelmät (lämmitys, sähkö, vesi, viemäri, ilmanvaihto) | Taloyhtiö |
| Julkisivu ja katto | Taloyhtiö |
| Yhteiset tilat | Taloyhtiö |
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö huolehtii rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta ja osakkeenomistaja huoneiston sisäosista. Esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristys on lähtökohtaisesti rakenne, mutta osakkaan itse tekemät muutostyöt ja yhtiöjärjestyksen määräykset voivat vaikuttaa vastuunjakoon.
Yhtiöjärjestyksen merkitys
| Seikka | Merkitys |
|---|---|
| Kunnossapitovastuunjako | Määrittelee, kuka vastaa mistäkin |
| Poikkeukset | Yhtiöjärjestyksessä voi olla erityismääräyksiä |
| Tulkintatilanteet | Muuten sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia |
Asiakirjat ja niiden merkitys
Tärkeimmät asiakirjat
Käytännössä ostajalle annetaan ennen kauppaa keskeiset taloyhtiön asiakirjat. Niiden avulla myyjä täyttää tiedonantovelvollisuuttaan ja ostaja voi arvioida yhtiön tilannetta.
| Asiakirja | Sisältö |
|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Yhtiön ja huoneiston perustiedot |
| Yhtiöjärjestys | Yhtiön säännöt ja vastuunjako |
| Tilinpäätös | Yhtiön taloudellinen tilanne |
| Talousarvio | Seuraavan vuoden kulut ja vastikkeet |
| PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) | Tulevien korjausten suunnitelma |
| Kunnossapitotarveselvitys | Seuraavien vuosien korjaustarpeet |
| Yhtiökokouspöytäkirjat | Tehdyt päätökset |
Isännöitsijäntodistuksen sisältö
| Tieto | Merkitys ostajalle |
|---|---|
| Yhtiön taloudellinen tila | Vastikkeet ja lainat |
| Rakennusten kunto | Yhtiön tiedossa olevat seikat |
| Huoneiston kunto | Yhtiön tiedossa olevat seikat |
| Lunastuslauseke | Onko yhtiöjärjestyksessä |
| Osakkeenomistajan velvoitteet | Erääntyneet maksamattomat vastikkeet |
Piilevä virhe asunto-osakekaupassa
Mikä on piilevä virhe?
Piilevällä eli salaisella virheellä tarkoitetaan vikaa, josta myyjäkään ei ole tiennyt ja jota ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kyse on tilanteesta, jossa asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut perustellusti odottaa.
| Piilevän virheen piirteet | Selitys |
|---|---|
| Ei näkyvissä | Virhe rakenteiden sisällä tai pinnan alla |
| Myyjä ei tiennyt | Myyjällä ei ollut tietoa ongelmasta |
| Normaali tarkastus ei paljasta | Ei havaittu tavanomaisessa tarkastuksessa |
Myyjän vastuu piilevästä virheestä
| Tilanne | Myyjän vastuu |
|---|---|
| Merkittävä virhe | Hinnanalennus voi tulla kyseeseen, vaikka myyjä ei tiennyt |
| Vahingonkorvaus | Edellyttää myyjän huolimattomuutta, joten KKV:n mukaan salaisesta virheestä ei voi saada vahingonkorvausta |
| Virhe taloyhtiön vastuulla | Voi olla taloudellinen virhe, jos ostajan kustannukset kasvavat merkittävästi odotettua suuremmiksi |
Kuntotarkastus ja vastuu
Kuntotarkastuksen merkitys
Asunto-osakekaupoissa kuntotarkastusta ei tehdä yhtä usein kuin kiinteistökaupoissa, mutta se voi olla hyödyllinen erityisesti rivitaloissa.
| Tilanne | Hyöty myyjälle |
|---|---|
| Rivitalohuoneisto | Dokumentoi kunnon, selkeyttää vastuita |
| Epäilyt kosteudesta | Näyttää, mitä tiedettiin kaupantekohetkellä |
| Vanha huoneisto | Rakenteiden ikä ja kunto dokumentoituna |
Kuntotarkastuksen vaikutus vastuuseen
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Riski havaittu ja kerrottu | Ostaja tietoinen, myyjän vastuu tyypillisesti pienenee |
| Lisätutkimus suositeltu | Voi vaikuttaa siihen, mihin ostaja voi myöhemmin vedota |
| Vaurio löydetty | Myyjä ei voi vedota tietämättömyyteen |
Vastuun rajoittaminen
Voiko vastuuta rajoittaa?
Kun myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, asuntokauppalain mukaan ostajan oikeuksia virheen perusteella voidaan rajoittaa kirjallisella sopimuksella vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta.
| Keino | Edellytykset |
|---|---|
| Yksilöity vastuunrajoitus | Tietty seikka mainittu kauppakirjassa |
| Kerrottu kulumisen tila | Vanhan kohteen kulumisesta kerrottu avoimesti |
| Kuntotarkastuksen havainto | Ostaja tietoinen dokumentoidusta riskistä |
Pätemättömät rajoitukset
| Rajoitustyyppi | Miksi ei päde |
|---|---|
| Myydään sellaisena | Liian yleinen, ei yksilöity |
| Yleinen vastuuvapaus | Ei rajoita kuluttajaostajan oikeuksia |
| Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti | Kertomatta jätettyä seikkaa ei voi kuitata yleisellä vastuunrajoitusehdolla |
Reklamaatio ja seuraamukset
Ostajan reklamaatiovelvollisuus
| Vaatimus | Sisältö |
|---|---|
| Kohtuullinen aika | Siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita |
| Yksilöinti | Mitä virhettä reklamaatio koskee |
| Vaatimus | Mitä ostaja vaatii |
| Kahden vuoden raja | Lähtökohtainen takaraja hallinnan luovutuksesta; poikkeuksena myyjän törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen ja arvoton menettely |
Virheen seuraamukset
| Seuraamus | Milloin |
|---|---|
| Hinnanalennus | Virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen määrä |
| Vahingonkorvaus | Ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan |
| Kaupan purku | Virheestä aiheutuu olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta voida katsoa kohtuulliseksi |
Hinnanalennuksen määrittäminen
Lain mukaan hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Käytännössä arvioinnissa voidaan ottaa huomioon esimerkiksi:
| Tekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Korjauskustannus | Virheen korjaamisen hinta |
| Ikävähennys | Vanhan rakenteen korvaaminen uudella |
| Tasonparannus | Ostajan hyöty parantuneesta rakenteesta |
Miten myyjä voi suojautua?
Ennaltaehkäisevät toimet
| Toimenpide | Hyöty |
|---|---|
| Asiakirjojen keruu | Kaikki tiedot valmiina |
| Rehellinen tiedonanto | Kaikki tiedossa olevat seikat esille |
| Isännöitsijäntodistus | Ajantasainen tilanne dokumentoituna |
| Kirjallinen dokumentointi | Kaikki tiedot annettu todisteellisesti |
Mitä kannattaa dokumentoida?
| Dokumentoitava | Miten |
|---|---|
| Annetut tiedot | Kirjallisesti, sähköpostilla |
| Asiakirjojen luovutus | Kuittaus tai sähköpostiketju |
| Käydyt keskustelut | Muistiinpanot tai viestit |
| Kauppakirjan liitteet | Kaikki asiakirjat mainittuna |
Myyjän muistilista
Ennen myyntiä
| Toimenpide | Tarkoitus |
|---|---|
| Hanki isännöitsijäntodistus | Ajantasaiset tiedot yhtiöstä |
| Kerää asiakirjat | Yhtiöjärjestys, tilinpäätös, PTS |
| Listaa tehdyt remontit | Omat muutostyöt ja remontit |
| Selvitä tiedossa olevat ongelmat | Mitä ostajalle on kerrottava |
Kaupan yhteydessä
| Toimenpide | Tarkoitus |
|---|---|
| Anna kaikki tiedot | Tiedonantovelvollisuuden täyttäminen |
| Luovuta asiakirjat | Dokumentoidusti |
| Tarkista kauppakirja | Oikeat tiedot, asianmukaiset lausekkeet |
Kaupan jälkeen
| Toimenpide | Tarkoitus |
|---|---|
| Säilytä asiakirjat | Vähintään 2 vuotta, mieluiten pidempään |
| Vastaa reklamaatioihin | Asiallisesti ja kohtuullisessa ajassa |
Riitojen ratkaiseminen
Ensisijaiset keinot
| Keino | Milloin |
|---|---|
| Neuvottelu | Yleensä ensimmäisenä |
| Sovittelu | Jos neuvottelu ei tuota tulosta |
| Kuluttajariitalautakunta | Myös yksityishenkilöiden väliset asuntokauppariidat |
Kuluttajariitalautakunta
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Käsittelee | Myös yksityishenkilöiden välisiä asunnon myyntiä koskevia riitoja; ratkaisupyynnön voi tehdä ostaja tai myyjä |
| Maksuton | Käsittely on maksutonta |
| Suositus | Päätökset ovat suosituksia, eivät täytäntöönpanokelpoisia |
| Neuvonta | Lautakunta ei neuvo; neuvontaa antaa KKV:n kuluttajaneuvonta |
Jos sovintoa ei synny, asia voidaan viedä käräjäoikeuteen. Oikeudellisissa kysymyksissä kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.
Yhteenveto
Asunto-osakkeen myyjän vastuusta:
- Virheilmoitus tehdään kohtuullisessa ajassa ja lähtökohtaisesti 2 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta
- Tiedonantovelvollisuus kattaa huoneiston ja taloyhtiön
- Kunnossapito: taloyhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista
- Asiakirjat on tärkeä kerätä ja luovuttaa dokumentoidusti
- Vastuuta voi rajoittaa vain yksilöidysti
- Dokumentointi on myyjälle tehokas suoja
Asunto-osakekaupassa myyjän vastuu on rajatumpi kuin kiinteistökaupassa, mutta tiedonantovelvollisuus on yhtä tärkeä.
Analysoi kohteen tiedot AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka pitkä on myyjän vastuuaika asunto-osakekaupassa?
Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta ja lähtökohtaisesti viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistökaupassa vastaava takaraja on lähtökohtaisesti viisi vuotta. Takaraja ei koske tilanteita, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, eikä elinkeinonharjoittajamyyjää.
Mitä tietoja myyjän on kerrottava ostajalle?
Myyjän tiedonantovelvollisuus kattaa huoneiston kunnon (viat, kosteushaitat), tehdyt remontit ja materiaalivalinnat, taloyhtiön taloudellisen tilanteen (vastikkeet, lainat), tulevat remontit sekä yhtiökokouksen päätökset. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan myyjän on kerrottava kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen.
Vastaako myyjä taloyhtiön rakenteista?
Kunnossapitovastuu rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kuten vesi- ja viemärijärjestelmästä, on asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöllä. Osakas vastaa huoneiston sisäosista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Myyjä voi silti joutua vastuuseen taloyhtiön rakenteiden viasta, jos hän on antanut siitä virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleen asian, tai jos kyse on taloudellisesta virheestä.
Mikä on piilevä virhe ja kuka siitä vastaa?
Piilevä eli salainen virhe on vika, josta myyjäkään ei tiennyt ja jota ostaja ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Jos asunto on sen vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää, ostaja voi saada hinnanalennuksen, vaikka myyjä ei tiennyt viasta. Vahingonkorvausta salaisesta virheestä ei Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan voi saada, koska korvaus edellyttää myyjän huolimattomuutta. Jos taloyhtiön vastuulla oleva odottamaton vika kasvattaa ostajan kustannuksia merkittävästi, kyse voi olla taloudellisesta virheestä.
Miten myyjä voi suojautua vastuuvaatimuksilta?
Tehokkain suoja on dokumentoitu tiedonanto. Kerää asiakirjat (isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, PTS, tilinpäätös), kerro rehellisesti kaikki tiedossa olevat ongelmat ja anna tiedot kirjallisesti. Säilytä dokumentit vähintään kaksi vuotta kaupan jälkeen, mieluiten pidempään, koska kahden vuoden takarajaan on poikkeuksia.
Lähteet
- Asuntokauppalaki 843/1994 (Finlex)
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Käytetyn asunnon virhe
- Kuluttajariitalautakunta – Käytetyn asunnon kauppa
- Kuluttajariitalautakunta – Tietoa lautakunnasta
Artikkeli julkaistu 15.6.2026. Päivitetty viimeksi 25.9.2026.